Бетоно-​метры и эскроу счета, взгляд из другого окопа

Аватар пользователя Stirk

Написать небольшую заметку про ситуацию с жилищным строительством в рамках 214-ФЗ побудила статья «Бетоно-​метры и эскроу счета, наблюдения практикующего аудитора» (https://aftershock.news/?q=node/1162396#comments ), и комментарии к ней.

Уже не в первый раз сталкиваюсь на уважаемом ресурсе с тем, что проще все свести к банкстерам-грабителям, чем профессионально разобраться в вопросе. Так же со стороны банкиров ни разу не встречал никаких комментариев, хотя на сайте, я знаю, они присутствуют.

Изначально сразу скажу, что все что будет изложено в этой заметке – плод моих фантазий и мои оценочные суждения.

По поводу истории перехода на эскроу-счета, все было весьма неожиданно для всех участников процесса. Как для застройщиков, так и для банкиров. Возможно, Сбер был на полшага впереди остальных, но и у них не было изначально готовой схемы работы. ЦБ так же не сильно участвовал в процессе и на всех аппаратных совещаниях просто присутствовал их представитель, не особо что-то комментируя. Хотя, некоторые особо острые углы в различных инструкциях они оперативно срезали.

Основной посыл от Минстроя: никаких массовых обманутых вкладчиков больше допускать нельзя. Когда застройщики поняли, что их берут под колпак, поднялся вселенский вой. Требования эксклюзива, переходного периода и т.п.

Основная идея эскроу-счета в том, что застройщик может продолжать финансироваться и строить хоть за счет собственных средств без контроля как он привык с полным хаосом в платежах и документах, либо под полным контролем банка, но при этом, если банк допустит хаос – это будет проблема банка.

Ранее основная практика была простая: «Дольщики, дайте мне деньги и не мешайте. Я сам знаю куда их потратить». Зачастую, деньги тратились на строительство совершенно других объектов, на которые не было документов и т.п., тратились на покупку земли на будущие пятна застройки, но самое плохое – либо проедались штатом, в случае просадки экономических параметров окупаемости, либо выводились бенефициарами для дворцов и вилл.

Здесь важно отметить, что между «старым» 214 и «новым» с эскроу был так называемый переходный период: когда застройщикам дали возможность под уже полученные РНС работать несколько лет по-старому. Сейчас как раз подходят все самые-самые последние сроки по сдаче таких объектов, и, насколько видно, будет еще не одна история с обманутыми дольщиками. Т.к. по этим переходным проектам бенефициары из последних сил сначала сняли всю маржу, а после того, как ценники на с/с взлетели, образовалась дыра, которую закрывать необходимо либо за счет своих средств (возвращать их в проекты из теплых мест), при этом никаких доп. доходов из проектов получить не получится, либо за счет привлеченных. Но Банки прекрасно осознают ситуацию и без понимания источников погашения ничего никому не дадут. По этому, скорее всего, будут картинки в телевизоре.

Теперь отдельно хочу подсветить стоимость ключевых этапов по стройке и распределение стоимости итоговых позиций. Сразу оговорюсь – цифры по продаваемой площади. Так же важно понимать, что истории с подземным паркингом выходят несколько дороже, по этому для формирования картины это достоверные цифры по проектам жилья комфорт класса в монолитном исполнении, 9-15 этажей, которые сейчас находятся в активной стадии строительства. Так же сразу отмечу, что цифры от региона очень сильно могут различаться. Условно в Красноярске зимой стройка без прогрева бетона и без присадок невозможна, а в южных региона – легко. Где-то присутствует избыток мощностей по бетону или кирпичу, а где-то его необходимо доставлять с плечом 300-400 км., но в среднем по больнице:

1.      Святая святых в расчетах – это генподряд. Понятно, что эксперты-строители меня заклюют, сославшись на то, что ключевое для стройки – это участок и ТЭПы, но эту тему, как наиболее сложную я оставил на закуску.

Итак, чистое строительное исполнение (стройматериал и работа) порядка 60-65 тыс.руб./м2. Да, в контуре ГК Застройщика может быть свое производства по пеноблокам, окнам и т.п., что может удешевить проект, но если в среднем по рынку – цифры такие. Это цифры в регионе, где 80% стройматериалов привозные с хорошим транспортным плечом. Если под боком есть свой керамический завод, цементный, рабочая сила из ближнего и дальнего зарубежья и т.п. то, цифра может быть до 20% ниже. Так же важная оговорка, эта цифра – без прибыли Генподрядчика.

2.      Важная часть затрат – маркетинг+отдел продаж (2-4% от цены реализации), содержание стройнадзора (1-3% от бюджета), м.б. в схеме техзаказчик – еще 2-3% от бюджета, прочие расходы до 5% от бюджета – это содержание условно всей внутренней службы Застройщика и его головной конторы (бухгалтерия, директорат и т.п.).

Обращаю внимание, что банк финансирует все затраты Застройщика и, в случае экстренной необходимости, возможны какие-то корректировки бюджетов проекта. Но нужно понимать, что очень часто это некие компромиссные варианты: например, невозможно точно разбить бухгалтерию на 1,5 человека, которые отрабатывают только эту стройку и т.п. так же есть понимание, что если концепцией ЖК предусмотрена активная реклама на старте – то рекламный бюджет активно расходуется вначале, т.к. в финале он не актуален.

3.      Теперь самое интересное – земля, подключения и соц.нагрузка.

Первоначально, по земле множество вариантов по ее владельцу, но ключевое – земля либо в аренде, либо в собственности.

А) Самый простой вариант – земля в собственности. Тогда собственник либо продает эту землю (сразу за деньги, либо в долгую: часть деньгами сейчас, часть площадями по итогу проекта (самая распространенная схема).

Б) земля в аренде у города. Здесь уже стоит вопрос либо по продаже права аренды, либо о субаренде. Но здесь уже город начинает жутко желать свою долю. Что я имею ввиду:

- город хочет получить часть площадей бесплатно, часть - через выкуп за деньги по ценам Минстроя (для детей сирот/ расселение ветхого и т.п.).

- город хочет получить построенные детские сады и школы.

- ресурсоснабжающие – свои доходы от обеспечения участка водой, электричеством, газом и т.п.

Во всей этой конструкции все зависит от переговорной позиции, от статуса земли (ее вида разрешенного использования и необходимости менять его), от ТЭПов, от желания и готовности всех идти на компромиссы, чтобы реализовать проекты. Причем, я описал только основных участников проекта, без нюансов. В итоге договориться со всеми участниками – особое искусство и сам процесс предварительных договоренностей, в среднем, длится года 1,5.

Но нас интересует стоимость всего этого счастья в расчете на 1 кв.м. итак, в среднем, земля стоит 10 тыс.руб. и соц. нагрузка – тоже 10 тыс.руб. да, это грубо, но в среднем – так.

Да, я в курсе различных вариантов работы с землей, в том числе и через КРТ, но для грубого подсчета – цифры выглядят так.

4.      Итак, остался самый животрепещущий вопрос, а что с кровопийцами-банкирами и почему из-за них так рванули ценники. Все танцы вокруг ЭСКРОУ счетов сводятся к следующему – фактически это аккредитив, деньги с которого перечисляются застройщику при введении объекта в эксплуатацию. На счета не начисляются проценты. Проект может переводиться на финансирование в другой банк, счета – нет. (понятно, что можно через расторжение, но на практике – мало осуществимо).

У Банка доход от проекта формируется по 4-м направлениям:

А) доход от использования бесплатных остатков на ЭСКРОУ. Но здесь многое зависит от стратегии по продаже. На какой-то проект выбирается стратегия – продажи вперед, тогда наполнение – высокое, где-то – начинают продавать за полгода до ввода в эксплуатацию, когда можно показать не котлован, а готовый объект и получить максимальную цену. Иногда выбирается пропорционально – провели затраты на 50 млн. – 5 квартир поставили на продажу. Соответственно, банки и предлагают разные уровни ставок по кредитам, в зависимости от того, что с наполнением счетов. В среднем сейчас это выглядит следующим образом:

Уровень покрытия счетов ЭСКРОУ

 

 
 

0-9,99%

10,50%

 

10-19,99%

10,15%

 

20-29,99%

9,80%

 

30-39,99%

9,50%

 

40-49,99%

9,10%

 

50-59,99%

8,80%

 

60-69,99%

8,00%

 

70-79,99%

7,30%

 

80-89,99%

6,20%

 

90-99,99%

5,10%

 

100-109,99%

4,10%

 

110-119,99%

3,30%

 

120-129,99%

2,10%

 

130-139,99%

1,80%

 

140-149,99%

1,80%

 

150-159,99%

1,80%

 

160-169,99%

1,40%

 

170-179,99%

1,30%

 

180-189,99%

0,90%

 

190-199,99%

0,70%

 

200-209,99%

0,01%

 

> 210%

0,01%

 

 

 

Б) соответственно, вторая часть дохода – Банка – проценты за пользование кредитом.

В среднем, на основании уже завершенных проектов при нормальном уровне продаж в сбалансированном варианте, исходя из особенностей неравномерности роста капиталоемкости объекта кредитная нагрузка на проект составляет 2-2,5% (не годовых, а абсолютных) от бюджета проекта (а не от цены продажи).

В) Еще одной частью дохода от стройки является ипотека. И если в обычной жизни ипотека была просто ипотекой, то здесь есть доп. доход по кредитам выданным финансирующим стройку банком и зачисленным на счета эскроу. Т.е. фактически на период до ввода объекта в эксплуатацию деньги из банка не ушли, а клиент – физик за них платит. Отчасти на этом построены разные маркетинговые акции.

Г) еще от Банка есть комиссия за стройнадзор. У банков есть либо свое подразделение строительных экспертов, либо берут сторонних, которые сначала проверяют всю исходно-разрешительную документацию со знанием всех региональных особенностей, сметы и т.п., выдают свое подтверждение жизнеспособности данного объекта. А потом, после старта работы на площадке – в сапогах и касках проверяют соответствие выполняемых работы проекту, проверяют соблюдение технологий и т.п. Задачи на этих экспертах отдельно заработать нет, и как правило, они стоят конечному потребителю – порядка 0,5-1,5% от Бюджета ГП.

Г) есть еще одна статья дохода – получение субсидий. Есть ряд программ, по которым банк в конечном итоге может получить субсидии от государства. Какие-то низкомаржинальные проекты, особо значимые, либо просто подходящие под различные соц. программы.

Как правило, на субсидиях никто не стремится сделать отдельный гешефт, они позволяют привести проект к среднерыночным показателям.

 

Если мы теперь просуммируем все то, что здесь нафантазировано (только необходимо при математике обращать внимание на правильность базы исчисления, которую я отдельно указал по каждой позиции), получится некая разница между стоимостью проекта и выручки от его реализации. эта маржа – как раз то, что получит бенефициар за минусом своих первоначальных затрат. В первоначальные затраты входят небольшие суммы на подготовку Проекта, которые вкладывает сам собственник. Сейчас их величина в зависимости от ликвидности Проекта может составлять и менее 1% от бюджета.

 

Математику для каждого региона теперь каждому просчитать несложно в зависимости от того, что сейчас у Вас по ценнику на рынке новостроек.

Отвечая на вопрос, насколько банк влияет на рост цены – наша математика дает простой ответ – в среднем, всего на 3,5% от бюджета проекта. А от цены продажи, можете с запасом говорить о величине всего 2-2,3%.  Теперь давайте сравним насколько вырос ценник с момента введения счетов ЭСКРОУ.

Ответ на вопрос кто главный бенефициар – вполне очевиден. Опять же справедливости ради необходимо отметить, что, когда ценник на новостройки на волне эмоций улетел вверх и не хотел никак спускаться, в пироге очень хорошо поучаствовали производители основных стройматериалов. И несмотря на некоторую корректировку в последние месяцы на первоначальные позиции никто не вернулся.

 

Теперь очень хочется прокомментировать некоторые заблуждения, упомянутые в статье уважаемого qdsspb:

 

«В настоящий момент риск остаться без денег отсутствует, и как результат отсутствует плата за риск в виде скидки на этапе котлована.

При заемном финансировании значительно выгоднее продавать уже построенное и по полной цене, чем котлован со скидкой.».

Во-первых, схема покупки на начальном этапе по более низкой стоимости – присутствует. И размер скидки так же сильно зависит от того, насколько ликвидный проект и застройщик уверен в своих силах его распродать до уровня необходимого, чтобы рассчитаться с кредитом. Вариант, когда бенефициар после ввода проекта остается со своими нераспроданными квадратами – сейчас очень распространен.

Во-вторых, пока есть платежеспособный спрос, гораздо выгоднее строить микрорайонами, через КРТ, чем пытаться ловить маржу на 1-2 блок-секциях.

В-третьих, то, что государство прекратило это казино «построит/не построит» с последующими демонстрациями поставивших на зеро (иногда волосы дыбом вставали, когда видел на основании чего люди платили свои деньги застройщикам) – ничего плохого нет.

Объективности ради необходимо отметить, что игроки с котлована до ввода в эксплуатацию – остались. Только это те, кто может купить в объекте сразу 10-15 квартир. Они получают существенные скидки и перед самым вводом объекта продают их по цессии. Здесь есть важный нюанс, при такой схеме право на льготную ипотеку от Государства сохраняется.

«Если рынок не вырастет на десятки процентов, то жилье, сдаваемое в 2024-2026 годах может быть просто не конкурентно по цене и зависнуть на балансе банков. Когда на балансе банков образуется большое количество проблемных активов, что обычно делают банкиры? Конечно, они продают эту проблему государству! Такое мы видели не раз и не только в США, но и у нас, когда кучу банков (2014-2015 годах) санировало государство.»

Здесь, как мне кажется, либо нет понимания всех этапов жизни проекта, либо сознательная манипуляция.

Во всех финмоделях как бы они не считались есть маржа, которую банк не дает вывести до окончания проекта ни под каким соусом. Если коротко – это как раз маржа самого бенефициара. Есть разные коэф-ты, но суть всегда одна.  Если вдруг приходит северный лис, и бенефициар машет ручкой – задача банка не доводить проект до проблемного состояния, а достроить его. Вся юридическая обвязка проекта именно в том, что Банк через заложенные в проект механизмы должен экстренно ринуться достраивать проект, учитывая то, что сроки всех ТУ и РНС очень жесткий и времени на раскачку нет. А получить на баланс проблемный (умерший проект), по которому вылетели сроки, участники забрали со счетов эскру деньги, и твой кредит – гора бетона, гораздо хуже, чем достроенный и введенный проект, по которому ты фиксируешь убыток из-за невозможности продать по ранее заложенным высоким ценникам.

«..Застройщик просто приходит к своим поставщикам металла, бетона и других материалов и говорит следующее: «А давай ты мне поднимешь цену на 10-15%, а потом мы через тебя и пару контор выведем эти деньги мне на карман?» Если поставщик не соглашается, то находится более сговорчивый готовый предоставить нужные услуги. Таким образом, застройщики все равно получают свою прибыль в том объеме в котором они привыкли. Побочным следствием сложившейся ситуации становится рост цен на стройматериалы. Даже любопытно будет посчитать, какой процент роста цен на металл был вызван схемами описанными выше…»

Я писал о сюрвейерах: любая платежка, которая выходит по проекту сначала акцептуется ими. При этому оплата происходит не на весь объем, а на требуемый для текущего этапа. В платежке подробно прописаны объемы и ценники. Ценники проверяются на рыночность и адекватность условий поставки. На площадке все объемы так же сверяются и контролируются. Платежи контролируются не только на уровне Застройщик – Генподрядчик, но и на уровне ГП – субы. Так что получить свою прибыль таким способом – не реально, если только банк сам себе не враг.

В комментариях мелькнул вариант инвестирования в стройку через облигации. Существует еще несколько вариантов, но здесь есть жесткая установка от контролирующих – все поползновения пресечь. Либо застройщик строит за свои, коих накоплено предостаточно, либо через ЭСКРОУ.

Так же в комментариях есть упоминания о льготной ипотеке от застройщика/банка под 0-1%. Так механизм немного другой: застройщик не хочет официально снижать ценник. И готов заплатить банку разницу между обычной ипотекой и данной программой. Это всего лишь маркетинг.

По поводу комментариев по площадям, где сначала было 50 кв.м., а получили 47. Это обычная практика – продажа расчетных площадей, а при сдаче идет сверка уже готовых. Корректировки весьма часты и суммы либо возвращаются, либо доплачиваются. Это обычная практика и всегда механизм прописан в ДДУ.

По поводу экспертизы. Как правило, застройщики тянут проекты через свои экспертизы, либо через те, где понимают формальность подхода. Когда банкиры осознали все нюансы и познакомились с термином «укрепление» и еще более специфическими терминами, то здесь как нельзя лучше подходит фраза «…И если ты долго смотришь в бездну, то бездна тоже смотрит в тебя». В общем, банкирам часто приходится самим экспертировать и пересчитывать проекты, начиная с конструктива.

На что еще хочется особо обратить внимание. Средний срок жизни ипотеки – 6,8-7,5 лет. основным драйвером роста стоимости квадрата: соотношение площади жилья к платежеспособному спросу. Если человек готов своим платежеспособным спросом подтвердить готовность жить на 5 кв. м. – будут квартиры по 5 кв.м.

Аналогичная ситуация по платежеспособности: государство ипотекой с гос.поддержкой очень стимулирует (и сознательно) платежеспособный спрос. Мне видится, что причина этого только в том, чтобы поддерживать отрасль, которая работает с мультипликатором на всю наши экономику.

Сейчас ведь складывается парадоксальная ситуация, когда из-за наличия программ льготной ипотеки если человек стоит перед выбором купить первичку или вторичку (возможно в соседнем доме, совершенно аналогичном, но введенном месяц назад) получает следующую дилемму по платежеспособности:

Стоимость новостройки 10 млн.руб. первоначально своих есть 2 млн.руб. срок – 20 лет.

При ипотеке с гос.поддержкой по 4,5% он будет платить 50,6 тыс.руб./месяц.

При обычной рыночной ипотечной ставке в 10% на вторичку (возможно, разница в возрасте квартир 1 месяц) для того, чтобы при тех же условиях по сроку, первоначальной ставке, чтобы достичь такого же платежа в 50,6 тыс.руб. в месяц стоимость квартиры должна уже быть не 10,0 млн.руб., а 7,765 млн.руб. т.е. льготная ипотека сходу подбрасывает возможность поднять ценник на 29%.

Как всегда, все что изложено – мои фантазии, не имеющие ничего общего с реальностью J

 

Авторство: 
Авторская работа / переводика
Комментарий автора: 

цифры, позволяющие оценить ситуацию.

Комментарии

Аватар пользователя Ленивый солдат
Ленивый солдат(4 года 8 месяцев)

Это уже интересный расклад. 

Хотя и он не учитывает макроэкономической составляющей движения цены.

 

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

К сожалению, времени нет, дисер писать :)

Аватар пользователя Ленивый солдат
Ленивый солдат(4 года 8 месяцев)

Да и не нужно, наверное.

Нарратив первой публикации был в переводе на схему с эскроу счетами, как на причину скачкообразного роста стоимости жилья.

Вы показали что эскроу схема не может быть основной причиной роста.

Остаются другие причины, вес которых очень сложно оценить в структуре скачка, но хотя бы назвать стоило.

Это в первую очередь панические настроения на рынке, непредсказуемый скачки валют, изменения правил игры на биржевых площадках.

Ещё можно подтянуть локализацию спроса за счёт усложнения вывода средств.

Ну и т. Д.

Фокусироваться на эскроу схеме неправильно, хотя смотря для чего. Если пошатать, то таки ДА, а так - не очень))) 

Аватар пользователя Vavilon
Vavilon(6 лет 8 месяцев)

Спасибо за подробное описание.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

smile1.gif

Аватар пользователя mastersam11
mastersam11(5 лет 10 месяцев)

Мне видится, что причина этого только в том, чтобы поддерживать отрасль, которая работает с мультипликатором на всю наши экономику.

"Мультипликативность" имеет смысл, когда деньги за жильё льются заказами на российскую технику, оборудование и расходники и зарплаты гражданам же РФ которые работают на стройках. Часто получается что немалая часть денег утекает куда угодно но не туда( техника - импорт, строят - гастеры или недавние "граждане" что выводят немало денег за бугор ) и так далее и это именно что обдиралово

т.е. льготная ипотека сходу подбрасывает возможность поднять ценник на 29%

Отчасти так. В общем-то, тот монструозный рост цен на жильё и начался аккурат на фоне кованного балагана и "спасения отрасли посредством льготной ипотеки". Примечательно, что это указывает на отсутствие платёжеспособного спроса:
Поначалу покупали просто на накопления, потом, по мере обнищания - стали брать кредиты, после - денег не хватает уже даже на кредиты и под предлогом поддержки уже хз_кого, целая куча денег из госкармана льётся не в карманы граждан, а банкиров и всё это называется "льготная ипотека".

Масштабы эпика доходят до смешного: в прошлом году, в том же Иркутске, продавалось немало жилья. Немало откровенных старых развалюх( середина прошлого века ) которые лишь сносить и заново строить( или на ремонт тратить цену покупки ).. так вот, многие из продаванов подобного выставляли "рыночные" цены хорошего частного жилья, даже те из них у которых есть юридические неопределённости и проч( т.е их сарай ипотечник в принципе не купит, т.е не будет покупки по заявленной цене - может купить лишь кто-то за наличку но на такое гамно тратиться разумеется не будет и надо продавать дешевле ) - как результат, те сараи стояли месяцами( многие их обитатели всерьёз хотели продать сарай и купить жильё на югАх ), а их жители.. в итоге никуда не переехали.. почему-то. Собственно, и нормального частного жилья на весь Иркутск тогда в обще-то и не нашлось. Либо норм, но в еб***х и без воды или есть центральная вода но разваленный сарай, либо - цена х2-х3, забавно что цены на жильё были на уровне питерских, только под боком не Москва и югА в доступности на авто, а Шелехов, Ангарск, Красноярск и Чита, а, ну Новосиб ещё.

Аватар пользователя alvl
alvl(3 года 11 месяцев)

Уж что-что, а вопрос избыточного по объему импорта, включая импорт рабочей силы, сейчас перед Россией не стоит.

Кроме того, бОльшая часть строительной техники производится в РФ, не говоря о материалах, а в составе ФОТ есть не только занимаемые приезжими позиции бетонщиков-сантехников, но и ИТР, управление, маркетинг. продажи, те же затраты на экспертизу и сопровождение вы можете прямо в статье увидеть - достаются эти деньги не гастарбайтерам.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

согласен. даже на примере того же Иркутска, работа с гастрайбайтерами у того же НГ не давало сумасшедшей экономии.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

Ну Вот на Иркутск в этом плане бочку катить не нужно :) 

если не стоит вопрос по детям (садики/школы): Маркова (Голышевский коттеджный поселок), Зеленый, Пивовариха, по Байкальскому тракту много вариантов. в конце-концов посмотрите тот же район 23 шк. в сторону Трилиссера - там полно участков было. 

На югах другие танцы, так же как и в Питере. нет нигде совершенства :) все равно все привязывается к месту получения дохода и к его размеру.

Аватар пользователя Бедная Олечка
Бедная Олечка(10 лет 10 месяцев)

Да, механизм с банками действительно не самый удачный. Альтернатива - брать в заложники застройщика вместе с семьёй, пока он не сдаст дом. Но ведь они будут зиц-председателей подставлять.

Аватар пользователя alvl
alvl(3 года 11 месяцев)

Я предложил превентивное тюремное заключение в другой теме, ответа не получил )

Собсно вся эта свистопляска от того, что жилье есть штука социально важная, а потому глупость массовых инвесторов в итоге выливалась в социальную напряженность. На других неудачников, типа игравших в биток или акции, всем было и есть абсолютно пофиг, потеряли и потеряли.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

я ни разу не видел простых цифр: сколько жилья у нас куплено в прок. а ведь имея базу того же ФРС вопрос можно выяснить очень быстро. 

Аватар пользователя лпх
лпх(8 лет 7 месяцев)

в пироге очень хорошо поучаствовали производители основных стройматериалов.

С какого-то перепугу даже российские инертные материалы (песок и ПГС) выросли с 60 руб/мешок (лето 2021) до 100 р. (2022). Будто их под охраной КА-52 возят из Зап.Европы через таможню и с заменой колеи вагонов, с конвертацией токсичных валют! smile2.gif

https://aftershock.news/?q=comment/13264289#comment-13264289

 

Комментарий администрации:  
*** Веган-радикал: "Мясоеды - заказчики убийств животных" (с) ***
Аватар пользователя fzr1000
fzr1000(1 год 7 месяцев)

Выросли цены на запчасти механизмов добычи и транспортировки инертные материалов + жадность. 

Аватар пользователя be4ep
be4ep(4 месяца 2 недели)

При обычной рыночной ипотечной ставке в 10% на вторичку (возможно, разница в возрасте квартир 1 месяц) для того, чтобы при тех же условиях по сроку, первоначальной ставке, чтобы достичь такого же платежа в 50,6 тыс.руб. в месяц стоимость квартиры должна уже быть не 10,0 млн.руб., а 7,765 млн.руб. т.е. льготная ипотека сходу подбрасывает возможность поднять ценник на 29%.

Это все конечно верно, но вас никак не смущает, что указанная морковка привела к тому, что с 2020 по 2022 годы жилье подорожало на 50%. Странная математика выходит, когда вторичка в 2019 году стоила существенно дешевле чем аналогичная по параметрам первичка 2022 года пусть и по льготной ипотеке. И еще можно сказать что покупатели вторички в 2019 году ходили и носом воротили, как все дорого. 

Лично мое мнение, государство полную хрень сморозило. Раскрутило цены на ровном месте (без поднятия доходов населения), а теперь вся братия (девелоперы, банкиры) будут героически держать достигнутые ценовые уровни, дабы не получить маржин-колы по залогам рекордных объемов ипотеки в 2021-2022 годах. Вот и будут пожинать плоды в ближайшие 5 лет, когда реальные продажи недвиги рухнут. Молодцы, че. 

Была робкая попытка нащупать платежеспособный спрос за счет ипотеки за 0%, но судя по беспокойству Набиуллиной эту лавочку очень скоро прикроют. А просто вернуться к ценам начала 2020 года застройщики пока явно не готовы. 

 

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

да не будет массовых николаев. запас по снижению у всех присутствует. 

 

Аватар пользователя J1EXA
J1EXA(5 лет 11 месяцев)

что с 2020 по 2022 годы жилье подорожало на 50%

 Ну это вы как то скромненько.

У нас ровно в два разика подпрыгнуло. А элитное жильё поболе. Там вообще нет пределов совершенству.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

Есть еще одна составляющая всего цирка. назовем ее так: административная. 

здесь я конечно, фантазирую и высказываю свое оценочное мнение: застройщик из домашнего региона, как правило, не работает в другом регионе. обычно это заканчивается попыткой поработать с небольшим проектом, но потом все сливается - без масштабирования.

каждый местный руководитель яростно поддерживает своих застройщиков и активно охраняет поляну. даже, если приход "монстров" мог бы понизить ценник кратно. 

с позиции вербалики все хорошо: "мы ждем, готовы оказать содействие и т.п.". а реально - все на жесткий стоп. и все замыкается на ДЗ. 

а застопорить любой проект - раз плюнуть, причем, будешь виноват сам. самый простой пример - сдача документов на РНС. эта песня вообще может быть вечной. причем на один и тот же комплект у тебя при каждом отказе будут все новые и новые основания.

 

предположить, что никто из контролирующих не в курсе - смешно. причины сохранения ситуации - не известны.

 

возможно, где-то ситуация и не такая, но я прецедентов не знаю. если кто-то встречал, чтобы условный "ПИК" вдруг начал работать, например, в Вологде, было бы очень интересно.

Аватар пользователя feodor89
feodor89(4 года 9 месяцев)

А нафига пик работать в Вологде ? У вас много проектов 25 этажек на 6 подъездов и желательно так чтобы 2-3 квартала ? Про цену квадрата даже не буду 

Масштаб не тот

 

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

в том то и дело, что проект - рисует застройщик, в зависимости от граддокументации. и Волгоград имеет потребность в таких проектах, только в Волгограде свои застройщики. знаю регионы, куда тот же ПИК пытался зайти. и потребности огромные. но им прямо сказали: мест нет.

Аватар пользователя J1EXA
J1EXA(5 лет 11 месяцев)

Вологда и Волгоград как бы разные города. 

Аватар пользователя feodor89
feodor89(4 года 9 месяцев)

Так и надо было их по разному назвать ! smile3.gif

Аватар пользователя Kozel de Baran
Kozel de Baran(3 года 10 месяцев)

Причины этого более чем очевидны:

90е никуда не делись, они трансформировались. В каждом регионе есть свои правильные пацаны, у них своя поляна, с которой они кормятся, и попытки чужих залезть на эту поляну пресекаются очень жёстко.

А сейчас идёт война с западом за право наших и вообще местных кормиться с поляны, а не отдать всё оптом ТНК.

Аватар пользователя Dmitry77
Dmitry77(10 лет 3 месяца)

"Мне видится, что причина этого только в том, чтобы поддерживать отрасль, которая работает с мультипликатором на всю наши экономику." - можно посмотреть на присоединение 4 регионов. И на то что там ближайшие 5 лет потребуется. 

Обзор интересный. Спасибо. 

Аватар пользователя Андрей Кузнецов
Андрей Кузнецов(4 года 11 месяцев)
государство прекратило это казино «построит/не построит» с последующими демонстрациями поставивших на зеро (иногда волосы дыбом вставали, когда видел на основании чего люди платили свои деньги застройщикам)

Банки, которые "видели" договоры, которыми недобросовестные застройщики (коих имя было в свое время "легион")  подменяли договоры долевого участия сделками типа "соинвестирования строительства", "простого товарищества", "купли-продажи векселя" и др. (что не просто незаконно, а преступно) - массово выдавали под эти ничтожные сделки кредиты. То есть банки активно участвовали (соучаствовали) в преступных схемах с получением незаконного дохода. Вот почему они заслужили прозвище "банкстеры".

Это так, реплика по частному поводу. В общем - ваш опус весьма профессионален, и поэтому интересен.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

спасибо за оценку. 

не исключаю, что подобные вещи и имели место быть, но я подобного в ипотечной обертке не встречал. основные участники рынка все те же. откровенно говоря, не очень верится, что Сбер или ВТБ такое учиняли. если есть примеры - хотелось бы их узнать. а так же года заключения.

в банках, во всяком случае, в розничных все проекты идут на поток. и предположить, что сделку будут переделывать под соинвестирование, или вексельную схему, как-то слабо верится.

Аватар пользователя Андрей Кузнецов

Подмена ДДУ сделками-суррогатами в массовом масштабе в г.Москве применялась где-то до конца 2012 (с учетом инерции после отставки Лужкова). Все это время все банки (включая Сбер и ВТБ) кредитовали дольщиков под такие заведомо ничтожные (с апреля 2005г.) сделки. Команда Собянина в конечном счете смогла перевести этот "рынок" в правовой режим весьма не быстро. В первую очередь потому, что "рынок" был монополизирован "лужковскими" структурами, которые весьма сильно сопротивлялись. При этом эти монополисты-застройщики применяли "серые" схемы продажи строящегося жилья отнюдь не с целью примитивного мошенничества: они не могли иначе работать с потребителем, так так договоры по серым схемам ставили дольщиков в заведомо невыгодное положение. Примитивные мошенники  просто ловили рыбку в мутной воде, которую "замутили" Лужков и Ко (именно поэтому явление "обманутые дольщики" приобрело практически массовый характер).

Заметьте, после того, как "лужковские" монстры-застройщики были поставлены в более менее равные рыночные условия, они практически все "слились".

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

Андрей, огромное спасибо за пояснения. Я про это не знал, т.к. с ипотекой плотно начал работать, видимо, уже на излете этого периода и в другом регионе. очень познавательно. С проектным тоже иногда диву даешься, и выясняется, что тоже не все дырки для хитрованов даже в этой схеме закрыты. порой поражаешься изворотливости ума желающих обмануть систему и бесстрашию тех, кто на эти предложения ведется :)

Аватар пользователя be4ep
be4ep(4 месяца 2 недели)

Хотите сказать ПИК, Интеко не работали при Лужкове?

Давайте не будем откровенную пиарщину Собянину тут устраивать. У меня есть пример застройки 2004-2005 годов в районе Очаково под Лужковым, когда вместе с вводом микрорайона в течение года были введены современные детсад и школа (погуглите дома Б.Очаковская 40,42). Затем еще один пример в 2010-2011 годах, ЖК Мичурино. Примерно такая же картина, построены дет.сад и школа. 

А при Собянине в Очаково были сданы 12 домов для военных в начале Б.Очаковской (без инфраструктуры), ЖК О7, ЖК Мичурино Запад, сейчас пошли просто ковровые застройки в исполнении ПИК (Б.Очаковская 2, Озерная 44), ЖК LEVEL (начало Озерной). Через Аминьевку чуть ли не 1млн уже отгрохали жилья в Раменках. Через ЖД ветку еще ковровая застройка (в основном от ПИК). Реновационные дома уже пошли. Так вот за все время правления Собяныча в Очаково ни одной школы/детсада/поликлиники построено не было, и там что говорится в мясо все забито и чем дальше тем хуже. 

Я уже молчу о том, что при Лужкове был эконом и была возможность купить квартиру обычному рядовому москвичу. При Собянине ничего ниже комфорт-класса в Москве нет. Цены абсолютно оторванные от реальности, большинству москвичей они не по карману. Такое ощущение, что строят теперь только для топ-манагеров, а все остальные идут лесом. 

Застройщики максимально повышают высотность и уплотняют застройку, но цены держат на том же уровне, как будто вы получаете комфортный бизнес класс этажей на 7 с выходом в персональный сад. ЖК втыкают в абсолютно немыслимых местах. Например, как вам пробка на съезде с Лениградки на ТТК по той причине, что бараны живущие на углу этого съезда тормозят на въезде на территорию ЖК через шлагбаум. Чем дальше смотрю на урбанизацию в стиле Семеныча, тем больше у меня и многих моих знакомых глаза лезут на лоб. Это больше не город для жизни, это город для понтов среди понаехавшей тусовки, к коей в том числе относится и сам Собянин. 

 

Аватар пользователя Андрей Кузнецов

Ни в коем случае не рекламирую Собянина. Но в отличие от Лужкова - к нему на порядок труднее сформулировать претензии/обвинения (скажем так: для этого нужна более трудоемкая и квалифицированная работа). Например, расцвет т.н. "точечной" застройки был именно при Лужкове, а при Собянине были приняты меры по сворачиванию таких проектов: была проведена инвентаризация инвестиционных контрактов (составлен Реестр), поиск малейших нарушений, на основании которых сделки расторгались.

Интеко - это вообще структура жены Лужкова. Которая стала миллиардером. ПИК - одного поля ягода, но всё-таки  при Лужкове беспредельничали на порядок меньше, чем "лужковские" структуры типа СУ-155.

Нет смысла дискутировать о том, при каком Мэре больше было нарушений в градостроительной деятельности в Москве. Моё мнение основано на практической работе юриста, профессионально занимавшегося с 2001г. и до 2021 правовым сопровождением инвестиционно-строительной деятельности.

Аватар пользователя be4ep
be4ep(4 месяца 2 недели)

Я вам распинался и целый трактат писал на примере района Очаково, что при Собянине практически только точечная застройка и происходит. Причем в последнее время после отмены некоторых строительных норм иногда это происходит просто в вопиющей форме. Например, пару лет назад видел фотку строительства дома по реновации во дворе на месте спортивной площадки (где-то в Бабушкинском районе). На мой взгляд это абсолютно неприемлемо. 

Даже если идет речь про КРТ в Новой Москве или в промзонах, то идет отставание строительства социальной инфраструктуры на 5-10 лет. И делается это умышленно. 

Можете посмотреть на примере ЖК Сердце Столицы, где наверное уже порядка 1 млн.кв.м построили. Так там по проекту даже муниципальной школы и сада не было. Только коммерческая школа. В итоге покупатели квартир устрили скандал и Собяныч таки прогнулся. И это не рядовой случай, а повсеместный. Такие же проблемы в Новой Москве (Коммунарка), в ЖК Рассказово (где продавали задорого проект малоэтажной застройки, а затем вопреки мнения купивших квартиры воткнули 3 муравейника). 

Если Лужков хотя бы немного думал головой об интересах жителя города, то нынешнего мэра бытовые хлопоты рядового покупателя жилья и домов которые по несчастью оказались рядом с точечной застройкой, не интересуют от слова совсем. Это мнение человека, который живет в Москве с 1995 года и застал обе эпохи правления. 

Аватар пользователя Vladyan
Vladyan(7 лет 7 месяцев)

Спасибо, интересно и поучительно. И в комментах много любопытного пишут.

Аватар пользователя Лукич
Лукич(5 лет 11 месяцев)

ничего не понял, но очень интересно )))

(хех, где-то живут люди, способные покупать квартиры по 10 млн... Прям, много таких...)

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

к сожалению, все субсидируемые программы привели к тому, что большой пласт людей, особенно в МСК и Подмосковье имеют по 5-6 ДДУ. при этом, их первоначальные вложения - не сильно глобальные.

Аватар пользователя Лукич
Лукич(5 лет 11 месяцев)

Was ist ДДУ?

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

Договора Долевого Участия. это те договоры, которые Вы подписываете с Застройщиком, на основании которого он обязуется принять денежку и передать Вам квартиру. и ФРС при его гос. регистрации фиксирует эти обязательства, а так же то, что квартиры № 15 - это будет Ваша квартира, а не Васи Пупкина.

Аватар пользователя VGlaz
VGlaz(8 лет 3 месяца)

Резюме короче такое: мы, банкиры, на самом деле белые и пушистые, а то что дома стали гавно и цены в небеса, так это случайно так вышло, вон там ещё сколько желающих урвать.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

надеялся на другое резюме :) 

что цифры прояснят ситуацию и позволят сделать правильные выводы.

банковский бизнес он очень прост и, как ни странно, не зависит от цены. он базируется на проценте (понимаю, что некая тавтология, но тем не менее). банку без разницы какая базовая цена. Будет ли квадрат стоить 50 тыс. руб. - он берет свои 2,5% или 150 тыс.руб. - они так же будет брать свои 2,5%. и в этом сумасшедшем рывке цен банкиры виноваты меньше всего.

на самом деле, банковская деятельность очень интересна и позволяет заглянуть в совершенно разные направления бизнеса под разным углом :) это как хирургия, только в экономике и бизнесе... главное пореже переходить в разряд патологоанатомов :) 

Аватар пользователя VGlaz
VGlaz(8 лет 3 месяца)

Не, базара нет. Выкладки чоткие, логика присутствует и причинно-следственная связь в наличии.

Но меня последнее время всё больше мучает один вопрос, прямо посреди ночи могу проснутся с ним:

Если все так хорошо, как пишут, почему так воняет? Может мы в говне, а господа?

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

Ну здесь классический путь поиска ответа: приезжайте с сосудом трезвости, с меня - еще один. И будем вместе проводить дидактическую работу, т.к. многое в интернете не изложишь :)

Аватар пользователя VGlaz
VGlaz(8 лет 3 месяца)

Предложение конечно заманчивое, а то я всё сам на сам конъяк импортозамещаю.

Предлагаю переместиться в личку для обсуждения деталей проэкта.

Аватар пользователя Kozel de Baran
Kozel de Baran(3 года 10 месяцев)

Воняет, потому что задолго до Маркса было замечено, что банковский процент определяет цены рентных вещей. Поле стоит 1000 при 10% годовых, но, поскольку оно даёт 100 в год, при снижении ставки до 5% поле начинает стоить 2000.

США в это уже упёрлись, а нам ещё предстоит. Может, после этого почитают библию про ссудный процент или хотя бы Кубкарамазова с идеей НДД.

Аватар пользователя АнтонРнД
АнтонРнД(12 месяцев 1 день)

Можно поинтересоваться? "Итак, чистое строительное исполнение (стройматериал и работа) порядка 60-65 тыс.руб./м2. " - Эта оценка исключительно умозрительная или какие-либо цифры есть, чтобы посмотреть / сравнить?

Уж больно неправдоподобно смотрится. И

"Если под боком есть свой керамический завод, цементный, рабочая сила из ближнего и дальнего зарубежья и т.п. то, цифра может быть до 20% ниже. " - Это что за транспорт, дающий наценку в 20% стоимости?

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

во-первых, все это мои фантазии, я же говорил :)

во-вторых, цифры, о которым мы говорим, это все в моменте и если где-то они и попадут в статистику, то через год. в подобной разбивке никакие расчеты гос.органы не ведут. это управленка.

по поводу транспорта я взял конкретный кейс и вариант автотранспорта с плечом 350 км. если тот же цемент везти другим транспортом на подобные расстояния - там возникают затыки с перевалкой и по кругу получается еще дороже.

встречный вопрос: а в чем неправдоподобность?

Аватар пользователя blkpntr
blkpntr(7 лет 1 неделя)

Дом в центре Рязани сдан в 2018 году по 29 т.р./кв.м. работникам завода, на территории которого он строился. 18 этажей с трёхметровыми потолками.  Не бьётся с вашими цифрами себестоимости.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

как раз бьется. если дом на территории завода для работников завода, - это не коммерческая стройка. я искренне рад за работников, но это социальный проект самого завода. такие тоже бывают. возможно, и то, что относится к рабочей силе тоже не пошло напрямую в ценник. СМУ завода могло отработать это по другим статьям учета.

просто завод решил, что, допустим, отдаем все по себестоимости. тогда нет, ни земли, ни присоединения к сетям, ни девелоперских вопросов. есть только то, что в своей заметке я назвал Генподрядом.

И фактичекски мы говорим о том, что соответствуют ли затраты на 1 метр жилья в 29 тыс.руб. в 2018 году 1 метру жилья в 2022 году по 60 тыс.?

 

Аватар пользователя Kozel de Baran
Kozel de Baran(3 года 10 месяцев)

Так и хочется привести в пример другой дом недалеко от третьего кольца, где на котловане было 175 за метр, а сейчас уже хотят больше 300 за метр. Как представлю себе размер чиновничьей ренты, так аж вздрагиваю.

Аватар пользователя Stirk
Stirk(9 лет 5 месяцев)

Это да. Но это уже за периметром публичных обсуждений.

Аватар пользователя АнтонРнД
АнтонРнД(12 месяцев 1 день)

Я поскольку некоим образом к логистике причастен, для меня такие затраты (20%) - звучит дико. И заложенные цифры в себестоимость кв.м. А как следствие, все последующие выкладки - тоже. Ценник задрали все, верю, мы это все собственной шкуркой ощущаем. С комментом ниже по поводу "чиновничьей" ренты согласен.

Аватар пользователя Алексец
Алексец(5 лет 8 месяцев)

Всё правильно написано, но. Вся эта канитель от безответственности еслиб проворовавшихся слали лет на 10 на лесоповал с конфискацией имущества всей семьи, то не понадобилось бы придумывать схематозы с банками в которых сидят такие же безответственные прибылеприобретатели. Количество денег выпущенных за рубеж при наличии росфинмониторинга и цб кроют все недострои как бык овцу. маразм мы не доверяем строителям и экспертизе, но банкиры святые. Бредовая концепция.

Страницы