Как мы помним в 2007 началась естественная коррекция пузыря на недвиге в США, которая вела к, фактически, банкротству всей финансовой системы США. Чтобы приостановить этот, подчеркну, естественный процесс в 2008 был запущен первый раунд печатного станка, а в последующие годы еще несколько, все большего объема, пока очередной раунд печати (в 2020) не привел к первым прорывам гиперинфляции на потребительский рынок и множественному дефициту по различным товарам, от чипов до окон и дверей.
Естественно, что нынешняя боротьба с инфляцией и приостановка печатного станка, возобновила и те процессы, что были приостановлены в 2008.
Уже прямо сейчас в США есть недвига, потерявшая половину стоимости менее чем за 5 лет.
К примеру, в Сан-Франциско есть комплекс элитного жилья NEMA на 754 квартир, построенный всего 10 лет назад (первые жильцы появились как раз в октябре 2013). Фото справа оттуда.
В 2018 комплекс оценивался в $543 ляма резаной, а сейчас лишь в $279 лямов, потеряв таким образом 48% стоимости.
Недвига, естественно, заложена владельцем в банке, и кредит, который выдан под ее залог ($384 ляма), значительно превышает ее текущую стоимость, что означает владельцу все выгоднее объявить банкротство, списав кредит и скинув подешевевшую недвигу на баланс банку.
Сообщается также, что в августе владелец заявил, что текущий денежный поток не позволяет даже просто обслуживать долг, притом что объект не пустует - занято 92% помещений.
Понятно, что пока это лишь первые ласточки, процесс во многом скрытый, многие пока пытаются его скрывать и максимально задерживать переоценку активов на балансах. Как и в 2007-2008, хехе.
Комментарии
Где?!
Вы в магазин вааще ходите? Похоже что нет...
А Вы в проблемах мировой экономики предпочитаете разбираться в "колбасном"?
Я еще на прозиодвстве работаю, делаем электронику для Ягура, Лендровера, Шкоды, Сеата.
И вот почему- то счета за энергию постоянно растут, ценники на компоненты тоже и сответственно наша продукция тоже.
Так что не только колбаса. Увы.
Так для примера.
Машину купил 3 года назад. Сейчас её рыночная стоимость равна цене по которой купил. Если тачку продать и попытаться купить новую точно такую же, то надо добавить 5-10кевро.
А в остальном одна "дефляция" в мире
Да. То что Вы ее не ощущаете на себе в конкретный момент, это лишь результат невообразимых "танцев с бубном" вприпрыжку осуществляемых финансовыми властями. Все эти Куе, обнуление тербований к резервам банков... это и есть попытки удержать кредитование комбанками реальной экономики хоть на каком-то приемлемом уровне.
График старый, но показательный. И его суть не изменилась, несмотря на заливку деньгами.
Нет уже даже требований к резервам коммерческих банков.
С августа 20 года они равны нулю.
Но банки продолжают "складировать" деньги на счетах центробанка и, несмотря на их наличие, не направляют в кредитование реальной экономики,
хотя казалось бы теперь нет никаких тормозов. Мультиплицируй денежную базу хоть до бесконечности.
Почему?
Да, действительно нельзя допустить дефляционных процессов в экономике и на это годятся любые средства. Так как экономика является системой охваченной сильными положительными обратными связями, - то многие процессы в ней развиваются лавинообразно. И стоит лишь "на секунду" допустить дефляционные процессы, как каждый экономический субъект поймет, что в условиях дорожающих денег, выгоднее не "завод строить и заниматься производством" а продать его и выхватить из оборота экономики деньги, так как они "дорожают" (а завод обесценивается "в деньгах").
Но как только он выхватит эти деньги из оборота, - денег станет только меньше а остальные заводы (в деньгах) станут стоить еще дешевле. Что вынудит выставить на продажу свои реальные активы другого держателя... пока эти активы еще хоть чего-то стоят. а уже "завтра" их станут продавать все, за копейки но некому будет купить. Дураков нет.
Эта лавина станет неуправляемой за пару дней. (Вспомните панику с Лимон-бразерс и как быстро ее бросились купировать заливая океаном денег одновременно ломая механизмы их нормальной циркуляции)
Поэтому для создания "инфляции" годятся любые средства. Жаль только, что все они - это лишь рефлекторные "подпорки" с целью продолжить работу "еще на какое-то время" заклинивший финансовый механизм в котором кончилось топливо для его работы.
Топливо это, - это пригодное для монетизации комбанками свободное залоговое имущество. Его уже практически нет. А то, что есть - законодательно недоступно к отчуждению. (но даже если изменить законы и сделать отчуждаемыми и пригодными к монетизации комбанками "леса", "недра"...и т.п. активы это опять же лишь "оттягивание конца")
Скармливаемые комбанкам "виртуальные активы" могут лишь продлить агонию, но не сохранить "на века" существующий порядок. Виртуальная экономика просто отрывается от "зацепления" с реальной и начинает жить своей, абсолютно бессмысленной "жизнью". Где в виртуальном пространстве носятся "невообразимые триллиарды", но реальная экономика при этом загибается от нехватки оборотных денег и нужны титанические усилия, чтобы поддерживать этот уровень (денег) на каком-то приемлемом уровне. И чем дальше, тем все менее эти экономики (виртуальная и реальная) взаимосвязаны.
То есть ставка арендной платы такова, что даже проценты по кредиту не отбивает? Ничего не понимаю.
Видимо, займы взяты под переменную ставку.
Странно, в таком бизнесе, в недвижимости - это ж риски зашкаливают.
Печатный станок в 2008 создал странную экономику как бы вечно растущих пузырей.
То есть люди поверили, что там будет вечно? Ну это такое...
Здание само нужно обслуживать и т.д.
В штатах было модно, ПОКА ставки были низкие, а пузырь на недвиге рос, заниматься бесконечным рефинансированием. Брать новые кредиты по новой ставке, под новую (выросшую) рыночную стоимость объекта и т.д. Это позволяло финансировать убыточную деятельность. На этом компосте расцвело множество странных бизнесов. Та же сланцевая нефть.
Если так, то они помрут и ничего не удивительного. Благодарю.
А что в данном случае входит в стоимость комплекса? Апартаменты в нем исключительно сдаются или хотя бы часть все же продана?
Похоже что сдаются
Судя по их рекламе именно на аренде специализировались:
"With the NEMA brand, we've redefined luxury rental living on the West Coast and in the Midwest"
ИМХО, при заявляемых ценах на недвижимость в этом городе они могут просто продать половину апартаментов за сумму куда бОльше озвученных 280 ярдов.
Неужели? Без использования печатного станка и накачки искусственного спроса дешевой ипотекой недвига США все менее ликвидна.
Но ведь цена сделки пока вниз не валится?
Опять же ИМХО, в сегменте элитного жилья зависимость от ипотеки должна быть меньше.
Недавно писал по вторичному рынку недвиги США в целом:
https://aftershock.news/?q=node/1301571
Количество сделок уже обвалилось до уровней 2010, цены пока растут но это в номинале, с учетом инфляции начали сокращаться.
Погуглил , вообще конечно выглядит так как будто кто-то хотел ужаса напустить и напугать. Комплекс заполнен, на доске объявлен й трешка стоит 6к баксов в мес. Студия 2 с чём-то штуки баксов. Заполненность 90%. То есть денежный поток генерится порядка 2.5-3 мультов в мес (это я по минимуму взял, скорее всего больше). 700 квартир умножим на среднюю 3500. В год 30-40 мультов ми6имум. То есть типа комплекс стоит по новости около 8 годовых рентных приходов. Это очень дёшево чтобы быть правдой. Сказочная надвига для вложения по такой цене. Может там нужно вкладываться в дорогой ремонт или ещё что-то это отдельный вопрос.
Либо это просто консервативная оценка банкиров. Но они с тем же успехом и в доллар могли все оценить и новость сделать ещё ужаснее.
Из первоисточника:
The building will require further investment to maintain its “good” condition, according to an inspection report in September.
279 это скорее всего залоговая стоимость в банке на сейчас.
Там же указана залоговая стоимость и она сильно выше
В ренте комуналка и налоги, так что урезай "осетра".
Вы считаете так же как и наши змагары (я из Беларуси):
Если падает стоимость недвиги, падают ли налоги на неё? За счёт них формируется местный бюджет. В том числе на школы и благоустройство. Если да, то проблемы у местных бюджетов. Они , наверняка кредитовались. Если нет, или с большим лагом по времени, то проблемы владельцев.
У них там лве (как и у нас) стоимости рыночная и оценочная, налог берется с оценочной, и она обычно сильно ниже рыночной.
279 это скорее всего залоговая стоимость в банке на сейчас. Банкиры берут типа честную цену и делят ее на 2-3 , так получается залоговая цена.
Перспективный чат детектед! Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за последние 4 часа.
При всем уважении, для вывода нужно больше фактажа. В том же Фриско причины другие - резкое бегство бизнеса из города, на начало октября пустовало 32 процента офисных площадей, хотя 4 года назад свободными были всего лишь 3,2.
Население тоже активно оттуда винтит - за два года около четверти миллиона свалило с агломерации, и процентов 10 с самого города. Причем валят не бомжи - давалась информация о том, что медианный доход уехавших примерно 250 тысяч в год.
Вообщем, там свои приколы.
Оттуда валит и бизнес, и обеспеченные люди, поскольку на улицах там теперь тотальный трэш, которые развели
социалистыдемы.https://youtu.be/_ALe5dWFGwc?si=xbfoupom2puKdoDC
Коммерческая недвижимасть не самое страшное. Обанкротится, следующему владельцу будет проще. Здание то никуда не денется.
А вот если у частников переоценка произойдет это будет массовая жопа.
А вот это уже прям хорошо)
Я в свое время купил б/у копейку за $1300, это были приличные деньги тогда, через не много лет классика резко подешевела и мои вложения практически обесценились. ...Вот так я воспринимаю статью автора... В трудные времена если нечего продать, то кранты, северные белые и пушистые.
Банк, которому не вернули кредит видимо стал беднее, по Алексу примерно в 2 раза?
А если банки обеднеют раз в 1000, что тогда будет?
То же что началось в 2008.
Это не тогда, когда Братья Леманы грохнулись? ...я не в теме... простите.
Именно тогда.
Только масштабнее, по идее, должны быть в смысле количества нулей
Недвига дешевеет и становится все более доступной? Это хорошо или плохо? Или когда как и кому как?
Конкретно у банков США недвига и производные от нее это более половины активов, то есть на нее завязано обеспечение вкладов.
Практический вопрос знатокам.
Стоит ли перед гиперком брать квартиру в России в ипотеку (первичка, госпрограмма)?
Ведь и у нас цены вырастут на все, а инфляция превратит платеж по ипотеке в копейки.
Или я не вижу каких-то рисков в этом? Я не со спекулятивной целью интересуюсь, у родственника лежат деньги на первоначальный взнос, вот он и думает, брать или не брать сейчас.
Я не вижу у нас оснований для гиперка, так как нет долговых пирамид такого масштаба.
если начнется гипер по доллару - то у нас тоже. Импорт то все равно будет в долларах, а значит в рублях подорожает даже быстрее. Продавцы будут закладывать риски и в долларе и в рубле. То есть если в долларе инфляция будет 100% то у нас все 200.
Что мы сейчас и видим, у амеров инфляция Х% а у нас 2Х%.
Ну да, ну да, у нас 7,5% ожидается, в США (если посчитать по методикам времён Рейгана) за 25% уходит.
Какой-то бред вы пишите, я не вижу в нем логику.
Не пишите больше в комменты к моим записям.
Глобально ситуация скверная, со многими возможными отрицательными последствиями.
НО. Америка - это страна индивидуалистов, абсолютное превалирование частного над общим, и никакие «повесточки», глобалисты, агитации, и даже сверхусилия власти это не изменят.
Прямо сейчас один в один ситуация со подобным зданием в Нью-Йорке, где сейчас живет и работает мой сокурсник, в качестве «прикомандированного» от японцев.
Также просела текущая оценка элитного жилого многоквартирника «под аренду». Оценка просела, а вот денежный поток из-за подросшей платы наоборот вырос, и вырос гораздо сильнее текущих затрат. Банк захотел забрать объект, для чего провёл аудит и принудительную переоценку, в ответ владелец заявил «чистую и ответственную позицию», то есть он всегда полностью и в срок выполняет свои обязательства, и таким образом защищён от изъятия, также защищены законодательно и долгосрочные арендаторы, заодно поблагодарив банк за кратное снижение невъеб..ного налога на недвижимость.
Домик в ситуации может и потерял в стоимости и из-за роста ставок, но в результате инфляции арендных платежей обрёл небывалую доходность, и стал «лакомым кусочком».
Борьба за возросший денежный поток и прибыль между банком и владельцем идёт весело и с огоньком, с привлечением третьих «независимых» сторон урегулирования, но в суд пока не вылилась, идёт нормативное бодание встречных требований и заявлений.
А жильцы с интересом смотрят.
пс. Для общего понимания. Указанный в статье домик в Сан-Франциско скорее всего несёт расходы в виде налога на недвижимость в 7 млн$ и процентные платежи в 10-12 млн$.
Кредитные проблемы у потенциальных покупателей недвижимости - это одно, а оценка надежности и перспективности вложений в данную недвижимость - это другое. Возможно, недвижимость в США вообще теряет привлекательность в глазах инвесторов. Там все очень нестабильно, как по внутренним причинам, так и по общемировым раскладам. Да и "перфо-дед" гари поддает.
При инфляции одним из объектов инвестиций является как раз недвижимость. Поскольку сейчас в G7 инфляция разогналась. 5% только по длинным по бондам, реальная около 15%. А раз так, то скоро цены на недвигу прекратят падать. И кризис закончится. Это не 2008 год. Печатный станок все пережует.
Точнее кризис сейчас не в недвиге будет. А скорее в инфляции. Но это уже совсем другая история.
У предков без лишней словесности подобные ситуации описывались простой пословицей: "В копнах не сено, в долгах не деньги!"
Сколько будет стоить недвига после урагана? А их там это ждет массово через пару лет а то и меньше.
Завышенная оценка недвиги, это один из самых распространенных видов мошенничества в пиндосии. С ней активно борются. Ничего страшного в этом нет, пижнец омереге в очередной раз откладывается на неопределенный срок.
Страницы