Пару дней назад один из комрадов опубликовал текст с данными о доходности квартир от сдачи и сроке окупаемости. Там эксперты приводят цифры в среднем 18 лет. В Сочи в районе 27 лет. В Москве чуть меньше.

В комментах естественно разгорелись споры, особенно активными были те кто купил квартиру лет 5 назад и она в два с лишним раза подорожала. Их можно понять, по человечески, им повезло, с их точки зрения и на текущий момент. 

Расчеты произведенные экспертами были просты и незатейливы - они взяли сегодняшнюю рыночную стоимость и разделили на сегодняшнюю арендную ставку, получили колличество месячных платежей необходимых для отбоя  цены квартиры, разделили на 12 и получили срок возврата денег в годах.

Споры развернулись и по поводу того как правильно считать срок окупаемости - рост аренды по мнению части комментаторов нужно учитывать и реальный срок окупаемости по их мнению значительно ниже.

Поскольку тема жилья и недвижимости относится к базовым потребностям и важна для подавляющей части нашего общества считаю правильным высказать свою точку зрения с приведением расчетов. Расчеты будут произведены по моему родному городу Омску, но все желающие смогут поставить цифры  своего региона(города) и получить результат. Потребуется минут 10-20 - зайти на сайт о продаже и аренде квартир, взять калькулятор и квитанции по коммуналке. Если Ваша квартира не подходит по характеристикам, выйти в подъезд и взять в почтовом ящике цифры из квитанций соседей (например если у Вас трешка, а Вы хотите получить инфу по коммуналке однокомнатной квартиры).

Начнем.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры(вторичка) в нашем городе, в настоящий момент  2 млн рублей. Есть дороже есть дешевле.

Аренда в месяц 10 тыс руб, так же есть дороже есть дешевле. Разделив 2млн на 10 тыс  получим 200 - за такое количество полученных на руки месячных платежей вернутся 2млн.  Разделив на 12 (месяцы) получим 16.66 лет срок окупаемости.  Доходность 100%  делим на 16.66 - имеем 6%.  Эксперты приводили цифру средней доходности в 5.5%, а у нас вроде даже побольше. 

Можно уже сравнивать с доходностью по вкладам и чего то думать? Эксперты полагают что можно, я как практик полагаю, что рановато.

Полученные теоретически денежные средства мы не можем полностью складывать в банку с надписью "В отбой цены квартиры" поскольку часть из них нужно отдать. И считать в отбой нужно только те деньги которые останутся после выплаты обязательных и иных платежей связанных с данным объектом.

К обязательным платежам мы отнесем 13% подоходного налога. Конечно кто то скажет - можно ип, 6% или вообще не платить. Но ип есть смысл открывать когда у Вас в Омске на сдачу штук 5 квартир или хотябы 3. И Ваша работа позволяет Вам еще и быть ИП. Хорошо - считайте минус не 13, а минус 6%. Для себя любимого. В большинстве случаев открывать ИП ради одной квартиры нет смысла,  считаем 13%.  

От 10тыс отнимаем 13% = получаем 8700руб.

Для полной картины сразу произведем перерасчет -

2млн делим на 8700 = 229 месячных арендных платежа и делим на 12 = 19,15 лет 

Вот такое влияние налога - почти три года "бесплатной сдачи квартиры".

Но налог это не все затраты - зайдите на сайт аренды в вашем городе и посмотрите условия - у нас в Омске заведено - арендатор платит счетчики, остальное хозяин.

Что входит в данные расходы - отопление, обслуживание жилья, кап ремонт, антенна тв.

Цены в Омске - отопление за 1комн 1200, обслуживание 600, капремонт 220руб, антенна 100.=2120руб.

Вы можете взять свои цифры, по своей квартире, в своем городе, возможно у Вас есть еще какие-то обязательные позиции.   

Считаем дальше - от 8700, оставшихся от полученной 10ки после налогов, отнимаем сумму обязательных платежей -2120руб, остается 6580руб.  Производим перерасчет на эту сумму.

2млн делим на 6580, получаем почти 304 месячных платежа, делим на 12, получаем 25.32 года.

Определяем доходность - 100/25.32 = 3,94% в год.

Как видите ни о каких 5.5% в год можно даже не мечтать.

В качестве альтернативного примера можно взять Москву, квартира товарища, была продана месяц назад.

Цена 9млн. Аренда 35тыс. Коммуналка 3.5(с его слов, если у Вас есть кватинции, пересчитайте сами)

9млн делим на 35тыс = 257 месяцев, делим на 12 = 21.42 года. - это без налогов

9млн делим на 30450(это с минусом 13%) = 295 месяцев, делим на 12 = 24,63лет.

9млн делим на 26950 (за минусом 3.5тыс коммуналки) = 333,95 месяцев = 27,82 лет.

Доходность 100 / 27,82 =3,59%.

Путем не хитрых и очень доступных расчетов мы с Вами определили реальную максимальную доходность от аренды квартиры - менее 4%.

Почему максимальную? Потому что еще будут расходы, и любая дополнительно вложенная копейка будет уменьшать доход.

За 20 с лишним лет непременно придется вкладываться в ремонт, мебель, технику, оборудование.  И эти затраты существенны. Вы же и без меня знаете сколько сейчас стоит унитаз или рулон обоев, или окно пластиковое, или кухонный гарнитур, холодильник, стиральная машинка, диван, телевизор, смеситель, линолеум и ковровое покрытие. И сколько стоит их поменять. А за 20 лет Вам совершенно точно придется это делать, естественный износ никто не отменял.

В комментариях естественно будут писать о залоговых суммах, но во первых они не везде есть, в Омске в частности их нет (низкая платежеспособность просто не позволяет их вводить сколько ни пытались), а во вторых - Вы как хозяин просто не усмотрите все косяки при приемке квартиры от съехавшего даже "нормального" арендатора. И заехавший следующий в течении пары дней Вам на них укажет и Вам придется решать в авральном режиме с ремонтом, заменой, устранением, естественно за свой счет.

Ну а ненормальные арендаторы, которых искать бессмысленно тк взять с них нечего (и по суду тоже не мечтайте) могут нанести убытков значительное количество.

Почему я написал данный текст? Потому, что я помню времена, когда отбой средств составлял менее 10 лет. Без учета роста аренды. И считать возможный рост аренды в уменьшение сроков окупаемости считаю не правильным. Это самообман и самоуспокоение. Да это возврат денег, но не самоокупаемость. Вам вернулись деньги в той же сумме, но у них иная покупательная способность, с коэфф инфляции. Для верного расчета самоокупаемости пересчитывайте с поправкой на инфляцию, и у Вас будет объективная картина.

Когда на производство покупается станок, то в бизнес плане считается стоимость выпускаемых изделий в сегодняшних ценах, а не в тех которые будут через год-два-три. 

Я считаю цену недвижимости завышенной, по сравнению с реальными доходами. Не согласны? Ну а до каких пределов ей еще расти, по Вашему? И не пора ли избавиться от "лишних" квартир? 

Почему же так сильна вера "инвесторов" в бетонометры?

Ну , во первых "инвесторы" в подавляющей массе не являются инвесторами. К инвесторам можно отнести только тех кто купил недорого и тут же продал дороже, или не тут же а подождал пока построится и тогда продал. Все остальные не инвесторы, а сберегатели. Они (мы, я и сам такой) внимательно следят за ростом рыночной цены, он им греет душу, но по факту ни на что для них не влияет.

Поскольку сберегатели в своей массе очень консервативны, то и вложения их так же консервативны - метры.

Особенности памяти - помнить только хорошее. Поэтому и помнят что цена только росла. Хотя были периоды, достаточно долгие, когда она снижалась или стояла. В долларах по сравнению с 2007годом до сих пор снижение составляет процентов так 35-40. 

Так что думайте сами и считайте, кто предупрежден тот вооружен.