Пузырь на рынке недвижимости и последствия

Ажиотажный спрос на новостройки в Москве подходит к концу. Уже в январе 2021 года спрос упал на 4,6 % по сравнению с январем 2020 года. 

Баланс спроса и предложения, безусловно, влияет на цену недвижимости, особенно в Москве, где цена давно оторвалась от фундаментальных факторов, так что давайте проанализируем и спрос, и предложение. 

Начнем со спроса, по данным bmMAP 60 процентов новостроек было куплено в ипотеку, особенно заметен рост ипотеки в апреле. 

Кто покупает квартиры в Москве без ипотеки? В 90% случаях это инвесторы, даже в моем окружении программистов у всех поголовно ипотеки, хотя доходы у них явно выше среднего. 

Даже те, кто может себе позволить купить квартиру без кредита, покупают квартиру чуть лучше, но в ипотеку. Работает это примерно так: у кого 3 миллиона берут квартиру за 6, у кого 6 за 10, у кого 10 за 15, и так далее. 

Плюс многие берут новую квартиру в ипотеку, оставляя при этом старую под сдачу, такую покупку тоже можно частично отнести к инвестициям. 

В общем можно смело предположить, что половину спроса на новостройки создают инвесторы, особенно если учитывать не ажиотажный период. 

Теперь что с предложением, в 2018 было введено 3,5 миллиона кв метров жилой недвижимости, в 2019 рекордные 4,96 миллиона, в 2020 несмотря на карантин и отток мигрантов очередной рекорд в 4,97 миллиона. 

Теперь что на вторичке, по данным ЦИАН выставлено более 70 тысяч квартир, при это количество выставленных на продажу квартир не равно реальному предложению. Простой пример: в одном из ЖК висело на продажу 5 однотипных квартир студий в 20 кв.м, в один день на продаже осталась только одна,  маловероятно, что за день было продано 4 из 5 квартир, скорее всего продавец просто решил продавать их по очереди, чтобы создать видимость дефицита и не пугать покупателей простаивающими объявлениями. 

Реальное количество квартир под продажу намного больше, такие манипуляции могут повлиять на ипотечников, но не повлияют на инвесторов. 

Инвестор покупает квартиру либо для аренды, либо для перепродажи. 

Официальное население Москвы сократилось на 40 тысяч человек, сокращение мигрантов намного больше, если два года назад квартиры под сдачу улетали за 2-3 дня, то сейчас я вижу, что объявления висят по месяцу, а то и два. Инвесторы просто не смогут скупать квартиры такими же темпами, если они не могут сдать или продать уже имеющиеся. 

Это значит, что спрос со стороны инвесторов будет падать, а количество лотов на вторичном рынке расти, и, если частный инвестор может просто отказаться продавать квартиру по более низкой цене, то застройщикам продажи необходимы для получения годовой прибыли, а все эти рассказы про рост цен на арматуру - это смех, если бы цена жилья в Москве действительно была обусловлена высокой стоимость строй материалов, то мы бы по всей стране видели цены по 250 тысяч рублей за кв.метр. 

Сейчас многие напишут, что всю жизнь квартиры только растут в цене, но, во-первых, в Москве уже была стагнация цен с 2014 года

а если смотреть в долларах, то цены даже не поднялись до 15 летней давности

получается, что даже в 2006 году было выгоднее покупать доллары, чем недвижимость в Москве.

А во-вторых, ничего не бывает вечно. 

В США в 2008 тоже никто не верил, что недвижимость упадет в цене после 30-40 лет непрерывного роста, как в прочем и в Японии в конце 80-х .

Конечно, я не говорю, что квартиры рухнут в цене в два раза как в США в 2008. Во-первых, у нас психология другая, и панических распродаж имущества не бывает, скорее панические покупки на ажиотаже. Но подобие японского сценария возможно, когда недвижимость дешевела на протяжение 15 лет, и каждый год инвесторы не хотели продавать со скидкой, ожидая что все скоро закончится, а в итоге теряли все больше и больше денег. 

В предыдущие годы население Москвы стабильно росло как минимум на 100 тысяч человек, что обеспечивало спрос, но в 2020 население сократилось, и в силу демографии такого роста как раньше уже может не быть, даже в РАН пишут, что миграционный потенциал истощается. 

К тому же нужно еще учесть рост цен на нефть и инфляцию доллара, это приведет к укреплению рубля, что ограничит рост цен в рублях. 

Теперь давайте на все это взглянем глазами застройщика и на его плач по мигрантам, а действительно ли застройщику мигранты нужны в качестве рабочей силы или больше в качестве спроса на недвижимость?