Учитывая актуальность приобретения жилья в ипотеку для россиян, предлагаю взглянуть на данный процесс несколько с неожиданной стороны, что поставит вопрос о способе приобретения квартиры, несколько в другом ключе. Ипотека, у нас в стране, подразумевает немалые процентные выплаты, что в итоге приводит к значительным переплатам банку, в сравнении с изначально взятым кредитом. Предлагаю читателю способ снижения данных переплат.
Как обычно всё гениальное просто и лежит на поверхности, важно только об этом с *пристрастием* подумать. Перехожу к сути.
Возьмём за пример ипотеку от Сбера, расчёт которой вы можете провести самостоятельно тут https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house Рассмотрю два простых примера, которые актуальны для моего города Ярославль, ипотека на три миллиона рублей для покупки нормальной трёшки в готовом доме(не новостройка, ибо для себя поступил именно так если бы стоял вопрос покупки), с первоначальным взносом 500т.р.
Возьмём варианты ипотеки на 10 лет и на 5, и сравним с другим способом покупки квартиры минуя банк. Заключается этот вариант в съёме той же трёшки в течении срока предполагаемой ипотеки, а те средства, которые бы вы отдали банку в виде первоначального взноса и ежемесячных ипотечных платежей, размещаем в том же Сбере на депозит под 7% и вычитаем из этой суммы стоимость аренды квартиры. Ниже приведу две таблицы с расчётом сумм двух вариантов проживания в съёмном жилье 10/5лет, а в итоге полученной экономии, при стоимости аренды достойной трёшки у нас в городе 11тр/мес.
Поехали: Вариант1, *ипотека* 10 лет, ставка 7%, годовой платёж 420тр/год, аренда 150тр(всё чуть округлено, но сути не меняет)
500+7%+420-150=805тр набирается после 1го года эксперимента.
805+7%+420-150=1131 2ой год
1131+7%+420-150=1480 3ий год
1480+7%+420-150=1853 4ый год
1853+7%+420-150=2252 5ый год
2252+7%+420-150=2680 6ой год
2680+7%+420-150=3137 7ой год Тадам, вы уже можете купить трёшку сами
.
3137+7%+420-150=3627 8ой год
3627+7%+420-150=4150 9ый год
4150+7%+420-15=4700 10ый год кончился и Бинго, вы покупаете своим детям, ну или себе для ренты, однушку с балконом в хорошем районе и доме. Неплохо, правда.
Вариант 2, *ипотека* пять лет годовой платёж 660тр.
500+7% +660-150=1045
1045+7%+660-150=1628
1628+7%+660-150=2251
2251+7%+660-150=2920 4ый год, можем счастливые въезжать в трёшку.
2920+7%+660-150+3634 5ый год, можем купить Ладу Весту *на сдачу* 
.
Ну, как, не перехотели ипотеку брать
.
PS. Мною была приобретена трёшка три года назад, два года до этого мониторил рынок, данный расчет актуален был всё это время. Да, конечно, стоимость аренды и квартиры может расти, но это уравновесится ростом процентов по депозиту, что не изменит приведённый расчёт существенно. Ситуация по регионам разная, но думаю данный расчёт, с небольшими поправками, актуален для всей страны.
Несмотря на то, что с выводами я согласен, логика примитивная и неправильная.
Не учтены ключевые факторы, про которые отписал в комменты здесь.
Всю финансовую математику автора ещё не перепроверил.
Но статья полезна тем, что позволяют взглянуть на вопрос с другой стороны.
Для кого-то, в конкретном для него случае, такой вариант окажется более целесообразным.
Комментарии
Глухая провинция судя по цифрам... Возьми и пересчитай тоже самое хотя бы на 2-шку с ежемесячной арендой 18 тыр, и коммуналкой в среднем в месяц 7 тыр... Моя ипотека (ежемесячный платеж) меньше чем платил ежемесячно аренду, коммуналка в среднем в месяц дешевле чем было более чем в 2 раза.
Ипотека как явление есть следствие.
Следствие разделения общества на класс паразитирующих и объектов паразитирования.
в СССР ипотеки не было а секс был, поэтому массовое жил.строительство процветало.
Кооператив.
Как уже было выше сказано, был кооператив, а без него люди по 20 лет в очереди стояли. Жили с родителями или мыкались по съемным квартирам, как мой дядя (следствием чего кстати стало исчезновение из его жизни секса:) Ибо жена ушла, не выдержав трудностей быта). Ничего хорошего, на самом деле.
Кооператив - не ипотека, на которой за счет процентов и комиссий наживаются паразиты.
И не по 20, а 5-15 лет работали, получая БЕСПЛАТНУЮ квартиру. Пример - мои - сразу - общежитие, 5 лет гостинка, 6 лет - 3х комнатная. Расскажите неполживым современникам - пусть поудивляются. Статус родителей - рабочий, ИТРовка.
Вообще есть такой парадокс. Всем есть где жить. Население страны уменьшается. Жилье строят бешеными темпами.
население стягивается в несколько десятков мегаполисов, бросая домики в деревни и квартиры в поселках
Верно замечено.
А как проверить?
Вот вас уже двое - AlexIzm и Ахура Мазда - вы можете показать поселки, где люди "бросают свои квартиры"?
Читал молча, но не стерпел! Товарищ, ты с какой планеты? Бросают дома и уезжают повсеместно! Я свой дом бросил-уехал в город, соседняя деревня только на карте осталась, а по факту там уже лет 10 поле распаханное и пшеница колосится! У моей знакомой даже прописка в той деревне осталась, как реликт))). Если бы не с Марса был, при небольшом исследовании интернета нашел бы все сам! Если машина есть рекомендую тебе путешествие летом по маршруту Порхов-Остров. Там как после немецко-фашистских захватчиков куча пустых деревень и брошенный домов. Кроме тебя никого не удивляет...
Автор, ты живешь в выдуманном мире. К реальности твои цифры не имеют отношения.
Фактическая инфляция всегда превышает твои гипотетические накопления в банке. Ставка в банке 7% а инфляция 15%.
Ставки по ипотеке 12-13%, если по максималке считать, со страховками без всяких льгот.
Цена на трешку через 7 лет будет в 2 раза выше. Твоих накоплений на 1й взнос по ипотеке за трешку как раз хватит.
Жить на съемной квартире - это реальный гемор. С хозяевами везет не всем.
А ещё есть такая штука как регистрация по месту жительства. На неё в нашей стране много завязано. Без своей квартиры ты вынужден доплачивать кому-нибудь за неё.
Ну и напоследок, никто тебе не мешает выплачивать ипотеку досрочно.
Сам терпеть не могу кредиты в любой форме, но вынужден признать, что ипотека это выход.
Если у Автора есть ещё какие-то мысли по альтернативе ипотеке, в виде рассрочки, или других способах, с удовольствием почитаю.
Пять лет назад, у нас цены были в рублях выше
. Причём тут досрочно..., из 100% естественно есть часть досрочников, но есть кто будет пыхтеть все 20лет, надо брать среднее, от этогои плясать.
Так сделайте же уже расчет с реальным изменением цен на квартиры и инфляцией для разных пяти- и десятилетних промежутков, и окажется, что ваша схема работала в последние пять лет, но не работала где-нибудь с 2003 по 2010, и нет никаких гарантий, что она будет работать следующие пять - десять лет тоже.
Уже раз пять в данном обсуждении говорил про этот период, что и ипотека стоила тогда дороже(15-20%), что нивелировало подчас рост стоимости квартиры.
На самом деле конечно рассчетов приводить не надо. Для каждого временного периода и региона он будет свой.
Когда человек подходит к вопросу взять ипотеку, он рассчет сам сделает, все за и против взвесит.
Когда я влезал в это тухлое дело, расчет показал, что платить чужому дяде за аренду квартиры - это впустую расходовать средства. Проще погашать досрочно.
Самый главный фактор у своего собственного жилья - безопасность и независимость. Уже здесь и сейчас. Это такая вещь, за которую иногда стоит переплачивать.
Согласен, факторов много и для каждого региона результат будет свой. Но хотя бы для одного региона и разных временных периодов посмотреть было бы интересно, особенно для такого региона, где был реальный взлет цен на недвижимость. То, что свое жилье в России имеет ряд преимуществ перед съемным, и эти преимущества тоже чего-то стоят, в рамках данного обсуждения, я думаю, можно проигнорировать. Тут речь скорей про математику. Хотя для кого-то это, конечно же, вообще может быть главным решающим фактором, который к тому же с трудом выражается в деньгах.
А подчас не нивелировало, и в зависимости от соотношения этого самого роста к процентным ставкам (по кредитам/депозитам) результат может очень разным получиться.
>>Цена на трешку через 7 лет будет в 2 раза выше.
Цены на трешку за прошедшие 7 лет выросли в 2 раза?
а если взять немного другой период, не последние семь лет, а, например, с 2009 по 2015 или с 2004 по 2008?
Вы не рефлексируйте, Вы распространяйте.
Сто раз было сказано, что при 4м2 на душу населения сто лет назад оно плодилось. А при 24м2 сейчас почему-то перестало.
Потому что дети тех, кто жил в одной квартире с тещей и спал на раскладушке или диване в проходной комнате хрущевской двушки, не хотят жить также, как родители. Требования к комфорту сильно возросли.
А чо раньше-то не росли эти требования к комфорту, когда не было ещё хрущёвских двушек и раскладушка отсутствовала как класс, а диван был реальной роскошью? Может, всё дело в женской свободе и образовании? Вот они реально выросли.
Все верно и справедливо. НО. Наиболее актуально для молодого высокооплачиваемого и холостого специалиста - не каждый способен отдавать 50+ тыр в мес с гарантией 5+ лет. И вдвойне не каждый у кого есть жена которая видя (зная) что есть сбережения будет шантажировать и нудеть с целью их «чуть чуть потратить на остро необходимое прямо щас». И втройне не каждый кому надо сейчас разьехаться с родственниками ибо сил терпеть «родных» уже не осталось, а имущества накопилось кторое по сьемным квартирам таскать не вариант.
Фигасе у вас там в Ярославле эльфийские ценники на квартиры. В моей жопе мира меньше, чем с пятёрой, в самой убитой хрущёбе на задворках города - даже не подходи. в Центре - от 9КК+ до ∞. Почти как в Москве. :)
С арендой - примерно так же.
Так вот, центр России. Стоимость жилья и аренда складывается от наличия оного и платёжеспособного спроса, а так же рождаемости/прирост/отток населения. Вот такая у нас цена, исходя из перечисленного.
Всегда порожал факт. В Переславле стоимость топлива на заправке меньше, чем на заправке в Ярославле рядом с нефтеперегонным заводом)) Это отступление про ценообразование. А как у вас там с зарплатами в Ярославле?
Так стоимость самого жилья, а тем более аренда и есть производная от дохода... Соответственно не очень.
Я заметил что это 2 разные производные и скорости их падения или повышения тоже могут быть разными. Если раньше в Москве снимали любое жилье в любом месте за любые деньги(рынок продвца), то теперь все очень сильно поменялось и стоимость в первую очередь зависит от транспортной доступности, инфраструктуры, количества массового инвестиционного жилья в данном районе. Стоимость покупки жилья изменяется менее эластично (в рублях) по отношению к аренде за последние годы. Опять же не забывайте про "девальвации не будет"
Приморье, несмотря на все эти АТЭФы, мосты и прочее, - демографически отрицательный регион. С периферии народ тянется во Владивосток/Находку/Уссурийск/Артём, а из Владивостока валят в Москву/Питер/и т.д. Тем не менее, космический ценник на всё подряд, при более, чем скромных доходах.
Значит или мало строят, или дорого(накрутки, инфраструктура, дорогая земля).
Строят много, бабла валом, триллионы через Владивосток летают. Главные же ворота Тихого океана страны. Только эти трюлики обычно мимо населения пролетают как-то. Я не жалуюсь, по сравнению с общей температурой по
больницестране мы тут жируем и пируем, но эта чехарда с мэрами уже порядком подзаеколебала. Проклятая должность. Хоть криминал прижали/легализовали в середине 00-х, и то хлеб.Краснодар однушка 35кв. с ремонтом и мебелью выходит 1.8 -2.2кк
У нас столько 18 кв. гостинка в "хихишках" стоит. С голыми стенами.
Да, я удивился вашим ценам, когда тетка прикидывала варианты в Питер из Находки переехать - цены на жилье одинаковые, а Москва и европа рядом. для моряков сейчас пофиг где жить (Питер даже лучше - контора ближе)
Нет, уж лучше вы к нам) Хотя в Сочи у нас цены тоже заоблачные. Поэтому я и купил в Краснодаре.
Ух, ё, сударь. А что за город?
Владивосток же-ж, камрад. И это далеко не предел. Это ценники от плинтуса полового, и до галтеля.
А новые кварталы планово не развиваются?
Развиваются, но там АдЪ и Изrаиль раем покажутся. В соседней ветке писал, что жопа с руководятелами. Слишком много бабла на конкретную должность.
Увы, эта жопа мира не только Ваша...
Московские цены (Бирюлево)... За ЧТО???? Вангую строительный кризис в славном городе Владивостоке. Лет через пять. А то и раньше. Этакая некрасивая клякса на фоне ТОРов и прочих потугов заманить хоть кого-нибудь на ДВ.
P.S.
Иллюстрация для тех, кто не в курсе:
Камрад, ты опоздал лет на пять. Карандашей нафтыкали, куда никто не селится, ещё столько-же недостроенных, стоят, бедолаги, портят ландшафт.
Проектировали эти поделия явно те (долбоТБМы), кто ни разу по Владивостоку не ездили на машине.
Типовая планировка квартиры в новострое Владивостока:
Не, ну это уже совсем футурама. :)
Квартиры, особенно однокомнатные, пока что разлетаются как горячие пирожки... Инсайд из ипотечного отдела Сбербанка. Некоторые берут по несколько квартир...
Да хоть десятками. Народ нетрудовые доходы паркует в недвигу, чего непонятного-то? Эти карандаши стоят ночами все тёмные. НИ ОДНОГО ОКНА СО СВЕТОМ, КАРЛ!..
А так - да, красивые такие все днём, сияют в солнечных лучах.
Люто соглашаюсь. Но и простой народ влазит в ипотеки в надежде взять за три, а продать за пять... Вот только кто покупать станет, когда массово выставят эти халупы по 5+ лямов? А рядом - новострой с себестоимостью метра в два раза ниже. Которому надо кредиты банку возвращать. В Нерезиновую хоть народ валом, а во Влад - нищета из окрестных деревень...
Себестоимость ниже быть не может по объективным причинам. Основной двигатель капилизма - ни разу не расширенное производство, а именно инфляция. Не только денег, если что.
Я про это броуновское движение уже написал, не нужно дублировать.
Местную себестоимость Яндекс за пару кликов не выдает, а московскую - пожалуйста: около 60к за метр жилплощади в Бирюлево. Рыночная цена, продублирую, 116к за тот же м2.
Не готов в это углубляться в полчетвертого ночи. )
P.S.
Хотя нет, готов... Инфляция - это обесценивание труда наёмного рабочего. Все остальные лишь перекладывают инфляцию на его могучие плечи.
Нихера не понял, земеля. Давай выспимся, и завтра договорим. У меня тоже, вообще-то, почти 4 утра.:)
Страницы