Я буду описывать ситуацию наших мест. В других она будет отличаться, но идея будет та же самая.
Предположим, что вы платите $2000 в месяц = $24 тыс. в год за свое жилье. То есть вы каждый месяц просто теряете эти деньги. Более того, вы платите эту сумму после налогов, скорее всего около 35% для семьи, которая будет снимать такое жилье. Стоимость дома, где вы будете снимать такое жилье, скорее всего будет стоить около $400 тыс.
Вместо этого вы можете купить свое жилье и не терять деньги. Вы заплатите за него на 3% больше, которые с вас возьмет агентство, то есть $412 тыс. Кроме того, если раньше налоги на собственность платил владелец дома, то теперь вы будете платить их сами, около 1.15% в год, то есть $4600 в год. Кроме того вы самостоятельно будете платить за уборку мусора и еще различные расходы такого же типа около $1800 в год. Пока мы не рассматриваем расходы на ремонт вашего дома.
Вы приходите в банк и он вам предложит около 3.8% годовых при условии, что вы сразу заплатите 20% первоначальной стоимости дома. Еще $12 тыс. агентству вы тоже заплатите из своего кармана. То есть вы тратите 20% = $80 тыс. + $12 тыс. = $92 тыс. и дальше вы платите $400 тыс. - $80 тыс. = $320 тыс. * 3.8% = $12 тыс. в год.
В результате получается $12 тыс. процентов банку + $4600 налогов + $1800 локальных выплат = $18,400 в год вместо $24 тыс. Очевидный выигрыш. Вместо $2000 долларов в месяц вы платите всего $1533.
И это еще не все. Ваш дом каждый год растет в цене в среднем на 2%, то есть в месяц на $400 тыс. * 2% / 12 = $666. То есть каждый месяц ваша реальная плата составит $1533 - $666 = $867.
И это еще не все. Когда вы платили $2000 в месяц, вы выплачивали их после 35% налогов. Но вы не платите налог на банковский процент, который вам обойдется на треть дешевле. В результате реальные выплаты будут меньше еще на 300 долларов.
То есть вы вместо $2000 в месяц вы реально платите почти вчетверо меньше.
Если вы придете в любой банк, сотрудник вам приведет эту арифметику. Зачем снимать жилье, если можно его купить?
-----
Шаг 2. Вы, счастливый обладатель (почти) своего дома.
Однажды банк не принимает ваш платеж. Например, он решит, что ваша подпись на чеке неразборчива. Или он никого не уведомив уйдет в отпуск полным составом на то время, когда ваш платеж должен прийти. Или еще что-нибудь придумает, имеются десятки трюков.
После этого банк, не получив вовремя ваш платеж, отправит вас в дефолт. С вас возьмут солидный штраф и ваш процент увеличат до 25. То есть ваши $1000 в месяц выплат банку превратятся в $320 тыс. * 25% / 12 = $6666.
Никаких проблем, вы просто продаете свой дом, вы уже заплатили за него $92 тыс. (см. выше). Вы пытаетесь выставить его на продажу. Но дом, вообще-то, не ваш, он принадлежит банку. Банк не против его продажи. Просто он не торопится... в течении года или больше, пока все ваши вложения не будут покрыты долгом по банковскому проценту.
В результате вы хорошо сэкономили. Будьте уверены, банк в курсе всех ваших сбережений и другой вашей собственности. Он не продаст ваш дом, пока ваш долг банку за его процент не исчерпает всего, что у вас имеется. И вы не сможете просто забесплатно вернуть дом банку, такой процедуры не существует.
Добро пожаловать в Америку. Кризис 2008 года имел причиной массовой практики той процедуры, которую я вам описал.
-----
Шаг 3. Вы скажете, ну ладно, банки обули каких-то лохов. Но ведь они только выиграли получив собственность. Кто-то выиграл, кто-то проиграл. Откуда взялся кризис?
Я вам напомню, что в процедуре, которую я вам описывал, банк получил в фактическую собственность дом за $320 тыс. Но эти $320 тыс он заплатил предыдущему владельцу из своих средств.
Затем произошла процедура, которую я вам описал на шаге 2. Вопрос. Как поведет себя "владелец" дома, после того, как его так кинули? Может быть в другой стране как-то по другому. Но в Америке он сделает все, чтобы банк трижды пожалел. Типичная практика - залить дом водой + пробить стенки. В результате реальная стоимость дома сокращается где-то тысяч до 100.
То есть в массовом порядке в США уничтожалась собственность, принадлежащая банкам.
Почему ничего не было сделано на уровне банков или государства? Это называется капитализм. Каждый конкретный служащий банка больше заинтересован в своих личных доходах. А государство не смеет вмешиваться в деятельность банков.
Считаю неоправданным комплиментом ублюдочной стране-пирату называть США "Америкой". "Америка" - часть света. Дом можно за копейки купить в той же Аргентине.
Комментарии
Великолепно. В очередной раз убеждаюсь в дебильности рыночной экономики.
Спасибо! Отлично раскрыли тему!
Коментарии- в том числе и отрицательные - прекрасно дополнили Ваш пост)
Только вскользь упомянули тему ремонта- через 30 лет ипотеки- капремонт- замена сетей, кровли, приборов и т д- сравнимо со стоимостью дома)
Я так - придераюсь- но можно дополнить- поставить пост в тему ремонта- недвижимости- было бы интересно)
Спасибо.
> через 30 лет ипотеки- капремонт
Обычно принято не делать капремонта до полной выплаты. Причина объясняется в статье.)
Таки да) но есть определенное лукавство)
Моя версия ипотеки.В 2011 году был куплен townhouse в долине.Перед этим был использован маленький лайф хак завышен доход соответственно уплаченны повышенные таксы это было сделано для того чтоб банк выдал большую сумму.После закрытия сделки в начале следующеего года был сделан перерастет таксов и говермент вернул половину.Процес купли продажи занял месяц это был short sale дом покупался у людей которые не могли вобще за него платить банк дал им 3 месяца до выселения.Соответственно банк решал за какую сумму продать хотели 200 дал 180 банк одобрил.Шас маркет прайс 600.По поводу второго пункта не каких повышений до 25 процентов за кредит нет.Если пропущен платеж 35$ штраф.Выселять начинают после 120дней просрочки.Если платить не можешь идёшь в банк просишь short sale дадут 3 месяца на продажу.Если хочешь просто продать просто тупо продаешь но вовремя закрытия твоя часть денег уходит в банк на закрытие твоей ссуды..Покупал также квартиру в Сакраменто но за кэшь после негров их выкинули они все раздобали .Банк хотел 70 дал 50 за один день все оформили ремонт встал в 10 щас здаю за 1200 в месяц.Вот както так.
Человек истину глаголет. Слушайте, слушайте.
Безграмотный укладчик плитки на ресурсе ?
И еще чему-то пытается учить ? Иди, работай, плиточный клей уже засох!
Это вы мне?
Запись, растолкав других достойных претендентов, ворвалась в лидеры по читаемости. Сим повелеваю - внести запись в реестр самых читаемых за неделю.
Интересна процедура строительства своего дома на своем участке земли собственными силами. Какие разрешения нужны и какие согласования и цена вопроса.
Я примерно полтора десятка лет назад всерьез раздумывал о такой возможности. Но участков, где такое можно было бы сделать в наших густонаселенных краях очень немного. Купить участок с готовым домом и потом его снести ничуть не легче. Сам факт строительства требует согласования в том числе у соседей. И будьте уверены, очень мало найдется таких, кто на это согласится. Строительство дома в 150 кв. метров в то время обошлось бы около 300 тыс. по типовому проекту, если все коммуникации уже готовы. Один из моих друзей построил дом 250 кв. метров в прекрасном месте за 150 тыс. Но 1. Это жуткая дыра. 2. Он сам по профессии подрядчик-строитель с американским опытом. 3. У него были такие приключения, что на эту тему можно написать отдельный роман.
Ничего себе у вас проценты! Если сравнить с Голландией
Банк просит по ипотеке около 2% годовых при условии 30+%, причем можно сделать плавающую сетку, то есть платить больше. чем договорились, и тогда все стоит еще дешевле (попробуйте, у вас может быть такое тоже, мы там прошлый дом оплатили в два раза быстрее и дешевле)
Стоимость домов растет с каждым годом по-разному. В целом по стране - 7,8% в год (слишком много народу едет, потому что это последние страны в ЕС, где еще похоже на "старую Европу" в плане зарплат и условий жизни, Амстердам сейчас почти закрыли компаний, скупающих частные дома для аренды, так что теперь цены растут в других "столицах". Самое дорогое жилье - в Утрехте.
Дома от 800,000 растут в цене на 1,5-3%, ниже - 3+%.
Честно говоря, ничего себе банки в США! если бы такое было в Голландии, им бы (банкам) не поздоровилось. Я знаю два случая, когда банк выставил семьи с детьми на улицу, но там люди теряли работу, а такого беспредела, как в США, нет. Берегите там себя!
А можно проще: чтобы банк, в котором Вы храните деньги в на счет которого Вам перечисляют зарплату, сделал автоматическое инкассо? Тогда, вообще, никаких людей не будет задейтсвовано. Нам на все выплаты (страховка и т.д.) предлагают это сделать, всем меньше проблем и удобней, не нужно каждый раз счета вводить.
У нас тоже были времена, когда можно было получить 3 с копейками фиксед на 15 лет. Но будьте уверены, для таких хитрецов банк найдет способ компенсировать недобранное. Вы не будете вылезать из судов, даже если вас не сумеют на чем-нибудь поймать. Лайф-хак: берите под 4.5% и тогда кроме редких проб на слабость у вас все будет в порядке.
> В целом по стране - 7,8% в год
Я привел примерно гарантированные 2%. А так все будет зависеть от конкретного дома и ситуации в стране.
> если бы такое было в Голландии, им бы (банкам) не поздоровилось
А вот в это я не верю. Я постоянно слышу массу историй про другие районы, другие штаты и другие страны. Но если хорошо разбираться в деталях, то все такие истории испаряются. Я ни в коем случае не хочу подвергать сомнению ваши слова. Просто на личном опыте моих знакомых многие люди, которые хвалили свою ситуацию, в результате получали проблемы ничуть не меньше наших, а может и побольше.
неужели у всех банков такие кабальные условия за просрочку 3,8%->25% на весь срок ипотеки ? какой-то сюрриализм, на таких условиях смыла нет брать ипотеку. и честных банков тоже нет?
Как я писал в предыдущем комментарии, если вы гонитесь за минимальными процентами, то будьте уверены, что они будут сопряжены с целой системой вас подставить. Если вы дадите банку достаточно прибыли, то у вас и не будет такого количества проблем.
Если там так все жёстко, то как люди тогда вообще покупают (становятся собственниками) дома. За свои сбережения редко кто может себе это позволить, при таких ценах.
Может это и происходит иногда( кидалово), но если бы это было массовым и повсеместным, то люди наверняка подняли бы шум в прессе, соцсетях... Тем более, если выплачена большая часть кредита, а тут тебя за один день просрочки *уяк и нахлобучили.....слабо верится.
Это происходит не всегда и не со всеми. У вас может быть достаточно высокий процент и банк не захочет вас терять. Вы можете быть значительной персоной и вас не захотят трогать. Вы можете быть достаточно внимательным, чтобы не попасться на уловки. Процент кидалова по статистике - около 10.
Это уже больше похоже на реальность, а то по началу складывается впечатление по прочитанному, что всех поголовно обманывают. На Канадчине я так понимаю такое вообще редкость - соседние страны, а разница во многом есть. Спасибо за статейку.
Пара вопросов:
1. Можно ли платить переводом со счета на счет. В этом случае даже если банк не примет платеж это будет его проблема не моя. У нас так например. И у меня будет доказательство что я пытался заплатить.
2. Можно ли прочитать договор и вычеркнуть из него нафиг пункты о таких процентах за просрочку. Хотя это и дело государства - ограничивать аппетиты банков до разумных. И у нас например банк будет вынужден доказывать что понес реальный ущерб и если банк по каким либо причинам не принял платеж его могут и признать виновным и не клиенту придется платить банку а ниоборот.
> Можно ли платить переводом со счета на счет
Обычно можно, но не всегда. Например, у меня в кредите на первую машину была только одна опция - персональный чек.
> В этом случае даже если банк не примет платеж это будет его проблема не моя.
Зависит от условий договора. В договоре может быть указано, например:
1. Оплата должна быть доставлена не позже, чем в бизнес день (еще обычно указывается время) не позже предельной даты.
2. Оплата должна быть отправлена не позже, чем в бизнес день не позже предельной даты.
Ну и всякие варианты. Нужно подробно читать договор, чтобы не попасться.
> Можно ли прочитать договор и вычеркнуть из него нафиг пункты о таких процентах за просрочку.
Это просто из области чудес. Если кто-то утверждает, что сам так делал, значит он просто врет (что уже встречалось в комментариях по этой теме). Подумайте логически сами. Откуда простой агент, с которым вы подготавливаете документы, может обладать достаточными квалификацией и правами менять текст договора, если при его ошибке банк может залететь на крупную сумму? Второй довод. Для анализа исправленного текста у банка понадобятся усилия квалифицированного юриста, чья работа стоит больших денег. И третий довод. Как банк будет осуществлять контроль за исполнением договора заемщика, если у разных заемщиков он разный? То есть это из области небывалых чудес.
> у нас например банк будет вынужден доказывать что понес реальный ущерб
У нас банк будет доказывать, что не соблюдены условия договора.
Опять: blah blah blah ...
Это, хоть постыдись такое с таким ником писать:
1) в Калифорнии (как и во многих других шататх) покупка недвижимости гораздо менее выгодна, чем аренда. Покупают китайцы с буквально чемоданами кэша, да прочие "зачинатели стартапов"
2) забавно, но сейчас физическим чеком плятят только древние старики, по инерции. И да, банкам не нужна чья-либо недвижимость, от слова вообще - на процентах по стандартным выплатам они гораздо больше зарабатывают, и, главное -без головной боли
3) Страшная тетека "Форекложа", и не менее страшные сказки про "залить дом водой" - хотя обычно фигурируют "цемент в канализацию" - банки долго и нежно (месяцами) уговаривают реструктурировать кредит, ибо смотри пункт 2
"Калифорниец" - читай больше интернеты, стыдно такие ляпы постить. Хотя здесь - всё схавают, как в Штатах плохо :)
> в Калифорнии (как и во многих других шататх) покупка недвижимости гораздо менее выгодна, чем аренда.
Вы ошибаетесь. Есть разные конкретные ситуации, но почти всегда покупка дома выгодней, если вы жестко соблюдаете меры предосторожности.
> забавно, но сейчас физическим чеком плятят только древние старики, по инерции
Если вы реально с этим имеете дело, то вы однажды поймете, что электронные средства платежа сопряжены с неустранимыми опасностями, которых нет при оплате чеком.
> банкам не нужна чья-либо недвижимость, от слова вообще
Утверждение верное. Но банк - сложная структура и вы будете иметь дело не с председателем совета директоров, а с конкретной подструктурой банка, у которой другие интересы. Если вы реально с этим имеете дело, то вы однажды это поймете скорее всего на очень горьком опыте.
> читай больше интернеты
В Интернетах обычно пасутся ламеры, мало знакомые с проблемой.
\>Вы ошибаетесь. Есть разные конкретные ситуации, но почти всегда покупка дома выгодней, если вы жестко соблюдаете меры предосторожности.
"In 16 of the 23 major metropolitan markets covered in the research, renting is a better investment than buying. These cities include Atlanta, Dallas, Denver, Houston, Los Angeles, Miami, San Francisco and Seattle. It is still, however, better to buy than rent in much of the Midwest and Northeast, with Chicago and Cleveland showing the best ownership scores." - в наших СМИ достаточно аргументированных статей о соотношении покупки/рента, не буду повторяться. В моем конкретном случае - да, я предпочел купить дом. Причём, не по той формуле, как это обычно делают в США
\> Если вы реально с этим имеете дело, то вы однажды поймете, что электронные средства платежа сопряжены с неустранимыми опасностями, которых нет при оплате чеком.
Как ни странно, я имею достаточно близкое знакомство с безопасностью, как и финансовыми транзакциями. Физический чек имеет практически столько же уязвимостей как и электронный платеж в любом формате.
\> Утверждение верное. Но банк - сложная структура и вы будете иметь дело не с председателем совета директоров, а с конкретной подструктурой банка, у которой другие интересы. Если вы реально с этим имеете дело, то вы однажды это поймете скорее всего на очень горьком опыте.
См. текст предыдущего ответа. Прибыль банка формируется на "интересе", вся мировая банковская система построена на этом.
Ещё раз - мне в принципе всё равно, как громко где-либо кричат как плохо в Штатах. Здесь не страна розовых единорогов на улицах, и не молочных рек с кисельными берегами - тем не менее, меня коробит намеренное искажение фактов. И, почему-то большинство из тех, кто громко кричит - с удовольствием зарабатывает глоткой :)
Страницы