Бетоно-​метры и эскроу счета, взгляд из другого окопа

Аватар пользователя Stirk

Написать небольшую заметку про ситуацию с жилищным строительством в рамках 214-ФЗ побудила статья «Бетоно-​метры и эскроу счета, наблюдения практикующего аудитора» (https://aftershock.news/?q=node/1162396#comments ), и комментарии к ней.

Уже не в первый раз сталкиваюсь на уважаемом ресурсе с тем, что проще все свести к банкстерам-грабителям, чем профессионально разобраться в вопросе. Так же со стороны банкиров ни разу не встречал никаких комментариев, хотя на сайте, я знаю, они присутствуют.

Изначально сразу скажу, что все что будет изложено в этой заметке – плод моих фантазий и мои оценочные суждения.

По поводу истории перехода на эскроу-счета, все было весьма неожиданно для всех участников процесса. Как для застройщиков, так и для банкиров. Возможно, Сбер был на полшага впереди остальных, но и у них не было изначально готовой схемы работы. ЦБ так же не сильно участвовал в процессе и на всех аппаратных совещаниях просто присутствовал их представитель, не особо что-то комментируя. Хотя, некоторые особо острые углы в различных инструкциях они оперативно срезали.

Основной посыл от Минстроя: никаких массовых обманутых вкладчиков больше допускать нельзя. Когда застройщики поняли, что их берут под колпак, поднялся вселенский вой. Требования эксклюзива, переходного периода и т.п.

Основная идея эскроу-счета в том, что застройщик может продолжать финансироваться и строить хоть за счет собственных средств без контроля как он привык с полным хаосом в платежах и документах, либо под полным контролем банка, но при этом, если банк допустит хаос – это будет проблема банка.

Ранее основная практика была простая: «Дольщики, дайте мне деньги и не мешайте. Я сам знаю куда их потратить». Зачастую, деньги тратились на строительство совершенно других объектов, на которые не было документов и т.п., тратились на покупку земли на будущие пятна застройки, но самое плохое – либо проедались штатом, в случае просадки экономических параметров окупаемости, либо выводились бенефициарами для дворцов и вилл.

Здесь важно отметить, что между «старым» 214 и «новым» с эскроу был так называемый переходный период: когда застройщикам дали возможность под уже полученные РНС работать несколько лет по-старому. Сейчас как раз подходят все самые-самые последние сроки по сдаче таких объектов, и, насколько видно, будет еще не одна история с обманутыми дольщиками. Т.к. по этим переходным проектам бенефициары из последних сил сначала сняли всю маржу, а после того, как ценники на с/с взлетели, образовалась дыра, которую закрывать необходимо либо за счет своих средств (возвращать их в проекты из теплых мест), при этом никаких доп. доходов из проектов получить не получится, либо за счет привлеченных. Но Банки прекрасно осознают ситуацию и без понимания источников погашения ничего никому не дадут. По этому, скорее всего, будут картинки в телевизоре.

Теперь отдельно хочу подсветить стоимость ключевых этапов по стройке и распределение стоимости итоговых позиций. Сразу оговорюсь – цифры по продаваемой площади. Так же важно понимать, что истории с подземным паркингом выходят несколько дороже, по этому для формирования картины это достоверные цифры по проектам жилья комфорт класса в монолитном исполнении, 9-15 этажей, которые сейчас находятся в активной стадии строительства. Так же сразу отмечу, что цифры от региона очень сильно могут различаться. Условно в Красноярске зимой стройка без прогрева бетона и без присадок невозможна, а в южных региона – легко. Где-то присутствует избыток мощностей по бетону или кирпичу, а где-то его необходимо доставлять с плечом 300-400 км., но в среднем по больнице:

1.      Святая святых в расчетах – это генподряд. Понятно, что эксперты-строители меня заклюют, сославшись на то, что ключевое для стройки – это участок и ТЭПы, но эту тему, как наиболее сложную я оставил на закуску.

Итак, чистое строительное исполнение (стройматериал и работа) порядка 60-65 тыс.руб./м2. Да, в контуре ГК Застройщика может быть свое производства по пеноблокам, окнам и т.п., что может удешевить проект, но если в среднем по рынку – цифры такие. Это цифры в регионе, где 80% стройматериалов привозные с хорошим транспортным плечом. Если под боком есть свой керамический завод, цементный, рабочая сила из ближнего и дальнего зарубежья и т.п. то, цифра может быть до 20% ниже. Так же важная оговорка, эта цифра – без прибыли Генподрядчика.

2.      Важная часть затрат – маркетинг+отдел продаж (2-4% от цены реализации), содержание стройнадзора (1-3% от бюджета), м.б. в схеме техзаказчик – еще 2-3% от бюджета, прочие расходы до 5% от бюджета – это содержание условно всей внутренней службы Застройщика и его головной конторы (бухгалтерия, директорат и т.п.).

Обращаю внимание, что банк финансирует все затраты Застройщика и, в случае экстренной необходимости, возможны какие-то корректировки бюджетов проекта. Но нужно понимать, что очень часто это некие компромиссные варианты: например, невозможно точно разбить бухгалтерию на 1,5 человека, которые отрабатывают только эту стройку и т.п. так же есть понимание, что если концепцией ЖК предусмотрена активная реклама на старте – то рекламный бюджет активно расходуется вначале, т.к. в финале он не актуален.

3.      Теперь самое интересное – земля, подключения и соц.нагрузка.

Первоначально, по земле множество вариантов по ее владельцу, но ключевое – земля либо в аренде, либо в собственности.

А) Самый простой вариант – земля в собственности. Тогда собственник либо продает эту землю (сразу за деньги, либо в долгую: часть деньгами сейчас, часть площадями по итогу проекта (самая распространенная схема).

Б) земля в аренде у города. Здесь уже стоит вопрос либо по продаже права аренды, либо о субаренде. Но здесь уже город начинает жутко желать свою долю. Что я имею ввиду:

- город хочет получить часть площадей бесплатно, часть - через выкуп за деньги по ценам Минстроя (для детей сирот/ расселение ветхого и т.п.).

- город хочет получить построенные детские сады и школы.

- ресурсоснабжающие – свои доходы от обеспечения участка водой, электричеством, газом и т.п.

Во всей этой конструкции все зависит от переговорной позиции, от статуса земли (ее вида разрешенного использования и необходимости менять его), от ТЭПов, от желания и готовности всех идти на компромиссы, чтобы реализовать проекты. Причем, я описал только основных участников проекта, без нюансов. В итоге договориться со всеми участниками – особое искусство и сам процесс предварительных договоренностей, в среднем, длится года 1,5.

Но нас интересует стоимость всего этого счастья в расчете на 1 кв.м. итак, в среднем, земля стоит 10 тыс.руб. и соц. нагрузка – тоже 10 тыс.руб. да, это грубо, но в среднем – так.

Да, я в курсе различных вариантов работы с землей, в том числе и через КРТ, но для грубого подсчета – цифры выглядят так.

4.      Итак, остался самый животрепещущий вопрос, а что с кровопийцами-банкирами и почему из-за них так рванули ценники. Все танцы вокруг ЭСКРОУ счетов сводятся к следующему – фактически это аккредитив, деньги с которого перечисляются застройщику при введении объекта в эксплуатацию. На счета не начисляются проценты. Проект может переводиться на финансирование в другой банк, счета – нет. (понятно, что можно через расторжение, но на практике – мало осуществимо).

У Банка доход от проекта формируется по 4-м направлениям:

А) доход от использования бесплатных остатков на ЭСКРОУ. Но здесь многое зависит от стратегии по продаже. На какой-то проект выбирается стратегия – продажи вперед, тогда наполнение – высокое, где-то – начинают продавать за полгода до ввода в эксплуатацию, когда можно показать не котлован, а готовый объект и получить максимальную цену. Иногда выбирается пропорционально – провели затраты на 50 млн. – 5 квартир поставили на продажу. Соответственно, банки и предлагают разные уровни ставок по кредитам, в зависимости от того, что с наполнением счетов. В среднем сейчас это выглядит следующим образом:

Уровень покрытия счетов ЭСКРОУ

 

 
 

0-9,99%

10,50%

 

10-19,99%

10,15%

 

20-29,99%

9,80%

 

30-39,99%

9,50%

 

40-49,99%

9,10%

 

50-59,99%

8,80%

 

60-69,99%

8,00%

 

70-79,99%

7,30%

 

80-89,99%

6,20%

 

90-99,99%

5,10%

 

100-109,99%

4,10%

 

110-119,99%

3,30%

 

120-129,99%

2,10%

 

130-139,99%

1,80%

 

140-149,99%

1,80%

 

150-159,99%

1,80%

 

160-169,99%

1,40%

 

170-179,99%

1,30%

 

180-189,99%

0,90%

 

190-199,99%

0,70%

 

200-209,99%

0,01%

 

> 210%

0,01%

 

 

 

Б) соответственно, вторая часть дохода – Банка – проценты за пользование кредитом.

В среднем, на основании уже завершенных проектов при нормальном уровне продаж в сбалансированном варианте, исходя из особенностей неравномерности роста капиталоемкости объекта кредитная нагрузка на проект составляет 2-2,5% (не годовых, а абсолютных) от бюджета проекта (а не от цены продажи).

В) Еще одной частью дохода от стройки является ипотека. И если в обычной жизни ипотека была просто ипотекой, то здесь есть доп. доход по кредитам выданным финансирующим стройку банком и зачисленным на счета эскроу. Т.е. фактически на период до ввода объекта в эксплуатацию деньги из банка не ушли, а клиент – физик за них платит. Отчасти на этом построены разные маркетинговые акции.

Г) еще от Банка есть комиссия за стройнадзор. У банков есть либо свое подразделение строительных экспертов, либо берут сторонних, которые сначала проверяют всю исходно-разрешительную документацию со знанием всех региональных особенностей, сметы и т.п., выдают свое подтверждение жизнеспособности данного объекта. А потом, после старта работы на площадке – в сапогах и касках проверяют соответствие выполняемых работы проекту, проверяют соблюдение технологий и т.п. Задачи на этих экспертах отдельно заработать нет, и как правило, они стоят конечному потребителю – порядка 0,5-1,5% от Бюджета ГП.

Г) есть еще одна статья дохода – получение субсидий. Есть ряд программ, по которым банк в конечном итоге может получить субсидии от государства. Какие-то низкомаржинальные проекты, особо значимые, либо просто подходящие под различные соц. программы.

Как правило, на субсидиях никто не стремится сделать отдельный гешефт, они позволяют привести проект к среднерыночным показателям.

 

Если мы теперь просуммируем все то, что здесь нафантазировано (только необходимо при математике обращать внимание на правильность базы исчисления, которую я отдельно указал по каждой позиции), получится некая разница между стоимостью проекта и выручки от его реализации. эта маржа – как раз то, что получит бенефициар за минусом своих первоначальных затрат. В первоначальные затраты входят небольшие суммы на подготовку Проекта, которые вкладывает сам собственник. Сейчас их величина в зависимости от ликвидности Проекта может составлять и менее 1% от бюджета.

 

Математику для каждого региона теперь каждому просчитать несложно в зависимости от того, что сейчас у Вас по ценнику на рынке новостроек.

Отвечая на вопрос, насколько банк влияет на рост цены – наша математика дает простой ответ – в среднем, всего на 3,5% от бюджета проекта. А от цены продажи, можете с запасом говорить о величине всего 2-2,3%.  Теперь давайте сравним насколько вырос ценник с момента введения счетов ЭСКРОУ.

Ответ на вопрос кто главный бенефициар – вполне очевиден. Опять же справедливости ради необходимо отметить, что, когда ценник на новостройки на волне эмоций улетел вверх и не хотел никак спускаться, в пироге очень хорошо поучаствовали производители основных стройматериалов. И несмотря на некоторую корректировку в последние месяцы на первоначальные позиции никто не вернулся.

 

Теперь очень хочется прокомментировать некоторые заблуждения, упомянутые в статье уважаемого qdsspb:

 

«В настоящий момент риск остаться без денег отсутствует, и как результат отсутствует плата за риск в виде скидки на этапе котлована.

При заемном финансировании значительно выгоднее продавать уже построенное и по полной цене, чем котлован со скидкой.».

Во-первых, схема покупки на начальном этапе по более низкой стоимости – присутствует. И размер скидки так же сильно зависит от того, насколько ликвидный проект и застройщик уверен в своих силах его распродать до уровня необходимого, чтобы рассчитаться с кредитом. Вариант, когда бенефициар после ввода проекта остается со своими нераспроданными квадратами – сейчас очень распространен.

Во-вторых, пока есть платежеспособный спрос, гораздо выгоднее строить микрорайонами, через КРТ, чем пытаться ловить маржу на 1-2 блок-секциях.

В-третьих, то, что государство прекратило это казино «построит/не построит» с последующими демонстрациями поставивших на зеро (иногда волосы дыбом вставали, когда видел на основании чего люди платили свои деньги застройщикам) – ничего плохого нет.

Объективности ради необходимо отметить, что игроки с котлована до ввода в эксплуатацию – остались. Только это те, кто может купить в объекте сразу 10-15 квартир. Они получают существенные скидки и перед самым вводом объекта продают их по цессии. Здесь есть важный нюанс, при такой схеме право на льготную ипотеку от Государства сохраняется.

«Если рынок не вырастет на десятки процентов, то жилье, сдаваемое в 2024-2026 годах может быть просто не конкурентно по цене и зависнуть на балансе банков. Когда на балансе банков образуется большое количество проблемных активов, что обычно делают банкиры? Конечно, они продают эту проблему государству! Такое мы видели не раз и не только в США, но и у нас, когда кучу банков (2014-2015 годах) санировало государство.»

Здесь, как мне кажется, либо нет понимания всех этапов жизни проекта, либо сознательная манипуляция.

Во всех финмоделях как бы они не считались есть маржа, которую банк не дает вывести до окончания проекта ни под каким соусом. Если коротко – это как раз маржа самого бенефициара. Есть разные коэф-ты, но суть всегда одна.  Если вдруг приходит северный лис, и бенефициар машет ручкой – задача банка не доводить проект до проблемного состояния, а достроить его. Вся юридическая обвязка проекта именно в том, что Банк через заложенные в проект механизмы должен экстренно ринуться достраивать проект, учитывая то, что сроки всех ТУ и РНС очень жесткий и времени на раскачку нет. А получить на баланс проблемный (умерший проект), по которому вылетели сроки, участники забрали со счетов эскру деньги, и твой кредит – гора бетона, гораздо хуже, чем достроенный и введенный проект, по которому ты фиксируешь убыток из-за невозможности продать по ранее заложенным высоким ценникам.

«..Застройщик просто приходит к своим поставщикам металла, бетона и других материалов и говорит следующее: «А давай ты мне поднимешь цену на 10-15%, а потом мы через тебя и пару контор выведем эти деньги мне на карман?» Если поставщик не соглашается, то находится более сговорчивый готовый предоставить нужные услуги. Таким образом, застройщики все равно получают свою прибыль в том объеме в котором они привыкли. Побочным следствием сложившейся ситуации становится рост цен на стройматериалы. Даже любопытно будет посчитать, какой процент роста цен на металл был вызван схемами описанными выше…»

Я писал о сюрвейерах: любая платежка, которая выходит по проекту сначала акцептуется ими. При этому оплата происходит не на весь объем, а на требуемый для текущего этапа. В платежке подробно прописаны объемы и ценники. Ценники проверяются на рыночность и адекватность условий поставки. На площадке все объемы так же сверяются и контролируются. Платежи контролируются не только на уровне Застройщик – Генподрядчик, но и на уровне ГП – субы. Так что получить свою прибыль таким способом – не реально, если только банк сам себе не враг.

В комментариях мелькнул вариант инвестирования в стройку через облигации. Существует еще несколько вариантов, но здесь есть жесткая установка от контролирующих – все поползновения пресечь. Либо застройщик строит за свои, коих накоплено предостаточно, либо через ЭСКРОУ.

Так же в комментариях есть упоминания о льготной ипотеке от застройщика/банка под 0-1%. Так механизм немного другой: застройщик не хочет официально снижать ценник. И готов заплатить банку разницу между обычной ипотекой и данной программой. Это всего лишь маркетинг.

По поводу комментариев по площадям, где сначала было 50 кв.м., а получили 47. Это обычная практика – продажа расчетных площадей, а при сдаче идет сверка уже готовых. Корректировки весьма часты и суммы либо возвращаются, либо доплачиваются. Это обычная практика и всегда механизм прописан в ДДУ.

По поводу экспертизы. Как правило, застройщики тянут проекты через свои экспертизы, либо через те, где понимают формальность подхода. Когда банкиры осознали все нюансы и познакомились с термином «укрепление» и еще более специфическими терминами, то здесь как нельзя лучше подходит фраза «…И если ты долго смотришь в бездну, то бездна тоже смотрит в тебя». В общем, банкирам часто приходится самим экспертировать и пересчитывать проекты, начиная с конструктива.

На что еще хочется особо обратить внимание. Средний срок жизни ипотеки – 6,8-7,5 лет. основным драйвером роста стоимости квадрата: соотношение площади жилья к платежеспособному спросу. Если человек готов своим платежеспособным спросом подтвердить готовность жить на 5 кв. м. – будут квартиры по 5 кв.м.

Аналогичная ситуация по платежеспособности: государство ипотекой с гос.поддержкой очень стимулирует (и сознательно) платежеспособный спрос. Мне видится, что причина этого только в том, чтобы поддерживать отрасль, которая работает с мультипликатором на всю наши экономику.

Сейчас ведь складывается парадоксальная ситуация, когда из-за наличия программ льготной ипотеки если человек стоит перед выбором купить первичку или вторичку (возможно в соседнем доме, совершенно аналогичном, но введенном месяц назад) получает следующую дилемму по платежеспособности:

Стоимость новостройки 10 млн.руб. первоначально своих есть 2 млн.руб. срок – 20 лет.

При ипотеке с гос.поддержкой по 4,5% он будет платить 50,6 тыс.руб./месяц.

При обычной рыночной ипотечной ставке в 10% на вторичку (возможно, разница в возрасте квартир 1 месяц) для того, чтобы при тех же условиях по сроку, первоначальной ставке, чтобы достичь такого же платежа в 50,6 тыс.руб. в месяц стоимость квартиры должна уже быть не 10,0 млн.руб., а 7,765 млн.руб. т.е. льготная ипотека сходу подбрасывает возможность поднять ценник на 29%.

Как всегда, все что изложено – мои фантазии, не имеющие ничего общего с реальностью J

 

Авторство: 
Авторская работа / переводика
Комментарий автора: 

цифры, позволяющие оценить ситуацию.

Комментарии

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 7 месяцев)

Я разделяю Ваше возмущение, но лозунгами делу не помочь.

инструментов, позволяющих реально купировать ситуацию - нет. решить ситуацию "на пол-шишечки" тоже невозможно. здесь либо прекращать все транзакции и выпускать деньги за рубеж только под конкретные товары, либо исходить из того, что имеем.

про святость банкиров я не говорил. если процентные расклады не оправдали Ваши ожидания, возможно, сработали стереотипы. о чем я указал в начале заметки. по поводу качества экспертиз - даже комментировать не будут. те, кто в теме - все прекрасно понимают, а тех, кто надеются, что все хорошо - лучше и не посвящать в реалии. лично пока не сталкивался с главгос., но остальное...

почему Вы говорите о сотрудниках банка, как о ".. безответственных выгодоприобреталелях..." мне интересно :) 

по поводу их ответственности из глобальных примеров - посмотрите чьи ПИК и Дон-Строй и в результате чего.

Аватар пользователя Алексец
Алексец(5 лет 10 месяцев)

Так инструмент один это ответственность. А так чахлую телегу с гнутыми колёсами нагрузили камнем и пнули с горы и оп  все удивились как она поехала))) 

Аватар пользователя Серж625
Серж625(5 месяцев 1 неделя)

Пропаганда собственности на квартиры - вредительство в масштабах страны. Собственная квартира привязывает человека к месту. Резко снижается мобильность рабочей силы, возможность перемены рабочего места внутри города и возможность перемены места жительства в масштабах страны. Даже комната для родившегося ребенка превращается в проблему. Если бы все или большая часть жилья была бы съемной, поменять квартиру не было бы проблемой, и люди в городах не боялись заводить детей. Квартира должна быть съемной!!! Поэтому враги русского народа заблокировали строительство доходных домов, потому что такое жилье отвечает интересах русского государства.

А вот дом  должен быть свой. Где хранятся архивы семьи, бабушкины платья, где собираются родственники на торжества. В Англии писали, что бабушкины сундуки спасли английскую культуру в конце прошлого века от тотального американизма.

Комментарий администрации:  
*** отключен (гнилой сморчок) ***
Аватар пользователя feodor89
feodor89(4 года 11 месяцев)

Свободно перемещаться конечно прекрасно, но отдавать всю жизнь серьезный кусок ЗП напрягает. Плюс в съёмном ты пожизни на птичьих правах, не сделать как хочется

Аватар пользователя Bob-stroitel
Bob-stroitel(6 лет 10 месяцев)

Где-то я подобное совсем недавно видел smile23.gif

ааа, так "Великая перезагрузка" - же! Один в один!

Правильно, глобалистская повестка сама себя не продвинет - помогать надо по мере скромных сил...

Аватар пользователя kiks
kiks(1 год 2 месяца)

В целом клаусшваб аплодирует, кроме сундуков однако

Аватар пользователя Kvazar_Old
Kvazar_Old(8 лет 10 месяцев)

Доля льготной ипотеке в общей доле ипотеки мала, и ещё меньше на общем фоне сделок. Поэтому валить все на нее не стоит

 

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 7 месяцев)

Спасибо за Ваш комментарий. решил посмотреть статистику по России. с ходу не нашел долю ипотечных сделок в продажах (ограничен во времени), но нашел еще более интересную статистику: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ где есть отчет о средневзвешенных ставках по выданным ипотечным кредитам. по состоянию за август 22 средневзвешенная ставка 3,71%. думаю, смысла спорить о влиянии льготных программ с таким показателем особо нет? помимо тех льготных программ, к которым относятся Семейная, IT, Дальневосточная и т.п. ипотеки, давайте не будем забывать про РВИ, ведомственные программы РЖД. вроде, Росатом и т.п. если поскребсти - думаю их гораздо больше.

Удивило, что не нашел сходу долю кредитных продаж. я вижу ее по своим регионам, но по платным подпискам, а по России, как-то сходу не обнаружил.

но основной посыл простой - льготная ипотека тоже подкидывает масло в огонь и очень бодро.

Аватар пользователя feodor89
feodor89(4 года 11 месяцев)

Тут 6,67 увидел. Где Вашу цифру увидеть ?

https://cbr.ru/vfs/statistics/BankSector/Mortgage/02_02_Mortgage.xlsx

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 7 месяцев)

сложно мне сейчас это упражнение выполнить с телефона. искал поиском. там же на сайте ЦБ в статистике. файл 02_03_Scpa_mortgage.xlsx.

насколько я понимаю, у Вас в данном отчете ставки по первичке и вторичке, в том, на который ссылаюсь я - только первичка.

Аватар пользователя feodor89
feodor89(4 года 11 месяцев)

Нашел! 3.71% очуметь, я думал мои 4.5 почти дно.

Посмотрел что в Питере выдают сейчас, думаю сильно 3.71 от массового 0.01%. Еще интересен 02_17_Rates_scpa_mortgage.xlsx по регионам. Плюс резко вырос срок, ближе к 25 годам

 

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 7 месяцев)

По поводу срока - всегда берут на максимум. И это срок как раз по программам.

реальный срок жизни в портфеле - около 7 лет. 

Аватар пользователя DjSens
DjSens(4 года 6 месяцев)

людям главное цена, сколько платить,  и как показала практика - чем больше льгот гос-во вводит, тем выше цены, в итоге платёж по ипотеке как был 50% от доходов семьи, так и остался,     таковы законы рынка,   так работает кривая СП и ПР

Растут доходы семей - растёт цена квартир.

Вводятся льготы - растёт цена квартир.

Какая средняя ЗП в конкретном городе - столько и стоит метр,  с неким повышающим коэффициентом

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 7 месяцев)

Вы абсолютно верно уловили мою мысль, как бы не складывалась арифметика, в сегодняшних реалиях ценник будут повышать до тех пор, пока человек может платить…

Аватар пользователя Мед8едь
Мед8едь(5 месяцев 4 дня)

Прошу Автора простить - а если у меня в городе 45 000 за кв.м Новострой уже для покупателя.

в каком моменте считать 20% от 60-65000 и потом добавлять все сверху? или как?

хотя за 250-500 км, 2 областных центра откуда все везется - там от 100 000 за квадрат.

 

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 7 месяцев)

Я точно могу сказать по ситуации в своём регионе. В Вашем, тем более не зная где он, я могу лишь фантазировать. И откручивайте все обратным счетом, по тем долям, которые я указал. Все равно, есть стройнадзор. Есть маркетинг, есть содержание аппарата застройщика и т.п. возможно, что-то с землей, с подключениями.

возможно, доделывает кто-то недострой. Возможно, 4-х этажки на минималках. 
возможно, хозспособом предприятие строит и излишки после ввода объекта продаёт в рынок. Возможно, бенефициар определил себе другую норму прибыли. Но средние показатели по материалам на 1 кв.м. в физических объемах - примерно одинаковые. И можно прикинуть сколько что стоит в Вашем регионе.

Математику не обманешь и чудес не бывает.

Аватар пользователя Мед8едь
Мед8едь(5 месяцев 4 дня)

Математику не обманешь и чудес не бывает.

так то да... 

приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 

Центральный федеральный округ
1    Белгородская область    63 940
2    Брянская область    44 178
3    Владимирская область    55 376
4    Воронежская область    63 073
5    Ивановская область    48 145
6    Калужская область    59 129
7    Костромская область    53 811
8    Курская область    59 964
9    Липецкая область    56 892
10    Московская область    108 488
11    Орловская область    57 048
12    Рязанская область    61 378
13    Смоленская область    47 463
14    Тамбовская область    45 435
15    Тверская область    61 058
16    Тульская область    72 018
17    Ярославская область    66 610
18    Город федерального значения Москва    152 059
       Северо-Западный федеральный округ
19    Республика Карелия    61 887
20    Республика Коми    58 645
21    Архангельская область    81 055
22    Вологодская область    53 108
23    Калининградская область    76 301
24    Ленинградская область    86 080
25    Мурманская область    64 861
26    Новгородская область    49 293
27    Псковская область    46 950
28    Ненецкий автономный округ    73 256
29    Город федерального значения Санкт-Петербург    162 963
Южный федеральный округ
30    Республика Адыгея (Адыгея)    73 594
31    Республика Калмыкия    45 682
32    Республика Крым    82 734
33    Краснодарский край    81 587
34    Астраханская область    62 030
35    Волгоградская область    52 371
36    Ростовская область    62 774
37    Город федерального значения Севастополь    91 274
Северо-Кавказский федеральный округ
38    Республика Дагестан    46 708
39    Республика Ингушетия    42 184
40    Кабардино-Балкарская Республика    46 107
41    Карачаево-Черкесская Республика    48 269
42    Республика Северная Осетия - Алания    45 016
43    Чеченская Республика    51 302
44    Ставропольский край    45 285
Приволжский федеральный округ
45    Республика Башкортостан    72 565
46    Республика Марий Эл    47 967
47    Республика Мордовия    46 394
48    Республика Татарстан (Татарстан)    96 108
49    Удмуртская Республика    61 235
50    Чувашская Республика - Чувашия    55 691
51    Пермский край    67 661
52    Кировская область    54 328
53    Нижегородская область    88 852
54    Оренбургская область    42 370
55    Пензенская область    57 443
56    Самарская область    58 422
57    Саратовская область    47 087
58    Ульяновская область    55 570
Уральский федеральный округ
59    Курганская область    44 400
60    Свердловская область    83 394
61    Тюменская область    71 264
62    Челябинская область    50 289
63    Ханты-Мансийский автономный округ - Югра    74 545
64    Ямало-Ненецкий автономный округ    77 768
Сибирский федеральный округ
65    Республика Алтай    66 437
66    Республика Тыва    95 636
67    Республика Хакасия    57 055
68    Алтайский край    62 834
69    Красноярский край    72 277
70    Иркутская область    80 910
71    Кемеровская область - Кузбасс    57 926
72    Новосибирская область    68 319
73    Омская область    60 328
74    Томская область    69 660
Дальневосточный федеральный округ
75    Республика Саха (Якутия)    106 441
76    Камчатский край    80 171
77    Приморский край    116 409
78    Хабаровский край    106 887
79    Амурская область    100 955
80    Магаданская область    95 747
81    Сахалинская область    116 554
82    Еврейская автономная область    97 737
83    Чукотский автономный округ    97 737
84    Республика Бурятия    70 368
85    Забайкальский край    86 101

 

Это - цены по которым государство покупает квартиры.

где то дают плюшки за это, что ты продаешь... а где то, как у меня в регионе - похрен.. Хочешь продавай, не хочешь, нет.

Я к чему все это пишу... 60-65 как вы озвучили, это уже с неплохой маржой строителя.

Если я продаю за 45 и меня все устраивает, еще и прибыль остается... То куда девается 20-25? разговор о логистическом плече - не стоит. Знаю что на Москву с Краснодара газоблок возили, было выгодней чем купить в Московской области.

В Московской области 8 000 куб, в Краснодаре 3 000 

У производителя разные ингридиенты? Разные налоги?  и т.д. и т.п.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 7 месяцев)

я прекрасно в курсе этого приказа. проблема не в цифрах - это лишь итог. проблема в методологии расчета. и не забывайте, я озвучивал 60-65 - это только чистая стройка, условно (сложить кирпичики), сверху еще пирамида - земля, подключения и т.п.

а по поводу этого приказа - целая куча проблем для бюрократов (в хорошем смысле) в его использовании. например, Максимальный ценник, по которому можно купить за средства бюджета квартиру в Забайкальском крае - 86,1 тыс.руб./м2. Но разница между стройкой в Чите и , например, Новой Чарой (где даже гвозди все завозные) колоссальная. Вот и возникает нюанс. так же можно сравнить Красноярск и Норильск.

Аватар пользователя Мед8едь
Мед8едь(5 месяцев 4 дня)

в Забайкальском крае - 86,1 тыс.руб./м2. Но разница между стройкой в Чите и , например, Новой Чарой (где даже гвозди все завозные) колоссальная.

Прошу простить. статью вы конечно написали большую. Но видать либо не хотите понять, либо не внимательно читаете.

1. Насчет Читы и Новой чары. Еще раз.. у меня в городе продажная(ПРОДАЖНАЯ) цена 45 000. У меня в городе кроме бетона не че не производится. Но там, откуда это все везется - продажная цена 110 000 Но там даже щебенка стоит 950 за куб, у меня в городе вместе с доставкой 1 650

2. Приказа который я вам показал, это федеральный. а есть еще региональный/областной. Где по каждому городу своя цена. Бюрократично это или нет. МНЕ ВЫГОДНО ОТДАВАТЬ ПО 45 000.... если я буду продавать по 60 000 - я буду вообще в шоколаде и снизу и сбоку и сверху.

на сим заканчиваю.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 7 месяцев)

Добрый вечер!

думаю, мы с Вами говорим об одном и том же, но с разных сторон.

по поводу Приказа: возможно, есть какие-то муниципальные аналоги, но если сделка за счёт средств бюджета пройдёт по ценнику выше Региональной планки - будут проблемы.

по поводу продажной цены ниже 60 тыс. возможна ли она?! Безусловно, но в каждом случае нужно разбираться, за счёт чего. Здесь в комментариях

уже мелькал пример с домом для заводчан, посторонний заводом по 29 тыс.

возможно, что-то подобное и у Вас. Возможно, это 2-4-х этажные дома, не подпадающие под доп контроль и регуляторику. По поводу обозначенного мной ценника в 60 тыс. это 9-12 этаже с вент фасадами с парковками на улице.

так же необходимо учитывать, что 1 кв.м.  - это и парковка, и клумба и детская площадка и т.п. а предположить, что кто-то сегодня может обеспечить с/с квадрата в 20-25 тыс. рублей, конечно, можно, но я не знаю регионов с такими реалиями.

Аватар пользователя Kvazar_Old
Kvazar_Old(8 лет 10 месяцев)

В России есть даже целые регионы, где нет новостроек из-за дико не адекватных цен. И есть города, в целом нейтральных регионах.

 

Аватар пользователя В Багдаде все спокойно

Как мне кажется это вообще самое главное наблюдение в этой статье "стоимость квартиры должна уже быть не 10,0 млн.руб., а 7,765 млн.руб. т.е. льготная ипотека сходу подбрасывает возможность поднять ценник на 29%."

Автору спасибо.  Если что, то я и другие буквы прочитал, но запоминается, как мы помним ... )

Аватар пользователя User007
User007(1 год 10 месяцев)

Автор, объясните, пожалуйста, как  вы так лихо проценты считаете? 

8 млн кредит 4,5 % годовых, это 360000  , за 20 лет это будет 7,2 млн итого 15,2 млн делим на 240  получаем 63334 рубля в месяц. Как у вас 50 тыс получилось? Плюс 2% за страховку еще 1300 руб ежемесячно.

Аватар пользователя Sashawww
Sashawww(8 лет 3 месяца)

У вас знания про ипотеку слабоватые.

8М оставшееся тело только в первом месяце. Дальше треугольником падает до нуля.

Площадь треугольника 1/2 от площади прямоугольника. Упрощенно процентов вы заплатите не 7,2М, а половину. 8М+7,2М/2=11,6М.

11,6М/240=48,3к - ближе к правде? Лучше просто вбейте в кредитный калькулятор.

На самом деле таяние тела чуть выпуклая парабола, поэтому чуть больше 1/2 от схемы, когда выплачиваем долг целиком в самом конце.

Страховка, несомненно, плюс. Но скорее 1%, чем два.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 7 месяцев)

есть два способа расчетов платежей по кредитам - диффернецированный и аннуитет. 

если считать как Вы примеряетесь - это дифференцированный. он позволяет оплатить минимальную сумму процентов, но с ним есть ловушка: первые платежи - максимальные, которые будут гораздо выше платежеспособности многих.

аннуитет позволяет избежать этого и фактически для потребителя формируется одна сумма, которую он платит каждый месяц.

а лихо считал очень просто - на cian.ru внизу кредитный калькулятор. и все расчеты без страховок и т.п.

Аватар пользователя Pioneer_A
Pioneer_A(4 месяца 3 недели)

Как и писал в комментарии к другой статье про бетонометры, так и тут скажу: повышение цен, на мой взгляд, возникло из-за обеления (застройщики теперь вынуждены платить налоги). Возможно в столицах крупные застройщики и обелились давно, потому и гонят только элитку, или берут количеством застраивая квартала (только так и можно хоть как то в + по белому выйти), ну еще региональных субчиков кидая периодически. А в регионах застройщик, который сдает 1 дом в год, мог жить только за счет практически полного "освобождения" от налогов, поэтому можно было продавать квартиры и по 35-40 тр за 1 м2. 

Вот пишут, почему подорожал песок? Да по той же причине: за нал могли отдать куб по 250 р/м3 чисто покрывая затраты налом на погрузчик и доставку + прибыль и компенсация затрат на вскрышку. А по безналу с того же карьера поставщик попадает сразу на полный НДС 20%, НДПИ, НП 20%, ЗП водителю + 40%, ЗП экскаваторщику+ 40% и т.д. Обеление - это оооочень дорого. И вот этот песок уже 600-800 р/м3 по БН с НДС. Но на уровнях министерств стесняются об этом говорить, видимо. Много народу сидело на потоках нала. Потому начинают делать удивленный вид и пытаются срочно кого-то обезжирить (банкиров, производителей, поставщиков, застройщиков).

Проводка денег через банки обелила все движения, поэтому ни гастарбайтеры, ни отечественные материалы/техника - ничего не спасет от этого обеления, которое, на мой взгляд, добавило те самые 30%-40% на себестоимость строительства. И можно уже не обсуждать, почему этого не сделали раньше, но отсрочка на 20 лет привела к тому, что боли по удалению этой гангрены будут сильными и долгими.

Такая же беда, думаю, идет в автоперевозках, что бьет по логистике. Но там немного другой механизм обнала был ... В общем это то, о чем многие знают и знали, но как-то говорить было не принято, не прилично что ли. Вот и валят на подъем цены на металл (хотя эффект на 1 м2 со 100% удорожания металла в бетонной коробке будет не более 1%), на утеплители и прочую херню.

Обеление - это чудесно, хоть и неприятно! Не нужно стесняться.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 7 месяцев)

к сожалению, это не так. все продолжают оптимизироваться по возможности. безусловно, влияние есть, но не столь глобальное. если раньше внаглую ничего не платили, то сейчас конечный вывод через всякие ИП и УСН.

Аватар пользователя Pioneer_A
Pioneer_A(4 месяца 3 недели)

Через ИП и УСН можно было вывести до 01.01.2022. Теперь все счета чистого съема блочатся. Был вариант через фуры выводить - тоже умер. Если пару лет назад уже вывод стоил 15%, то сейчас и этого нет. Ну можно попробовать где-то до 1 млн прогнать, но очень высока вероятность, что потом позвонят и входящую сч-ф предложат не учитывать в книге покупок. Вариантов годных от 1 млн практически не осталось. Были вот кооперативы, там заработок иногда весь был на обнале, а не на стройке. Все что сейчас осталось - это за гранью с УК РФ. Нет, можно искать причины где-то еще, но факт есть факт, в условиях мобилизации гайки еще подвернут, все рынки еще поколбасит, кого-то посадят, и вернемся мы в норму.

Вот что б спуститься на землю и понять масштаб этого процесса, возьмите и посчитайте, во сколько Вам лично обошелся бы ремонт Вашего жилья, если б Вы заключили договор в белую с какой-то ООО! Я как то на очередной выволочке на комиссии при администрации за низкие ЗП предложил этим заняться представителю налоговой. Она мило посмеялась ) Не удивлюсь, если ремонт жилья на 1 млн превратиться в 1,5-2 млн, если оплатить все налоги за рабочих)

Аватар пользователя Pioneer_A
Pioneer_A(4 месяца 3 недели)

Да и масштаб влияния давайте рассмотрим. Вы тут второй день обсуждаете 2-3-4% с ипотек, услуг банка и прочего. А даже вывод через УСН сразу после ввода безналичных расчетов ударил на 20% потери НДС (упрощенцы счет-фактур не выдают) ну и + 9-10% сам ИП УСН должен был отдать. Итого с вывода 1 млн на услуги остается 730 тр! А раньше выводить не было необходимости вообще. Принес человек нала - его и раздали гастерам, за технику, на откаты, себе на крузак и т.д.

Без понимания механизма "оптимизации" не будет понимания цены в недвиге. Ведь это конечная цель, как я понимаю авторов? Идет агония перестройки на новые схемы работы. Оказывается нужно теперь набирать в штат строителей, нужно иметь парк своей техники, нужно иметь свои производственные мощности, а не как раньше все на аутсорс в нале без всяких "оптимизаций". На это уйдет несколько лет минимум. И все это время будет сжатие между спадом спроса сверху (за такие бабки за м2 инвесторы скоро закончатся) и затягиванием гаек, бьющим по себестоимости снизу. А значит банкротства, посадки, ну в общем нормальный процесс очищения отрасли.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 7 месяцев)

У нас до новой редакции 214 налоги не платились? Или за нал не покупалось ничего? Кстати, сколько нал стоил раньше и стоит сейчас Вы знаете?

все это не является поводом для столь скачкообразных движений цены продаж квадратов.

Аватар пользователя Pioneer_A
Pioneer_A(4 месяца 3 недели)

Вопрос стоимости обнала лучше рассматривать без отрыва от процесса внедрения и ужесточения АСК НДС. Грубо до 2015 года обнал стоил 5-7%, бумажный НДС продавался и покупался как сигареты в ларьках (не будем уж вспоминать нулевые и 90-е, когда банки торговали налом по цене съема - 1-3%). С 2015 года начали кошмарить потихоньку и обнал пошел вверх, но оставались варианты прогона по регионам, но и их пофиксили через год. В 2017 году ввели ст 54.1 НК РФ, по которой "кто последний тот и платит" от чего бумажный НДС от однодневок стал максимально токсичным, обнал перевалил за 10% и устремился вверх. А с конца 18 ввели какой-то жуткий АСК НДС-3, и там не то что проверка автоматом, там уголовка автоматом за бумажный НДС могла прилететь.

По сути с 18-19 года наличку в нормальных объемах можно было только "честно заработать" или купить за 12-15% у тех, кто ее собирает у физиков. В товарных масштабах это были рынки типа черкизона (остаются последним оплотом до сих пор, хотя и там введение всяких штрихкодов уменьшает кормовую базу), авторынок как легковой, так и грузовой/спецтехника с их лизингами и другими схемами. Ну и кооперативы! Причем прелесть кооперативов, как я и писал ранее, в том, что они формально не имеют прибыли (группа единомышленников строит на свои себе жилье, откуда тут прибыль?)), потому реально были освобождены от налогов! 

И вот случился, на мой взгляд, идеальный шторм. С 19-20 источником нала для некоторых попильщиков были кооперативы, количество которых начало уменьшаться ввиду запрета договоров долевого строительства. Потом пандемия, все как-то затихло. В 21 ожило, обнал уже не менее 15%, кооперативный поток иссяк (от разрешения цикл дома года 3+-). И вот теперь строить можно только в белую! В 21 еще как то через УСН пытались оптимизировать, что б привыкшим к налу субчикам и  рабочим платить. Резкий скачек цен на материалы сорвал моральную преграду для повышения цен на м2, повышенный спрос обеспечил финансирование завышенных смет. В 22 повысился спрос на наличку у тех, кто хочет вывозить бабло в загранку, при том, что снимать с УСН его стало очень тяжело. Цена обнала сейчас ... ну вроде как 15% называют, но предложения нет вообще при жутком спросе. По сути цена обнала приблизилась к цене белой работы. Ну а расходы по вынужденному внезапному обелению застройщиков, как всегда, ложатся на потребителей, насколько это возможно вообще вывезти этому самому потребителю.

Как то так я вижу, возможно мне из провинции из котлована так видится, и многое основано на слухах, но картина такая.

 

Аватар пользователя Мед8едь
Мед8едь(5 месяцев 4 дня)

Вот пишут, почему подорожал песок? Да по той же причине: за нал могли отдать куб по 250 р/м3 чисто покрывая затраты налом на погрузчик и доставку + прибыль и компенсация затрат на вскрышку.

Хм... продавал мне Ашот песок по 450 рублей, по безналу в белую.

Началось СВО и взлетели цены. Делаю заказ - мне присылают счет 900 рублей за куб.

Звоню - Ашот, а че за херь? почему такой взлет.

Ответ: Бакс взлетел, запчасти подорожали и т.д.

При этом - у него нету импортной техники чтобы тратить на них баксы, "узбеки чуть ли не лопатами копают" у него техника еще времен СССР и даже - если предположить что у него повысились затраты - но на сколько? на 100%

а...да-)) можете написать - что он собирает на НОВУЮ импортную.. когда то купит.. лет 10 уже он лопатами из СССР копает.. все видать не как не накопит

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 7 месяцев)

Странный Ваш Ашот - пытается быть белым и пушистым. Я уже слышал комментарий на вопрос о повышении цены «Патамушта» :)

Страницы