Учитывая актуальность приобретения жилья в ипотеку для россиян, предлагаю взглянуть на данный процесс несколько с неожиданной стороны, что поставит вопрос о способе приобретения квартиры, несколько в другом ключе. Ипотека, у нас в стране, подразумевает немалые процентные выплаты, что в итоге приводит к значительным переплатам банку, в сравнении с изначально взятым кредитом. Предлагаю читателю способ снижения данных переплат.
Как обычно всё гениальное просто и лежит на поверхности, важно только об этом с *пристрастием* подумать. Перехожу к сути.
Возьмём за пример ипотеку от Сбера, расчёт которой вы можете провести самостоятельно тут https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house Рассмотрю два простых примера, которые актуальны для моего города Ярославль, ипотека на три миллиона рублей для покупки нормальной трёшки в готовом доме(не новостройка, ибо для себя поступил именно так если бы стоял вопрос покупки), с первоначальным взносом 500т.р.
Возьмём варианты ипотеки на 10 лет и на 5, и сравним с другим способом покупки квартиры минуя банк. Заключается этот вариант в съёме той же трёшки в течении срока предполагаемой ипотеки, а те средства, которые бы вы отдали банку в виде первоначального взноса и ежемесячных ипотечных платежей, размещаем в том же Сбере на депозит под 7% и вычитаем из этой суммы стоимость аренды квартиры. Ниже приведу две таблицы с расчётом сумм двух вариантов проживания в съёмном жилье 10/5лет, а в итоге полученной экономии, при стоимости аренды достойной трёшки у нас в городе 11тр/мес.
Поехали: Вариант1, *ипотека* 10 лет, ставка 7%, годовой платёж 420тр/год, аренда 150тр(всё чуть округлено, но сути не меняет)
500+7%+420-150=805тр набирается после 1го года эксперимента.
805+7%+420-150=1131 2ой год
1131+7%+420-150=1480 3ий год
1480+7%+420-150=1853 4ый год
1853+7%+420-150=2252 5ый год
2252+7%+420-150=2680 6ой год
2680+7%+420-150=3137 7ой год Тадам, вы уже можете купить трёшку сами
.
3137+7%+420-150=3627 8ой год
3627+7%+420-150=4150 9ый год
4150+7%+420-15=4700 10ый год кончился и Бинго, вы покупаете своим детям, ну или себе для ренты, однушку с балконом в хорошем районе и доме. Неплохо, правда.
Вариант 2, *ипотека* пять лет годовой платёж 660тр.
500+7% +660-150=1045
1045+7%+660-150=1628
1628+7%+660-150=2251
2251+7%+660-150=2920 4ый год, можем счастливые въезжать в трёшку.
2920+7%+660-150+3634 5ый год, можем купить Ладу Весту *на сдачу* 
.
Ну, как, не перехотели ипотеку брать
.
PS. Мною была приобретена трёшка три года назад, два года до этого мониторил рынок, данный расчет актуален был всё это время. Да, конечно, стоимость аренды и квартиры может расти, но это уравновесится ростом процентов по депозиту, что не изменит приведённый расчёт существенно. Ситуация по регионам разная, но думаю данный расчёт, с небольшими поправками, актуален для всей страны.
Несмотря на то, что с выводами я согласен, логика примитивная и неправильная.
Не учтены ключевые факторы, про которые отписал в комменты здесь.
Всю финансовую математику автора ещё не перепроверил.
Но статья полезна тем, что позволяют взглянуть на вопрос с другой стороны.
Для кого-то, в конкретном для него случае, такой вариант окажется более целесообразным.
Комментарии
Путём совсем нехитрых телодвижений можно 7-8% годовых, указанных ТС, на заданном отрезке времени превратить в 20+% с помощью инвестиций в ОФЗ (максимальная надёжность), полагающегося налогового вычета и сложного процента за счет реинвестирования. Причем нет никаких препятствий действовать в таком ключе вдвоем с супругом/супругой. Только с помощью вычетов за 10 лет можно получить на двоих до 1 040 000 руб. (при условии сохранения законодательства в текущем виде).
N.B. Данный способ имеет как плюсы, так и минусы, но он гораздо эффективнее в плане достижения целей, озвученных ТС.
(эх, опять тяжело вздыхает) Автор не был понят/оценён большинством при применении банковского депозита в Сбере, а вы уж про ОФЗ, которые для большинства тёмный лес вообще. Известен мне данный вариант, хотя думаю не настолько детально как вам.
У нас нет ипотек - дают кредит. Однако, после последней девальвации банкам дали карт-бланш. Если раньше кредит был с фиксированной процентной ставкой, то теперь схема иная: ставка рефинансирования Нацбанка + процент банка. Т. е. если сейчас ставка 12 процентов и банк добавляет свои 3-5 - в сумме 15-18. А вот в случае девальвации ставка НБ поднимается, помнится в 2012 сначала года была в районе 10%, а в конце года порядка 45%. Итого процент выплат может быть любой при форс-мажоре, и 20% и 120%. Есть специалисты, способные подсчитать риски и прибыли?)
при таком подходе и зп должна выдаваться по формуле = базовая ставка зарплаты * ставку рефинансирования
иначе при резкой инфляции можно влипнуть, я бы не брал кредит на таких условиях, риск такой же как взять в долларах при зарплате в рублях.
При плавающей ставке моя схема актуальна вдвойне.
Поддерживаю. При нынешних соотношениях стоимости квартир и аренды смысла сразу влезать в ипотеку с первой квартирой нет. Снимай и откладывай столько, сколько будешь готов платить за ипотеку.
Москва.
Все приведенные расчеты хороши для более-менее нормальной ситуации.
Но если сложилась ситуация, что есть 1/3 суммы от стоимости, и хранить эти деньги в банке, любой, это нервы похлеще ипотеки.
Иногда надо срочно разъехаться. Тогда наличие на подходе квартиры в ипотеку сгладит ситуацию.
Короче, не гневите Бога, всех ситуаций Вы не знаете.
СССР развалился в т.ч. из-за того, что некуда было деться из квартиры с родственниками. Совсем некуда, если не считать общежитие на Крайнем Севере.
Ипотека - это выход из ситуации, когда все плохо. Снимает напряженность в обществе. Давайте считать плюшки для простых смертных, а не доходы жулья.
"Основной ресурс рыночной экономики - дурак. Ему можно впарить, что угодно." В.Ю. Катасонов.
С Катасоновым часто трудно не согласится...
С этой записью стоит ознакомиться под роспись всем читателям АфтерШок! Сим повелеваю - внести запись в реестр самых читаемых за месяц.
Для автора, к сведению.
В моем районе - Московская область, чаще делают так - - приехали, сняли минимальное жилье далеко от Москвы - накопили (вклады), купили минимальное жилье далеко от Москвы - продали жильё, накопили (вклады)+ ЗП, купили нормальное жилье рядом с Москвой - опять продали жильё, накопили (вклады) + ЗП, купили жилье в Москве. Программа на 9-15 лет со стартом от 1 миллиона рублей. Теперь продавать жилье можно каждые 5 лет.(без -13%) Никаких ипотек. Те кто влез в ипотеку сидят там по 15 - 20 лет.
Страницы