Обзор по недвижимости. Понуждение к созиданию. Почему жильё станет доступней.

                        Заявленная задача в послании Президента об объёмах необходимого строительства жилья поражает воображение - вместо нынешних 75-80 миллионов квадратов - к 2024 году ввод ежегодно 120 миллионов! Много мнений высказано в пессимистичном ключе , особенно в свете реформы ДДУ с введением счетов-эскроу и проектного финансирования (застройщики лишены права собирать деньги у граждан под застройку, деньги граждан будут аккумулироваться в банках на специальных счетах-эскроу, доступ к которым застройщик получит после ввода в эксплуатацию жилья, а застройщики получат проектное финансирование от тех же банков) ,однако в противовес не прозвучало пока обоснования реалистичности заявленных планов. 

                        В связи с этим необходимо отметить удивительно высокоорганизованное планирование всех сопутствующих процессов. Никакой шумихи и реализуемая на наших глазах многоходовочная стратегия, как будет показано ниже . Никаких резких движений не было , нет и не будет. Никаких панических распродаж в кризис и никаких пузырей, когда экономика растёт .

Однако динамика поступательного движения впечатляет. Сравнить есть с чем - если в начале 2015 года как великое достижение преподносилась ипотека с господдержкой по ставке 12 процентов, а непосредственно перед кризисом большой популярностью пользовалась программа Сбербанка 12/12/12 - ипотека по ставке 12 Процентов на двенадцать лет с первоначальным взносом 12 процентов, то уже в 2018 году средняя ставка устойчиво ушла ниже 10 процентов, по отдельным проектам от застройщиков ипотека 7-8 процентов, действуют льготные программы по ставке 6 процентов. Таким образом, в бушующий кризис, когда цена на нефть рушилась со ста двадцати долларов за баррель до тридцати, произошла девальвация в два раза национальной валюты , ипотечная ставка незаметно снизилась как минимум с 12 до менее 10 процентов годовых. Самое потрясающее, что рублевые цены остались практически неизменными с 2014 года , а кое-где и снизились!

                   Данная наблюдаемая нами тенденция по общему правилу считается достижением социально ориентированного государства.

                   При этом темпы строительства также неизменны и в 2018 году будут примерно  равны объемам 2013 года (70,5 млн.кв.метров), хотя и  несколько снизившись с пика 2015 года (85,35 млн. кв. метров) на 17 процентов.

www.gks.ru/free_doc/new_site/business/stroit/Jil-str-2013.doc

 http://www.minstroyrf.ru/trades/zhilishnaya-politika/8/

                   Несколько слов о том как это достигается ( из видимого так сказать) - на примере недавних событий из развития отрасли и  событий ушедшего 2018 года  в преддверии пресловутой реформы ДДУ.

1. Развитие отрасли.

           Изначально бурный многолетний рост цен на недвижимость, относительная понятность и простота инвестиций (при наличии средств так сказать) создали иллюзию незыблемости и вечности процесса обогащения.

           Даже кризис 2008 года казался лишь маленькой мрачной тучкой на сияющем небосклоне.

          Инвесторы раздули рынок по объемам фактически до пузыря, и это был именно предкризисный пузырь – потому что уровень цен был недоступен никому, кроме самих инвесторов. Жилье грозило стать недоступным тем , для кого и строилось – рядовым гражданам. А если оно им недоступно – кому инвесторы его продадут? Ведь они покупали именно для продажи. Другим инвесторам?

                    Так рост остановился и таким образом сформировалась Инвестиционная ловушка - когда полученный продукт в случае реализации не оправдывал вложений.

                     Это сперва привело к консервации купленных объектов, препятствовало их массовому сбросу на рынок с последующим коллапсом как продаж, так и цен. И до сих пор во многих построенных годы назад проектах до половины квартир и даже без отделки - пустует- ждёт часа , который уже никогда не придёт. Принося только расходы в виде налогов и коммуналки. Без отделки их даже не сдашь в аренду!

                        Затем настал черёд Налоговой стимуляции - введение налога на имущество, когда избыточные «инвестиционные» квартиры плавно превратились из актива в пассив, постоянно поглощающий средства. И это без учёта коммуналки.         Таким образом, если не ликвидирована, то обезврежена спекулятивная прослойка, которая могла бы, скупив практически всю строящуюся недвижимость, взвинтить цены до небес, как в Гонконге, сделав её недоступной для почти всех граждан.

                        Нависший козырёк нереализованных инвестиционных квартир будет постепенно и очень размеренно поступать на рынок следующие лет пять - поверьте, государство и конкуренты не дадут вывалить их сразу никому! Ведь если обвалятся цены, то появятся дыры в балансах со всеми вытекающими, а большинство таких квартир не у граждан в собственности, а у корпораций. Однако и поэтому тоже никакого роста цен не будет - любое увеличение будет использовано как спасительная возможность выйти в кэш, а без него никуда. Упустишь момент – и сиди потом опять годами, считая убытки.

                      Выводы : заманивание легкими перспективами и  продуктивное связывание избытка денежной массы иллюзией обширного неконтролируемого непрерывно растущего рынка с последующим успешным стимулированием сектора к интенсивному развитию с сопутствующим «обучением» в интересах общества и государства.

 

        2.  События ушедшего 2018 года:

                        Изначально на фоне известий о  реформе ДДУ возник небольшой искусственный  ажиотаж , подогреваемый слухами и мнениями о неизбежности грядущего роста цен. Здесь нужно сказать, что отрасль в целом на фоне улучшения общей экономической ситуации ( ещё бы! Цена на нефть с мизерных тридцати долларов за бочку в моменте дорастала до восьмидесяти) вот уже два года переживает ренессанс после кризиса , а сниженные ставки по ипотеке привели к взрывному росту выданных кредитов - однако рост цен был на уровне статистической погрешности. Так, сайт Индикаторы рынка недвижимости приводит (https://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1&currency=0)

следующие данные относительно рынка Москвы : цена за один квадратный метр выросла с 01.01.2018 года по 01.01.2019 года со 165 т.р до 172 т.р. или на 4 процента - при официальной годовой инфляции тоже 4 процента! При этом согласно данным того же сайта такая же цена за один квадратный метр жилья в Москве была и в декабре 2013 года , достигнув пика в 208 т. р. в феврале 2015 года.         

                        Также последовала предреформенная девелоперская экспансия в целях обеспечения одобренными и согласованными проектными площадями под застройку на дореформенных условиях - с сопутствующими затратами до сорока процентов от стоимости реализации проектов, и последующая постановка государством их перед фактом , что и ранее согласованные проекты будут реализованы по новым правилам. Таким образом, девелоперские корпорации поставлены перед необходимостью во что бы то ни стало достроить все согласованные проекты- туда уже вложены очень большие ресурсы. Кто не справится - слияние и поглощение, переход под опосредованный госконтроль.

 Попросту говоря, государство заставило олигархов- девелоперов «поскрести по сусекам» , найти скрытые резервы (уж не оффшоры ли?) и раскошелиться для общественного блага.

                     При этом отрасль обеспечена бесперебойной работой еще лет на пять, пока не адаптируется к новым условиям полностью.         

                        Таким образом, имитация и маневрирование государства в преддверии реформы ДДУ показывает высокий уровень планирования и аналитики:

            1.         Моделирование и управление ситуацией в динамике.

           2.        Постановка отрасли полностью под государственный контроль посредством проектного финансирования через госбанки.

            2.         Понуждение к частным корпоративным инвестициям в интересах эволюции отрасли.

            3.         Эволюция отрасли к упорядоченности.

            4.         Уменьшение паразитов в отрасли.

            5.         Оптимизация производственных и управленческих цепочек.

            6.         Создание здоровой конкурентной среды.

            7.         От узурпирующей спекуляции к динамичному развитию.

            8.         Эффективное препятствование неконтролируемым флуктуациям в виде чередующихся волн образования спекулятивных пузырей и последующих обвалов путём контроля притока инвестиций через финансирование проектов госбанковским сектором.

            9.         Перспектива в виде направления мощи сектора на решение глобальных инфраструктурных задач (финансирование-то через государственные банки).

            10.       В свете исчерпания возможностей экстенсивного роста ввиду демографии и ограниченности кредитования  - при всех данных неизбежен переход к качественному решению жилищных проблем в виде улучшения как качества жилья, что тем более актуально с точки зрения затрат на содержание и энергоэффективность, так и увеличению площади жилья на семью . 

                        Таким образом, план заявленный нашим Президентом- не только реалистичный, более того - он реализуется на наших глазах!

Далее уже само государство исходя из потребностей общества и возможностей экономики будет посредством регулирования объема предоставляемого проектного финансирования через госбанки определять как оптимальные цены на жильё, так и объём строительства.

Государство запустит мультипликатор экономики через контролируемое им строительство и связанные с ним производство стройматериалов, транспорт, энергетику. Таков ответ на предложенное академиком Глазьевым количественное смягчение! Нас ждёт долгосрочное постепенное снижение цен за квадратный метр, снижение ставок ипотеки до семи процентов в год, увеличение площадей средних квартир и качества жилья и материалов.

Такие дела, товарищи,

С Новым Годом и Рождеством ! Всех благ.

С уважением SergBarguzin.