Квартирное.

В коментах задали вопрос по покупке квартиры, по этому решил ответить отдельным постом.
Так сложилось, что квартиры покупал часто (один раз в 6 лет - У меня свой давний риелтор и после сделки у нас уже есть шутка - "Через 6 лет встретимся") и решил поделиться небольшим опытом.
Сразу хочу предупредить, что я не риелтор и в юридических вопросах "сиди сам открою". По этому поделюсь тем что есть.
 

1. Объект покупки - первичка или вторичка. Этот вопрос исключительно личных хотелок и каждого есть свои плюсы и минусы. Новое жилье манит своей девственностью. У первички хорошие и более продуманные планировки, хотя на мой взгляд глупые тоже в наличии. Ценник будет в полтора-два раза выше чем за вторичку в том же районе. Ну у нас примерно так. На мой взгляд минусы первички в том что несколько первых лет будешь засыпать и просыпаться под шум перфораторов. Пока все заселятся, пока сделают ремонты будет суета и шум, мутные личности в подъезде и притирание с соседями. Тут можно завести приятных знакомых либо нажить врагов, т.к. все на нервах первое время. Ну и каждая первичка это "лысая гора" - отсутствие зеленых дворов. Если первичка в центре, то детские площадки чаще всего размером с носовой платок. 
Вторичка тут уже другой уклад. В доме относительно тихо, т.к. все уже давно утряслось. Дворы зеленые. Соседи уже более-менее друг друга знают, они обросли своей инфраструктурой, дом давно сел по этому ремонты протекают без неожиданностей. Из минусов - чаще всего это хреновые планировки и непонятно как будет с ТСЖ. Если в первичке все новое и можно не напрягаться, то во вторичке у ТСЖ работы больше и как они с этим справляются можно оценить по некоторым признакам. 
Я лично предпочитаю вторичку. Люблю старые, большие и зеленые дворы, протоптанные за годы тропинки и уже устоявшийся уклад. Соседи уже притерлись и каких то неожиданностей не подбрасывают, по этому свое повествование больше поведу о вторичке.

2. Инфраструктура. При покупке вторички, это уже все видно в реальности, можно оценить что есть рядом - сады (у меня два в радиусе 200 метров), школа (из окна вижу), спортивные секции для себя и детей (вот прямо камнем до стадиона из окна добросить могу), магазины (их просто дохрена любых, аптеки в том числе), поликлиника, детская больница - это все в 10-15 минутах ходьбы. По сути если кто то работает дома, то можно с района вообще не выезжать, выезд из города всегда свободен, а вот в центр поехать это уже квест, особенно утром. "Нищие и голодные россияне" накупили тачек и создают такие пробки что пешком быстрее получается (я лично проверял). Трамвай рулит, он идет по своей полосе и обставляет все модные тачки как заяц черепах. К стати с парковками в старых районах более-менее нормально, если там нет точечной застройки. По крайней мере у меня на районе проблем с парковкой нет, от слова совсем, хотя количество тачек уже зашкаливает. Большие дворы рулят. Хотя есть пример уже нового микрорайона в Ебурге "Ботаника" - это жесть. Я там бывал вечером в районе десяти часов. Смотришь этот вертеп автопрома и в случае чего, пожарной машине реально будет не проехать. 

3. Смотрим сам дом.
Перед подъездом задерживаем дыхание, входим в подъезд и "тянем носом" - запах плесени и канализации сразу вычислите. Если воняет, то лучше отказываться. Значит в подвале что то подтекает постоянно. Фундамент конечно не сгниет, но этот запах будет просачиваться везде. Как выполняет работу ТСЖ можно оценить по состоянию подъезда. Покаршены ли стены, как убраны провода провайдеров в короба или стояки. Смотрим лифт, в каком он состоянии. Поссать там конечно могут, мы даже знаем кто, но новый он или "наследие СССР" можно определить сразу. У нас на районе например дома были со старыми лифтами - их все заменили на новые.

4. Смотрим квартиру, вот тут лучше достать блокнотик)
На вторичке нам главное определить, на какие бабки мы попадаем сверх того что заплатим за квартиру. По этому начинаем осмотр снизу вверх.
Полы - это наиболее важный элемент. У нас например весь район построен с "полами по деревянным балкам" - это ппц. Кто то их демонтирует и делает стяжку, либо сухую, либо сырую. Кто то сверху нашивает фанеру. В общем - если вы хотите пройти долгий, дорогой и увлекательный квест, то берите) Полы по балкам это адЪ и израиль. Их надо демонтировать, а демонтаж полов в трехкомнатной квартире это самосвал мусора. Реально - это самосвал. Все надо демонтировать и вынести на руках. Грязи будет дохрена и больше, затем стяжка. Если "мокрая" то это еще и время. По этому если вы хотите въехать и проводить эти работы - это не вариант, т.к. будете жить в реальной грязи месяц как минимум, а если работы проводите в свободное время, то этот процесс может растянуться и на пару месяцев.
Кто хочет обойтись малой кровью, нашить фанеру - это мертвому припарки. Ламинат поползет через несколько лет, а скрип от деревянных полов будет бесить. Быстро может сделать только бригада, но это дополнительные деньги - если они есть, то лучше нанять их, чем заниматься самому.

Стены - смотрим - выравнивали их или нет. Обои новые хозяева чаще всего меняют. Смотрим по углам, которые примыкают к внешней стене - там чаще всего обои отходят и их "пузырит", возможны щели на улицу. 

Потолок - тут вообще не заморачиваемся. Натяжной потолок рулит. Скрывает все косяки. Даже если наклеено это убожество как потолочная плитка, натяжной это все скроет. Я лично считаю что это самое лучшее решение по критерию цена-качество. Можно колхозить гипсокартон, но по мне так это потеря времени, тем более я не понимаю многоуровневых потолков в наших квартирах. Я понимаю если у тебя потолок 3 метра, но делать гипсократон на 2,55 это извращение, еще если и многоуровневое. Проще натянуть натяжной, вставить софиты и забить на него. 

Окна - сейчас практически везде поставлены пластиковые. По этому смотрим сами, либо спрашиваем у хозяев что за марка. Я не специалист в окнах, но все они очень сильно отличаются друг от друга. Дешевка она и есть дешевка, хоть и пластиковая. Механизмы гавно. Внешне их не отличить, но я проверяю по трем критериям: - цвет пластика. На дешевых окнах он быстро выцветает и становится грязно-желтоватого цвета. - механизм - если окно не становится в положение микропроветривание (ручка на 45 градусов от вертикали) - это дешевка. - ну и самый показательный момент балконная дверь - ей пользуются чаще и в первую очередь механизм приходит в негодность там. Если это выявлено, то либо смиритесь, либо заменяйте. Хорошее окно служит очень долго без проблем. Если начинает сифонить, то меняем резиновый уплотнитель, а лучше всего поставить сразу силиконовый и забыть про окна на 10 лет как минимум. Брендовые окна очень хорошего качества. Если они уже стоят, то считайте что сэкономили 100 тыщ.

Электрика и трубы - тут больше электрики могут прокомментировать, но я лично менял на медь. Делал в квартире щиток (в кладовке) и к каждой розетке разводил свой кабель. Прям по толку шлейфами. от потолка вниз штробление. Кабель в гофре. Во первых по ПУЭ, во вторых нет монтажных коробок, а все это безобразие закрывается натяжным потолком. Очень удобно и быстро получается и грязи меньше. С точки зрения безопасности тоже - минимум соединений (в щитке и в розетке). С трубами больше колдовать надо в ванной чем на кухне. Ванна это вообще отдельная песня. Там у нас чаще всего стоит стиралка (ненавижу стиралку на кухне), "труба - полотенчик" и еще водонагревательный котел бывает. 
Кто то его вешает, что бы пользоваться им во время плановых отключений, но есть еще один нюанс - ранее утро. Если Вы просыпаетесь рано, например часов в 6 утра, то вода в душе будет холодная и ее надо прогнать, пока пойдет горячая, т.к. все еще спят, а это большой расход воды и не факт что дождетесь ее. По этому лучше иметь электрокотел. Он греет воду полтора часа ночью, по ночному тарифу, но с утра у вас всегда горячая вода что бы принять душ. Так вот все эти девайсы надо между собой увязать и в идеале все это спрятать под кафельную плитку. Ремонт ванны это отдельная песня. Лучше нанимать специалиста. Есть еще один интересный нюанс - качество воды. После опрессовок, да и после аварий она идет кхе.кхе - ржавая, со всяким дерьмом, что негативно влияет на технику. По этому поставьте проточные фильтры. Фильтры надо будет менять. Я меняю раз в два месяца, в общей сложности затраты составляют 1-1,5 тыщи в год. Зато я не переживаю за технику, а ремонт джакузи то еще удовольствие. Ну и всегда в ванной чистая вода без ржавчины. Эти фильтры воду питьевой не сделают, но весь крупный мусор они чистят великолепно.
Очень рекомендую. 

И еще нюанс при выборе квартиры - не смотрите больше двух квартир в день. Иначе в голове будет каша. 
Я делал просто - просмотр двух квартир в день и по каждой квартире делал пометки, где записывал какие то критические вещи. Потом сводная таблица с учетом всех плюсов и минусов, банальный SWOT-анализ, т.к. вариантов может быть очень много. Например есть время - можно купить голые стены и самому забубенить конфетку. Либо нанять бригаду. А бывает что надо срочно переезжать и денег в обрез. Тогда лучше выбирать подороже, но что бы был уже сделан ремонт, либо был минимум грязных работ. Когда у тебя все систематизировано и наглядно - выбор сделать проще. Записывайте все нюансы по квартире - бумага все стерпит, а вы не забудете какие то важные моменты.

Ну и стандартный набор вопросов к хозяевам - Какой размер комуналки? Это будут постоянные затраты. Я реально вам говорю - два соседних дома, в них разные ТСЖ и комуналка отличается почти на 50% за одну и ту же квартиру, при том же количестве прописанных жильцов.
Про "соседей" можете не спрашивать) Они все исключительно порядочные и интеллигентные люди) Даже если бухают, то исключительно интеллигентно)

Шум с улицы. На это тоже обращайте внимание. Если недалеко оживленная улица, то будет постоянный шум. Летом окна не открыть, надо вешать внешний кондиционер. Этот шум реально добивает и бесит. По этому когда будете вбирать - посмотрите какие магистрали находятся рядом, насколько оживленные. Откройте окно и послушайте во время просмотра.
У меня вот окна выходят во двор, там много зелени, все шумы гасятся хорошо. Тишь и благодать.

5. Риелтор. Это блин не хухры-мухры. Хороший риелтор стоит дорого. Скидку они делают только постоянным клиентам. Мне лично вот повезло и услугами одного риелтора я пользуюсь уже больше 15 лет. Женщина достаточно суматошная, но свое дело туго знает и в своем вопросе она профи. 
Лично мое мнение - риелтор должен провести юридическую часть сделки. Они так или иначе хотят заработать и ваши личные предпочтения не учитывают. Нет ни каких сакральных квартир, которые "специально для Вас" - это разводка. Все квартиры выставлены на самых популярных ресурсах по недвижимости. Надо их просто внимательно промониторить. Риелтор будет делать то же самое - откроет сайт, сделает поиск, выберет по цене и принесет Вам список. Вы тоже самое можете сделать вечером с бутербродом и чаем.
На просмотр квартир лучше релтора не брать. Он конечно подскажет какие то моменты, но все равно - его задача совершить сделку и чем быстрее тем тяжелее будет его кошелек. Я лично ходил на просмотры без риелтора. Когда что то нравилось, я просто давал телефон и мой риелтор созванивался с риелтором продавца и они уже решали вопросы сделки.
Риелтор не должен сидеть и ковырять в носу, ожидая когда вы созреете. Он должен проверить объект покупки - в какой собственности, приватизацию, есть ли возможные наследники и все кто может покуситься после сделки.
Я это лично наблюдал когда проводил свою сделку. Мой риелтор заранее арендовал комнату переговоров в банке (это очень удобно, ни кто не ходит рядом, можно спокойно проверить документы, чаще всего есть машинка для подсчета купюр что бы рассчитаться если нал на руках), спокойно проверили все документы, она предоставила отчет по всей проверке объекта покупки и т.д. - бумажек там много.
А вот риелтор продавца прямопротивоположный персонаж - пустой взгляд, просрала несколько документов и договор о приватизации вообще не брали, не говоря уже о справке что нет задолженности по комуналке. Продавец был обычный мужик, не искушенный в этих делах. В итоге сделка затормозилась, а это время и нервы. Я потом у продавца спросил - А сколько риелтору заплатил? - Он сказал - 60 тыщ, я своем заплатил 90 тыщ. Разница в 30 тыщ, но если бы с моей стороны был бы такой риелтор, то ХЗ что там дальше было бы.
Резюмирую - Задача риелтора, досконально проверить объект покупки, подготовить и провести сделку. Точка. Выбор объекта должен быть за вами, риелтор тут заинтересован в скорейшем проведении сделки, по этому так или иначе будет торопить, а спешка хороша только при ловле блох.

С первичкой конечно же все намного проще, но и цена выше. Этот вопрос исключительно на вкус и цвет. 

6. Где деньги Зин? Старый и сакральный вопрос. 
Я не хочу объяснять очевидные истины, но чаще всего люди обращаются в банк. Например продают свою квартиру и надо немного добить для покупки новой. Своя квартира и есть первоначальный взнос и надо немного добить. Если есть свои, то все очень просто, а если их нет, то банк. И вот тут надо просто оценить свои возможности и как все это будет - ни кто не расскажет, надо считать самому и соизмерять.

Во первых - люди всегда забывают про страховку. Чаще всего это 1% от суммы кредита/ипотеки. Это надо выплатить сразу. Оплата за "справки", пусть размер небольшой 1-5 тыщ, но это надо иметь ввиду.
Саму ипотеку можно выплатить более менее безболезнено. 
Для этого дедушко k0lun даст вам ексельную табличку, что бы можно было поиграть с цифрами.
Кредитные калькуляторы на сайтах часто косячат, по этому лучше сделать самому.

Выглядит он так.

Собственно все просто и понятно. Вводите сумму займа, процентную ставку и срок ипотеки - там надо формулу поправить вручную. У меня в таблице стандартные 15 лет. Если Вы рассматриваете меньше, ну например 10 лет, то в формуле 15 изменяете на 10, если на 25 лет, то на 25 меняете.

Отдельно обращаю внимание на столбец "Досрочный возврат" - там два столбца - один на снижение ежемесячных выплат, второй на сокращение времени кредита. В любом онлайн-банке есть кнопачка "Досрочное погашение" и вот внося дополнительно незначительные суммы вы можете либо сократить время выплат, либо размер ежемесчной выплаты и жирным выделено - сколько денег вы не отдадите банку. 
Попробуйте поиграть с этими цифрами и увидите, что даже незначительная сумма досрочного погашения в долгосрочном периоде очень сильно экономит ваши средства.
Так же вы можете в необходимую сумму ипотеки включить необходимые затраты на ремонт. Ну например приобретаете квартиру и там надо сделать "косметику", ну например на 200 тыщ. Сразу таких денег у вас нет, а проценты по потребительсткому высокие. Включаем это в сумму ипотеки, делаем ремонт и начинаем небольшими суммами гасить иоптеку досрочно, экономя при этом значительные средства. 

Ну вот я для затравки ввел данные - сумма 1,5 ляма, срок 15 лет, ставка текущая Сбербанка, хотя ВТБ уже снизил. 
Если гасим досрочно каждый месяц по 6 тысяч, то экономим 570 тыщ и вся ипотека будет погашена через 9 лет и 8 месяцев.

Со слов моего риелтора - Основная масса гасит ипотеку за 6 лет досрочно. По этому "Встретимся через 6 лет" - это можно сказать диагноз этого мероприятия. Хотя кто то гасит и как положено. Я всего лишь привел слова моего риелтора.

Скачать этот калькулятор можно ТУТ.

Пойдем дальше считать.

Затраты на ремонт. 
Тоже есть калькулятор

Он немного сыроват.
Например если вам не надо укладывать ламинат или плитку - он все равно считает, по этому сумму на ламинат или плитку вычитайте вручную.

мне реально просто лень и некогда это дорабатывать. По крайней мере расход материалов она считает более менее точно, а цену за квадрат Вы сами вставите даже с того же сайта Леруа.
Скачать ТУТ

Ну вот вроде бы и все.

Для одаренных еще раз повторю - я не риелтор, не юрист и не занимаюсь ремонтами квартир от слова СОВСЕМ. Ремонты делал сам, конечно же не без косяков как эталонный рукоjob. 
Мне просто нравиться работать руками, получаю от этого удовольствие. 
Хотя нанятая бригада профессионалов сделает все быстрее и качественнее.
Тут как говорится - На вкус и цвет все карандаши разные. У всех разные возможности и разный кошелек.

Главное мотивация и цель.
Как сказано в моем любимом фильме "Малышка на миллион" - Чудеса происходят когда человек рискует всем ради мечты, которую кроме него не видит ни кто.

Всех благ. Творите чудеса.