Бетоно-метры и эскроу счета, наблюдения практикующего аудитора

Аватар пользователя Dimitrius

В данном тексте я попытаюсь описать ситуацию на текущем рынке жилой недвижимости со стороны застройщиков. Думаю, этот взгляд будет интересен тем ,кто собирается инвестировать в недвижимость и гадает «будет ли рынок расти»!?

Принципиальным изменением схемы финансирования строительства жилья стало введение посредника между застройщиком и участником долевого строительства. Застройщикам запретили брать деньги от инвесторов напрямую, теперь они могут использовать только деньги предоставляемые банками. Гражданам, желающим поучаствовать в строительстве того или иного объекта теперь, так же нужно идти в банк и класть деньги на эскроу счет застройщика. С эскроу счета деньги застройщик получит только после завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

На бумаге схема выглядела очень красиво, решалась проблема обманутых дольщиков.

Еще при обсуждении данного закона, все понимали, что введения посредника в виде банка чревато повышением конечной цены объекта. Но эксперты уверяли, что повышение на 1-2% рынок не заметит, а вот безопасность граждан и их инвестиций вырастет.

Спустя три года у нас есть возможность посмотреть, к чему привело введение в 2019 году поправок в 214-ФЗ.

Когда в 2019 году я общался с несколькими застройщиками средней руки среди них было несколько мнений:

1) нужно объединяться/укрупняться так как на мелкие и средние проекты банки не дадут финансирование

2) нужно срочно искать кому продать компанию/бизнес

3) уходим из строительства многоквартирных домов в другие виды строительства в том числе в малоэтажное и промышленное

Спустя три года необходимо признать, выиграли те, кто ушел с рынка многоквартирного строительства и перепрофилировался на малоэтажное и промышленное строительство.

За три года значительно сократилось количество игроков на рынке, уменьшилась конкуренция. А что происходит при уменьшении конкуренции? Правильно, цена растет!

С 2020 год Росстат включает в свои свою статистику по вводу жилья и объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Если не изменяет память, в 2021 году процент введенного жилья из графы ИЖС превысил 50% от общего числа квадратных метров введенных в эксплуатацию в России.

 

Одной из причин по которой наши сограждане охотно инвестировали в квартиры на этапе котлована было то, что скидки составляли до 30%. Думаю у многих есть знакомые которые считали себя удачливыми инвесторами купив квартиру на этапе строительства. В Москве и Питере это превратилось в своеобразный спорт, люди брали по нескольку квартир, у некоторых было по нескольку ипотек.

За прошедшие три года застройщики осознали, что модель со скидками на котловане абсолютно не работает когда стройку финансирует банк.

Скидки на этапе котлована были по сути премией за риск, застройщик ведь мог и не построить объект или просто сбежать с полученными деньгами. Полностью руководствуясь бизнес логикой застройщик предоставляя дисконт делился своей прибылью с инвестором.

В настоящий момент риск остаться без денег отсутствует, и как результат отсутствует плата за риск в виде скидки на этапе котлована.

При заемном финансировании значительно выгоднее продавать уже построенное и по полной цене, чем котлован со скидкой.

В результате, с рынка ушли самые дешевые и доступные квартиры, которые образовывались в результате скидок от застройщика.

А что происходит со средней ценой квадратного метра при уходе с рынка самых дешевых (скидочных) квартир? Правильно, цена растет!

 

Решая проблему обманутых дольщиков, которых по правде говоря было не очень много, государство решило усилить контроль за строительным сектором. Признавая факт, что среди застройщиков есть откровенные мошенники государство делегировало функцию контроля людям всем известным своей честность, неподкупность и принципиальностью в финансовых вопросах, а именно банкирам.

Фактически на одного из участников рынка была возложена функция регулятора, в этом базовое противоречие сложившейся ситуации.

Как вы думаете, банкиры имея рычаги давления на строительную отрасль будут использовать это влияние для улучшения общей ситуации на рынке недвижимости или для увеличения собственной прибыли?

 

В настоящий момент именно, в банках принимается решение о финансировании того или иного проекта. В большинстве случаев, сотрудники банка после изучения ТЭО объекта всегда выдавали рекомендации увеличить рентабельность. Способов увеличения рентабельности не так уж много:

1. уменьшение площади квартир

2. отдавать предпочтение 1-комнатным квартирам, а 3-х комнатные исключить

3. работа со стоимостью строительства путем удешевления материалов

4. увеличение цены квадратного метра

В этот момент, все те кто ругал хрущевки, за малогабаритность и плохую звукоизоляцию, должны внимательным образом посмотреть на «невидимую руку рынка» в лице банкиров, которые финансируют жилые комплексы в 25 этажей с трехкомнатными квартирами по 59 кв.м. и без парковочных мест во дворе.

Не слишком ли я сгущаю краски и возвожу напраслину на банкиров? Если жилье откровенно плохое, то его наверное просто никто не купит, рынок он ведь все правильно «порешает»!

Утверждение было бы верно, если бы у банкиров не было такого инструмента как «ипотека».

Именно на те объекты которые финансирует банк у него программа «льготной» ипотеки. В Москве около 80% объектов приобретаются с использование заемных средств. При снижении процентной ставки на 1-2% банк может обеспечить продажи на том или ином объекте по выбору.

Повторюсь, базовое противоречие сложившейся ситуации в том, что одному из участников рынка отдали функцию контроля за всем рынком. И застройщиков и покупателей банки контролируют через предоставление кредитов.

 

Теперь расскажу о еще одной важной вещи которая может сыграть злую шутку со всей отраслью.

Одной из неприятностей в будущем может быть то, что проекты которые закладывались в 2021-2022 года в своей экономической модели вынуждены учитывать динамику цен за последние несколько лет. А как мы все помним в 2020-2021 годах был просто феноменальный рост цен.

Многие проекты в своей финансовой модели заложили растущий рынок, и соответственно цены продажи.

За окном осень 2022 года, рынок недвижимости «встал», застройщики могут продать объект только со скидкой или с льготной ипотекой. Все участники всерьез обсуждают, что рынок может развернуться и цены могут пойти вниз...

А в это время, застройщики, на заемные средства строят кучу новых жилых комплексов которые будут сдаваться в 2024-2026 годах и в их прогнозах значится не падение цен, а их рост на десятки процентов.

Если рынок не вырастет на десятки процентов, то жилье сдаваемое в 2024-2026 годах может быть просто не конкурентно по цене и зависнуть на балансе банков. Когда на балансе банков образуется большое количество проблемных активов, что обычно делают банкиры?

Конечно, они продают эту проблему государству! Такое мы видели не раз и не только в США, но и у нас, когда кучу банков (2014-2015 годах) санировало государство.

 

Теперь краткое резюме по 214-ФЗ «О долевом строительстве», такое обычно не говорят со страниц СМИ, но это точка зрения со стороны работников отрасли:

Парадокс в том, что рынок долевого строительства появился в нашей стране как ответ на отсутствие проектного финансирования со стороны банков. В 90-е и начало 2000-х банки просто не решались финансировать строительство. Если говорить откровенно, то банковский сектор нашей страны просто не справился бы с это задачей, у него не было на это средств. В настоящий момент, банки просто захлебываются от денег. У банкиров стоит вопрос не в привлечении денег, а в их размещении, качественных проектов просто не хватает.

Еще одним парадоксом является то, что долевое строительство обеспечивало относительно дешевое и доступное жилье. Теперь же, новостройки, построенные по 214-ФЗ на 8-10% дороже такого же жилья на на вторичном рынке.

Таким образом, долевое строительство принципиально решало два вопроса, привлечение финансирования в стройку и доступность жилья для граждан.

В настоящий момент ни одной из исходных задач данный закон не решает. И соответственно возникает вопрос, а какие именно задачи призван решить закон в том виде в котором мы его сейчас имеем?

 

Напоследок, что бы вы не думали, что я целиком на стороне застройщиков и против банкиров расскажу вам любопытный фокус который используют застройщики. В связи с тем, что банки полностью контролируют финансирование проекта, а так же размер прибыли и время ее получение застройщиками, последним это категорически не нравится. Как с этим можно бороться? Застройщик просто приходит к своим поставщикам металла, бетона и других материалов и говорит следующее: «А давай ты мне поднимешь цену на 10-15%, а потом мы через тебя и пару контор выведем эти деньги мне на карман?» Если поставщик не соглашается, то находится более сговорчивый готовый предоставить нужные услуги. Таким образом, застройщики все равно получают свою прибыль в том объеме в котором они привыкли. Побочным следствием сложившейся ситуации становится рост цен на стройматериалы. Даже любопытно будет посчитать, какой процент роста цен на металл был вызван схемами описанными выше.

 

В свете вышесказанного, думаю очевидно, что рассматривать рынок недвижимости как объект для инвестиций в настоящий момент достаточно рискованно.

 

Авторство: 
Авторская работа / переводика

Комментарии

Аватар пользователя qdsspb
qdsspb(10 лет 4 месяца)

Недвижимость - последний пузырь, на последней стадии.

Аватар пользователя johnsib
johnsib(10 лет 11 месяцев)

Меня забавляет разговор о росте цен как будто стоимость растёт по некоему апокалипсическому сценарию - мол, вот никто не знает как цены формируются , не знают о себестоимости и вообще никто у застройщиков не может посчитать фонд ЗП, расходы на эксплуатацию машин. А самое главное учредители компаний застройщиков словно последнюю корку хлеба доедают и совершенно не понимают получат они 100 тыщ зарплаты или прибыль в 100 млн с дома...

 

Во весь этот бред "неопределённости" пытаются погрузить обывателя "эксперты по недвижимости"- заказывают у них статейки, аналитические записки, вбросы о "неопределённости".

 

Почему если я веду монтаж инженерных сетей я понимаю что оборудование стоит столько-то и столько-то, даже с учётом инфляции и колебания цен, я понимаю какой ФЗП у моих работников должен быть что бы им комфортно работалось исходя из цен на продуктовую корзину и прочие товары. Я понимаю какую я прибыль (или ЗП) хочу получить. Более того, понимаю что моя работа и предсказуемость формирует определенность на рынке и я привлекаю новых клиентов базируясь на внятной методике расчёта стоимости своих услуг.

 

у застройщиков же такое ощущение такого представления нет. Догадываюсь что главными тремя параметрами определяющими конечно стоимость, которыми застройщики "не могут" управлять являются :

1. Собственные аппетиты по доходности - вчера ему достаточно было купить новый Лексус , а сегодня в стране "не стабильность" и надо по максимуму выводить бабки в Испанию на яхты и виллы

2. низкая компетентность в организации труда и эффективности труда , что влечёт за собой сроки выполнения работ, а значит растёт одна из самых затратных статей в стройке фонд заработной платы

3. рост стоимости материалов, машин и оборудования. Здесь согласен частично. Не думаю что бетон, металл и кирпич за год могут неожиданно подорожать подрывая вообще весь процесс. 
 

п1. - это по сути плоскость человеческих ценностей

п.2 - плоскость профессиональной компетенции коллектива

п.3 - умение прогнозировать (хотя спорно)

Аватар пользователя qdsspb
qdsspb(10 лет 4 месяца)

Конечный потребитель должен заплатить столько сколько может по максимому.

А смету можно нарисовать любую.

Аватар пользователя Bob-stroitel
Bob-stroitel(6 лет 7 месяцев)

Вы просто не в теме: Застройщик не производит сам почти никаких работ (у него на это тупо нет денег), он нанимает сотни субподрядчиков (по кабальным договорам) на небольшие объемы работ - платит им небольшой аванс - а потом не закрывает акты выполненных работ (сдать работы по кабальному договору тот еще квест), и соответственно, не оплачивает большую часть денег по договору - получает профит.

вот на эти 2% Застройщик и живёт.

Аватар пользователя kychkin
kychkin(7 лет 2 месяца)

нахрена субподрядчики заключают кабальные договора?

наверное потому, что там жирный ценник... т.е. уже заложены риски неоплаты...

куча друзей - подрядчиков.

один работает по окуевшему ценнику, зато на его ценник соглашаются только "кривые" заказчики. он им впуливает сумасшедший ценник, а они с ним безобразно расплачиваются - взаимозачетами, недвижкой и годами. смешно, но он никак не может понять, что в его модели бизнеса не так и почему моя модель более жизнеспособная... моя модель - сделаю дешевле тому, у кого хорошая репутация, и влуплю ценник тому, у кого репутации нет, или она испорчена.

Аватар пользователя Bob-stroitel
Bob-stroitel(6 лет 7 месяцев)

Так я же и говорю - Вы не в теме.

наверное потому, что там жирный ценник... т.е. уже заложены риски неоплаты...

нет, не по этому. всё гораздо проще: фирм много - а объектов не очень. Особенно это касается регионов.

Оставьте, пожалуйста, свой праведный пролетарский гнев на наживающихся буржуев при себе.

Аватар пользователя Алексей193
Алексей193(2 года 11 месяцев)

Статья про банки. У застройщика своя кухня. 

Сейчас будет меняться весь рынок недвижимости. 

То что сложилось у нас, я думаю, государство не устраивает. Самый главный минус для государства это малая мобильность населения. И всякие там "дальневосточные гектары" не помогут. 

У нас последние 10-15 лет все кричали о недоступности кредитов для малого бизнеса. Но в данной ситуации это только сыграло на руку устойчивости экономике России. Возможно, но не факт, в строительной отрасли происходит сейчас тот же процесс. 

Все грамотные экономисты говорят что банки на данный момент паразитируют на нашей экономике. Их количество в последние годы сильно сократили, но этого мало, надо, и это я думаю прекрасно понимают в правительстве, вообще менять банковскую систему!

Мой прогноз как риэлтора с 22-х летним стажем:

- Национальная программа реновации будет государственной, ни какой частный инвестор ее не потянет. 

- Будет государственная ипотека с возможностью ее переноса на другой объект.

- Будут строятся государственные "доходные дома" - это не соцнайм, а доступная аренда. 

Это будет делаться для повышения мобильности населения и социальной направленности государства. О беженцах из западных стран не забываем, их тоже нужно куда то селить. Будут конечно исключения, Москва и Питер, может еще несколько крупных городов, здесь и так населения многовато.

Аватар пользователя Верняк
Верняк(8 лет 2 месяца)

Реновация в том виде как её сейчас одобряет государство это отсталые подходы к планированию и реализации. Не говоря уже о полном игнорировании последствий таких подходов.

Так что пусть банки сами разгребают своё дерьмо и ищут пути решения проблемы в которую вляпались. А то чуть что - проблемы спихиваются на государственные плечи.

Аватар пользователя melch
melch(6 месяцев 4 недели)

Еще неизвестно как на этом скажется мобилизация. С одной стороны банки кредитуют гораздо менее охотно, с другой стороны людям дадут деньги, которые надо будет утилизировать, самое актуальное это в жильё.

Аватар пользователя Vavilon
Vavilon(6 лет 8 месяцев)

а с третьей- из страны рванули сотни тысяч людей, многие из них пытаются продать квартиры.

Аватар пользователя melch
melch(6 месяцев 4 недели)

Говорят что да, продают за полцены.

Аватар пользователя Удоев Р.
Удоев Р.(4 месяца 3 недели)

Врядли там будут платить как обещали. Можно я буду сегодня Щитоводом? Так вот: 200 000 (сейчас)+300 000 (мобилизованные)Х200 000рубХ12 мес=1,2 трлн рублей, что больше трети всех расходов на национальную оборону в 2023 году( ок. 3,5 трлн) в 2019 было 3, и не было войны. Я лично жду к Новому году тысячи статей про обманутые ожидания людей. Хотя хотелось бы ошибиться.

Аватар пользователя melch
melch(6 месяцев 4 недели)

не все на передовой, а тем по 40к.

Часть убьют и выплатят больше чем 200к за год.

Денег можно напечатать.

Минус люди в экономике, плюс выплаты за войну - очевидно приведет к инфляции, которая и так будет из-за санкций. И напротив, урезание оттока капитала позволит закупать больше импорта, что должно инфляцию снизить. Т.е. воюем за чужой счет, меняя блага на нефтегаз и изымая людей из экономики. 

В общем хватает разнонаправленных векторов.

Аватар пользователя Штурман Зелёный

Немного оффтоп. А вот такой вопрос: есть у меня знакомый, молодой перспективный ИТ-ник. Зарплата пока 150 чистыми (в ближайшее время собирается менять работу, запросы от 200).

Он всегда был целеустремлённый молодой человек, как стал нормально зарабатывать - взял ипотеку. Ежемесячный платёж то ли 60, то ли 80 тыс (не помню).

Вот призовут его, но не в зону БД. Как Вы говорите, не на передовой ему будут платить 40. Что будет с платежами по ипотеке? Кредитные каникулы - это хорошо, но из того, что я читал, там не совсем удобный механизм оформления, особенно если человек в зоне СВО.

Кто-нибудь знает, как работают кредитные каникулы? Проценты продолжают начисляться, но нет штрафов? Или начисление процентов на это время прекращается? Что-то в последнее мало верится - деньгами банка он же "пользуется".

Аватар пользователя melch
melch(6 месяцев 4 недели)

В ковид было так, берешь кредитные каникулы, с тебя снимают необходимость платить по телу кредита, а проценты ежемесячно добавляют к общему долгу. В итоге получается должен банку еще больше, банку хорошо, а вот кредитору не очень. Кредитных каникул лучше избегать всеми силами. 

Но это пока так, возможно родное государство разродится какими-то мерами поддержки, но верится в это слабо.

У меня в общем такая же ситуация, только я не молодой и зарплата вдвое больше. Но ипотеку хотел брать, теперь уже придется забыть. Айтишная отсрочка есть, но это дело не очень надежное. Не представляю что будет делать жена с детьми, если я лишусь заработка, а ипотека будет тыщ на 150 в месяц.

Аватар пользователя Штурман Зелёный

Но это же жесть. Допустим, он год будет мобилизован. При ипотеке в 8 млн и 10% ставке у него за год набежит 800 тыс процентов. И те же непогашенные 8 млн ипотеки. Итого, взял 8, стал должен 8,8. В ситуации, которую полностью создало государство.

Нам точно нужно такое кол-во недовольных?

Может, нужно либо трусы надеть, либо крестик снять? В смысле, либо священный долг по защите Отечества, либо священные доходы банков.

Хочется верить, что всё будет по-другому. Что для мобилизованных заморозится начисление процентов. Был до мобилизации должен 8 - вернулся - и так же 8 должен.

Тут, правда, есть ещё вопрос по сохранению рабочего места. А то ведь после возвращение можно работу с подобным заработком и не найти.

 

Аватар пользователя Верняк
Верняк(8 лет 2 месяца)

Инфляция прям именно из-за санкций? А можете описать механизм этого действа?

Аватар пользователя Avtochontny
Avtochontny(3 года 10 месяцев)

1.2 трлн руб это если все полмиллиона целый год будут на передовой. 
И даже в этом случае это всего лишь 0,6% расходов консолидированного бюджета РФ.
Не вижу ничего неподъемного.

Аватар пользователя Bob-stroitel
Bob-stroitel(6 лет 7 месяцев)

Вы, кажется, спутали расходы бюджета и ВВП

Аватар пользователя Vladyan
Vladyan(7 лет 7 месяцев)

Или с запятой ошиблись. 1.2 трлн  - это примерно +-8% от консолидированного бюджета

Аватар пользователя melch
melch(6 месяцев 4 недели)

И это если их будет действительно 300т, что врядли

Аватар пользователя Dmitry_Zh
Dmitry_Zh(10 лет 2 месяца)

Вы ждете статьи про обманутые ожидание мобилизованных, а я боюсь, но ожидаю инфляцию в связи с интенсификацией работы печатного станка...

Аватар пользователя Удоев Р.
Удоев Р.(4 месяца 3 недели)

Этот вариант весьма вероятен, я тоже его рассматриваю. Вполне может быть что к концу 2023 года 200 000 будет как раз как сейчас 50 000. Тогда, конечно, заплатят, ерунда же!

Аватар пользователя Верняк
Верняк(8 лет 2 месяца)

Ну и напрасно. У нас "печатают" через размещение облигаций. А там много не продать.

Так что этого можете не бояться. Куда опаснее глобальные экономические процессы.

Аватар пользователя Верняк
Верняк(8 лет 2 месяца)

Ну и напрасно. У нас "печатают" через размещение облигаций. А там много не продать.

Так что этого можете не бояться. Куда опаснее глобальные экономические процессы.

Аватар пользователя Верняк
Верняк(8 лет 2 месяца)

Сжатием спроса.

Вся СВО и глобальный кризис в целом повсеместно превращается прежде всего в сжатие конечного - потребительского - спроса.

Народ не знает что будет завтра и предпочитает не тратить лишнего, и не влезать в долги/кредиты/ипотеку.

И так будет прка не появятся позитивные ожидания. И да - если инфляция не сожрёт накопления - то в итоге это отложенный спрос.

Аватар пользователя .ioann.
.ioann.(2 года 1 месяц)

Какой смысл давать льготную ипотеку тому банку, который одновременно кредитует и застройщика? В этом случае все риски ложатся на один банк. По кредитам, если банки заинтересованы в строительстве, они могут конкурировать друг с другом, поскольку жильё - в любом случае ликвид. Наша инфляция в любом случае довольно значительна, и поэтому сравнение с сша, наверное, не совсем к месту.

Аватар пользователя VGlaz
VGlaz(8 лет 3 месяца)

Риски банка складываются в баланс, когда баночка переполняется убытки национализируются.

Идеальная схема.

Почему нельзя было создать 100% госбанк и только ему вменить обязанность и возможность работать с эскроу-счетами?

Аватар пользователя Lo
Lo(1 год 3 месяца)

Но но. Не просто госбанк, а казённое учреждение, целью которого не является получение прибыли.

Аватар пользователя Romaty
Romaty(7 лет 3 месяца)

Аха-ха, банк не только кредитует застройщика, но и всю цепочку строительства. Те же бетонные заводы - в кредит, машины в лизинге и т.д.

Аватар пользователя marcusvii
marcusvii(1 год 10 месяцев)

Так тут следующий акт марлезонского балета, который не изложил автор - "не только лишь все банки способны в 214-фз"

Аватар пользователя Smart75
Smart75(7 месяцев 1 неделя)

Как вы думаете, стоит ожидать падения цен в среднесрочной перспективе? Допустим до 2025?

Аватар пользователя Dimitrius
Dimitrius(4 года 11 месяцев)

а этого никто не знает))))

если Россия удачно проведет СВО, и заполыхает в окраинах, то все побегут к нам, и цена будет расти... 

пока что несколько сотен тысяч ломанулись из России, а это как раз те кто мог выйти на рынок...

опять же, как ЦБ будет регулировать данный рынок....

Аватар пользователя Kozel de Baran
Kozel de Baran(3 года 10 месяцев)

Жителей Украины, которые ломанулись к нам, Вы в своих расчтётах, конечно, не учитываете? Не так ли?

Аватар пользователя Kasapius
Kasapius(2 года 10 месяцев)

1. Ага, посыл понятен - виноваты банки. А какова маржа самих застройщиков и куда прибыль  девается после продажи всех квартир?

2. А можно обойтись и без банка?! Денег у застройщика с предыдущего проекта много. Стройте на свои и продавайте готовые квартиры.

3. Жадность одних(банк), не отменяет жадность других (застройщик)

4. Россия ставит рекорды по вводу жилья за всю историю(в 22г.может и 100 млн преодолеем). Может не всё и так плохо в том законе. 

Аватар пользователя Romaty
Romaty(7 лет 3 месяца)

Давно уже нет какой то большой маржи у застройщиков, особенно, в дальнем Подмосковье или регионах. Да и в Москве тоже стало сильно хуже, чем лет 5-7 назад.

Аватар пользователя Иван Петровский

а чем определяется кратная разница цен на одинаковый дом в Москве и регионах\дальнем Подмосковье?

Аватар пользователя Romaty
Romaty(7 лет 3 месяца)

Всем: земля, коммуникации, лучше отделка, благоустройство. Сам бетон это небольшая часть стоимости дома.

Аватар пользователя AnGeL_Knight
AnGeL_Knight(7 лет 1 месяц)

земля, коммуникации, лучше отделка, благоустройство

Года 3-4 назад смотрели "человейник" в Коммунарке. Отделка и благоустройство хуже чем у свечки в центре столицы региона, сомнительно, что цена земли сильно больше. Подключение коммуникаций к соседнему дому.Цена квартиры выше на треть.

Аватар пользователя Vladyan
Vladyan(7 лет 7 месяцев)

Узаконенным рэкетом в пользу Москвы например.

Аватар пользователя Иван Петровский

вероятно, рэкетом ресурсораспределяющих организаций. Получается, доля рэкета в цене сильно больше половины - братки в 90e о таком и мечтать не могли

Аватар пользователя Vladyan
Vladyan(7 лет 7 месяцев)

Вряд ли сильно больше половины, но вообще так порядочно...

Аватар пользователя Dimitrius
Dimitrius(4 года 11 месяцев)

1. нет, банки не виноваты, такова система в которой банки бенефициары. 

2. ни одни застройщик в мире не может работать на собственных деньгах, эта схема не работает

3. жадность это двигатель капитализма, тут вы правы

4. более половины введенного жилья это ИЖС, которое идет мимо банков и 214-ФЗ

Аватар пользователя Снег башка попаду

Так и застройщики нашли обходной путь - выпуск облигаций. И с этими деньгами могут делать что угодно в отличие от эскроу и кредитов. И любители долевки могут просто покупать облигации,  строители платят существенно выше среднего по рынку. Но сейчас на бирже твориться ад, поэтому этот канал закрыт. При нормальной бирже строители бы просто забили болт на все эти спецсчета и брали бы финансирование с рынка. 

Аватар пользователя Dimitrius
Dimitrius(4 года 11 месяцев)

да, вы правы, в мирное время это была бы рабочая схема!

однако не все физики (конечные потребители) имеют выход на биржу, а они в основном и являются основными игроками.

в начале 2000-х были не облигации, а векселя, так называемая вексельная схема)))

Аватар пользователя Верняк
Верняк(8 лет 2 месяца)

Вы историю продвижения 214-фз погуглите - именно банки её и лоббировали. Так что банки виноваты и ещё как.

Аватар пользователя uran66
uran66(1 год 7 месяцев)

ставит рекорды по вводу жилья за всю историю

А что толку от этих рекордов!

РИА Новости от 04.10.2022 года опубликовали статью, в которой указывалось, что доля непроданного жилья по многим проектам по всей России достигла 40% и это ещё не предел!

Аватар пользователя ezd
ezd(2 года 7 месяцев)

Меня тоже резануло это "я не такая я просто жду трамвая", чуть слезу не пустил по несчастным застройщикам.

Читая статью хотел таки прочитать реальные затраты и из чего складывается прибыль. А по статье получается "мы тут набрали кредитов и строим что в голову придет и никаких рисков не несем, раньше просто убегали не достроив и кинув дольщиков, а теперь приходится достраивать, так как денег заранее не дают, плак-плак, надо цены поднять, так как риски что мы идиоты и не достроим кто-то должен оплатить".

Аватар пользователя Kvazar_Old
Kvazar_Old(8 лет 7 месяцев)

Вы частный сектор вычитайте из 100 миллионов.

Аватар пользователя .ioann.
.ioann.(2 года 1 месяц)

Кстати, ушедшие с рынка застройщики скорее всего ребяты, у которых "развалиться и сдриснуть с деньгами" вполне себе допустимая бизнес модель. Те, кто укрупняется или строит за свои такие варианты уже с меньшей вероятностью будут рассматривать.

Страницы