Рост цен на недвижимость

Набиулина выступила о снижении доступности жилья в связи с ростом цен.

Вот о росте я и хочу поговорить и о цене конечно. 

Я ни какой не "аналитег", не "эксперд" и не стратег. На лавры истины в последней инстанции не претендую.

Просто жизненный опыт. У каждого может быть свое мнение по данному вопросу.

У многих из нас есть квартиры, дома и пр. И все это имущество имеет стоимостную оценку.

При росте цены мы становимся как бы богаче и это нам льстит, и некоторые из нас хвастливо говорят - я стою ххх миллионов, при снижении цен мы становимся как бы беднее и это нас огорчает. 

Мне уже писали в комментах на др. "текст о недвижимости" о экономических законах и взаимосвязи роста цен с процентами по банковским депозитам. Фигня ответил там и скажу здесь. Данное влияние, если и есть, то оно не прямое, а скорее косвеное. Первичны же здесь - себестоимость и психология.

На себестоимости остановлюсь кратко.

Для вторички и простого гражданина себестоимостью является цена покупки квартиры и вложений в нее, как то ремонты, мебель и пр. иногда с учетом пользования. 

По новостройкам - строитель не может продавать ниже себестоимости, кроме разовых акций.  Поэтому нижним порогом цены для новостроек является стоимость строительства.  Выросли в цене затраты на строительство - выросла цена.  Строитель это же предприниматель,ему важна прибыль и побольше, пределов прибыли для предпринимателя нет, пока берут. Никто не будет продавать за рупь, пока можно продать за два. И мы переходим к психологии. 

Психология.

В ней то всё и сидит.

Многие из нас покупали квартиры на вторичке. Многие торговались за цену. Многим сбрасывали. И мы не задавались, в основном, вопросом - А почему цена именно такая? И почему сторговались только на такую сумму? Почему например 1.500, а не 1.450? Нет конечно мы рады что не 1.600. Но, всё таки?

Объяснения - Мне надо именно 1.500 потому, что я покупаю другую за 1.500,  или цифра 1.5 ровная и красивая, или просто я так хочу - конечно ничего не объясняют. (Знаете, иногда люди хотят за деньги от продажи одной квартиры купить много лучшую в другом месте не добавляя или решить вообще все проблемы свои, детей, внуков и пр и выставляют конский ценник, а вдруг кому то именно в этом доме надо, и висят в рекламе годами варианты с неадекватной ценой, само осознание высокой цены и процесса глобальных решений уже тешит самолюбие продавца-космонавта).

Когда человек говорит, что еще и добавляет на покупку другой или вынужден продать из-за проблем  - то такие объяснения успокаивают нас - у другого ситуация похоже хуже чем у нас.  И, от того, что у нас лучше чем у других становится хорошо на душе, чего греха то таить. Ибо как сказал кто то из умных - "Человек не хочет жить хорошо. Человек хочет жить лучше чем другие".

Нет конечно мы ищем аналогичные варианты по цене и расположению. Сравниваем состояние, этажность и др. факторы. Даже ликвидность иногда учитываем. И выбираем вариант из имеющихся с лучшими для нас характеристиками. Мы молодцы и можем заслуженно собой гордиться. Успокаиваем себя тем, что у всех такая цена.  А откуда она такая у всех?  Об этом ниже.

 Когда мы продаем, то нам нужно определиться за сколько. Смотрим объекты аналоги, прикидываем примерно как и в ситуации покупки. Если мы конечно не из серии - "Хочу 1.5, потому, что хочу, не нравится идите ..." Почти всегда мы считаем, что наша то квартира лучше, чем другие аналоги. И найдем тысячу причин почему. Первый этаж - ничего страшного, наоборот, пенсионерам же удобней, чем выше по лестнице переться. Верхний этаж - замечательно, по голове никто не прыгает. Крыша бежит - не беда - покупатель один раз починит и всю жизнь будет счастлив. Мы правда не чинили, но у нас есть причины уважительные. Мы даже нашим конченым холобудам (- заходи и делай ремонт, ломай не жалко) или клетушкам на 18 этаже с вечно сломанным лифтом (-спортсмен, нафига тебе треннировки, по лестнице побегаешь на олимпиаду сразу возьмут) всегда найдем слова для восхваления, по одной причине - они НАШИ.

Глядя на другие объекты аналоги мы не задумываемся, о том, а есть ли они вообще в природе, существуют ли?

Уверяю Вас все иногда совсем не является тем, чем кажется на первый взгляд.

Фирмы зачастую выставляют десятки и сотни объявлений с ценой на 50 тыс дешевле, только чтобы заманить покупателя к себе в офис. Заключить с ним договор на подбор и таки получить с него денег.

Продавая квартиру фирмы зачастую размещают объявления на несуществующие аналогичные по характеристикам квартиры в том же месте по резко завышенным ценам.

Иногда это помогает сделать рыночную оценку для ипотеки повыше и оформить её родимую без фактического первоначального взноса. Но, в большинстве случаев, покупатель оценивая продаваемые аналоги выберет реально существующий вариант, из-за цены на 50-100 тыс ниже.

Выберет фэйковый не беда - затащут в офис уверяя что он(вариант) есть на самом деле, но пока вы ехали за него внесли залог на месяц. И таки предложат взять что есть, еще и дешевле.

И это я еще про чистые завышения не начал рассказывать. Но один пример из свежего приведу - Москва около месяца назад.

Да, до наших далей тоже доходит инфа из первых рук. 

Продавец оценивает свою квартиру в 10млн. 2хкомн , более-менее состояние и место. 

Риэлтер выставляет за 14!!!  И приходит покупатель, просит скинуть, ему скидывают 200. Просто, человек торопитится продать, и лицо у вас располагающее, так то бы ни в жизнь, и ни копейки, но вам да. 

Риэлтер забрала бы себе всю разницу если б могла. Кто мог забирали в ранешние времена, уж не сомневайтесь. Но, на премию в 1(помимо комиссии) от продавца она по всем нормам о порядочности (правда забавно?) она вполне может расчитывать. 

И Вы думаете, что она больше так не будет? Да она теперь (если это был первый раз, что конечно не так) только так и будет. Психология ж.

О чем это я? О том , что в ситуации покупки или продажи мы определяем приемлемую для себя цену опираясь на реальную картину, в том виде как она нам представляется.  Но реальна ли она? Нет и мы сами покупатели-продавцы-риэлтеры принимаем посильное участие в этом дальнейшем искривлении. Мы хотим здесь и сейчас "жить лучше других". 

Не кажется ли Вам это пусть и объяснимым, но не совсем правильным?

П.с.

Примеры - товарищ покупал новостройку на 10м этаже - первые 6 лет небыло газа и лифт не работал. Балоны таскал на себе по лестнице.  Всё это время квартиры в его доме стоили как и в соседних, где всё работало и покупали. И он продал.

- новостройка рядом с аэропортом - косяки с землей, газ по проекту есть, но не завели. ценники от того не упали.

-микрорайон на окраине сдали без центральной каналии, с местной! - Застройщик обанкротился.  Факт отсутствия канализации в ценообразовании не учитывался.