Без спроса: продажи недвижимости в России рухнули (у девелоперов, в некоторых случаях, до 99%). Могут начаться банкротства строительных компаний. "Шесть соток" снова на пике популярности.

Продажи застройщиков в апреле снизились до 99%. Заметнее всего показатель упал в Кургане — на 97%, в Казани — на 98% и в Волгограде — на 99%. Сократилось число сделок на первичном рынке и в других городах, например, в Нижнем Новгороде — на 76%, в Тюмени и Севастополе — на 80%, в Екатеринбурге — 84%, и т.д. Меньше всего девелоперы пострадали в Москве и Санкт-Петербурге. Региональные застройщики оказались в зоне риска, к осени могут начаться банкротства, считают эксперты. Чтобы поддержать спрос, им придется снижать цены.

Резкий спад

По итогам апреля 2022 года продажи девелоперов в России заметно снизились. Так, в Нижнем Новгороде они упали на 76%, в Тюмени и Севастополе — на 80%, в Екатеринбурге — на 84%, в Новосибирске — на 90%, в Ханты-Мансийском округе и Свердловской области — на 92%, в Крыму и Тюменской области — на 79%. Об этом свидетельствуют данные системы мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro, с которыми ознакомились «Известия».

В тройку лидеров антирейтинга вошли: Курган, где показатель рухнул на 97%, Казань (98%) и Волгоград (99%), рассказали аналитики. Меньше всего застройщики пострадали в Москве (падение на 46%) и Санкт-Петербурге (59%). Интересно, что те малочисленные сделки, которые составили хоть какие-то продажи, были проведены с помощью ипотеки. Так, в нескольких регионах доля жилищного кредитования достигла 100%-ного спроса, добавили эксперты.

— Возможно, все эти сделки были совершены по спецпрограммам вроде семейной ипотеки или со сниженными ставками от застройщика. А еще это могут быть займы на небольшие суммы, которые комфортно брать и под 9–12%, — сказала «Известиям» управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

К сокращению продаж привело несколько причин, отметила коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. Во-первых, экономический кризис, из-за которого многие люди не готовы делать крупные покупки. Кроме того, они опасаются, что дома могут не достроить. Во-вторых, инвесторы перестали вкладываться в недвижимость из-за роста ставок по депозитам. И в-третьих, рост ипотечных ставок, перечислила Кристина Дудко.

Этой весной власти ввели ряд послаблений для девелоперов по качеству строительства — люди опасаются покупать строящееся жилье еще и по этой причине, добавил управляющий партнер «GGroup — управление активами» Евгений Протопопов.

— Многие потенциальные покупатели жилья взяли паузу в связи с изменениями ставки по льготной ипотеке, которую нельзя рефинансировать в случае снижения, — отметил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.

В таких условиях проекты, рассчитанные экономически неверно, могут оказаться неуспешными, полагает депутат. По мнению Кристины Дудко, риск банкротства выше у компаний, имеющих высокую кредитную нагрузку.

— Дальнейшее падение спроса может сильно повлиять на рынок недвижимости. Он входит в стагнацию, которая обещает быть длительной. В зоне риска — региональные девелоперы. Волна их банкротств может начаться осенью или в конце года, — считает заместитель генерального директора «ДомДА» Дмитрий Екимов.

По мнению члена генерального совета «Деловой России» Алексея Мостовщикова, говорить о банкротстве девелоперов пока преждевременно, но ввод жилья точно сократится — особенно в регионах.

Поддержать спрос

В ближайшие три месяца заметных изменений на рынке недвижимости можно не ожидать — сделок будет по-прежнему мало. Это в том числе обусловлено сезонностью, отметила Кристина Дудко. Если экономический кризис не усугубится, в сентябре продажи могут начать расти, но рекордных показателей прошлых лет не будет, считает она.

— Сейчас застройщики готовы сами субсидировать ипотеку, лишь бы поддержать спрос на квартиры. Это один из шагов, чтобы не понижать цены на жилье, но, полагаю, стоимость всё равно придется снизить, — считает Алексей Мостовщиков.

По мнению гендиректора VSN Realty Яны Глазуновой, роста спроса на новостройки можно ждать всё же в июне, поскольку ставку по льготной ипотеке опустили.

— Что касается бизнеса девелоперов, то подавляющее число проектов строится по схеме финансирования с эскроу-счетами. Поэтому сейчас застройщики в меньшей степени зависят от темпов продаж в моменте, — отметила Яна Глазунова.

Скорая реакция правительства на ситуацию и быстрое принятие решения понизить ставку с 12 до 9%, а также потенциальная возможность совмещать несколько видов кредитов вселяют надежду на то, что в обозримом будущем ситуация может выровняться, считают в Level Group.

Девелоперам необходимо пересматривать экономику всех проектов, потому что сейчас даже самая дорогая реклама не сможет дать нужный охват, уверен коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Положительный эффект оказало бы и оживление вторичного рынка, поскольку от трети до половины клиентов первичного рынка покупают квартиру в новостройке с использованием средств от продажи своего вторичного жилья, считает коммерческий директор и партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

============================

Рынок жилья находится в таком жутком состоянии, какого не было с начала нулевых годов, утверждают независимые риелторы. Многие продавцы боятся продешевить, редкие покупатели опасаются потерять ипотечное жилье из-за потери работы.

«Заработки россиян упали, никто не хочет покупать ни квартиры, ни дома», — говорят наши эксперты. Цены на городское жилье — дикие. Вкладывать деньги в столичные квартиры инвесторы, которые всегда держат руку на пульсе, не намерены, а покупатели жилья «для себя» попросту не могут позволить себе этого. В фаворе лишь дешевые дачные участки в области. Крупные компании стараются держать лицо, но даже и они понимают: снижения стоимости квадратного метра не избежать.

Риелторы рассказали «МК», как изменились их заработки в последние «нехлебные» месяцы и в какую недвижимость вкладывают деньги россияне.

— Если коротко, все всего боятся, никто ничего не понимает, — говорит 56-летняя Инна. С 2002 года женщина работает частным риелтором, до этого была сотрудницей крупного агентства. — Продавцы хотят остаться в рынке 2021 года с его безумными ценами, покупатели ждут падения стоимости квадратного метра. Добавился вопрос с расчетами: в какой валюте платить, в какой форме. Если пару лет назад главной была безопасность сделки (история квартиры, зарегистрированные в ней жильцы), то сейчас на первый план вышли базовые вопросы: цена и форма оплаты.

В конце февраля и в марте было много звонков от людей, покидающих Россию: «Я провела пять сделок, связанных с отъездом навсегда: две квартиры в центре, три загородных дома. Один из клиентов продавал и квартиру, и дом — он единственный, кто срочно снялся и уехал из России, остальные трое давно не живут в стране. И продали недвижимость, потому что не понимали, как ей управлять и куда переводить деньги».

Все, кто хотел уехать срочно, уже провели сделки, утверждает собеседница. Оставшиеся продавцы с трудом понимают, что творится со стоимостью жилья. «Первоначально они ставят дома и квартиры в продажу по ценам 2021 года или даже чуть дороже, — рассказывает Инна. — Я сразу говорю клиентам: вы хотите продавать или продать? Если второе — тогда делайте дисконт процентов в 20. Иначе не продадите, потому что покупатель ждет схлопывания рынка. И берет только те позиции, которые выставлены по вкусной цене».

Новостройками Инна не занимается в принципе, но знает, что «там все стоит полностью». Что касается «вторички», квартиры в центре понемногу покупают, рынок очень узкий. Покупателя нужно заинтересовывать либо состоянием объекта, либо дисконтом. Кстати, если раньше в центре не обращали внимания на смету ремонта — все равно делать под себя дорогой объект, — то сейчас хорошее состояние, когда не надо вкладываться в ремонт, стало большим бонусом. Особенно если квартира инвестиционная, под сдачу.

«Люди устали от ожидания непонятно чего»

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова говорит, что хорошие продажники, которые смогли перестроиться и правильно реагировать на возражения и страхи клиентов, не сильно потеряли в доходе. «Основное возражение клиентов — это страх, вызванный непониманием того, как будет развиваться ситуация. Но люди уже устали от этого состояния», — рассказывает Яна Глазунова.

— Уровень комиссионного вознаграждения риелтора установлен давно — 2–4% в зависимости от сложности сделки, и он не изменился, — говорит управляющий директор сети офисов МИЭЛЬ Александр Москатов. — Доходность риелтора, как доходность предпринимателя, зависит от количества проданных либо купленных объектов недвижимости и их стоимости. В этом смысле все относительно. Если рынок будет падать, то и риелторское комиссионное вознаграждение тоже будет снижаться. Не проценты, а именно риелторское вознаграждение, в силу того, что цены, например, снижаются. Но пока об этом говорить рано. Результаты мая, как и апреля, нам только предстоит почувствовать.

Вопреки общему мнению «нехлебные» месяцы для риелторов еще не начались, проблемы впереди, подчеркивает Александр Москатов. Рынок недвижимости — как локомотив, который не сразу начинает двигаться и не сразу останавливается, поэтому пока рано говорить о том, что заработки риелторов упали.

— Март для рынка недвижимости был достаточно ажиотажным, — говорит Александр Москатов. — А этот рынок так устроен, что сделки, по которым принимаются авансы и предоплаты, зачастую проходят не только в марте, а большей частью уже в апреле. Так что и апрель был вполне «рабочим». Очевидно, что слабое количество закрытых сделок придется на май-июнь.

— Александр, с учетом нынешних проблем в области купли-продажи жилья — накопили ли риелторы на «подушку безопасности»? Работают ли они еще где-то помимо сферы недвижимости?

— Здесь все как у обычных людей — у каждого свой стиль жизни, — отвечает эксперт. — Кто-то живет от сделки до сделки, кто-то имеет возможность инвестировать, создавать себе пассивный доход. Профессионально заниматься риелторством и где-то работать еще обычно не получается. Из двух бизнесов один должен быть увлечением. Я знаю профессиональных риелторов, у которых есть еще какое-то хобби — да, такое бывает. Но я не знаю людей, которые профессионально работают в другом бизнесе и к тому же являются успешными риелторами.

По данным «Азбуки жилья», готовое жилье в мае покупали только те, у кого была в наличии крупная сумма. Те, кто хотел внести минимальный первоначальный взнос, а остальное взять в кредит, оказались не у дел — брать займы под примерно 20% годовых для большинства оказалось немыслимо. «На рынке новостроек произошла похожая ситуация, хотя там интерес покупателей все же поддержала льготная ипотека. В Росреестре по Москве это подтверждают — там говорят, что число ипотечных сделок в городе в апреле по сравнению с мартом упало на 35%. В мае ситуация может измениться, но главным образом за счет новостроек — ставку по льготной ипотеке понизили до 9%, что подстегнет спрос. На вторичном же рынке ставки все еще начинаются в большинстве случаев с 14% годовых», — говорят специалисты компании.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова рассказывает, что часть спроса, которая могла бы перейти на апрель, была по очевидным причинам реализована в марте. «Снижение объема продаж в апреле в Москве составило, по сравнению с уровнем марта, 47%, что объясняется несколькими причинами, — комментирует Наталия Кузнецова. — Покупатели, которые планировали приобретение жилья, откладывали свои сделки в ожидании дальнейшего снижения ключевой и, как следствие, ипотечной ставки. А инвесторы встали на режим паузы — им платить дополнительные проценты, мягко говоря, невыгодно, особенно с учетом высоких инфляционных ожиданий и дальнейшей неопределенности в экономике. Общей тенденцией остается снижение площади и покупка по минимальной цене».

Иномарку на накопления уже не купишь

Сотрудник сетевого агентства недвижимости Андрей с опытом работы 10 лет утверждает, что в «тихом» Восточном округе Москвы, где он в основном находит клиентов, почти ничего не поменялось. Как были сделки по хрущевкам под реновацию, так и есть; как удивлялись росту цен, так и удивляются.

Единственное, что перевернуло ситуацию, — недавнее укрепление рубля, говорит Андрей. До этого аксиомой было, что валюта всегда растет, и цены можно, если экономика нестабильна, прикреплять к ней. Как вдруг рубль вновь начал укрепляться. В 2015 году была похожая ситуация, но тогда доллары и евро можно было применить по прямому назначению, в зарубежных поездках, поэтому люди на этом не теряли. Сейчас положение другое: рубль растет при закрытых границах.

А вот в загородной недвижимости продажи и цены растут очень сильно. Сектор Натальи, риелтора по загородной недвижимости с 2007 года, — подмосковные «шесть соток». Именно он очень бурно поднимается с колен — ажиотаж такой же, как в начале пандемии.

— Люди поняли, что Испания или Кипр в ближайшее время никому не светят, Париж тоже, и настроились проводить отпуск на даче, — делится Наталья. — К тому же деньги обесцениваются, что будет завтра, вообще неизвестно, значит — надо вкладывать накопленные средства.

Раньше, имея свободный миллион, среднестатистический человек предпочитал вложить его в новую иномарку. Но автомобиль на эти деньги уже не купишь, а вот шесть соток в каком-нибудь непафосном месте — вполне.

— У меня сейчас десяток сделок в работе, только одна из них связана с эмиграцией, — рассказывает Наталья. — В кооперативе, где моя собственная дача, есть семья: жена русская, муж англичанин, они с начала коронавируса не приезжали на дачу, сейчас окончательно решили продавать. На сделке их представляю я, а деньги будут переводиться маме жены. Конечно, в рублях. Остальные мои сделки — просто «подчистка хвостов».

Люди проводят инвентаризацию, у кого что есть невостребованного, что можно продать. И часто бывает, что дач в семье две или три, столько не нужно. Одну, самую запущенную, продают.

Наталья говорит, что продаются совершенно любые участки: «Я говорю именно об участках, потому что не любой дом идет в плюс. Часто заросший участок со старым домом приходится продавать дешевле, потому что в расчет берется стоимость расчистки и демонтажа».

Самые доступные, от 300–400 тысяч рублей, — заросшие участки с летним домиком, непригодным для жизни, и не рядом с железной дорогой. Близость электрички — огромный бонус. В шаговой доступности от станции дешевле 600–700 тысяч уже ничего нет, причем давно. И это всё — негазифицированные садовые некоммерческие товарищества (СНТ). С газом минимальная цена — миллион рублей.

Люди приобретают участки иногда без планов строиться в ближайшее время — просто пристроить деньги. Но в нижней категории — около 500 тысяч рублей — ценятся развалюшки, в которых можно что-то своими руками подшаманить и сразу начинать жить.

— Тут есть забавная разница: подобный сектор востребован у мигрантов, но те покупают дома в деревнях. Там проще вести хозяйство, держать скотину и нет конфликтов с соседями. А в СНТ берут именно дачники — те, кто хочет отдыхать или вложить деньги.