Покупка квартир для сдачи в аренду становится все менее выгодной - цены на жилье (в среднем по России) поднялись сильнее, чем арендные ставки.
Средний срок окупаемости квартиры (отношение средней стоимости однокомнатной квартиры к среднегодовому доходу от аренды) в городах-миллионниках к концу 2021 г. составил 16,5 года, сообщает консалтинговая группа SRG. В конце 2020 года срок был меньше - 15,8 года. Если при этом окупать еще и проценты по ипотеке, то сроки могут превысить и двадцать лет.
Доходность однокомнатной квартиры от сдачи в аренду снизилась до 6,15% против 6,49% годом ранее. Средний чек предложения "однушки" в городах-миллионниках на вторичном рынке за год увеличился на 26,22%, а ставка аренды лишь на 20,03%. При этом в Москве, Санкт-Петербурге и Челябинске аренда прибавила в стоимости больше, чем жилье, отмечают эксперты.
Самый быстрый срок окупаемости и высокий показатель доходности среди городов-миллионников - в Челябинске. Здесь за счет аренды можно вернуть стоимость квартиры за 12,4 года (доходность 8,06%). За год однокомнатные квартиры подорожали здесь на 16,52% (до 1,78 млн рублей), аренда "однушки" выросла на 3,48% (до 12 тыс. рублей). Наименьшая доходность и высокие сроки окупаемости в Нижнем Новгороде, Казани, Воронеже, Санкт-Петербурге и Москве - от 18 лет до 20,4 года.
Хотя в двух столицах доходность даже повысилась. В Москве срок окупаемости снизился на 2,3 года, а доходность составила 4,9% против 4,38% годом ранее. Ставки аренды в Москве за год прибавили 30,3%, а "однушки" увеличились в стоимости на 16,72%. В Санкт-Петербурге доходность выросла до 5,16%, а срок окупаемости уменьшился на 2,6 года (цены на квартиры подросли на 18,76%, ставки аренды - на 35%).
У "Циан.Аналитика" данные другие - наибольшая доходность у квартир в Красноярске (6,5% годовых), Санкт-Петербурге и Челябинске (по 6,2%), Самаре (6%) и Екатеринбурге (5,8%). В аутсайдерах - Омск (3,5%), Нижний Новгород (4,4%), Казань (4,5%), Краснодар и Волгоград (по 5,2%).
Средняя доходность от сдачи однокомнатной квартиры в крупнейших городах упала за год с 6% до 5,4%, говорит эксперт "Циан.Аналитика" Виктория Кирюхина. Ставки аренды за год выросли в среднем на 19% по всем городам-миллионникам: с 17 до 20,4 тыс. рублей в месяц, средняя стоимость "однушки" - в среднем на 30% (с 3,53 млн до 4,6 млн рублей). То есть доходность по банковским депозитам сейчас сопоставима или в большинстве случаев даже выше, чем доходность от сдачи в аренду.
В период действия льготной ипотеки жилье в новостройках пользовалось небывалым спросом, около 20-25% покупателей были инвесторами, то есть планировали не жить в квартирах, а сдавать жилье, говорит основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев. "Теперь все эти квартиры постепенно достраивают, сдают. Но в сегодняшней ситуации долгосрочная аренда не будет приносить ожидаемого дохода. Дело в том, что выросла инфляция и доход с долгосрочной аренды даже не сможет покрыть ее. Также в правительстве рассматривают вопрос об обелении арендного рынка, а это еще минус 13% на НДФЛ. Получается абсолютно невыгодно", - говорит он. Скорее всего, инвесторы начнут активно избавляться от своих квартир, доля продаваемой вторички в только что сданных ЖК за этот год увеличится примерно в два раза. Номинально цены на новые квартиры снижаться не будут, считает Гальцев, однако застройщики будут активно использовать практику акций и скидок.
Из-за повышения цен на недвижимость часть потенциальных покупателей перешла в категорию арендаторов, то есть рынок аренды продолжит ценовой рост. "Если за инвестиционные сделки принять те, где клиенты покупали в проекте одновременно по 2-5 квартир, то и в 2020, и в 2021 годах на такие "пакетные" ДДУ приходится около 13% от всего количества сделок как для Москвы, так и для Санкт-Петербурга", - говорит Кирюхина.
Инвесторы могут рассчитывать на то, что как минимум не потеряют средства - цены на недвижимость с каждым годом растут. По данным "Метриум", с 2014 года средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках выросла в 2,3 раза. Однако если пересчитать стоимость жилья в долларах, то за последние годы она значительно упала. В 2008-2014 годах квадратный метр в столице, по данным сайта "Индикаторы рынка недвижимости", стоил 4-6 тысяч долларов за квадратный метр, сейчас - недотягивает до 3,5 тысячи долларов.
Комментарии
Конечно, арендаторы все вынесут на плечах. Смешно...
А куда денутся, если надо? Допустим на местах нет работы?)
Допустим работа внезапно станет окупать только аренду вашей недвиги, так куда они денутся?
Пройденный этап. Будут жить по 2 семьи в квартире
Вполне вариант. Знаю таких, кто снимал двушку на две семьи. Кстати, вариант давний и повсеместный. Можно вспомнить знакомство Холмса и Ватсона.))
Где то в, ЖЖ по-моему, есть чудная серия рассказов как чувак в мск собрал себе домик вместо гаража из контейнеров и жил там годами обустраивая быт. Ну пока не накопил на хату
мой дом - гараж на ЯП https://www.yaplakal.com/forum46/topic655903.html
Один мой знакомый хохол, то ли из Сум, то ли из Полтавы, женился на местной после института и жили вполне, пока работа была. А потом собрал кое-какие манатки, сел в ржавый пепелац и отчалил в Нерезиновую. Устроился на работу и жил в машине пока деньги не появились. Переодевался в ней, мылся брился где-то на заправке так и жил. Потом хату снял, а когда обжился супруга к нему поближе подалась. Давно уже ипотеку выплатили... Но чтобы в авто жить и раз в месяц с женой видеться, упертость нужна конкретная)))
Семьи? Никто не будет создавать семьи в таком положении. нынче не 1930-50-е.
Поначалу конечно будут компоноваться. Вон уже сдают хаты для мигрнатов и делают из них общежития по 5-8 человек на комнату. Но я сильно сомневаюсь что многие так захотят сдавать свою недвигу. Ну и это лишь отрезание хвоста по частям, хвост все равно рано или поздно кончится.
>нынче не 1930-50-е
ну будем посмотреть. Еще пока нет
>и делают из них общежития
Это специфические хаты. У меня есть опыт - это очень непростая тема
Рождаемость уже полтора на женщину! И тенденции на уменьшение, ибо кол-во браков падает, кол-во разводов растет. В общем тренд на сильных, независимых личностей, которые сами себе купят хаты, еще и не одну и тоже побегут сдавать... только кому не ясно. Как бы лимита не стала редким зверем.
>кол-во браков падает, кол-во разводов растет
Ну то есть количество необходимых квартир растёт. Причем маленьких. Это так, грустный юмор
В Средней Азии лимиты ещё на полвека припасено.
Там тоже падает рождаемость.
Ну и тут "два путя", либо ее тоже станет не хватать, либо ею захлебнетесь. Я не уверен что при неком %% пороге ребят оттуда они будут покорно работать на вашу пенсию.
Совершенно верно, но кого это останавливало в последние лет тридцать?
Моя дочь с зятем снимали такую хату в двушке с соседями долгое время сразу после женитьбы. Когда соседи - такая же молодая семья - слиняли, посчитали, что выгоднее взять ипотеку.
на моем примере, живут 5 лиц в половине дома 40-60 м2. и не "чихают".
Фигня какая-то, а не статья. Как правильно писали выше, квартиру в любой момент можно продать, если понадобились деньги. либо потом подарить детям -внукам.
Да, продать можно. И получить в долларовом (или евро-) эквиваленте меньше, чем на нее затратили ранее. Я не про политику, а падение реальной стоимости.
То, что вы описали - это не инвестиция. Это страховка (дорогая страховка), парковка личных средств... Назовите, как вам удобнее... Но это не инвестиция.
это вы еще не затронули тему "срока эксплуатации", который, у панельных домов, например, всего 60 лет. То есть, каждый год реальная цена квартиры уменьшается почти на 2%, даже без учета рынка.
Это у Старых панельных хрущевок.
Сейчас срок жизни панелек 120 лет.
О как, а в России кому то интересно, что там в доллярном выражении будет?
А вот это ближе к телу!
Считают за сколько лет можно отбить квартиру. По мне так неверная логика. Отбить всю квартиру это уже жадность :) На это рассчитывают, думаю, немногие.
Вот у чела есть 10 млн. Что с ними делать, чтобы приносили пользу семейному бюджету?
Чел покупает квартиру и получает доход 5-7% годовых, не думая о полной(!) окупаемости. Нормальный вариант, хотя и хлопотный. Надежный. Квартира она всегда в цене, никто не отнимет, а может и пригодиться для семьи.
То есть вполне себе вариант, сравнимый по доходности с хранением денег на депозитах.
Положи бабло в банк и доход будет выше. Без каких-либо рисков.
Конечно, сколько этих банков навернулось за последние 20-30 лет, а квартиры, ещё сталинской постройки стоят!
Страхование вкладов? Не. Не слышал.
Что делать с риском уничтожения квартиры арендатором?
10 лямов не подпадают под госстрахование!
З.Ы. Страхование - ещё один геморрой!
В качестве гуманитарной помощи даю подсказку - в России действует более одного банка принимающих взносы от физиков.
Страхование вкладов - автоматическая опция.
Спасибо за инфу, но для меня кирпичный домик надежнее!
Изучаем вопрос графика "Доходность-Ликвидность"
чушь собачья для лохов трейдерных. если есть достаточно средствдля капитализации - земля/квартира/дом, это самое интересное в условиях уверенности что в твой дом не постучится фашист. там, где условно "стреляют" в стране и может проходить вооруженный конфликт, там а/м в тренде. и не дрищите здесь про "доход в кеше".
для самых уверенных - акции энергетиков (феська как пример)/жратва (магнит-пыхтерочка и т.п.).
>Без каких-либо рисков
Ну тут свист.
1.Банк может тупо лопнуть
2.Бабло со счета могут увести
3. Условия постоянно меняются
4. Налогообложение доходов с депозита тоже как бы есть
5. Всякие изменения по валюте
1. В квартире может вспыхнуть пожар.
2. Арендатор может подделать документы на квартиру.
3. Условия постоянно меняются.
4. С получаемой арендной платы нужно платить налоги.
5. Всякие изменения в валюте.
1. остаточная стоимость будет скорее всего выше 0. В большинстве случаев
2. Это откровенный криминал, ректотермальный криптоанализ при держании денег в банке тоже никто не отменял
4. обязательно ! Самозанятые это выбор этих ребят
5. прям скажем, когда курс рубля прыгал в 2+ раз я помню. Чтобы хаты так прыгали за короткий срок в минус - не помню
1. До проведения капремонта стоимость квартиры после пожара будет ниже нуля. Страховка по вкладу вернет значимую его часть.
2. Кража денег со счета откровенный криминал.
3. Как связана самозанятость и необходимость платить налоги с дохода от аренды квартиры?
4. И стоимость квартир и стоимость вкладов измеряется в рублях. Колебания курса рубля на них отражается одинаково.
1. всё таки у нас больше народа пострадало от пропажи бабла в банках, чем от пожаров квартир.
3. Ну самозанятые вроде как 6% платят, что крайне вменяемо
4. я не рассматриваю другие валюты кроме рубля уже давно. Мне соотношение с баксом слабоинтересно. Но даже если считать в валюте - квартиры падают мень и отростают потихоньку
1. Когда последний раз народ пострадал от пропажи денег в банках (их банкротства)?
2. Самозанятые платят с получаемых доходов. Сдача квартир в аренду не входит в список работы самозанятых.
3. Тогда к чему разговоры о валюте?
1. каждый лопнувший банк - пипл страдает
не все в лимит АСВ влазят
2. мне казалось входит, надо поузнавать
Есть ли смысл вкладывать в недвигу в общем случае зависит от целей инвестиции и самой недвиги. Иногда удачно, иногда нет
1. Возвращаемся к вопросу страданий от пожара, потопа и прочих катастроф.
2. Инвестиции это вообще дело такое.... Неоднозначное.
процент пострадавших озвучите?
особенно тех, кто не застраховал имущество.
или, все что Вы пишете, это пшик и отвлечение внимания.
И тут же возникает встречный вопрос о проценте пострадавших от банкротства банков хотя бы за последние 10 лет. И почему при аренде квартиры владелец берет некую страховую сумму в залог.
по теме нахождения в кеше, Вы , видимо, не из самых опытных.
просто поверьте: сама утечка данных о том, что у Вас имеется кеш в кратных суммах (5-7-10 млн руб), и Вы живете без охраны, сделает Вас таргетом для тех, кто падок к чужому. "паяльник в ..опу" даже с самыми упертыми творит чудеса.
и не кормите лапшей, типа "оно же на депозите". депозит если был, - можно и отменить.
в случае, если арендатор "свинтит" и накосячит, эта сумма может быть пущена на урегулирование претензий.
лично я, обхожусь без залога. своевременное предоставление сканов паспортов решает вопросы по-своему.
1. Страхование недвижимости? Нет, не слышали...
Хороший подход, одни плюсы!
Ну значит сейчас ценник на аренду поползет вверх очень бодро.
Это инвестиция? Пожалуйста, читайте, что написано в статье.
"Актив" - это то, что приносит доход. "Пассив" - это то, что требует трат.
В настоящее время "купить и сдавать" по общему балансу выходит скорее пассив, чем актив. В Москве - так точно..
вот смотрите, банальный пример:
- купил недвигу, 4 кк кешем. арендатор платит 20к гросс/мес.
с точки зрения кеша, это потеря.
вот только, за несоклько месяцев владения недвигой, ценник ушел в "потолок", и к 2022 году, уже оценивается на 25-30% выше.
аренду не менял, ибо считаю, что "жадность фраера сгубила".
так, вот, я в плюсе или в минусе? или при своих остался?
даже, если бы ценник на недвигу не ушел в потолок, я считаю, что остался в плюсе, т.к. семья уже владеет выгодной недвигой.
и даже пожар не поделит цену на 0. просто, на месте сгоревшего дома, построится за пару лямов, новый. и будет сдаваться уже по "другой" цене.
>> "жильё всегда только дорожает" (забывая указать денежные единицы измерения
В рублях же. Как ипотека, доходы, инфляция и тд. Да, теоретически обратная ситуация возможна, но маловероятна.
Хранить в долларах по мне опаснее.
В целом все правильно написано особенно комментарии автора, люди вкладываются в квадратные метры т.к. это самый понятный инструмент пассивного дохода, на пенсии уже не важно сколько ты получишь при продаже, на пенсии получаешь стабильный доход от сдачи 2-5 квартир в аренду.
Сколько таких пенсионеров?
Страницы