Пару дней назад один из комрадов опубликовал текст с данными о доходности квартир от сдачи и сроке окупаемости. Там эксперты приводят цифры в среднем 18 лет. В Сочи в районе 27 лет. В Москве чуть меньше.
В комментах естественно разгорелись споры, особенно активными были те кто купил квартиру лет 5 назад и она в два с лишним раза подорожала. Их можно понять, по человечески, им повезло, с их точки зрения и на текущий момент.
Расчеты произведенные экспертами были просты и незатейливы - они взяли сегодняшнюю рыночную стоимость и разделили на сегодняшнюю арендную ставку, получили колличество месячных платежей необходимых для отбоя цены квартиры, разделили на 12 и получили срок возврата денег в годах.
Споры развернулись и по поводу того как правильно считать срок окупаемости - рост аренды по мнению части комментаторов нужно учитывать и реальный срок окупаемости по их мнению значительно ниже.
Поскольку тема жилья и недвижимости относится к базовым потребностям и важна для подавляющей части нашего общества считаю правильным высказать свою точку зрения с приведением расчетов. Расчеты будут произведены по моему родному городу Омску, но все желающие смогут поставить цифры своего региона(города) и получить результат. Потребуется минут 10-20 - зайти на сайт о продаже и аренде квартир, взять калькулятор и квитанции по коммуналке. Если Ваша квартира не подходит по характеристикам, выйти в подъезд и взять в почтовом ящике цифры из квитанций соседей (например если у Вас трешка, а Вы хотите получить инфу по коммуналке однокомнатной квартиры).
Начнем.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры(вторичка) в нашем городе, в настоящий момент 2 млн рублей. Есть дороже есть дешевле.
Аренда в месяц 10 тыс руб, так же есть дороже есть дешевле. Разделив 2млн на 10 тыс получим 200 - за такое количество полученных на руки месячных платежей вернутся 2млн. Разделив на 12 (месяцы) получим 16.66 лет срок окупаемости. Доходность 100% делим на 16.66 - имеем 6%. Эксперты приводили цифру средней доходности в 5.5%, а у нас вроде даже побольше.
Можно уже сравнивать с доходностью по вкладам и чего то думать? Эксперты полагают что можно, я как практик полагаю, что рановато.
Полученные теоретически денежные средства мы не можем полностью складывать в банку с надписью "В отбой цены квартиры" поскольку часть из них нужно отдать. И считать в отбой нужно только те деньги которые останутся после выплаты обязательных и иных платежей связанных с данным объектом.
К обязательным платежам мы отнесем 13% подоходного налога. Конечно кто то скажет - можно ип, 6% или вообще не платить. Но ип есть смысл открывать когда у Вас в Омске на сдачу штук 5 квартир или хотябы 3. И Ваша работа позволяет Вам еще и быть ИП. Хорошо - считайте минус не 13, а минус 6%. Для себя любимого. В большинстве случаев открывать ИП ради одной квартиры нет смысла, считаем 13%.
От 10тыс отнимаем 13% = получаем 8700руб.
Для полной картины сразу произведем перерасчет -
2млн делим на 8700 = 229 месячных арендных платежа и делим на 12 = 19,15 лет
Вот такое влияние налога - почти три года "бесплатной сдачи квартиры".
Но налог это не все затраты - зайдите на сайт аренды в вашем городе и посмотрите условия - у нас в Омске заведено - арендатор платит счетчики, остальное хозяин.
Что входит в данные расходы - отопление, обслуживание жилья, кап ремонт, антенна тв.
Цены в Омске - отопление за 1комн 1200, обслуживание 600, капремонт 220руб, антенна 100.=2120руб.
Вы можете взять свои цифры, по своей квартире, в своем городе, возможно у Вас есть еще какие-то обязательные позиции.
Считаем дальше - от 8700, оставшихся от полученной 10ки после налогов, отнимаем сумму обязательных платежей -2120руб, остается 6580руб. Производим перерасчет на эту сумму.
2млн делим на 6580, получаем почти 304 месячных платежа, делим на 12, получаем 25.32 года.
Определяем доходность - 100/25.32 = 3,94% в год.
Как видите ни о каких 5.5% в год можно даже не мечтать.
В качестве альтернативного примера можно взять Москву, квартира товарища, была продана месяц назад.
Цена 9млн. Аренда 35тыс. Коммуналка 3.5(с его слов, если у Вас есть кватинции, пересчитайте сами)
9млн делим на 35тыс = 257 месяцев, делим на 12 = 21.42 года. - это без налогов
9млн делим на 30450(это с минусом 13%) = 295 месяцев, делим на 12 = 24,63лет.
9млн делим на 26950 (за минусом 3.5тыс коммуналки) = 333,95 месяцев = 27,82 лет.
Доходность 100 / 27,82 =3,59%.
Путем не хитрых и очень доступных расчетов мы с Вами определили реальную максимальную доходность от аренды квартиры - менее 4%.
Почему максимальную? Потому что еще будут расходы, и любая дополнительно вложенная копейка будет уменьшать доход.
За 20 с лишним лет непременно придется вкладываться в ремонт, мебель, технику, оборудование. И эти затраты существенны. Вы же и без меня знаете сколько сейчас стоит унитаз или рулон обоев, или окно пластиковое, или кухонный гарнитур, холодильник, стиральная машинка, диван, телевизор, смеситель, линолеум и ковровое покрытие. И сколько стоит их поменять. А за 20 лет Вам совершенно точно придется это делать, естественный износ никто не отменял.
В комментариях естественно будут писать о залоговых суммах, но во первых они не везде есть, в Омске в частности их нет (низкая платежеспособность просто не позволяет их вводить сколько ни пытались), а во вторых - Вы как хозяин просто не усмотрите все косяки при приемке квартиры от съехавшего даже "нормального" арендатора. И заехавший следующий в течении пары дней Вам на них укажет и Вам придется решать в авральном режиме с ремонтом, заменой, устранением, естественно за свой счет.
Ну а ненормальные арендаторы, которых искать бессмысленно тк взять с них нечего (и по суду тоже не мечтайте) могут нанести убытков значительное количество.
Почему я написал данный текст? Потому, что я помню времена, когда отбой средств составлял менее 10 лет. Без учета роста аренды. И считать возможный рост аренды в уменьшение сроков окупаемости считаю не правильным. Это самообман и самоуспокоение. Да это возврат денег, но не самоокупаемость. Вам вернулись деньги в той же сумме, но у них иная покупательная способность, с коэфф инфляции. Для верного расчета самоокупаемости пересчитывайте с поправкой на инфляцию, и у Вас будет объективная картина.
Когда на производство покупается станок, то в бизнес плане считается стоимость выпускаемых изделий в сегодняшних ценах, а не в тех которые будут через год-два-три.
Я считаю цену недвижимости завышенной, по сравнению с реальными доходами. Не согласны? Ну а до каких пределов ей еще расти, по Вашему? И не пора ли избавиться от "лишних" квартир?
Почему же так сильна вера "инвесторов" в бетонометры?
Ну , во первых "инвесторы" в подавляющей массе не являются инвесторами. К инвесторам можно отнести только тех кто купил недорого и тут же продал дороже, или не тут же а подождал пока построится и тогда продал. Все остальные не инвесторы, а сберегатели. Они (мы, я и сам такой) внимательно следят за ростом рыночной цены, он им греет душу, но по факту ни на что для них не влияет.
Поскольку сберегатели в своей массе очень консервативны, то и вложения их так же консервативны - метры.
Особенности памяти - помнить только хорошее. Поэтому и помнят что цена только росла. Хотя были периоды, достаточно долгие, когда она снижалась или стояла. В долларах по сравнению с 2007годом до сих пор снижение составляет процентов так 35-40.
Так что думайте сами и считайте, кто предупрежден тот вооружен.
Комментарии
В расчетах не учтено время простоев, а оно непременно будет, на время того же ремонта и вообще в очередь арендаторы нынче не стоят.
Так же не учтены налоги на имущество.
Оба обстоятельства естественно уменьшают общую доходность.
Подруга вот уже 8 лет сдает две двушки - хрущевки, которые получила в наследство от родителей и которые она сохраняет для детей.
Сдает подруга официально по договору с учетом всех коммунальных и жилищных платежей - их 8 штук : отопление+горячая вода, холодная вода + канализация, газ, электроэнергия, содержание жилья, капитальный ремонт, Интернет+ТВ и домофон. Итого сумма за ком.\жил.услуги примерно 5000-6500 р + нужно еще доехать, взять квитанции и оплатить, а это еще расходы на рабочее время и поездку (примерно 1000 рублей)
Все намного плачевнее, чем в Ваших подсчетах - доходность стремится к нулю, потому что ремонты "съедают" доход.
Квартиросъемщики свято уверены, что они-то оплатили все затраты, а сдающий на них наживается и поэтому отношение к оборудованию в квартире соответствующее, что приводит к более частому ремонту и полной замене.
Например покупка стиральной машины\холодильника каждые 3-5 лет, микроволновки каждые 2 года, ремонт пластиковых окон - у нее оборвали все ручки и сломали механизм на балконной двери и т.д.
По ее подсчетам - каждый год на замену оборудования она тратит 15-20 тысяч рублей.
В итоге на практике каждые 3 года квартира требует капитального ремонта - не косметического, а капитального и это другие цифры расходов.
По простоям - как повезет, но по словам моей подруги простой квартиры в 3-4 месяца это вполне себе норма.
P.S. благодаря моей подруге мы с мужем решили, что нам дешевле закрыть квартиру свекрови - ком-ка при закрытых счетчиках 2850р, чем мудохаться с капризными снимающими.
У моей подруги на просмотре были требования купить и повесить лазерный телевизор.
А если сдавать без ремонта и технику ремонтировать, то будет немного веселее. А так то да, беготни хватает.
я однажды показывала квартиру за подругу - она была в отъезде и я по дури подумала, что интересно получить такой опыт.
Какие же запросы я услышала.......
Особенно запомнился мужчина 40-45 лет, который, открыв дверцу фронтальной (горизонтальной) стиральной машины и глядя на бак, заявил, что видит известковый налет на "тэне" стиральной машины.
Мне до сих пор интересно, как он мог увидеть расположенный внизу и закрытый баком этот тэн.
Я бы продала квартиру свекрови, но она уже 15 лет думает, что не уживется со мной в одной квартире и что она скорее всего уйдет из нашей семьи в свою квартиру.
Живём в относительно новом доме. Одна квартира на нашей лестничной площадке пустовала лет 10, хозяйкана Севере дорабатывала до пенсии и не сдавала, потому что смысла не видела.
Еще одна весьма пожилая соседка померла через год после заселения. Ее сын с невесткой начали эту квартиру сдавать. Современную, в номом доме, полностью оборудованную и обставленную.
Наилучшим вариантом арендатора была девушка, которая работала и училась на вечернем. Но девушка через несколько лет выучилось и съехала.
После хозяева пытались квартиру сдавать по-всякому - и посуточно в том числе. Мороки много, простоев - тоже. Потому что на рынке аренды появилось много хороших квартир.
Нашлись новые постоянные арендаторы - сын-студент и родители, ради сына переехавшие в Питер. Живут втроём в однушке - правда, там кухня метров 10 и прихожая 8. Родители работают, сын учится. Нагрузка на квартиру выросла втрое - полагаю, после них без капремонта не обойтись. И бакшиш будет в итоге незначительный.
В основе всего этого «бизнеса» - временно невостребованное нажитое старшим поколением жильё.
Делать целенаправленные вложения в покупку квартир «под сдачу» имеет смысл только тем мастеровитым людям, которые могут и ремонт сами сделать, и бытовую технику починить, и кран заменить. Но такие парни везде востребованы. И неплохо заработать могут просто нанимаясь на ремонт, без мороки с квартирантами.
На мой взгляд мифы о "снимать лучше, чем брать ипотеку" и "инвестируй и сдавай квартиру, потому что окупится" созданы в интересах застройщиков и риелторов, потому что именно эти люди получают прибыль - одни от продажи, а вторые комиссионные.
Там. где идет текучка - Москва и МО, Питер, Сочи и т.д наверное выгодно сдавать и квартира возможно окупится, потому что стоимость ком\жил.услуг, техники, мебели, ремонта, как в регионах, но арендная плата больше.
А в регионах, ИМХО, для собственников это просто сохранение квартир с оплатой ком\жил.услуг и стоимости ремонта за счет сдачи квартиры = за счет квартиросъемщика, а для квартиросъемщиков это оплата ремонта\мебели\техники + перекладывание беготни на собственника, то есть квартиросъемщики просто живут, как в своей квартире, но все проблемы по ремонтам и т.д. решает собственник.
Кстати такой же миф о том, что "бетон не дешевеет" - в 2016-м году цены на жилье упали в два раза и я знаю нескольких московских "инвесторов", которые купили квартиру и платили за отопление еще 3 года, потому что продавать было глупо, а денег на ремонт не было.
Несколько не так. Все зависит от конкретной экономической ситуации в семье. Если в семье профицит доходов, то купить квартиру в сдавать платя её стоимость за счёт сдачи и этого лишнего дохода смысл есть. А если семья живёт в ноль, то уже говорить о доходе с ипотечной квартиры глупо.
Страсти-мордасти какие то...........
Личный опыт.
В 2016 г. дочь заканчивала среднюю школу и уезжала учиться а г. ,,,,,,,,,,,.
В 2015 г. Была приобретена квартира - вторичка, панель, в шаговой доступности от университета за 2050 т. руб. +80 банку (далее везде в тысячах рублей), 1200 наличными, остальное ипотека (погашена за 3 года в т. ч. за счет средств МК). Ремонт + 300 (30% работ - сами). Итого: 2500 (со всеми переездами и мебелями).
2016-2018- дочь жила сама.
Сейчас живет с молодым человеком, квартиру сдает 2 сокурсницам за 14 + комуслуги. За 2 года 280. С Нового Года собирается повышать до 16.
Налог 1,6 а год - ЭТО МОЙ ПЛАТЕЖ.
Цена квартиры, на сегодня, - 3400.
Ваши расчеты: 3400/14/12=21 год окупаемости. (ОГО)
ГДЕ Я ОШИБСЯ?
Вы ошиблись в неуплате налогов, не налог на имущество, который я вообще не брал в рассчет, а подоходный 13%. отнимите с каждых 14тыс 13%. Это во первых. Во вторых в комуналке. Кто оплачивает коммуналку?
3400/14-13%/12=23,26
Посдавайте еще пару лет.
Про коммуналку написано, про налог скромно промолчим. Во всех расчетах выше не бралась стоимость собственно квартиры. 3400+280= 3680 при вложенных 5 лет назад 2500.
итого 1180/2500/5*100%=9,4% в год.
Р.С. глянул на АВИТО и офигел аналоги уже продаются за 4100
т. е. 4100+280-2500=1880/2500/5/100%= 14,4%
Не продают - хотят продать.
Я писал, про сберегательство.
Теперь пересчитайте в цене листа ОСБ плиты, Экструдированного пенопласта, проф Листа, за 5 лет .
По доходности есть и лучше "инструменты".
Цена не факт, что не обвалится.
Но Вы в значительно лучшей ситуации, чем те кто купит сегодня за 4.
4млн / 14 =285,7 месяцев /12 = 23,80 остальное поправка на инфляцию
специально для Вас расспросила подругу о цифрах.
Дано 2-х квартира на "телевизионном" 45 кв.м.. стоимость квартиры "сегодня" примерно 2 150 000 рублей, ком\жил.услуги при выключенных счетчиках 2850 р\м,, при включенных счетчиках + Интернет 6000 р\м. Плюс 1000 рублей ежемесячно поездки контроль квартиры\оплата ком-ки\т.д. Квартира сдается 10 месяцев в году. а 2 месяца простаивает. Квартира сдалась за 16 000 р\м с учетом всех ком.жил.услуг (6000 р\м), то есть хозяйка получает 10 000 рублей. Квартира сдается официально с уплатой налога 4 %\м.
в исходнике
1. ком\жил.услуги ((6000*10) + (2850*2))/12 = 5475 р\м в среднегодовом
2. получаемый доход 10 000-4% = 9600 р\м * 10 месяцев = 96 000 рублей\год.
А теперь отнимаем расходы
1. ежегодное 96 000 - 12 000 (поездки контроль квартиры\оплата\т.д) - 15 700 рублей (стиральная машина\холодильник\микроволновка\телевизор\т.п.) - 10 000 рублей (мелкосрочный ремонт с покупкой кранов и т.п. ) = 58 300 р. дохода.
2. косметический ремонт каждые 3 года : обои 14 рулонов по 3000 рублей = 42000 р\3 года или 14 000 в год.
2.1. линолеум замена 1 раз в 10 лет - (45 кв.м. *1500 р)/10 лет = 6750 р\год.
2.2. пластиковые окна 1 раз в 10 лет - 67 000 р/10 лет = 6700 р\год.
2.2.1. мелкосрочный ремонт окон 1 раз в 3 года 7 000 рублей /3 = 2335 р\год
2.3. мебель замена 1 раз в 7-10 лет - 75 000 р\год за все /10 = 7500 р\год.
Итого 58 300 -14 000- 6750- 6700-7500-2335 = 21 000 р\в год или 1 715 рублей в месяц.
Стоит ли мучиться из-за 1 715 рублей в месяц???
A зачем раз в десять лет менять окна?
Иначе не плюс 2 тыщи, а минус - на всю сумму коммуналки.
Не могу смотреть спокойно на эти цифры. Верю - так оно и есть. Но мне искренне жаль бедную женщину, потому советы, от меня.
- интернет отключить. Пусть сами подключают, по прекращении аренды отключают, сейчас это элементарно и не сложно. Минус расходы, плюс хозяйке. Еще напишут чего в интернетах - пусть сами отвечают.
- никаких обоев за 3тыщи рулон - да дорого просто.
обои под покраску (не стекло - это дорого, самые недорогие) и красим. Хорошей моющейся водоэмульсионкой - магазин тексколор на сибзаводе. 1 Ведра 10 литров - тысяч за 7(сейчас может дороже) ей на две квартиры хватит - на все помещения. Изредка подкрашивать местами это не переклеивать все. Да все помещения в одном цвете, и что - возьмите приятный - беж, кофе с молоком. Не надо ярко синих-красных-зеленых.
- линолеум - полукоммерция.
- мебель, желательно очень прочную, железные каркасы - брать бу на авито, плюс чехлы, и навыки самостоятельной перетяжки-ремонта.
Извините отвечу Вам и "666" в одном комментарии
1. "замена окон" это утрировано, потому что кроме окон на практике идет замена межкомнатных и входных дверей, светильников, ремонт проводки и т.д..
2. "замена обоев" это тоже утрировано, потому что кроме самих обоев в эту цену идет клей, грунтовка. доставка, расходы на оплату поклейки обоев и т.д И 3000 р\рулон это еще мало - те же обои под покраску стоят 2300\16 м + краска+...+...+.
Квартиросъемщики хотят "крутую" и современную квартиру и железные каркасы у них не котируются.
Кстати я ошиблась в первом комментарии - просили не "лазерный телевизор", а плазменный телевизор. Коллеги рядом обсуждали лазерную косметологию и я на автомате написала "лазерный".
Все на практике не так красиво, как в мифах
А почему она арендаторам по утрам .опу не моет (это про интернет)?
- 10 000 рублей мелкосрочный ремонт ЭТО ЧТО (они так и на 200 000 могут наломать)?
Линолеум, окна, мебель раз в 10 лет - БРЕД ПОЛНЕЙШИЙ.
А почему Вы рассердились? У Вас-то все хорошо. Это опыт на практике - за 1 год можно испортить ткань на диване и надо будет перетягивать, а это 5-7 тысяч рублей, за 3-5 лет квартиранты протирают линолеум до дыр, бьют светильники, ломают межкомнатные и даже входные двери, сжигают проводку и т.д.
Вы просто не сдавали квартиру. Попробуйте и узнаете на практике. Мечты сильно отличаются от реальной жизни.
И при всем этом - Вы будете должны квартирантам, потому что ВЫ НАЖИВАЕТЕСЬ на бедных квартирантах, а это значит, что Вам будут жаловаться и просить отсрочку платежа - Вы будете ездить и выпрашивать деньги у квартиранта, на Вас будут сердиться, просить купить удобные ДЛЯ НИХ новшества и т.д\т.д.\т.д.
А при уходе из квартиры квартиранты постараются что-нибудь сломать - ведь они это все оплатили.
Удачи в этом "бизнесе" - надеюсь у Вас все получится.
Про свой опыт написал выше. Аренда - это бизнес, очень жесткий бизнес. Без зубов делать нечего. А просто поиграться - есть много других способов потратить свои нервы.
А вы, взрослые, давно в сдаваемой квартире были? Давно ее ПРИСТАЛЬНО рассматривали? Посмотрите не стесняясь квартиросъемщиков.
У нас в Омске есть "коронное" место пр.Мира в промежутке Заозерная-Химиков, где находятся все ВУЗы области - казалось бы много студентов, которые будут снимать квартиру и цена не 16 000 с ком-кой, а 20-25-ть, что добавляет доходность.
НО при этом на рынке в этом месте оооочень много квартир на продаже.
На данный момент на этом участке продают аж 59 квартир.
https://www.avito.ru/omsk/kvartiry/prodam-ASgBAgICAUSSA8YQ?cd=1&district...
Люди на мифе покупают, сдают, убеждаются в невыгодности и продают.
Да раз в 2 месяца бываю. Родителей девочек знаю. По квитанциям фотоотчет каждый месяц.
Пересчитал Ваши расчеты
...= 1880/2500/5/100% =14.4%
у меня получилась цифра =0,001504
Если честно я не совсем понял как у Вас на калькуляторе получилось 14,4
И зачем Вы 1880 делите на 2500.
Для получения вообще приятных цифр - предлагаю время которое дочь прожила в квартире сама тоже посчитать в прибыль - иначе бы пришлось снимать и нужно посчитать возможные затраты на аренду, которые были съэкономлены путем покупки.
И это не жесткий сарказм. Некоторые считают и у них есть для этого своя правда. Если бы не купили - жить то ей где то было бы нужно?
А так оно и есть. Или дочь снимала бы (если не было квартиры), или квартира сдавалась......
П. С. Ну да 15,04%
А почему не учитывается налоговый вычет в 13%? Однобоко однако!
Ничего не однобоко. Возврат - один раз можно, уже получен ранее, на квартиру где живешь, заработал еще и хочешь купить и сдавать? Держи расчеты, как примерно считать доходность, не по газетам и сми.
На жену или ребёнка оформить. В чём вопрос? У них тоже по 2-3 квартиры? Тогда не понимаю зачем сдавать в месяц, если можно посуточно? А в вашем случае ещё налоги на недвижимость посчитать нужно.
На ребенка? Ребенку для этого нужно как минимум беть достаточно взрослым и работать официально, чтобы подоходный брался. Государство возвращает только то, что было оплачено ранее. Если Вы не работаете - то фиг Вам, а не 260 тыс.
Если Вы работаете за 15тыс и подоходный у Вас 2 тыс в месяц, то Вернут Вам не 260, а тысяч 60.
За меня думать не нужно. Я написал текст не советов прося, а про ситуацию касающуюся достаточно широкого круга.
Со мной мне всё ясно.
Вам удачи в посуточной и иной сдаче и в жизни в общем.
Что имеем. Задача. Купить квартиру и сдать с минимальными налогами.
- открываем ИП на того, кто покупает и имеет налоговый вычет.
- платим налоги и возвращаем налоги налоговым вычетом.
Вывод?
Из вашего расчета удаляются 13%. Всё честно.
В СПб, принято при сдаче указывать аренда+ком.услуги. Аренда и ком.услуги без счетчиков платятся вперед.
Самозанятые платят 4%.
Неадекватные клиенты сразу идут в другое место. В этом задача риэлтора или вы зря платите ему. Или подбирать самому.
Ищите адекватных арендаторов. Условия должны быть четко прописаны в договоре. Работать в белую, большинство проблем из-за неграмотности арендодателя.
Важно. Ремонт и техника должны соответствовать квартире под аренду.
Квартира должна быть в аккуратном и исключительно чистом состоянии. Арендатор всегда видит отношение арендодателя и соответственно относится к квартире и имуществу.
Дорогая Краказябра, если бы я сразу написал как есть, то в комментах мне бы написали, что я вру. Именно поэтому я постарался мягко,но с цифрами. Ситуация с доходностью действительно очень не очень. Идея - Покупать, чтобы сдавать и жить на эти деньги в настоящее время утопична.
Расскажу свой "кейс".
Купил квартиру евродвушку за 2,5 млн. рублей летом 2020 года в новостройке в центре города в ипотеку под 5% годовых (город милионник). Первый взнос за счет материнского капитала. Сделал, так называемое, инвесторское разделение на студии. Все официально: с проектом, с дизайном, с перепланировкой и регистрацией изменений в БТИ и росреестре. Итоговая стоимость такого ремонта 1,6 млн. рублей. Получилось две студии, которые я сдаю посуточно через популярные сайты примерно по 1500 рублей каждая (после вычета комиссии сайта). Загрузка летом была около 90%, а сейчас загрузка упала, так как несезон и ковид. За сентябрь доход получился 80 тысяч рублей (после вычета комиссии сайта). Расходы в месяц: ипотека 10 тысяч, коммуналка 5 тысяч (в среднем за год), расходы на уборку 10 тысяч, прочие расходы 5 тысяч. Итого месячные расходы 30 т.р. Также возьмем поправку на сезонность и ковид и будем считать среднегодовую доходность в 70% от доходов сентября - это 70% от 80 т.р. = 56 тысяч рублей среднегодовой доходности. Ежемесячная прибыль получается 56 - 30 = 26 т.р. Вычисляем 1600/26 = 61 месяц возврата капитала или 5 лет. Если перевести в годовые, то получается 20% годовых на вложенный капитал.
Имя, сестра! Назовите город. И, чтоб два раза не вставать, название банка.
И - кто вам разрешил дробить на студии квартиру, купленную с вложением маткапитала? С такими квартирами не все можно делать. Точнее сказать - почти ничего нельзя.
если это не ипотека проблем не должно быть.
Так ведь это ипотека. Перепланировка должна быть согласована с банком.
Интересно, услышим ли мы хоть что-то в ответ. Второй комментарий за 8 лет на сайте это круто! Причём первым и до этого единственным комментом до этого была неработающая сейчас ссылка
Крутой бот))))
Так-то я давно АШ читаю, так как чукча не писатель, а читатель.
Просмотрел, если ипотека то все что описано фейк, никакой банк не даст согласие на разделение
Перепланировка согласована в администрации и в БТИ. Согласие банка получено
Не ожидал такой бурной реакции. Город не хочу говорить. Банк - сбербанк. Официальное разрешение на перепланировку от банка я получил. Почему нельзя делать перепланировку в квартире купленной с участием маткапитала?
Если город южный - там все можно, там многоэтажки без документов строили...
Напоминает платный отзыв, который сочиняют студенты-маркетологи. К Станиславскому.
Я не понимаю, зачем мне что-то сочинять? С какой целью?
С автором поста я абсолютно согласен. Доходность от сдачи квартиры на длительный срок очень маленькая (если она вообще есть). Поэтому я хотел попробовать повысить эффективность от сдачи квартиры в аренду. В моем случае повышение эффективности от сдачи в аренду достигается двумя способами: использовать посуточную сдачу вместо долгосрочной и разделить один объект для сдачи на два. То есть условно эффективность от сдачи увеличивается примерно в 3 раза
Забавный у Вас расчёт. В разговоре про вложение в недвижимость Вы считаете в качестве этого вложения только стоимость ремонта 1,6М. А расходы на ипотеку относите к текущим расходам. Про материнский капитал скромно умолчали.
Вбиваю данные в ипотечный калькулятор.
2 500 000 кредит
5% годовых
466617 первоначальный взнос
10 000 ежемесячный платеж.
Ничего не напутал?
Получаем срок кредита - 452 месяца. Сумма переплаты, кстати, 2 486 617.
И когда это сбер выдавал ипотеку на срок больше, чем на 30 лет? И ставка 5% сомнительна.
Пока нашел такую новость от прошлого года:
Про стоимость страховки не забыли?
Не бьёт у меня касса. Что скажете?
Или Вы просто округлили цифры. Что сразу сделало Ваш расчёт выглядящим неправдоподобно.
Это потому, что вы захотели максимизировать свои расходы и поплакаться.
Ипотеку дольше 7 лет платить очень невыгодно. У вас кредит дорожает на 12 500 ежемесячно, а вы хотите платить по 10 000? Ну, значит, переплатите 100%
Цена недвижимости 2 500 000
Первоначальный взнос 250 000
Процент по кредиту 5%
Срок кредита 8 лет
Ежемесячный платеж 28 485
Переплата примерно 250 000
Да, вы перепутали цену квартиры и сумму ипотечного кредита. Также вы не учли, что материнский капитал ежегодно индексируется и в моем случае он составлял 616617 рублей. Итого ипотека на 30 лет у меня выглядит следующим образом
Да, про страховку я забыл. Страхование жизни (за год) - 6522 рубля. Страхование квартиры (за год) - 4650 рублей.
И такой вопрос. Налоги Вы как учли?
Короче, садитесь, два. Плохой текст. Доверия не вызывает. Сравните, например, с таким
https://www.kvartiravmoskve.ru/articles2/kak-vibrat-kvartiry-dlya-invest...
Что, из того, что написано там, Вы ещё не учли?
Да, про налоги я умолчал. Работаю как самозанятый, плачу 4% с платежей онлайн через сайт nalog.ru. Сумма налога на имущество 447 рублей (по расчетам сайта nalog.ru)
О! Вы тоже преподаватель? В каком учебном заведении?
С ипотекой, спасибо, разобрались. Осталось понять, как Вы из евродвушки сделали две студии. Просто любопытно, что получилось с сантехникой?
Страницы