О доходности недвижимости

Аватар пользователя денис74

Пару дней назад один из комрадов опубликовал текст с данными о доходности квартир от сдачи и сроке окупаемости. Там эксперты приводят цифры в среднем 18 лет. В Сочи в районе 27 лет. В Москве чуть меньше.

В комментах естественно разгорелись споры, особенно активными были те кто купил квартиру лет 5 назад и она в два с лишним раза подорожала. Их можно понять, по человечески, им повезло, с их точки зрения и на текущий момент. 

Расчеты произведенные экспертами были просты и незатейливы - они взяли сегодняшнюю рыночную стоимость и разделили на сегодняшнюю арендную ставку, получили колличество месячных платежей необходимых для отбоя  цены квартиры, разделили на 12 и получили срок возврата денег в годах.

Споры развернулись и по поводу того как правильно считать срок окупаемости - рост аренды по мнению части комментаторов нужно учитывать и реальный срок окупаемости по их мнению значительно ниже.

Поскольку тема жилья и недвижимости относится к базовым потребностям и важна для подавляющей части нашего общества считаю правильным высказать свою точку зрения с приведением расчетов. Расчеты будут произведены по моему родному городу Омску, но все желающие смогут поставить цифры  своего региона(города) и получить результат. Потребуется минут 10-20 - зайти на сайт о продаже и аренде квартир, взять калькулятор и квитанции по коммуналке. Если Ваша квартира не подходит по характеристикам, выйти в подъезд и взять в почтовом ящике цифры из квитанций соседей (например если у Вас трешка, а Вы хотите получить инфу по коммуналке однокомнатной квартиры).

Начнем.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры(вторичка) в нашем городе, в настоящий момент  2 млн рублей. Есть дороже есть дешевле.

Аренда в месяц 10 тыс руб, так же есть дороже есть дешевле. Разделив 2млн на 10 тыс  получим 200 - за такое количество полученных на руки месячных платежей вернутся 2млн.  Разделив на 12 (месяцы) получим 16.66 лет срок окупаемости.  Доходность 100%  делим на 16.66 - имеем 6%.  Эксперты приводили цифру средней доходности в 5.5%, а у нас вроде даже побольше. 

Можно уже сравнивать с доходностью по вкладам и чего то думать? Эксперты полагают что можно, я как практик полагаю, что рановато.

Полученные теоретически денежные средства мы не можем полностью складывать в банку с надписью "В отбой цены квартиры" поскольку часть из них нужно отдать. И считать в отбой нужно только те деньги которые останутся после выплаты обязательных и иных платежей связанных с данным объектом.

К обязательным платежам мы отнесем 13% подоходного налога. Конечно кто то скажет - можно ип, 6% или вообще не платить. Но ип есть смысл открывать когда у Вас в Омске на сдачу штук 5 квартир или хотябы 3. И Ваша работа позволяет Вам еще и быть ИП. Хорошо - считайте минус не 13, а минус 6%. Для себя любимого. В большинстве случаев открывать ИП ради одной квартиры нет смысла,  считаем 13%.  

От 10тыс отнимаем 13% = получаем 8700руб.

Для полной картины сразу произведем перерасчет -

2млн делим на 8700 = 229 месячных арендных платежа и делим на 12 = 19,15 лет 

Вот такое влияние налога - почти три года "бесплатной сдачи квартиры".

Но налог это не все затраты - зайдите на сайт аренды в вашем городе и посмотрите условия - у нас в Омске заведено - арендатор платит счетчики, остальное хозяин.

Что входит в данные расходы - отопление, обслуживание жилья, кап ремонт, антенна тв.

Цены в Омске - отопление за 1комн 1200, обслуживание 600, капремонт 220руб, антенна 100.=2120руб.

Вы можете взять свои цифры, по своей квартире, в своем городе, возможно у Вас есть еще какие-то обязательные позиции.   

Считаем дальше - от 8700, оставшихся от полученной 10ки после налогов, отнимаем сумму обязательных платежей -2120руб, остается 6580руб.  Производим перерасчет на эту сумму.

2млн делим на 6580, получаем почти 304 месячных платежа, делим на 12, получаем 25.32 года.

Определяем доходность - 100/25.32 = 3,94% в год.

Как видите ни о каких 5.5% в год можно даже не мечтать.

В качестве альтернативного примера можно взять Москву, квартира товарища, была продана месяц назад.

Цена 9млн. Аренда 35тыс. Коммуналка 3.5(с его слов, если у Вас есть кватинции, пересчитайте сами)

9млн делим на 35тыс = 257 месяцев, делим на 12 = 21.42 года. - это без налогов

9млн делим на 30450(это с минусом 13%) = 295 месяцев, делим на 12 = 24,63лет.

9млн делим на 26950 (за минусом 3.5тыс коммуналки) = 333,95 месяцев = 27,82 лет.

Доходность 100 / 27,82 =3,59%.

Путем не хитрых и очень доступных расчетов мы с Вами определили реальную максимальную доходность от аренды квартиры - менее 4%.

Почему максимальную? Потому что еще будут расходы, и любая дополнительно вложенная копейка будет уменьшать доход.

За 20 с лишним лет непременно придется вкладываться в ремонт, мебель, технику, оборудование.  И эти затраты существенны. Вы же и без меня знаете сколько сейчас стоит унитаз или рулон обоев, или окно пластиковое, или кухонный гарнитур, холодильник, стиральная машинка, диван, телевизор, смеситель, линолеум и ковровое покрытие. И сколько стоит их поменять. А за 20 лет Вам совершенно точно придется это делать, естественный износ никто не отменял.

В комментариях естественно будут писать о залоговых суммах, но во первых они не везде есть, в Омске в частности их нет (низкая платежеспособность просто не позволяет их вводить сколько ни пытались), а во вторых - Вы как хозяин просто не усмотрите все косяки при приемке квартиры от съехавшего даже "нормального" арендатора. И заехавший следующий в течении пары дней Вам на них укажет и Вам придется решать в авральном режиме с ремонтом, заменой, устранением, естественно за свой счет.

Ну а ненормальные арендаторы, которых искать бессмысленно тк взять с них нечего (и по суду тоже не мечтайте) могут нанести убытков значительное количество.

Почему я написал данный текст? Потому, что я помню времена, когда отбой средств составлял менее 10 лет. Без учета роста аренды. И считать возможный рост аренды в уменьшение сроков окупаемости считаю не правильным. Это самообман и самоуспокоение. Да это возврат денег, но не самоокупаемость. Вам вернулись деньги в той же сумме, но у них иная покупательная способность, с коэфф инфляции. Для верного расчета самоокупаемости пересчитывайте с поправкой на инфляцию, и у Вас будет объективная картина.

Когда на производство покупается станок, то в бизнес плане считается стоимость выпускаемых изделий в сегодняшних ценах, а не в тех которые будут через год-два-три. 

Я считаю цену недвижимости завышенной, по сравнению с реальными доходами. Не согласны? Ну а до каких пределов ей еще расти, по Вашему? И не пора ли избавиться от "лишних" квартир? 

Почему же так сильна вера "инвесторов" в бетонометры?

Ну , во первых "инвесторы" в подавляющей массе не являются инвесторами. К инвесторам можно отнести только тех кто купил недорого и тут же продал дороже, или не тут же а подождал пока построится и тогда продал. Все остальные не инвесторы, а сберегатели. Они (мы, я и сам такой) внимательно следят за ростом рыночной цены, он им греет душу, но по факту ни на что для них не влияет.

Поскольку сберегатели в своей массе очень консервативны, то и вложения их так же консервативны - метры.

Особенности памяти - помнить только хорошее. Поэтому и помнят что цена только росла. Хотя были периоды, достаточно долгие, когда она снижалась или стояла. В долларах по сравнению с 2007годом до сих пор снижение составляет процентов так 35-40. 

Так что думайте сами и считайте, кто предупрежден тот вооружен.

Авторство: 
Авторская работа / переводика

Комментарии

Аватар пользователя денис74
денис74(2 года 3 месяца)

В расчетах не учтено время простоев, а оно непременно будет, на время того же ремонта и вообще в очередь арендаторы нынче не стоят.

Так же не учтены налоги на имущество.

Оба обстоятельства естественно уменьшают общую доходность.

Аватар пользователя Краказябра
Краказябра(3 года 11 месяцев)

Подруга вот уже 8 лет сдает две двушки - хрущевки, которые получила в наследство от родителей и которые она сохраняет для детей.
Сдает подруга официально по договору с учетом всех коммунальных и жилищных платежей - их 8 штук : отопление+горячая вода, холодная вода + канализация, газ, электроэнергия, содержание жилья, капитальный ремонт, Интернет+ТВ и домофон. Итого сумма за ком.\жил.услуги примерно 5000-6500 р + нужно еще доехать, взять квитанции и оплатить, а это еще расходы на рабочее время и поездку (примерно 1000 рублей)

Все намного плачевнее, чем в Ваших подсчетах - доходность стремится к нулю, потому что ремонты "съедают" доход.
Квартиросъемщики свято уверены, что они-то оплатили все затраты, а сдающий на них наживается и поэтому отношение к оборудованию в квартире соответствующее, что приводит к более частому ремонту и полной замене.
Например покупка стиральной машины\холодильника каждые 3-5 лет, микроволновки каждые 2 года, ремонт пластиковых окон - у нее оборвали все ручки и сломали механизм на балконной двери и т.д.
По ее подсчетам - каждый год на замену оборудования она тратит 15-20 тысяч рублей.

В итоге на практике каждые 3 года квартира требует капитального ремонта - не косметического, а капитального и это другие цифры расходов.

По простоям - как повезет, но по словам моей подруги простой квартиры в 3-4 месяца это вполне себе норма.

P.S. благодаря моей подруге мы с мужем решили, что нам дешевле закрыть квартиру свекрови - ком-ка при закрытых счетчиках 2850р, чем мудохаться с капризными снимающими.
У моей подруги на просмотре были требования купить и повесить лазерный телевизор. smile7.gif

Аватар пользователя 666
666(7 лет 10 месяцев)

А если сдавать без ремонта и технику ремонтировать, то будет немного веселее. А так то да, беготни хватает.

Аватар пользователя Краказябра
Краказябра(3 года 11 месяцев)

я однажды показывала квартиру за подругу - она была в отъезде и я по дури подумала, что интересно получить такой опыт.
Какие же запросы я услышала.......smile31.gif 
Особенно запомнился мужчина 40-45 лет, который, открыв дверцу фронтальной (горизонтальной) стиральной машины и глядя на бак, заявил, что видит известковый налет на "тэне" стиральной машины.
Мне до сих пор интересно, как он мог увидеть расположенный внизу и закрытый баком этот тэн. smile7.gif
Я бы продала квартиру свекрови, но она уже 15 лет думает, что не уживется со мной в одной квартире и что она скорее всего уйдет из нашей семьи в свою квартиру. smile23.gif

Аватар пользователя arma
arma(9 лет 10 месяцев)

Живём в относительно новом доме. Одна квартира на нашей лестничной площадке пустовала лет 10, хозяйкана Севере дорабатывала до пенсии и не сдавала, потому что смысла не видела.

Еще одна весьма пожилая соседка померла через год после заселения. Ее сын с невесткой начали эту квартиру сдавать. Современную, в номом доме, полностью оборудованную и обставленную.

Наилучшим вариантом арендатора была девушка, которая работала и училась на вечернем. Но девушка через несколько лет выучилось и съехала.

После хозяева пытались квартиру сдавать по-всякому - и посуточно в том числе. Мороки много, простоев - тоже. Потому что на рынке аренды появилось много хороших квартир.

Нашлись новые постоянные арендаторы - сын-студент и родители, ради сына переехавшие в Питер. Живут втроём в однушке - правда, там кухня метров 10 и прихожая 8. Родители работают, сын учится. Нагрузка на квартиру выросла втрое - полагаю, после них без капремонта не обойтись. И бакшиш будет в итоге незначительный. 

В основе всего этого «бизнеса» - временно невостребованное нажитое старшим поколением жильё.

Делать целенаправленные вложения в покупку квартир «под сдачу» имеет смысл только тем мастеровитым людям, которые могут и ремонт сами сделать, и бытовую технику починить, и кран заменить. Но такие парни везде востребованы. И неплохо заработать могут просто нанимаясь на ремонт, без мороки с квартирантами.

Аватар пользователя Краказябра
Краказябра(3 года 11 месяцев)

На мой взгляд мифы о "снимать лучше, чем брать ипотеку" и "инвестируй и сдавай квартиру, потому что окупится" созданы в интересах застройщиков и риелторов, потому что именно эти люди получают прибыль - одни от продажи, а вторые комиссионные.

Там. где идет текучка - Москва и МО, Питер, Сочи и т.д наверное выгодно сдавать и квартира возможно окупится, потому что стоимость ком\жил.услуг, техники, мебели, ремонта, как в регионах, но арендная плата больше.

А в регионах, ИМХО, для собственников это просто сохранение квартир с оплатой ком\жил.услуг и стоимости ремонта за счет сдачи квартиры = за счет квартиросъемщика, а для квартиросъемщиков это оплата ремонта\мебели\техники + перекладывание беготни на собственника, то есть квартиросъемщики просто живут, как в своей квартире, но все проблемы по ремонтам и т.д. решает собственник.

Кстати такой же миф о том, что "бетон не дешевеет" - в 2016-м году цены на жилье упали в два раза и я знаю нескольких московских "инвесторов", которые купили квартиру и платили за отопление еще 3 года, потому что продавать было глупо, а денег на ремонт не было.

Аватар пользователя 666
666(7 лет 10 месяцев)

Несколько не так. Все зависит от конкретной экономической ситуации в семье. Если в семье профицит доходов, то купить квартиру в сдавать платя её стоимость за счёт сдачи и этого лишнего дохода смысл есть. А если семья живёт в ноль, то уже говорить о доходе с ипотечной квартиры глупо.

Аватар пользователя ra3zom
ra3zom(1 год 1 месяц)

Страсти-мордасти какие то...........

Личный опыт.

В 2016 г. дочь заканчивала среднюю школу и уезжала учиться а г. ,,,,,,,,,,,.

В 2015 г. Была приобретена квартира - вторичка, панель, в шаговой доступности от университета за 2050 т. руб. +80 банку (далее везде в тысячах рублей), 1200 наличными, остальное ипотека (погашена за 3 года в т. ч. за счет средств МК). Ремонт + 300 (30% работ - сами). Итого: 2500 (со всеми переездами и мебелями).
2016-2018- дочь жила сама.
Сейчас живет с молодым человеком, квартиру сдает 2 сокурсницам за 14 + комуслуги. За 2 года 280. С Нового Года собирается повышать до 16.
Налог 1,6 а год - ЭТО МОЙ ПЛАТЕЖ.

Цена квартиры, на сегодня, - 3400.
Ваши расчеты: 3400/14/12=21 год окупаемости. (ОГО)

ГДЕ Я ОШИБСЯ?

Аватар пользователя денис74
денис74(2 года 3 месяца)

Вы ошиблись в неуплате налогов, не налог на имущество, который я вообще не брал в рассчет,  а подоходный 13%. отнимите с каждых 14тыс 13%. Это во первых. Во вторых в комуналке. Кто оплачивает коммуналку?

3400/14-13%/12=23,26

Посдавайте еще пару лет.

 

Аватар пользователя ra3zom
ra3zom(1 год 1 месяц)

Про коммуналку написано, про налог скромно промолчим. Во всех расчетах выше не бралась стоимость собственно квартиры. 3400+280= 3680 при вложенных 5 лет назад 2500.

итого 1180/2500/5*100%=9,4% в год.

Р.С. глянул на АВИТО и офигел аналоги уже продаются за 4100
т. е. 4100+280-2500=1880/2500/5/100%= 14,4%

Аватар пользователя денис74
денис74(2 года 3 месяца)

Не продают - хотят продать.

Я писал, про сберегательство.

Теперь пересчитайте в цене листа ОСБ плиты, Экструдированного пенопласта, проф Листа, за 5 лет .

По доходности есть и лучше "инструменты".

Цена не факт, что не обвалится. 

Но Вы в значительно лучшей ситуации, чем те кто купит сегодня за 4.

4млн / 14 =285,7 месяцев /12 = 23,80 остальное поправка на инфляцию

 

Аватар пользователя Краказябра
Краказябра(3 года 11 месяцев)

специально для Вас расспросила подругу о цифрах.smile7.gif
Дано 2-х квартира на "телевизионном" 45 кв.м.. стоимость квартиры "сегодня" примерно 2 150 000 рублей, ком\жил.услуги при выключенных счетчиках 2850 р\м,, при включенных счетчиках + Интернет 6000 р\м. Плюс 1000 рублей ежемесячно поездки контроль квартиры\оплата ком-ки\т.д.  Квартира сдается 10 месяцев в году. а 2 месяца простаивает. Квартира сдалась за 16 000 р\м с учетом всех ком.жил.услуг (6000 р\м), то есть хозяйка получает 10 000 рублей. Квартира сдается официально с уплатой налога 4 %\м.

в исходнике
1. ком\жил.услуги  ((6000*10) + (2850*2))/12 = 5475 р\м в среднегодовом 
2. получаемый доход  10 000-4% = 9600 р\м * 10 месяцев = 96 000 рублей\год.
А теперь отнимаем расходы
1. ежегодное 96 000 - 12 000 (поездки контроль квартиры\оплата\т.д) - 15 700 рублей (стиральная машина\холодильник\микроволновка\телевизор\т.п.) - 10 000 рублей (мелкосрочный ремонт с покупкой кранов и т.п. ) = 58 300 р. дохода.
2. косметический ремонт каждые 3 года : обои 14 рулонов по 3000 рублей = 42000 р\3 года или 14 000 в год.
2.1. линолеум замена 1 раз в 10 лет - (45 кв.м. *1500 р)/10 лет = 6750 р\год.
2.2. пластиковые окна 1 раз в 10 лет - 67 000 р/10 лет = 6700 р\год.
2.2.1. мелкосрочный ремонт окон 1 раз в 3 года 7 000 рублей /3 = 2335 р\год
2.3. мебель замена 1 раз в 7-10 лет -  75 000 р\год за все /10 =  7500 р\год.

Итого 58 300 -14 000- 6750- 6700-7500-2335 =  21 000 р\в год или 1 715 рублей в месяц.

Стоит ли мучиться из-за 1 715 рублей в месяц???

Аватар пользователя 666
666(7 лет 10 месяцев)

 A зачем раз в десять лет менять окна?

Аватар пользователя денис74
денис74(2 года 3 месяца)

Иначе не плюс 2 тыщи, а минус - на всю сумму коммуналки.

Не могу смотреть спокойно на эти цифры. Верю - так оно и есть. Но мне искренне жаль бедную женщину, потому советы, от меня.

- интернет отключить. Пусть сами подключают, по прекращении аренды отключают, сейчас это элементарно и не сложно. Минус расходы, плюс хозяйке. Еще напишут чего в интернетах - пусть сами отвечают.

- никаких обоев за 3тыщи рулон - да дорого просто.

обои под покраску (не стекло - это дорого, самые недорогие) и красим. Хорошей моющейся водоэмульсионкой - магазин тексколор на сибзаводе.      1 Ведра 10 литров - тысяч за 7(сейчас может дороже) ей на две квартиры хватит - на все помещения. Изредка подкрашивать местами это не переклеивать все. Да все помещения в одном цвете, и что - возьмите приятный - беж, кофе с молоком. Не надо ярко синих-красных-зеленых.

- линолеум - полукоммерция.

- мебель, желательно очень прочную, железные каркасы - брать бу на авито, плюс чехлы, и навыки самостоятельной перетяжки-ремонта.

 

Аватар пользователя Краказябра
Краказябра(3 года 11 месяцев)

Извините отвечу Вам и "666" в одном комментарии
1. "замена окон" это утрировано, потому что кроме окон на практике идет замена межкомнатных и входных дверей, светильников, ремонт проводки и т.д..
2. "замена обоев" это тоже утрировано, потому что кроме самих обоев в эту цену идет клей, грунтовка. доставка, расходы на оплату поклейки обоев и т.д И 3000 р\рулон это еще мало - те же обои под покраску стоят 2300\16 м + краска+...+...+.
Квартиросъемщики хотят "крутую" и современную квартиру и железные каркасы у них не котируются.

Кстати я ошиблась в первом комментарии  - просили не "лазерный телевизор", а плазменный телевизор. Коллеги рядом обсуждали лазерную косметологию и я на автомате написала "лазерный". smile10.gif

Все на практике не так красиво, как в мифах smile23.gif

Аватар пользователя ra3zom
ra3zom(1 год 1 месяц)

А почему она арендаторам по утрам .опу не моет (это про интернет)?
- 10 000 рублей мелкосрочный ремонт ЭТО ЧТО (они так и на 200 000 могут наломать)?
Линолеум, окна, мебель раз в 10 лет - БРЕД ПОЛНЕЙШИЙ.

Аватар пользователя Краказябра
Краказябра(3 года 11 месяцев)

Линолеум, окна, мебель раз в 10 лет - БРЕД ПОЛНЕЙШИЙ.

А почему Вы рассердились? У Вас-то все хорошо. Это опыт на практике - за 1 год можно испортить ткань на диване и надо будет перетягивать, а это 5-7 тысяч рублей,  за 3-5 лет квартиранты протирают линолеум до дыр, бьют светильники, ломают межкомнатные и даже входные двери, сжигают проводку и т.д. 

Вы просто не сдавали квартиру. Попробуйте и узнаете на практике. Мечты сильно отличаются от реальной жизни. smile7.gif

И при всем этом - Вы будете должны квартирантам, потому что ВЫ НАЖИВАЕТЕСЬ на бедных квартирантах, а это значит, что Вам будут жаловаться и просить отсрочку платежа - Вы будете ездить и выпрашивать деньги у квартиранта, на Вас будут сердиться, просить купить удобные ДЛЯ НИХ новшества и т.д\т.д.\т.д.
А при уходе из квартиры квартиранты постараются что-нибудь сломать - ведь они это все оплатили.

Удачи в этом "бизнесе" - надеюсь у Вас все получится.
 

Аватар пользователя ra3zom
ra3zom(1 год 1 месяц)

Про свой опыт написал выше. Аренда - это бизнес, очень жесткий бизнес. Без зубов делать нечего. А просто поиграться - есть много других способов потратить свои нервы.

Аватар пользователя Краказябра
Краказябра(3 года 11 месяцев)

А вы, взрослые, давно в сдаваемой квартире были? Давно ее ПРИСТАЛЬНО рассматривали? Посмотрите не стесняясь квартиросъемщиков.

У нас в Омске есть "коронное" место пр.Мира в промежутке Заозерная-Химиков, где находятся все ВУЗы области - казалось бы много студентов, которые будут снимать квартиру и цена не 16 000 с ком-кой, а 20-25-ть, что добавляет доходность.
НО при этом на рынке в этом месте оооочень много квартир на продаже.

На данный момент на этом участке продают аж 59 квартир.

https://www.avito.ru/omsk/kvartiry/prodam-ASgBAgICAUSSA8YQ?cd=1&district...

Люди на мифе покупают, сдают, убеждаются в невыгодности и продают.

Аватар пользователя ra3zom
ra3zom(1 год 1 месяц)

Да раз в 2 месяца бываю. Родителей девочек знаю. По квитанциям фотоотчет каждый месяц.

Аватар пользователя денис74
денис74(2 года 3 месяца)

Пересчитал Ваши расчеты

...= 1880/2500/5/100% =14.4%

у меня получилась цифра =0,001504 

Если честно я не совсем понял как у Вас на калькуляторе получилось 14,4

И зачем Вы 1880 делите на 2500.

Для получения вообще приятных цифр - предлагаю время которое дочь прожила в квартире сама тоже посчитать в прибыль - иначе бы пришлось снимать и нужно посчитать возможные затраты на аренду, которые были съэкономлены путем покупки.

И это не жесткий сарказм. Некоторые считают и у них есть для этого своя правда. Если бы не купили - жить то ей где то было бы нужно?

 

Аватар пользователя ra3zom
ra3zom(1 год 1 месяц)

предлагаю время которое дочь прожила в квартире сама тоже посчитать в прибыль

 

А так оно и есть. Или дочь снимала бы (если не было квартиры), или квартира сдавалась......

П. С. Ну да 15,04%

Аватар пользователя Hartotog
Hartotog(3 года 11 месяцев)

А почему не учитывается налоговый вычет в 13%? Однобоко однако!smile7.gif

Аватар пользователя денис74
денис74(2 года 3 месяца)

Ничего не однобоко. Возврат - один раз можно, уже получен ранее, на квартиру где живешь, заработал еще и хочешь купить и сдавать? Держи расчеты, как примерно считать доходность, не по газетам и сми.

Аватар пользователя Hartotog
Hartotog(3 года 11 месяцев)

На жену или ребёнка оформить. В чём вопрос? У них тоже по 2-3 квартиры? Тогда не понимаю зачем сдавать в месяц, если можно посуточно? А в вашем случае ещё налоги на недвижимость посчитать нужно.

Аватар пользователя денис74
денис74(2 года 3 месяца)

На ребенка? Ребенку для этого нужно как минимум беть достаточно взрослым и работать официально, чтобы подоходный брался. Государство возвращает только то, что было оплачено ранее. Если Вы не работаете - то фиг Вам, а не 260 тыс.

Если Вы работаете за 15тыс и подоходный у Вас 2 тыс в месяц, то Вернут Вам не 260, а тысяч 60.

За меня думать не нужно. Я написал текст не советов прося, а про ситуацию касающуюся достаточно широкого круга.

Со мной мне всё ясно.

Вам удачи в посуточной и иной сдаче и в жизни в общем.

Аватар пользователя Hartotog
Hartotog(3 года 11 месяцев)

Что имеем. Задача. Купить квартиру и сдать с минимальными налогами.

- открываем ИП на того, кто покупает и имеет налоговый вычет.

- платим налоги и возвращаем налоги налоговым вычетом.

Вывод?

Из вашего расчета удаляются 13%. Всё честно.

Аватар пользователя Ya
Ya(6 лет 4 месяца)

В СПб, принято при сдаче указывать аренда+ком.услуги. Аренда и ком.услуги без счетчиков платятся вперед.

Самозанятые платят 4%.

Аватар пользователя Серый кот
Серый кот(8 месяцев 5 дней)

Неадекватные клиенты сразу идут в другое место. В этом задача риэлтора или вы зря платите ему. Или подбирать самому.

 

Аватар пользователя Серый кот
Серый кот(8 месяцев 5 дней)

Ищите адекватных арендаторов. Условия должны быть четко прописаны в договоре. Работать в белую, большинство проблем из-за неграмотности арендодателя. 

Важно. Ремонт и техника должны соответствовать квартире под аренду. 

Квартира должна быть в аккуратном и исключительно чистом состоянии. Арендатор всегда видит отношение арендодателя и соответственно относится к квартире и имуществу.

Аватар пользователя денис74
денис74(2 года 3 месяца)

Дорогая Краказябра, если бы я сразу написал как есть, то в комментах мне бы написали, что я вру. Именно поэтому я постарался мягко,но с цифрами. Ситуация с доходностью действительно очень не очень. Идея - Покупать, чтобы сдавать и жить на эти деньги в настоящее время утопична.

Аватар пользователя dance
dance(8 лет 9 месяцев)

Расскажу свой "кейс". 

Купил квартиру евродвушку за 2,5 млн. рублей летом 2020 года в новостройке в центре города в ипотеку под 5% годовых (город милионник). Первый взнос за счет материнского капитала. Сделал, так называемое, инвесторское разделение на студии. Все официально: с проектом, с дизайном, с перепланировкой и регистрацией изменений в БТИ и росреестре. Итоговая стоимость такого ремонта 1,6 млн. рублей. Получилось две студии, которые я сдаю посуточно через популярные сайты примерно по 1500 рублей каждая (после вычета комиссии сайта). Загрузка летом была около 90%, а сейчас загрузка упала, так как несезон и ковид. За сентябрь доход получился 80 тысяч рублей (после вычета комиссии сайта). Расходы в месяц: ипотека 10 тысяч, коммуналка 5 тысяч (в среднем за год), расходы на уборку 10 тысяч, прочие расходы 5 тысяч. Итого месячные расходы 30 т.р. Также возьмем поправку на сезонность и ковид и будем считать среднегодовую доходность в 70% от доходов сентября - это 70% от 80 т.р. = 56 тысяч рублей среднегодовой доходности. Ежемесячная прибыль получается 56 - 30 = 26 т.р. Вычисляем 1600/26 = 61 месяц возврата капитала или 5 лет. Если перевести в годовые, то получается 20% годовых на вложенный капитал.

Аватар пользователя arma
arma(9 лет 10 месяцев)

Купил квартиру евродвушку за 2,5 млн. рублей летом 2020 года в новостройке в центре города в ипотеку под 5% годовых (город милионник)

Имя, сестра! Назовите город. И, чтоб два раза не вставать, название банка.

И - кто вам разрешил дробить на студии  квартиру, купленную с вложением маткапитала? С такими квартирами не все можно делать. Точнее сказать - почти ничего нельзя.

Аватар пользователя Тракторист
Тракторист(9 лет 7 месяцев)

И - кто вам разрешил дробить на студии  квартиру, купленную с вложением маткапитала? С такими квартирами не все можно делать. Точнее сказать - почти ничего нельзя.
 

если это не ипотека проблем не должно быть. 

Аватар пользователя Александр Мичуринский

Так ведь это ипотека. Перепланировка должна быть согласована с банком.

Интересно, услышим ли мы хоть что-то в ответ. Второй комментарий за 8 лет на сайте это круто! Причём первым и до этого единственным комментом до этого была неработающая сейчас ссылка

а вот и книга об американском образовании изнутри

Аватар пользователя Тракторист
Тракторист(9 лет 7 месяцев)

Интересно, услышим ли мы хоть что-то в ответ. Второй комментарий за 8 лет на сайте это круто! Причём первым и до этого единственным комментом до этого была неработающая сейчас ссылка
 

Крутой бот))))

Аватар пользователя dance
dance(8 лет 9 месяцев)

Так-то я давно АШ читаю, так как чукча не писатель, а читатель.

Аватар пользователя брат кондрат

центре города в ипотеку под 5% годовых

Аватар пользователя Тракторист
Тракторист(9 лет 7 месяцев)

Просмотрел, если ипотека то все что описано фейк, никакой банк не даст согласие на разделение 

Аватар пользователя dance
dance(8 лет 9 месяцев)

Перепланировка согласована в администрации и в БТИ. Согласие банка получено

Аватар пользователя dance
dance(8 лет 9 месяцев)

Не ожидал такой бурной реакции. Город не хочу говорить. Банк - сбербанк. Официальное разрешение на перепланировку от банка я получил. Почему нельзя делать перепланировку в квартире купленной с участием маткапитала?

Аватар пользователя Grisha
Grisha(9 лет 9 месяцев)

Если город южный - там все можно, там многоэтажки без документов строили...

Аватар пользователя Александр Мичуринский

Расскажу свой "кейс".

Напоминает платный отзыв, который сочиняют студенты-маркетологи. К Станиславскому.

Аватар пользователя dance
dance(8 лет 9 месяцев)

Я не понимаю, зачем мне что-то сочинять? С какой целью?

С автором поста я абсолютно согласен. Доходность от сдачи квартиры на длительный срок очень маленькая (если она вообще есть). Поэтому я хотел попробовать повысить эффективность от сдачи квартиры в аренду. В моем случае повышение эффективности от сдачи в аренду достигается двумя способами: использовать посуточную сдачу вместо долгосрочной и разделить один объект для сдачи на два. То есть условно эффективность от сдачи увеличивается примерно в 3 раза

Аватар пользователя Александр Мичуринский

Забавный у Вас расчёт. В разговоре про вложение в недвижимость Вы считаете в качестве этого вложения только стоимость ремонта 1,6М. А расходы на ипотеку относите к текущим расходам. Про материнский капитал скромно умолчали.

зачем мне что-то сочинять?

Вбиваю данные в ипотечный калькулятор.

2 500 000 кредит

5% годовых

466617 первоначальный взнос

10 000 ежемесячный платеж.

Ничего не напутал?

Получаем срок кредита - 452 месяца. Сумма переплаты, кстати, 2 486 617.

И когда это сбер выдавал ипотеку на срок больше, чем на 30 лет? И ставка 5% сомнительна.

Пока нашел такую новость от прошлого года:

С 25 мая СберБанк изменяет условия по программе "Господдержка 2020". При первоначальном взносе от 20% и при регистрации сделки в электронном виде ставка по ипотеке снижается на 0,2 процентного пункта - до 5,55%

https://rg.ru/2021/05/25/sberbank-snova-snizhaet-stavki-po-ipoteke-s-gos...

Про стоимость страховки не забыли?

страхование жизни и здоровья влияет на ставку, при отказе от страховки ставка будет увеличена ...

Не бьёт у меня касса. Что скажете?

Или Вы просто округлили цифры. Что сразу сделало Ваш расчёт выглядящим неправдоподобно.

Аватар пользователя Телеграфист
Телеграфист(8 лет 10 месяцев)

Это потому, что вы захотели максимизировать свои расходы и поплакаться.

Ипотеку дольше 7 лет платить очень невыгодно. У вас кредит дорожает на 12 500 ежемесячно, а вы хотите платить по 10 000? Ну, значит, переплатите 100%

Цена недвижимости 2 500 000

Первоначальный взнос 250 000

Процент по кредиту 5%

Срок кредита 8 лет

Ежемесячный платеж 28 485

Переплата примерно 250 000

Комментарий администрации:  
*** Количество взбешенных собянинским беспределом растет в геометрической прогрессии (с) ***
Аватар пользователя dance
dance(8 лет 9 месяцев)

Ничего не напутал?

Да, вы перепутали цену квартиры и сумму ипотечного кредита. Также вы не учли, что материнский капитал ежегодно индексируется и в моем случае он составлял 616617 рублей. Итого ипотека на 30 лет у меня выглядит следующим образом

Про стоимость страховки не забыли?

Да, про страховку я забыл. Страхование жизни (за год) - 6522 рубля. Страхование квартиры (за год) - 4650 рублей. 

 

Аватар пользователя Александр Мичуринский

И такой вопрос. Налоги Вы как учли?

Короче, садитесь, два. Плохой текст. Доверия не вызывает. Сравните, например, с таким

https://www.kvartiravmoskve.ru/articles2/kak-vibrat-kvartiry-dlya-invest...

Что, из того, что написано там, Вы ещё не учли?

Аватар пользователя dance
dance(8 лет 9 месяцев)

И такой вопрос. Налоги Вы как учли?

Да, про налоги я умолчал. Работаю как самозанятый, плачу 4% с платежей онлайн через сайт nalog.ru. Сумма налога на имущество 447 рублей (по расчетам сайта nalog.ru)

Короче, садитесь, два.

О! Вы тоже преподаватель? В каком учебном заведении?

Аватар пользователя Александр Мичуринский

С ипотекой, спасибо, разобрались. Осталось понять, как Вы из евродвушки сделали две студии. Просто любопытно, что получилось с сантехникой?

Страницы