Квартирное.

Аватар пользователя k0lun

В коментах задали вопрос по покупке квартиры, по этому решил ответить отдельным постом.
Так сложилось, что квартиры покупал часто (один раз в 6 лет - У меня свой давний риелтор и после сделки у нас уже есть шутка - "Через 6 лет встретимся") и решил поделиться небольшим опытом.
Сразу хочу предупредить, что я не риелтор и в юридических вопросах "сиди сам открою". По этому поделюсь тем что есть.
 

1. Объект покупки - первичка или вторичка. Этот вопрос исключительно личных хотелок и каждого есть свои плюсы и минусы. Новое жилье манит своей девственностью. У первички хорошие и более продуманные планировки, хотя на мой взгляд глупые тоже в наличии. Ценник будет в полтора-два раза выше чем за вторичку в том же районе. Ну у нас примерно так. На мой взгляд минусы первички в том что несколько первых лет будешь засыпать и просыпаться под шум перфораторов. Пока все заселятся, пока сделают ремонты будет суета и шум, мутные личности в подъезде и притирание с соседями. Тут можно завести приятных знакомых либо нажить врагов, т.к. все на нервах первое время. Ну и каждая первичка это "лысая гора" - отсутствие зеленых дворов. Если первичка в центре, то детские площадки чаще всего размером с носовой платок. 
Вторичка тут уже другой уклад. В доме относительно тихо, т.к. все уже давно утряслось. Дворы зеленые. Соседи уже более-менее друг друга знают, они обросли своей инфраструктурой, дом давно сел по этому ремонты протекают без неожиданностей. Из минусов - чаще всего это хреновые планировки и непонятно как будет с ТСЖ. Если в первичке все новое и можно не напрягаться, то во вторичке у ТСЖ работы больше и как они с этим справляются можно оценить по некоторым признакам. 
Я лично предпочитаю вторичку. Люблю старые, большие и зеленые дворы, протоптанные за годы тропинки и уже устоявшийся уклад. Соседи уже притерлись и каких то неожиданностей не подбрасывают, по этому свое повествование больше поведу о вторичке.

2. Инфраструктура. При покупке вторички, это уже все видно в реальности, можно оценить что есть рядом - сады (у меня два в радиусе 200 метров), школа (из окна вижу), спортивные секции для себя и детей (вот прямо камнем до стадиона из окна добросить могу), магазины (их просто дохрена любых, аптеки в том числе), поликлиника, детская больница - это все в 10-15 минутах ходьбы. По сути если кто то работает дома, то можно с района вообще не выезжать, выезд из города всегда свободен, а вот в центр поехать это уже квест, особенно утром. "Нищие и голодные россияне" накупили тачек и создают такие пробки что пешком быстрее получается (я лично проверял). Трамвай рулит, он идет по своей полосе и обставляет все модные тачки как заяц черепах. К стати с парковками в старых районах более-менее нормально, если там нет точечной застройки. По крайней мере у меня на районе проблем с парковкой нет, от слова совсем, хотя количество тачек уже зашкаливает. Большие дворы рулят. Хотя есть пример уже нового микрорайона в Ебурге "Ботаника" - это жесть. Я там бывал вечером в районе десяти часов. Смотришь этот вертеп автопрома и в случае чего, пожарной машине реально будет не проехать. 

3. Смотрим сам дом.
Перед подъездом задерживаем дыхание, входим в подъезд и "тянем носом" - запах плесени и канализации сразу вычислите. Если воняет, то лучше отказываться. Значит в подвале что то подтекает постоянно. Фундамент конечно не сгниет, но этот запах будет просачиваться везде. Как выполняет работу ТСЖ можно оценить по состоянию подъезда. Покаршены ли стены, как убраны провода провайдеров в короба или стояки. Смотрим лифт, в каком он состоянии. Поссать там конечно могут, мы даже знаем кто, но новый он или "наследие СССР" можно определить сразу. У нас на районе например дома были со старыми лифтами - их все заменили на новые.

4. Смотрим квартиру, вот тут лучше достать блокнотик)
На вторичке нам главное определить, на какие бабки мы попадаем сверх того что заплатим за квартиру. По этому начинаем осмотр снизу вверх.
Полы - это наиболее важный элемент. У нас например весь район построен с "полами по деревянным балкам" - это ппц. Кто то их демонтирует и делает стяжку, либо сухую, либо сырую. Кто то сверху нашивает фанеру. В общем - если вы хотите пройти долгий, дорогой и увлекательный квест, то берите) Полы по балкам это адЪ и израиль. Их надо демонтировать, а демонтаж полов в трехкомнатной квартире это самосвал мусора. Реально - это самосвал. Все надо демонтировать и вынести на руках. Грязи будет дохрена и больше, затем стяжка. Если "мокрая" то это еще и время. По этому если вы хотите въехать и проводить эти работы - это не вариант, т.к. будете жить в реальной грязи месяц как минимум, а если работы проводите в свободное время, то этот процесс может растянуться и на пару месяцев.
Кто хочет обойтись малой кровью, нашить фанеру - это мертвому припарки. Ламинат поползет через несколько лет, а скрип от деревянных полов будет бесить. Быстро может сделать только бригада, но это дополнительные деньги - если они есть, то лучше нанять их, чем заниматься самому.

Стены - смотрим - выравнивали их или нет. Обои новые хозяева чаще всего меняют. Смотрим по углам, которые примыкают к внешней стене - там чаще всего обои отходят и их "пузырит", возможны щели на улицу. 

Потолок - тут вообще не заморачиваемся. Натяжной потолок рулит. Скрывает все косяки. Даже если наклеено это убожество как потолочная плитка, натяжной это все скроет. Я лично считаю что это самое лучшее решение по критерию цена-качество. Можно колхозить гипсокартон, но по мне так это потеря времени, тем более я не понимаю многоуровневых потолков в наших квартирах. Я понимаю если у тебя потолок 3 метра, но делать гипсократон на 2,55 это извращение, еще если и многоуровневое. Проще натянуть натяжной, вставить софиты и забить на него. 

Окна - сейчас практически везде поставлены пластиковые. По этому смотрим сами, либо спрашиваем у хозяев что за марка. Я не специалист в окнах, но все они очень сильно отличаются друг от друга. Дешевка она и есть дешевка, хоть и пластиковая. Механизмы гавно. Внешне их не отличить, но я проверяю по трем критериям: - цвет пластика. На дешевых окнах он быстро выцветает и становится грязно-желтоватого цвета. - механизм - если окно не становится в положение микропроветривание (ручка на 45 градусов от вертикали) - это дешевка. - ну и самый показательный момент балконная дверь - ей пользуются чаще и в первую очередь механизм приходит в негодность там. Если это выявлено, то либо смиритесь, либо заменяйте. Хорошее окно служит очень долго без проблем. Если начинает сифонить, то меняем резиновый уплотнитель, а лучше всего поставить сразу силиконовый и забыть про окна на 10 лет как минимум. Брендовые окна очень хорошего качества. Если они уже стоят, то считайте что сэкономили 100 тыщ.

Электрика и трубы - тут больше электрики могут прокомментировать, но я лично менял на медь. Делал в квартире щиток (в кладовке) и к каждой розетке разводил свой кабель. Прям по толку шлейфами. от потолка вниз штробление. Кабель в гофре. Во первых по ПУЭ, во вторых нет монтажных коробок, а все это безобразие закрывается натяжным потолком. Очень удобно и быстро получается и грязи меньше. С точки зрения безопасности тоже - минимум соединений (в щитке и в розетке). С трубами больше колдовать надо в ванной чем на кухне. Ванна это вообще отдельная песня. Там у нас чаще всего стоит стиралка (ненавижу стиралку на кухне), "труба - полотенчик" и еще водонагревательный котел бывает. 
Кто то его вешает, что бы пользоваться им во время плановых отключений, но есть еще один нюанс - ранее утро. Если Вы просыпаетесь рано, например часов в 6 утра, то вода в душе будет холодная и ее надо прогнать, пока пойдет горячая, т.к. все еще спят, а это большой расход воды и не факт что дождетесь ее. По этому лучше иметь электрокотел. Он греет воду полтора часа ночью, по ночному тарифу, но с утра у вас всегда горячая вода что бы принять душ. Так вот все эти девайсы надо между собой увязать и в идеале все это спрятать под кафельную плитку. Ремонт ванны это отдельная песня. Лучше нанимать специалиста. Есть еще один интересный нюанс - качество воды. После опрессовок, да и после аварий она идет кхе.кхе - ржавая, со всяким дерьмом, что негативно влияет на технику. По этому поставьте проточные фильтры. Фильтры надо будет менять. Я меняю раз в два месяца, в общей сложности затраты составляют 1-1,5 тыщи в год. Зато я не переживаю за технику, а ремонт джакузи то еще удовольствие. Ну и всегда в ванной чистая вода без ржавчины. Эти фильтры воду питьевой не сделают, но весь крупный мусор они чистят великолепно.
Очень рекомендую. 

И еще нюанс при выборе квартиры - не смотрите больше двух квартир в день. Иначе в голове будет каша. 
Я делал просто - просмотр двух квартир в день и по каждой квартире делал пометки, где записывал какие то критические вещи. Потом сводная таблица с учетом всех плюсов и минусов, банальный SWOT-анализ, т.к. вариантов может быть очень много. Например есть время - можно купить голые стены и самому забубенить конфетку. Либо нанять бригаду. А бывает что надо срочно переезжать и денег в обрез. Тогда лучше выбирать подороже, но что бы был уже сделан ремонт, либо был минимум грязных работ. Когда у тебя все систематизировано и наглядно - выбор сделать проще. Записывайте все нюансы по квартире - бумага все стерпит, а вы не забудете какие то важные моменты.

Ну и стандартный набор вопросов к хозяевам - Какой размер комуналки? Это будут постоянные затраты. Я реально вам говорю - два соседних дома, в них разные ТСЖ и комуналка отличается почти на 50% за одну и ту же квартиру, при том же количестве прописанных жильцов.
Про "соседей" можете не спрашивать) Они все исключительно порядочные и интеллигентные люди) Даже если бухают, то исключительно интеллигентно)

Шум с улицы. На это тоже обращайте внимание. Если недалеко оживленная улица, то будет постоянный шум. Летом окна не открыть, надо вешать внешний кондиционер. Этот шум реально добивает и бесит. По этому когда будете вбирать - посмотрите какие магистрали находятся рядом, насколько оживленные. Откройте окно и послушайте во время просмотра.
У меня вот окна выходят во двор, там много зелени, все шумы гасятся хорошо. Тишь и благодать.

5. Риелтор. Это блин не хухры-мухры. Хороший риелтор стоит дорого. Скидку они делают только постоянным клиентам. Мне лично вот повезло и услугами одного риелтора я пользуюсь уже больше 15 лет. Женщина достаточно суматошная, но свое дело туго знает и в своем вопросе она профи. 
Лично мое мнение - риелтор должен провести юридическую часть сделки. Они так или иначе хотят заработать и ваши личные предпочтения не учитывают. Нет ни каких сакральных квартир, которые "специально для Вас" - это разводка. Все квартиры выставлены на самых популярных ресурсах по недвижимости. Надо их просто внимательно промониторить. Риелтор будет делать то же самое - откроет сайт, сделает поиск, выберет по цене и принесет Вам список. Вы тоже самое можете сделать вечером с бутербродом и чаем.
На просмотр квартир лучше релтора не брать. Он конечно подскажет какие то моменты, но все равно - его задача совершить сделку и чем быстрее тем тяжелее будет его кошелек. Я лично ходил на просмотры без риелтора. Когда что то нравилось, я просто давал телефон и мой риелтор созванивался с риелтором продавца и они уже решали вопросы сделки.
Риелтор не должен сидеть и ковырять в носу, ожидая когда вы созреете. Он должен проверить объект покупки - в какой собственности, приватизацию, есть ли возможные наследники и все кто может покуситься после сделки.
Я это лично наблюдал когда проводил свою сделку. Мой риелтор заранее арендовал комнату переговоров в банке (это очень удобно, ни кто не ходит рядом, можно спокойно проверить документы, чаще всего есть машинка для подсчета купюр что бы рассчитаться если нал на руках), спокойно проверили все документы, она предоставила отчет по всей проверке объекта покупки и т.д. - бумажек там много.
А вот риелтор продавца прямопротивоположный персонаж - пустой взгляд, просрала несколько документов и договор о приватизации вообще не брали, не говоря уже о справке что нет задолженности по комуналке. Продавец был обычный мужик, не искушенный в этих делах. В итоге сделка затормозилась, а это время и нервы. Я потом у продавца спросил - А сколько риелтору заплатил? - Он сказал - 60 тыщ, я своем заплатил 90 тыщ. Разница в 30 тыщ, но если бы с моей стороны был бы такой риелтор, то ХЗ что там дальше было бы.
Резюмирую - Задача риелтора, досконально проверить объект покупки, подготовить и провести сделку. Точка. Выбор объекта должен быть за вами, риелтор тут заинтересован в скорейшем проведении сделки, по этому так или иначе будет торопить, а спешка хороша только при ловле блох.

С первичкой конечно же все намного проще, но и цена выше. Этот вопрос исключительно на вкус и цвет. 

6. Где деньги Зин? Старый и сакральный вопрос. 
Я не хочу объяснять очевидные истины, но чаще всего люди обращаются в банк. Например продают свою квартиру и надо немного добить для покупки новой. Своя квартира и есть первоначальный взнос и надо немного добить. Если есть свои, то все очень просто, а если их нет, то банк. И вот тут надо просто оценить свои возможности и как все это будет - ни кто не расскажет, надо считать самому и соизмерять.

Во первых - люди всегда забывают про страховку. Чаще всего это 1% от суммы кредита/ипотеки. Это надо выплатить сразу. Оплата за "справки", пусть размер небольшой 1-5 тыщ, но это надо иметь ввиду.
Саму ипотеку можно выплатить более менее безболезнено. 
Для этого дедушко k0lun даст вам ексельную табличку, что бы можно было поиграть с цифрами.
Кредитные калькуляторы на сайтах часто косячат, по этому лучше сделать самому.

Выглядит он так.


Собственно все просто и понятно. Вводите сумму займа, процентную ставку и срок ипотеки - там надо формулу поправить вручную. У меня в таблице стандартные 15 лет. Если Вы рассматриваете меньше, ну например 10 лет, то в формуле 15 изменяете на 10, если на 25 лет, то на 25 меняете.

Отдельно обращаю внимание на столбец "Досрочный возврат" - там два столбца - один на снижение ежемесячных выплат, второй на сокращение времени кредита. В любом онлайн-банке есть кнопачка "Досрочное погашение" и вот внося дополнительно незначительные суммы вы можете либо сократить время выплат, либо размер ежемесчной выплаты и жирным выделено - сколько денег вы не отдадите банку. 
Попробуйте поиграть с этими цифрами и увидите, что даже незначительная сумма досрочного погашения в долгосрочном периоде очень сильно экономит ваши средства.
Так же вы можете в необходимую сумму ипотеки включить необходимые затраты на ремонт. Ну например приобретаете квартиру и там надо сделать "косметику", ну например на 200 тыщ. Сразу таких денег у вас нет, а проценты по потребительсткому высокие. Включаем это в сумму ипотеки, делаем ремонт и начинаем небольшими суммами гасить иоптеку досрочно, экономя при этом значительные средства. 

Ну вот я для затравки ввел данные - сумма 1,5 ляма, срок 15 лет, ставка текущая Сбербанка, хотя ВТБ уже снизил. 
Если гасим досрочно каждый месяц по 6 тысяч, то экономим 570 тыщ и вся ипотека будет погашена через 9 лет и 8 месяцев.

Со слов моего риелтора - Основная масса гасит ипотеку за 6 лет досрочно. По этому "Встретимся через 6 лет" - это можно сказать диагноз этого мероприятия. Хотя кто то гасит и как положено. Я всего лишь привел слова моего риелтора.

Скачать этот калькулятор можно ТУТ.

Пойдем дальше считать.

Затраты на ремонт. 
Тоже есть калькулятор

Он немного сыроват.
Например если вам не надо укладывать ламинат или плитку - он все равно считает, по этому сумму на ламинат или плитку вычитайте вручную.

мне реально просто лень и некогда это дорабатывать. По крайней мере расход материалов она считает более менее точно, а цену за квадрат Вы сами вставите даже с того же сайта Леруа.
Скачать ТУТ

Ну вот вроде бы и все.

Для одаренных еще раз повторю - я не риелтор, не юрист и не занимаюсь ремонтами квартир от слова СОВСЕМ. Ремонты делал сам, конечно же не без косяков как эталонный рукоjob. 
Мне просто нравиться работать руками, получаю от этого удовольствие. 
Хотя нанятая бригада профессионалов сделает все быстрее и качественнее.
Тут как говорится - На вкус и цвет все карандаши разные. У всех разные возможности и разный кошелек.

Главное мотивация и цель.
Как сказано в моем любимом фильме "Малышка на миллион" - Чудеса происходят когда человек рискует всем ради мечты, которую кроме него не видит ни кто.

Всех благ. Творите чудеса.

Авторство: 
Авторская работа / переводика

Комментарии

Аватар пользователя mejik
mejik(4 года 6 месяцев)

Квартиры- склепы для рабов. Вольный человек живет в своем доме.

Аватар пользователя woddy
woddy(8 лет 3 недели)

Чтоб жить в своём доме нужен хотя бы дворник, который будет всю зиму снег вычищать. Да, не дёшево 

Комментарий администрации:  
*** Они просто гуляли по городу - перекрывая магистрали и кидая куски асфальта, а им устроили адъ (https://aftershock.news/?q=comment/7285908#comment-7285908) ***
Аватар пользователя mejik
mejik(4 года 6 месяцев)
Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

Вольный человек живет вольно.

Аватар пользователя mejik
mejik(4 года 6 месяцев)

Дык этим не дали квартиру, а сами построить себе дом оне не в состоянии. Так что это не вольные люди, а квартирники без квартиры.

Аватар пользователя Урина Тв
Урина Тв(1 год 8 месяцев)

Комментарий администрации:  
*** моча отключена ***
Аватар пользователя Medved075
Medved075(3 года 1 неделя)

.. как крепостной крестьянин. при своих курах гусях и ведрах с тазами, ни съездить никуда ни отойти к свояку в соседний поселок - то лиса курей тащит то соседи. вместе с лисой.

Аватар пользователя PeterC
PeterC(3 года 1 неделя)

Хороший разбор. Респект камраду.

Однако аргументированно подвергаю сомнению сам принцип накопления только одного вида активов, в данном случае квартир (или недвижимости вообще).

Здесь этого делать не нужно, но принцип диверсификации источников дохода - это краеугольно. Sapienti sat.

Аватар пользователя Watcher
Watcher(2 года 3 месяца)

Свой дом хорош для человека, который обладает следующими особенностями:

1. Имеет автомобиль.

2. Относительно здоров

3. Не стар

4. Финансово обеспечен выше среднего по региону

5. Обладает знанием устройства электрических сетей,отопительных систем, систем водоснабжения, систем водоотведения и канализации в своем доме.

6. Не имеет планов выезжать куда-нибудь надолго.

7. Любит многое делать своими руками.

Если все пункты перечня налицо - нет проблем иметь свой дом. При наличие проблем по двум и более пунктам, проживание и содержание собственного дома становится все более и более сложным и даже невозможным.

 

Аватар пользователя Ptiburdukov
Ptiburdukov(2 года 9 месяцев)

Дом имею, живу нормально. По факту:

1. Да. 

2. Скорее да.

3. Глупый вопрос, см. п. 2.

4. Желательно, но не обязательно.

5. Да, проект (именно проект, а не веселые картинки) делал сам, не обязательно, если есть проект.

6. Не только планы имеются, но и их реализация без проблем.

7.  Да, но любовь очень непостоянная. Зависит от многих переменных.

Аватар пользователя ВладиславЛ
ВладиславЛ(2 года 3 месяца)

По Стеклопакетам приличные если сами рамы Schüco серии Corona SI82 стеклопакеты ... ну я видел из сорвеменных российских разве вакуумные рязанские, производство было на "Плазме", известном производителе мощных электронных приборов - тиратронов, для лазерной техники и дисплеев для военки - для тех можно и VEKA рамы для пассивных домов ставить - это совсем иные потери денег на отопление - фактически всё ГВС будет стоить. Образец демонстрационный вакуумного стеклопакета - теплосопротивленее лучше ВДВОЕ обычных аргоновых стеклопакетов 2-камерных, стекла с Рязани дома, кусок рамы для ZEH- Zero Energy House, на даче.

Другой вариант - тепловые зеркала - плёнки 3-4 между стёклами - популярны на севере Канады и на Аляске, дороги и не так долговечны как вакуумные - дохнут через 15 лет.

Класс энергоэффективности если не архитектура старинная не ниже А, лучше пассивный или около того, для Московской области приведенное сопротивления теплопередаче наружных ограждающих конструкций не ниже 3,5 а лучше 6,5-7, никакой ваты. По ГОСТ Р 54851-2011. Для элитки лучше утепление немецким или шведским пеностеклом. Из вакуумных пакетов держат только немецкие, до 70 лет (на ускоренных испытаниях).

Для старых кирпичных домов коим лет 200 не выше С будет класс энергоэффективности.

Кстати я видел старые дома с брёвен под 1м - вот у них класс энергоэффективности может быть А. Тёплые избы.

Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

Кстати я видел старые дома с брёвен под 1м - вот у них класс энергоэффективности может быть А. Тёплые избы.

Это сказочничество. 
Максимальные диаметры бревна, которые видел, а повидал разные - это 60 - 70 см.
Чаще всего это уже больное дерево.
По энергоэффективности бревно так себе материал. Дело в том что оно хорош реагирует на перепады температур и влажность. По этому дома из бруса, даже из клееного - надо хорошо отапливать. В нем постоянно возникают щели, особенно на перерубах и в углах. Потому что чудес не бывает - дерево "коробит" от разницы температур.

А то что тепло - это достигается за счет печи. У нас дома она занимала четверть всего дома, но к утру уже было прохладно, а пол всегда был холодный. По этому тапочки и половики.

Аватар пользователя ВладиславЛ
ВладиславЛ(2 года 3 месяца)

Те что видел были всего две избы в Читинской с диаметром у комля более чем то ревно что посередены на фото слева стоит:

Кстати такой сруб при прочих некоторых мерах даст класс А по энергоэффективности если сосна сибирская, если более плотные нужно иметь брёвна потолще.

Примерно такое как слевавнизу 

Стоимость подобных изб ввиду отсутствия на рынке нормальных брёвен сами знаете аховая.  Что говорить какой Roundtec Jumbo это 450мм, далее заказные да и не цилиндруют т.к. обычно (в Дибунах видел с 60-70см) с "дикого" бревна.

 

По стилю мне понравились северные избы:

Такие достаточно для семьи 7-8 человек.

Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

Ни какого метра там нет. Максимум 70 см.

Это уникальное бревно. Очень дорогое и за работу надо будет заплатить не мало, потому что мастеров, можно по пальцам посчитать в РФ.
Это премиум сегмент. 
Я лично не вижу в этом ни какого практического смысла.
Эту толщину спокойно заменит обычный газоблок и затраты будут в два раза ниже.
Если хочется деревенской аутентичности, то сделайте обшивку внутри дома под брус или лафет. Будет дешевле, а по качеству не отличить. 

Срубы из бревна большого диаметра это уникальные и дорогие дома. Исключительно на любителя с очень толстым кошельком.
Если строить подобное из бревна 30-40 см - это уже будет продуваемое всеми ветрами гавно.

Аватар пользователя ВладиславЛ
ВладиславЛ(2 года 3 месяца)

 Правильно, ценник за брёвнышко 0,2-0,3кг золотом и более, обычно в Японию идут. на всякие синтоистские храмы.

0,6-0,7чаще и дома с них есть.

Дя А 0,55-0,6 древесины надо, даже в глубокую чашу это 70см и более.

Сейчас корабельного леса нет. Это старые дома коим в 1992 было лет 100 уж как.

В избе где живал 1922года, брёвна дрянные были - хуже чем ту, что отец покупал - та примерно 1875 была, брёвна потолще, в сени 0,35-0,4, снаружи 0,45-0,6, половицы в ПОЛОВИНУ бревна 70-85см - продольной ручной пилки  и печь одним кирпичом свод. Так вот в подклете был ещё пол и ход в собственно подпол на десятки м3 объёма. Воздух снаружи затекал отчасти туда нагревался от земли и шёл в избу, оттуда за счёт тяги печи или лежанки на улицу.

Огневоздушку за нерадивыми перепроектировал и переделывал сам. Как  и консультировал и проектриовал по коттеджам и храмам. В последних огневоздушка с печами в подклете была НОРМОЙ. Поэтому пол чугунный - тёплый пол+огневоздушное отопление по периметру, позднее модернизировал Амосов. "De architectura libri decem" ("10 книг об архитектуре") в части климат-контрол, отопления некоторых систем, "Пиростатику" Львова как и Грум-Гржимайло читал. Правдзика ДЕТАЛЬНО изучал т.к. консультировал и выполнял проект по восстановлению с модернизацией отопления в храме. 

 

Если строить подобное из бревна 30-40 см - это уже будет продуваемое всеми ветрами гавно - именнно такое есть на втором доме. Летняя дача дореволюционная.

Аватар пользователя пЧелка
пЧелка(4 года 2 месяца)

Лихо вы ребята про продуваемые бревна 30-40 диаметра пишете(((.      На самом деле дома из таких бревен не только не продуваемые, но и энергосберегающие. Даже дома из 24 диаметра очень теплые. Я много лет работала в строительном предприятии Деревянное зодчество, нашим плотникам приходилось строить дома из 60-75 см диаметром.Очень редкие заказы и эксклюзивные,но были.Приходилось заказывать кедр на Алтае,у нас архангельской сосны с таким диаметром нет.

Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

На самом деле дома из таких бревен не только не продуваемые, но и энергосберегающие

Про сопротивление теплопередаче слышали? 
Про СП 50.13330.2012?

Аватар пользователя ВладиславЛ
ВладиславЛ(2 года 3 месяца)

Где-то 550мм средней по хорде ЧАШИ при сосне классу А отвечать будет, если грамотно спроектирован и собран дом, поэтому только толстые, 750 и выше, причём с глубокой чашей, для СПб, в Воронежской можно потоньше, 500-600. В Якутии, где дельта 100С, согласен деревом будет на класс ниже. Пожстойкий НГ и Г1 утеплитель из мха я держал в руках. Мха в Якутии много а после обработки это несъедобно для жуков. Минус тот же что и у минваты - осадка и мостики холода посему если денег не жалко то лучше немецкое или шведское пеностекло упась Бог от гомельского (одно рисуют и другое отсылают) или тем более китайского.

Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

Где-то 550мм средней по хорде ЧАШИ при сосне классу

Это на пределе для центральной части РФ. На Урале и в Сибири это маловато будет. 650 пройдет, но это уже экслюзив для толстых кошельков.

Зачем все это надо? Есть газоблок, который надо утеплить и не париться. дешевле на порядки будет и меньше возни.
Такое бревно на месте не срубить, нужна подъемная техника. Потом монтаж на месте - опять нужна тяжелая техника. 
Сруб ради сруба? 
Какие то целебные свойства сильно преувеличены.
Дешевле и надежнее сложить из газоблока, утеплить нормально, внутри сделать отделку имитацией бруса и сделать нормальную вентиляцию. Будет не дом а конфетка. При том ценник будет намнго меньше чем из таого бревна.

Аватар пользователя ВладиславЛ
ВладиславЛ(2 года 3 месяца)

Спасибо, я видел это воочию. 
Касаемо продуваемости - стены действительно продуваемы при тонком рубленном бревне, но это делается специально, мох когда вынимаешь с сруба 35-40см бревён весь в пыли - т.е. выполняют функцию фильтров, это одна из причин почему в доме при полном старинном цикле будет легче дишать. ТОЛЬКО мох, причём подготовленный пригоден. я ребёнком вытаскивать помогал а постарше - конопатить избу.

По СПб иногда можно как раз из огромных встретить - смотрится если потолки 3,5м и выше очень красиво и солидно. Обычно как раз с Псковской, Карелии, Архангельской артели работают. Стоит дорого. Это так. Лес один шапочный знакомый заказывал аж на ДВ - дешевле было.

Аватар пользователя лпх
лпх(6 лет 9 месяцев)

Так кладите всякие дерев. отходы поперёк  стены (кирпичной лучше, от мышей), будет и дёшево и тепло.
https://ru.wikipedia.org/wiki/Глиночурка
 

Комментарий администрации:  
*** Веган-радикал: "Мясоеды - заказчики убийств животных" (с) ***
Аватар пользователя АлександрК
АлександрК(2 года 4 месяца)

Дышать нечем в этих энергосберегающих помещениях. Так и хочется окно распахнуть. А вот в старой избе дышится легко. Ну, немного побольше газа улелит. В чем проблема-то? Или у Вас у всех окна запакованы всю зиму?

Аватар пользователя ВладиславЛ
ВладиславЛ(2 года 3 месяца)

Такие дома требуют рекуперационной вентустановки с двойной, если речь о ZEH рекуперацией. Если поставите с утилизацией скрытой теплоты с гигроскопичным ротором/пластинчатым периодического продува то выйдет не очень - будет обмерзать уже при -16 сильно и упадёт до 40-50% а надо КПД от 75 до 90%, в зависимости от ряда условий + возможность адиабатического охлаждения на 7 и более градусов если влажность 20-25% на улице. Также рекуперация по теплу воды и прочему. Когда проектировал у меня два на воду теплообменника с промежуточной водой было.

Цена лишь вентустановки от 300тыс руб.

Если бассейн у  Заказчика, а у него был 790м2 и как раз он самый да ещё с противотоком бурлящим - то его надо было также учесть и рекуперация по нему была наиболее витиеватой. В итоге минус 40-45кВт, точнее уже не вспомню, к мощности на отопление при -26С. Это очень существенно когда вы покупаете мощности и немного более терпимо когда котёл.

Окна+вентиляция очень много значат по счёту за электричество. До 70% теплопотерь если бассейн часто используется.

Моя фишка в том проекте была в  возможности пользоваться всем этим, правда путём эксплуатации истопника в случае если ДТ и газ недоступны. Даже автоматика была сначала на газовых баллонах гибких а затем просто очень точно рассчитал схему воздуховодов и толщину изоляции с её деградацией. Несколько месяцев провозился.

Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

Так и хочется окно распахнуть. А вот в старой избе дышится легко.

Потому что через щели сифонит.
Поставьте в такой дом пластиковые окна и появится плесень и грибок.

Аватар пользователя АлександрК
АлександрК(2 года 4 месяца)

Это неправда. У меня пластик в старом доме. Сифонит не через щели в окнах , а понемногу через стену, через щели между бревнами. И это комфортнее, чем нюхать свой пердеж в запакованном помещении. Чуть газа больше горит, зато воздух свежий.

Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

Сифонит не через щели в окнах , а понемногу через стену, через щели между бревнами.

Ну все стандартно - Вы отапливаете улицу.
Если это надоест и законопатите щели, то начнет гнить.
А что бы не нюхать продукты метеоризма, люди давно придумали такую вещь как вентиляция.

И кстати когда я написал "сифонит", то имел именно щели деревянного дома. Это обязательный атрибут каждого дома из дерева, потому что щели образуются из-за разницы температур.
Избежать это или исправить нельзя, только наружное утепление, а это полностью нарушает аутентичность деревянного дома.

Аватар пользователя АлександрК
АлександрК(2 года 4 месяца)

А избегать этого и не нужно. Кстати как только возникает вентиляция так сразу возникает и приток наружного воздуха. Или вентиляция предполагает использование воздуха из баллона а не с улицы? .

Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

как только возникает вентиляция так сразу возникает и приток наружного воздуха

Челодлань.jpeg

Аватар пользователя Ptiburdukov
Ptiburdukov(2 года 9 месяцев)

Пассивный дом в М.О. не реально, (нереально дорого при более-менее большой остекленности, окна в пол, а не окна бойницы). И есть одно ограничение, количество жильцов (постоянных) должно быть равно кол-ву спален (пустует одна гостевая). То есть, если дом 180-200 с 3-4 спальнями, а вы вдвоем с женой (дети/внуки, гости несколько раз в год), пассивный не получится, не нагреете вдвоем, даже собака и кошка не помогут. Потери на вентиляции даже с рекуперацией больше 2х чел.  Когда начинал стройку, тоже прикидывал.

По термосопротивлению согласен. Оптимально по цене 4,5-5. У меня 4,6. Если больше 5 - не факт, что "окупится". Если газ природный, не окупится - факт. Но желательно посчитать.

Аватар пользователя пополам
пополам(4 года 9 месяцев)

В принципе всё верно написали, но я от себя добавлю, что первичка в Мск таки гораздо дешевле вторички и с первичной меньше риска чем со вторичкой, особенно если берёте у крупного застроя.

И с риэлторами лучше не связываться - толку от них 0.

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***
Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

что первичка в Мск таки гораздо дешевле вторички и с первичной меньше риска чем со вторичкой

Не в курсе вообще. Москва это как другое государство. После кризиса на рынке недвиги все сильно изменилось.

И с риэлторами лучше не связываться - толку от них 0.

Категорически одобряю такие перформансы. Естественный отбор должен работать.

Аватар пользователя пополам
пополам(4 года 9 месяцев)

что такого может сделать риэлтор чего не смогу сделать я? вы в курсе что риэлтор не несет ни какой финансовой ответственности за свои ошибки? и всё равно доверяете ему сделки на миллионы рублей?

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***
Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

что такого может сделать риэлтор чего не смогу сделать я?

Делайте что хотите. Это Ваше право.

Аватар пользователя пополам
пополам(4 года 9 месяцев)

а по сути ответа не будет? какую такую выписку способен получить риэлтор которую не дадут мне? юридическое образование у вашего риэлтора есть? знаете сколько стоит разовая консультация юриста?

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***
Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

Я не люблю демагогию.
Можно и по книжке боксу научиться в теории, но я сторонник того, что каждый должен заниматься своим делом.
Строитель строить, риелтор продавать, летчик летать, а повар варить щи.
В теории Вы это можете сделать сами, тогда вопрос - Зачем нужны все эти специальности и какого хера они по 5 лет в универах делают?
Надо просто выпустить серию книг "..... для чайников" и все будут делать сами. Строить дома, проводить финансовые сделки по самоучителю и делать себе операции на аппендицит на кухне

У меня нет ни времени ни желания постигать таинства работы риелтора. А на кону стоит моя квартира ценой в несколько миллионов.

Аватар пользователя пополам
пополам(4 года 9 месяцев)

А на кону стоит моя квартира ценой в несколько миллионов.

так и я о чём, я просто не могу делегировать ответственность за сделку постороннему человеку без юридического образования и ответственности как у нотариуса, и не понимаю как вы идёте на такой рисковый шаг

ps. за 8 лет купил две квартиры, оба раза без риэлтора, правда второй раз был новострой

Комментарий администрации:  
*** Многодетные матери и прочая социальная шваль (с) ***
Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

Каждому свое как говорится.
Повторю - У меня нет времени постигать профессию риелтора. 
Вы провели две сделки за 8 лет, а они по году проводят десятки и везде хренова куча косяков, которые они решают.
Каждый сам выбирает как ему поступить.

Аватар пользователя Осса
Осса(5 лет 5 месяцев)

Вы стараетесь написать то, как должно быть! По факту , в России хватает мужчин у которых " золотые руки"! Нужно только обладать верой(я смогу), иметь фантазию, желание, просчитать технически оптимальное решение  и не бояться ошибиться! ( любую ошибку можно исправить! не ошибается только тот, кто ничего не делает! Жены должны не пилить, а поддерживать!) Я , без лишней скромности, сейчас могу сказать, что лучше нас с мужем не видела, чтобы кто- то клеил обои) Хотя мы не профессионалы) 

Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

любую ошибку можно исправить

Ошибка - это выброшенные на ветер деньги.
Во вторых - не каждую ошибку можно исправить.

Аватар пользователя Осса
Осса(5 лет 5 месяцев)

А профессионалы не ошибаются пока учатся?) Бывает профессионалы машут объемы, качество ... если заказчик вовремя не проконтролировал, не факт, что будет хорошее) Для себя когда человек делает,  если у него руки откуда надо растут, сделает аккуратней.

Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

А профессионалы не ошибаются пока учатся?)

Профессионалы делают по проекту, а любители по наитию и роликам из ютуба.

Аватар пользователя Осса
Осса(5 лет 5 месяцев)

Вы видили нынешние бригады? Хорошо, если некоторые работники школу закончили) Как то видела здание со входом с внутреннего двора, там специалисты не все проекты читать умеют) У крутого архитектора дома крышу сделали с просадкой, а у него была возможность выбрать бригаду) У знакомых лестницу установили супер спецы за хорошие деньги, а балясины 90° угол не держат, потому что собирали в одних условиях, а устанавливали в других! Мы брали комплектующие в Леруа, выводили площадки  на старых лагах, а потом соедияли их тетевой, перед этим сын в автокаде просчитал высоту каждой ступени, чтобы была в пределах ГОСТа, муж запилы делал по расчетам и чертежам) Нам лестница обошлась в 42тыс₽, а знакомым в 160-180, в разы дороже! 

Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

Вы бутаете "дикие" бригады и строительные организации.

Аватар пользователя Осса
Осса(5 лет 5 месяцев)

Есть рукож.пые , а есть мастера) Мастера могут не иметь образование, они и ролики посмотрят, и на форумах нужную информацию получат, и книги правильные купят! Они лучше иного специалиста могут знать размеры комфортного доступа к сан. узлам, шкафам и мебели) , тогда как иные профессионалы в этих делах могут быть дубовыми), ибо корочка не гарантирует наличие ума, и профессиональных навыков)

Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

Извините, Вы пребываете в иллюзиях.
Несомненно есть "самородки", но их популяция крайне низкая.
Тут вопрос больше ответственности стоит.
Если делает фирма, то она берет на себя ответственность за качество работ, а если "дикая" бригада, то ни кто ни за что не отвечает.
Работа внешне может выглядеть исполненной, но по факту с нарушениями, которые проявятся позже. Юридическое лицо обязано будет устранить, а "дикая" бригада ни чего устранять не будет.

Выбор как говорится за Вами.
Казино очень интересное заведение)

Аватар пользователя Осса
Осса(5 лет 5 месяцев)

То же могу сказать о Вас) Вы пишете как должно быть, по факту, любая юридическая контора имеет классного юриста, который Вас еще виноватым сделает) Вы приемку произвели? Акт подписали, сколько судов Вы выдержите, чтобы доказать свою правоту? Вам проще будет переделать за свой счет, ибо та же потёкшая крыша, может для Вас вылиться в большие неприятности, и ждать годами решения суда( а организация может за это время объявить себя бакротом)  в такой ситуации - глупость! Посмотрите на дороги, их каждый год ремонтируют юридические фирмы) Наверное, они каждый год за бесплатно свои косяки исправляют?) 

Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

То же могу сказать о Вас) Вы пишете как должно быть, по факту, любая юридическая контора имеет классного юриста, который Вас еще виноватым сделает) Вы приемку произвели? Акт подписали,

Ну так Вы смотрите что принимаете)
По этому я и пальцы стер о клавиатуру - Если у Вас нет проекта и сметы, то проверить Вы не можете, даже если сильно хотите, то где зафиксировано как должно быть?
Я на примере частного дома поясню - Если нет проекта, в котором указаны и дотошно расписаны все узлы, материалы и т.д., то принять Вы ни чего не можете по дефолту. Как следствие все суды заканчиваются банально:
Судья - Документация есть, которой должно соотвествовать строение?
Вы - Нет
Судья: - Тогда какие вопросы? Нет предмета для судебного решения.

Ваш личный взгляд на качество и исполнение он субъективный (нравиться не нравиться) ни кого не интересует. 
Что бы этого не было, существует нормативная документация, которая конкретно формулирует где, что и как должно быть сделано. Соответствие  ей закрепляется в проекте и все работы производятся в соответствии с проектом. И Вы принимаете объект в соответсвии с проектом. Ну или не Вы, а можете нанять технадзор. Они дают заключение - соответвует построеное документации или нет. Если есть нарушения, то фирма ОБЯЗАНА за свой счет исправить.
Дальше еще интереснее. Если Вы в договор внесли пункты, о которых я делал пост, то если фирма не исправила, она ОБЯЗАНА на основании закона через 34 дня возместить Вам ВСЕ затраты. Полностью. В соответсвии с законом о защите прав потребителей.
При этом Вас лично вообще не должны волновать вопросы квалификации бригады и их богатый внутренний мир. Вы заплатили деньги, которые они должны отработать в соответсвии со строительными нормами и правилами. 
Справились - Молодцы, вот вам денбшка.
Не справились - Возместите все потраченные деньги.

При этом суд будет целиком на вашей стороне. Но если Вам в суде предъявить не чего, кроме словесного утверждения - Они казлы, то и вердикт будет предсказуемым.
Дополню по поводу квартиры.
Если Вам делают ремонт, то все работы должны проводиться в соответсвии с:
СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия
СП 73.13330.2016 Внутренние санитарно-технические системы зданий
СП 76.13330.2016 Электротехнические устройства.
ГОСТ Р 52059-2003 Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек

Вот на основании этих норм, исполнитель должен сделать проект и Вы должны его утвердить.
Он исполняет работы, а Вы по этому проекту их принимаете, или приглашаете стороннюю организацию.
И если со стороны исполнителя будет косяк, то суд вынесет решение в Вашу пользу и исполнитель будет обязан либо исправить, либо возместить Вам все затраты.

Если это не сделано и все договоренности на словах, то бежим к зеркалу - там главного виновника увидите.
По этому "дикие" бригады ни когда не подписывают ни каких бумаг. Все на словах и в случае косяка - спрашивать не с кого и не чего.

Аватар пользователя Ptiburdukov
Ptiburdukov(2 года 9 месяцев)

Вам Колун уже ответил.

Я добавлю - поклейка обоев не самая драматическая роль. Есть еще, например, люстричество и водовод, да и еще кое что.

Первое весьма смертельно, второе может быть весьма накладным в будущем. Вода, она, знаете ли, дырочку всегда найдет,  в т.ч. и к соседям снизу. 

Аватар пользователя k0lun
k0lun(9 лет 1 неделя)

Вода, она, знаете ли, дырочку всегда найдет,  в т.ч. и к соседям снизу. 

У меня на одной старой квартире было две протечки и обе с сюрпризом.
Одна протечка не из квартиры сверху, а из соседней.
У них ванна подтекала, а хозяева не знали. Так вот вода внутри плиты по пустотам текла ко мне.
Второй раз сверху по стояку. У соседки наверху все сухо, у всех жильцов на три этажа вверх все сухо. Раздалбливали плиту перекрытия. Оказалось что стык трубы был между перекрытиями и там естественно протечка.

Аватар пользователя Ptiburdukov
Ptiburdukov(2 года 9 месяцев)

Со стояком - классИк. Плавали, знаем. Так еще пидоры из ЖЭКа науськали утопленников снизу, что я виноват. 

Страницы