Сразу оговорюсь, что не разумию все эти Базели и прочие нововведения после кризиса 2008. Но при этом хорошо ознакомлен с предыдущими историческим кризисными явлениями.
Так вот. До 2008-го года финансово-банковые системы всех ведущих стран были на 60-70% обеспечены на частной ипотеке физических лиц. Если бы.., эти правила остались, то сейчас, вследствие короны мы бы начали наблюдать провал стоимости жилплощади, т.к. на вторичке, вследствие переезда на кладбище многих, образовался избыток жилплощади, готовой хоть на аренду, хоть на продажу. И, следовательно, провал в банковских активах со всеми вытекающими неплатежами.
Но после 2008-го правила существенно поменялись, и поменялась доля частной ипотеки в обеспечении финансов-банковских систем. Плюс цифра и чёрные лебеди. И поэтому мы ничего подобного сейчас не наблюдаем, а скорее - видим противоположное.
Что бы это значило? Мир перевернулся?
Комментарии
Новостройки отлично разобрали, благодаря дешевой ипотеке. Неудовлетворённый спрос был и еще будет. Село по прежнему стремится в город.
> на вторичке, вследствие переезда на кладбище многих, образовался избыток жилплощади
а так ли уж многих ?
Этот вопрос вызовет гнев некоторых здешних мономанов.
Воистину забавно наблюдать, как некоторые тёртые, казалось бы, личности в угоду своей мономании принимают на веру западную статистику. Чего в других сферах от них не дождешься: проверяют и перепроверяют.
И вот мы уже видим, как теории оказываются аксиомами
Да пусть бы и со статистикой, было бы информативно взять смерти от Ковида (или даже разницу общей смертности 2020 против 2019), поделить на среднее количество человек в одном доме, поделить на количество жилых домов в стране. Если там 10% окажется - это одно, а если 0,1% — другое.
По итогам 2020-го (по сути - полгода) дополнительные 0,25% населения. Но, во-первых, старики часто живут одиноко, а остальное население семьями, в среднем - 3 человека. Т.е. жилплощадный вес умерших в два-три раза выше. Во-вторых, в этом году тенденция сохраняется. Таким образом, от начала пандемии и к концу этого года, можно ожидать выбытие из собственного использования до 2% всей жилплощади.
Очень сомнительно. Смерть не 1.5% в год (а один или полтора процента населения и мрёт каждый год без всякого ковида), а тут аж 3,5% в год и соответствующее увеличение жилплощади??? Ущипните меня. А лучше докажите статистикой, что это правда. Ибо я не верю.
Дополнительная (избыточная) смертность за 2020 год - 320 тыс. чел. Но фактически за не полный год (с мая). Таким образом, от начала пандемии и к концу года дополнительная убыль населения может составить около 1 миллиона человек (0,75% населения).
С учётом, что основная возрастная группа менее плотно занимает единицы жилья (отдельные квартиры), чем остальное население, можно использовать повышающий коэффициент, например, 2. Тогда образуется 1,5% избыток жилья.
> во-первых, старики часто живут одиноко,
...в самом конце жизни, когда супруг(а) уже умер, а ты ещё нет. До того - наоборот, кучкуются.
...и это если к ним молодняк не приставляют, присматривать за старыми и заодно иметь полу-свою квартиру.
> жилплощадный вес умерших в два-три раза выше
тут вы предполагаете, что 100% ковидных смертей - это старики, более того - "предельные" старики. А это не так.
> до 2% всей жилплощади
это уже не "в два-три", а в четыре раза больше. Кажется мне, что вы всё время округляете в желаемую вами сторону. Что естественно, но не надёжно.
Вы также предполагаете, что квартиры "для внуков" обязательно сразу сдаются в аренду незнакомым. Я думаю, что далеко не все. Это отдельное занятие, весьма с одной стороны доходное, но с другой - геморройное и рискованное, что квартиру разнесут в хлам и устроят притон. Если квартира изначально не доходный дом, а "Сонечке в приданное", то её будут беречь. Или, допустим, семья в основном живёт в крупном городе, но для отдыха - выходных и отпусков - продолжает держать квартиру "от бабушки" в пригороде. Как склад и перевалочную базу на пути "на дачу" например. Нафиг им там чужаки не упирались в таком случае.
Т.е. "естественный" ввод на рынок нового жилья (правда, посчитанный в метрах, а не в штуках) - 2,1%
Вы считаете, что предложение удвоится. Я сомневаюсь.
90% ковидных смертей - старше 55 лет. К этому возрасту, как правило, дети уже взрослые и стремятся жить отдельно. Хотя супруги ещё живы.
Пусть меньше - это всё равно чувствительно для рынка. Аспект ковидного влияния на рынок недвиги в общем-то двусторонний - где-то увеличится предложение, где-то сократится спрос по той же причине.
> дети уже взрослые
я писал дети - в смысле возраста, т.е. и внуки и даже правнуки - кто в этот момент будет оперяться
> Хотя супруги ещё живы.
вот-вот, так чтобы один последний оставался - это уже 70-80-90
> где-то сократится спрос по той же причине.
просто вы переносите один в один, это самое очевидное нулевое приближение, но и только
например, для иллюстрации, снимает шайка студиозусов квартиру совместно, допустим двукомнатную и живут по двое в комнате, на лучшее - тупо денег нет. И тут у всех умирает последняя бабушка и освобождает квартиру.
с рынка исчезают четверо покупателей, да
но при этом высвобождают они не 4 квартиры, а только одну
Все наследники быстро побегут сливать за бесценок квартиры? Да и от короны пока как я слышу гибнут восновном пожилые и в возрасте люди, а у них как правило квартира не в ипотеке, соответственно наследники её скорее сдадут в найм и вот именно этот рынок скорее всего шатанет или уже шатнуло из-за переизбытка предложений, плюс лето и студенты что снимали хаты разъехались по домам..
Держать квартиры бесхозными тоже накладно. ЖКХ плати, охрану (в частном секторе) налаживай. Поэтому - альтернатива продажи за бесценок, это - аренда. Пусть и дешёвая, лишь бы карман не оттягивала.
А дешёвая аренда - это провал доходности всех инвестиционных проектов недвижимости до нулевых ставок, которые (опять-таки - в предполагаемом статус-кво) толкают цену недвиги вниз. Положительная обратная связь, только лишь альтернативно-отсроченная и в предположении честной игры.
Простой будет у ленивых и неудачливых.
Хоть и с небольшой прибылью, но квартира сдаст я если она не убита.
На мой взгляд. Запад всеми способами оттягивает свой конец в надежде, что каким-то чудом уйдет от краха. Ну ведь было уже такое. Тушка того же СССР пришлась очень кстати. А вдруг и сейчас кто-то подвернетсяв в виде корма. Да и наш лидер, увы, не вечен. А там второй Михаил Сергеевич вдруг нарисуется... Тянут, тянут время планетарные паразиты.
1. Не многие уехали на кладбище
2. Не 70% было обеспечено ипотекой
3. На ипотечные затычки хватает КуЕ
Выбирать можно не один вариант ответа Часть ответов может быть неверной
Не могу найти цитату, но помню, что читал про это у Кинделбергера-Алибера в "Мировые финансовые паники". Возможно, там было утверждение типа: "денежный мультипликатор большей частью имеет заслугу перед ипотекой частных лиц".
Ну как-бэ целые города типа Детройта превращаются из актива в пассив.
И всё это ДО и 2008 и КОРОНЫ.
Потому вы раздули частность.....
Не ипотекой единой сильна фин. система
Да, стабилизация рождаемости в мире играла свою роль и раньше.
Не рождаемость убила Детройт а иные причины.
Встали заводы умер город.
КОВИД тоже остановил многие заводы.
Скоро кто-то умрёт.
Города а может и страны.
Если говорить конкретно про Детройт, то там близость города к Чикаго сыграло свою роль. Исторически в США было три главных мегаполиса - Лос-Анжелес - Чикаго - Нью-Йорк (Хьюстон тогда был ещё деревней). Такие супермегаполисы "выжигают земли" вокруг себя самим своим существованием.
В рамках этой схемы, в РФ - аналогом Детройта является Нижний Новгород. Но не в том смысле, что там тоже автомобильная промышленность (это досадное совпадение), а в том, что он находится на таком же расстоянии от супермегаполиса Москвы.
А в России эта троица - Москва, Питер и Краснодар что ли? С той поправкой, что черноморское побережье не всасывается в близкий Краснодар, а пухнет от понаехов параллельно ему.
В России - чёткая двоица. Третий - соборно-неопределим - Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Краснодар.
Вы смеётесь.
Там сыграло то что встали заводы Жи-Эм и люди потеряли работу.
В России пока нет аналогов такого масштаба но есть всякие поменьше умирающие городки.
А вот в-на Украине уже рисуется подобноке и КОРОНА не сильно и причём.
Вы не там ищите вообще
Они вставали в т.ч. и по той причине, что супермегаполис высасывал рабочие руки в свою более дорогую постиндустриальную сферу.
Вижу странный перекос в стоимости недвиги. Одно время была ненормальная уравниловка. Хрущевки в мрачном районе по 35к за метр, новые кирпичные в лучшем районе города, повышенные потолки и т.д. 40к за метр. Я может немного утрирую, но точно совсем чуть-чуть. Разница, как по мне, совсем не принципиальная была.
Новые, конечно же, повышенной площади. 15 метров кухня и т.д., поэтому простым людям все равно была недоступна.
Сейчас хрущевки выросли до 40к, а отличные квартиры до 70к за метр.
Вывод. Деньги в недвигу начали парковать богатые. Вкладываться в мелкие квартиру под сдачу уже устаревшая тема. Все набрали ипотеку, кому нужно было. Много наинвестировали, кто наоборот хотел был пассивные доход. Стало как-то печально по доходности.
Перспективный чат детектед! Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за последние 4 часа.
Новостройки Москва и Подмосковье за ковидизоляцию поднялись почти в 2 раза. Такое ощущение, что господдержка прямо на рынок недвиги мутирует ...
И это при том, что ввод нового жилья бьет рекорды.
Инфляция-с.
Это ожидание близкого мирового БП-с. Какая такая инфляция с ценой недвиги в Сочи?
Налог на пустующую и рентовую недвигу это порешает и простимулирует потенциальных инвесторов вкладываться в другие отрасли экономики, это не так хайпово для инвестора, за то гораздо полезнее для государства и того же инвестора в длинной перспективе, чем ещё большее раздувание пузырей.
Строители написали Путину письмо.
"По словам представителей строительных компаний, отрасль находится в глубоком кризисе. С 2015 года она фиксирует убытки, которые суммарно за пять лет достигли 137 млрд рублей. За пять лет было ликвидировано 54% строительных предприятий.
Объем долга строителей превысил сумму их чистых активов в четыре раза. По данным руководителя InfraONE Research Александры Галактионовой, в 2019 году объем долгосрочных займов 170 крупнейших компаний вырос с 4,1–4,3 трлн до 5 трлн рублей.
Численность занятых в строительстве людей сократилась на 400 тысяч человек". https://finance.rambler.ru/economics/46857554/?utm_content=finance_media...
Мутная какая-то история. Рамблер- статья рбк- слив телеграм канала...
Узнаем позже.
«Мне неизвестно об этом письме ничего, не могу вам сказать», — сказал Песков и добавил, что информацию необходимо проверить.
У нас в городе уже новостройки приблизились к 100тыс за квадрат. И это до поднятия цен на строительные материалы. О каком кризисе говорится? Проблема в том, что строительный бизнес всячески выводят из тени, и это стало проблемой для многих. При том, что сам бизнес как был коррумпированным, так там и остался.
А вот, что ждет отрасль в данный момент, с новыми ценами - вот тут да, но все дружно ждем сентября!
Выводят крупных застройщиков человейников, потому что есть риск иначе схлопнуть пузырь стоимости квартир, имхо... Считаю ставка на человейники не оправлась и ошибочна - лучше развивать малоэтажку и вкладывать в развитие дорог и сетей, а там и люди начнут строить за свои кому что нужно и по силам...
Внезапно такая юридическая задачка нарисовалась, на "тему Базелей".
Допустим, чел взял в 2018-м ипотеку в Москве на 4 лимона и был должен - 6. А сейчас не может платить (допустим, потерял доход) и пошёл в отказ. Залог уйдёт с молотка уже за 8 лямов. На пустом месте нарисовалось 2 лишних лимона, которые скорее всего уйдут банку, который и так поимел весь свой доход, хотя все риски брал на себя чел и эти два миллиона надо бы отдать ему, хотя он и не сдержал своих обязательств.
А как оно на практике?
А на практике – прибыль Сбера в небеса, что не коррелирует ни с ростом экономики, ни с дивидендами вкладчиков.
Следующий комментатор считает иначе.
Он отдаст банку ссудный %, оставшись без недвиги, а дальше может считать как угодно.
На практике так называемые "инвесторы" кусают локти, т.к. пул "проинвестированных" квартир продавали еще год назад по ценам почти в 2 раза меньше.
С другой стороны, ажиотажа по покупке квартир по новым ценам тоже нет.
Сбер и другие банки не совсем "при делах" - они в квартиры не инвестируют (только ссуживают строителей, с одной стороны, и приобретателей квартир, с другой). Только когда ипотечник становится неспособным обслуживать кредит, квартира попадает в собственность банка. Но ... дураков сейчас мало, успевают перекредитоваться и/или переуступить с существенной доплатой по отношению к банковскому долгу.
Где-то так ...
Доплата в пользу должника?
Да, продажа по рыночной цене по схеме переуступки прав требования.
Спасибо!
А сейчас не может платить ...
Чел её и продает в трёхстороннем договоре.
Спасибо, принято.
Хотелось бы узнать ваше мнение - такой порядок может побудить недавних ипотечников к продажам в трёхстороннем договоре. Не, ну а чё? Два года назад был, что называется - ни кола, ни двора, а сейчас - продал и можешь быть вольным в своей двух-миллионной жилплощади, где-нибудь подальше от МКАД.
- такой порядок может побудить
знаю один случай, когда побудило к продажи студии на покупку 2х комнатной ввиду того, что человек женился и уже ждут ребенка.(Спб)
…на рынок недвиги мутирует ...
Она туда бы и пришла в конечном итоге. Но рассчитывали оживить физическое строительство, а вместо того оживилась стоимость квадратного метра. Барыжий рыночек порешал.
Так он создаёт наше любимое "колбасное изобилие".
Да нихрена подобного.
Скорее надутыми акциями.
Ипотека там так - сбоку стояла.
Просто ипотечные кредиты сработали той соломинкой которая сломала хребет верблюду.
Как это?
Тут обеспечение - в смысле банковского мультипликатора. Акции, почему-то, никогда не учитывались в системах агрегирования денежной массы.
Главы крупнейших компаний в области строительства транспортной инфраструктуры направили письмо президенту России Владимиру Путину, в котором заявили о кризисе в отрасли, создающем риски в том числе для безопасности страны https://finance.rambler.ru/economics/46857554/?utm_content=finance_media...
Страницы