"Адаптивное повторное использование": инновации на рынке жилья в США

В нескольких кварталах от Белого дома здание, в котором располагалось Министерство юстиции США, будет переоборудовано в жилой дом.

Преобразование вакантных офисных площадей относится к числу проектов "адаптивного повторного использования", захлестнувших рынок недвижимости США в 2021 году, когда застройщики скупили отели и офисы и объявили о планах превратить их в квартиры.

"Рынок высказался, и он сказал, что выгоднее переоборудовать, нежели продолжать использование в качестве офисных помещений", - говорит Майкл Абрамс, директор Foulger-Pratt, девелоперской фирмы, которая превращает 14-этажное здание на Нью-Йорк-авеню в 255-квартирный дом.

Опрос, проведенный специализированной службой  "RentCafe", показал, что в прошлом году в США появилось около 20 100 квартир из переоборудованной недвижимости, что почти вдвое больше, чем в предыдущем году.

Такие преобразования могли бы предложить путь развития городским районам США, из которых два года назад из-за Covid-19 ушли офисные работники, в результате чего арендодатели и местные предприятия столкнулись с трудностями.

"Медленное восстановление рынка офисных помещений ведет к тому, что содержание пустующих офисных зданий станет намного дороже", - сказал Абрамс.

Преобразования также могут сыграть определенную роль в сокращении дефицита доступного жилья, особенно в таких городах, как Вашингтон, где заведомо высокая арендная плата является неотъемлемой частью жизни.

"С глобальной точки зрения, нам нужно увеличить предложение. При увеличении предложения снизится как рост цен на жилье, так и арендная плата", - считает Лоуренс Юнь, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов (NAR).

- Еще дороже -

Несмотря на спад, вызванный Covid-19, средняя цена на существующие дома выросла на 15,8% в течение 2021 года, а предложение, согласно данным NAR, в прошлом месяце упало до рекордно низкого уровня, что усугубило кризис доступного жилья, начавшийся еще до пандемии.

По состоянию на 2017 год Управление подотчетности правительства США считало арендную плату "обременением" для 48% арендаторов, которые платили более 30% своего дохода за аренду - показатель, который вырос на шесть процентных пунктов за 16 лет.

При этом в США избыток офисов. Многие из них построены еще в 1980-е, и сейчас они слишком стары, чтобы быть привлекательными для компаний, поскольку проекты тех лет учитывали устаревшие потребности, типа пространства для картотечных шкафов, - говорит Трейси Хадден Лох, сотрудница Brookings Metro. - "На самом деле все здание устарело", - добавила она в интервью.

Марк Эрлих, директор компании Rose Associates, которая превращает офисы в жилье, сказал, что такие проекты, как правило, реализуются в "хорошо расположенных объектах недвижимости, которые нуждаются в более эффективном использовании".

Одним из последних его проектов является превращение офиса телекоммуникационной фирмы AT & T в жилой дом. По словам Эрлиха, отсутствие таких удобств, как крытая парковка, является минусом с т.з. коммерческих арендаторов. Однако в новых квартирах будут предусмотрены помещения для совместной работы, поскольку многие арендаторы, скорее всего, захотят продолжить работать из дома, сказал он.

В Вашингтоне застройщики дербанят недвижимость, ранее арендовавшуюся главным работодателем региона - федеральным правительством. Среди таких объектов - "The Wray", бывшее здание Госдепартамента, которое было полностью переделано под жилые квартиры.

Единственные следы прошлого остались в вестибюле, где сохранилась оригинальная плитка и справочник, в котором перечислены названия офисов Госдепа, когда-то располагавшихся в здании.

В проектах адаптивного повторного использования, как правило, высокая арендная плата, поскольку там часто требуется дорогостоящий ремонт, типа строительства новых ванных комнат в зданиях, где они когда-то были коммунальными.