Камрад Victor как обычно ограничивается оформлением полезной информации в виде комментариев. Идеальный автор раздела «Фортунки». ☺

Интереснейшие наблюдения об инновационных демократических технологиях повышения ВВП за счёт рынка аренды жилья. С полезным для «счастливчиков» описанием технологии противостояния капиталистам.

Сейчас из-за дикой стоимости аренды жилья очень многие семьи, особенно с детьми, домовладельцы выселяют. Выкидывают на улицу. И не только потому, что не все могут платить (зарплаты не росли много лет, а стоимость жилья только за 2017 года выросла на 17% официально). Даже если семья аккуратно и во-время платит, рост аренды такой, что домовладельцу выгоднее выкинуть текущих жильцов, и вселить новых сразу по задранной цене. Прежним можно повышать расценки только раз в год, и часто местное законодательство лимитирует рост аппетитов пятью процентами в год. Когда реальный рост расценок выше в три с половиной раза, домовладельцы действуют по-своему. Капитализм, а чо? А на подписанные договоры им - плевать. Бабло побеждает law.

Соответственно, резко возрасло количество судебных исков по выселению. Для этого есть специальные суды и специальная процедура - называется eviction. Если после подачи иска в обычный суд проходят недели, месяцы, а иногда и год-другой до первого слушания, то по делам eviction жилец обязан зарегистрировать в суде письменное возражение в течение 5 календарных суток, праздничные и выходные дни в этот срок входят. Кроме того, при подаче возражения истец обязан предоставить письменное доказательство, что о своем возражении ответчик не только известил адвоката домовладельца, но и ТОТ ЗНАЕТ И ПОДТВЕРДИЛ, что знает об ответе на иск. То есть даже подача жильцом ответа на незаконные и несуразные требования домовладельца изначально обставлены так, чтобы максимально затруднить сопротивление через суд. Если же жилец не успел по срокам, он проигрывает дело автоматически, по "техническим" обстоятельствам и его в трехдневный срок полиция принудительно выкидывает из квартиры, если не успел съехать.

Найти и снять квартиру в такие сроки невозможно. Тем более что никто и никогда не сдаст квартиру тем, кто подвергся процедуре eviction. Существует база данных, специально для домовладельцев.

На чьей стороне судьи по таким делам (всегда!), надеюсь, понятно? Чтобы еще понятнее было - есть огромная когорта адвокатов, специализирующаяся на подобных делах. Количество адвокатов, предоставляющих услуги только домовладельцам примерно раз в пять первышает тех, кто готов предоставлять интересы жильцов. При том, что средний гонорар адвоката жирующих домовладельцев обычно в пределах 350–400 долларов. А средний гонорар защитников не очень имущих семей арендаторов - 1500–1700 долларов, не опускается ниже 1000 долларов и редко превышает 2500 долларов. Это не по результатам процесса, это за присутствие на одном заседании. Адвокаты домовладельца, если чуют возможный проигрыш, специально просят судью перенести слушание на следующий день, чтобы втянуть жильцов в дополнительные расходы. Обычно бывает одно или два слушания, каждое занимает от силы пять минут. Без адвоката ответчику на таком суде делать нечего, самому себя представлять - самоубийство. А 3-я сторона (родственник, друг, или кто-то еще) участвовать не может. Только лицензированный адвокат! (та еще кормушка). Ну и разница в расценках адвокатов сторон тоже о чем-то говорит, верно?

Но и это еще не все. Выигрыш дела в суде съемщиком жилья не означает абсолютно ничего. Точнее означает только то, что по этому делу (и только по этому!) его в базу eviction не занесут. Домовладелец волен снова возбуждать дело по eviction против того же самого человека и на том же самом основании хоть каждый день. И на каждом суде судья опять будет все слушать как в первый раз, и при отсутствии адвоката не моргнув суровым судейским глазом примет решение противоположное предыдущему. То есть жильца рано или поздно берут измором, у него просто не хватит денег противостоять массированной совместной коррупционной атаке домовладельца и судьи.

Вы все еще хотите строить капитализм в России? Вместо того чтобы поднять всех паразитов на вилы, как сделали наши предки?

Существует один хороший юридический механизм, быстро ставящий в стойло распоясавшихся алчных "владельцев жизни".

О нем настолько мало кто знает, что он практически не используется в ситуациях выселения.

В англосаксонских странах есть "выпускатель пара" для народа. Чтобы показать видимость того, что существует хоть какая-то справедливость и равенство в правах. Это суды малых исков, которые как правило всегда - на стороне сирых и убогих. Именно эти суды всегда и показывают в массовых телепередачах. Большое преимущество этих судов - туда не пускают адвокатов. Вообще. Только истец и ответчик, рассказывают факты судье, показывают письменные доказательсва (если есть), сами приводят свидетелей (если есть). Минус - в относительной малости сумм иска (несколько тысяч долларов - в разных штатах эти суммы различны), и возмещении только реальных, фактических и доказуемых потерь.

Судья обычно принимает сторону неимущей стороны - "выпустить пар" из плебса гораздо важнее кошелька небедного гражданина или компании. Авось, не обеднеют. Иногда эти судейские единоличные решения бывают вопиюще несправедливы - в сторону бедноты. Но уж лучше так, чем никак. Тем более что богатенькая сторона имеет право на аппеляцию. И если уж желание аппелировать застилает разум, то богатая сторона на аппеляцию имеет право привести адвоката и практически всегда перевернуть дело на свою сторону. Но финансово выигать от этого - шансов нет. Адвокатские гонорары по-любому перекроют сумму от выигрыша дела.

Но вот для обуздания алчности домовладельца этот суд самый подходящий. Если жилец догадается одновременно с подачей против него иска eviction подать иск в суд малых исков, то домовладельцу придется вернуть ему затраченные на адвокатов суммы. Потому что это фактические потери и они укладываются в верхний пределл сумм исков в малых судах.

Ну и карусель с судами домовладельцу устраивать при таком подходе становится невыгодно. Избавиться от жильца ему стоит 400 долларов адвокату и 200 - суду. Повысив новому жильцу стоимость аренды на 300-500 долларов в месяц, он отбивает эти деньги за месяц-два и весь в шоколаде. С судом малых исков его потери с 600 долларов возрастут до удвоенной суммы гонорара адвоката истца (3,500 - 4000), плюс 200 - суду, плюс ловкий жилец (а если он отправился в суд малых исков, то по определению - ловкий!) всегда сумеет накрутить своих дополнительных издержек на сумму в 500-1500 баксов. И тут механизм "карусели" с подачей исков eviction хоть каждый день играет против домовладельца. Потому что каждый такой иск - отдельное дело. И жилец тоже имеет право по каждому отдельному ущербу возбуждать отдельное дело, если сумма его потерь превышает разрешенный минимум. Правда, дел в суде малых исков можно возбуждать не более 12-ти в год, но и этого для домовладельца достаточно. Во первых, после первого же дела там судья дальше не станет вникать в суть и будет автоматом копировать предыдущее решение. Во вторых, изобретательный жилец вполне может объединять потери от двух-трех судов в одно дело (в Калифорнии верхний порог иска - десят тысяч долларов). В третьих, при наличии разумной причины (а массированные судебные иски - такая причина), суд малых исков принимает дела и по истечении года. То есть вполне можно перенести до 12 дел на "следующий" год.

Однако финансовый ущерб для алчного домовладельца даже от одного-двух малых исков уже становится совершенно неприемлемым. И значительно перекрывает столь желаемую прибыль, а ведь только ради нее и затевалась вся эта подлость. Так что он быстро становится всепонимающим и договороспособным, тем более что тут уже жилец может диктовать ему свои условия для капитуляции.

Написал короткую методичку на всякий случай - для тех, кто живет в англасаксонских странах. Может, кому и пригодится. Ибо на всякую хитрую ж... всегда найдется что-нибудь с винтом. ))))))))))

А если человек работает?

А кого это колышет?

В суде быть обязан - остальное твои проблемы. Суды всегда в рабочее время, как правило - утром. На работе на суды всегда отпускают - иначе корпорацию можно засудить, и судейские будут на твоей стороне.

Отпускают с работы как правило за твой же собственный отгул, или в счет дня от отпуска, который в штатах в корпорациях и без того недолгий, не более 2-х недель, или даже короче. "Это капитализм, детка!" (с)

Если инициатор иска ты сам, придется как минимум дважды прокатиться в суд - для подачи иска, и на заседание. Дата заседания. за исключением eviction, выбирает тот кто подал иск - из предложенных вариантов дат. Или можно поручить это адвокату, который имеет право представлять интересы клиента по любым вопросам, включая подачу иска в суд. Но это дорого, так как адвокат берет за это почасовую оплату, как если бы защищал клиента в это время на заседании. То есть по деньгам - сильно кусается.

[дополнение о судебной практике]

Поскольку вы явно не в теме - сходите сами на суд eviction, и посмотрите, сколько людей этот суд выиграли.

Я консультировал одну девушку по этому вопросу и 5 дней провел в суде. За те пять заседаний, на которых я присутствовал, рассматривалось примерно по 40 дел в день. За все время только один жилец выиграл у лендлорда - это была моя подопечная. Причем, когда она пришла в секретариат суда, чтобы получить письменное подтверждение решения, клерк суда, посмотрев в компьютер попросил подождать минутку. И привел весь состав секретариата - там было человек 10-12, здание суда огромное, и дел рассматривается много. Он привел секретариат на экскурсию и сказал - "Посмотрите, она выиграла eviction!"

Несколько дней спустя лендлорд снова подал на eviction - по привычной схеме. Когда девушка принесла в секретариат суда свои возражения по иску, клерки с ней очень вежливо поздоровались и сказали: "Мы помним вас - вы выиграли дело по eviction!".

Она выиграла и во второй раз. К моменту подачи повторного иска лендлорд еще не получил уведомление из суда малых исков и был уверен в собственной безнаказанности. А к моменту судебного заседания - уже получил. И все понял, даже до тупого дошло.

Адвокат лендлорда предложил провести переговоры и заключить досудебное соглашение, которое судья бы утвердил как решение суда. Провели. Я девушке переводил и участвовал в переговорах на ее стороне. Суть соглашения, подтвержденного решением судьи: лендлорд добровольно компенсирует жиличке пять тысяч долларов издержек и прочих потерь, проводит оговоренный ремонт квартиры в удобное для жильца время (когда она на работе), на ближайшие пол-года жиличка платит только 50% квартплаты, при выселении лендлорд обязуется вернуть все 100% залога.

Жиличка, в ответ, обязуется безвозвратно отозвать иск в суд малых исков (там есть две формы отзыва - безвозвратный, и тот, который истец может возобновить в любой момент), а также обязуется освободить квартиру через полгода. Этот пункт важен, так как вы наверное в курсе, что съем жилья и его стоимость носит сезонный характер. В иные месяцы квартиру снять почти невозможно, а в некоторые (когда студенты заканчивают весенний семестр и уходят на каникулы или оканчивают учебу), всегда избыток предложения жилья и хороший выбор.

Причем во время переговоров, медиатор (это сторонний юрист, который при суде на безвозмездной основе пытается помочь сторонам во время переговоров договориться о досудебном урегулировании), сразу же предупредил, что судья вряд ли пропустит соглашение, если плату за аренду будет предложено снизить более чем на 10, в крайнем случае на 20 процентов. В данном случает судья утвердил 50%, хотя и морщился. Но он также понимал, чем чреват для лендлорда суд малых исков, и тоже ему подыграл, как мог.

В плане откровенной похвальбы могу сказать, что удосужился двух рукопожатий - от адвоката лендлорда и от медиатора - оба сказали, что таких трудных переговоров и с таким результатом они еще не встречали. Действительно, переговоры шли два дня. Адвокат истца сам обращался к судье с ходатайством дать еще один дополнительный день на для переговоров, так как "мы близки к соглашению". Поймал весьма удивленный и уважительный азгляд судьи - для него ситуация тоже была необычной. Но тем не менее все для моей подопечной закончилось благополучно.

По выигрышу суда по eviction, надеюсь все ясно. Не бывает там выигрышей, по крайней мере в Южной Калифорнии. Может быть, где-нибудь в других штатах такое возможно.

Теперь, по поводу того, что "люди годами живут не платя, и их невозможно выселить".

Я также много раз слышал об этом, но видел только раз. И то был особый случай - когда арендатор, с согласия лендлорда, пустил к себе в одну из комнат жильца - молодого нахального черного, на основе договора саблиза. Договор изначально гнилой, в суд с ним арендатор пойти не мог. А черный не платил. Юридическое решение было затруднено.

Посоветовал девке арендатору менять дверной замок раз в несколько дней, при этом отключив дверной электрический звонок и не открывать дверь на стук. А в случае особой настырности - вызывать полицию.

Поскольку праздные черные обычно ведут ночной образ жизни, и проведя несколько ночей перед закрытой дверью, под угрозой вызова полиции, черный предпочел с русскими не связываться и съехал.

Но во всех остальных случаях я просто не знаю механизма, как можно жить в съемном жилье и не платить не то что годами, но даже месяцами и неделями.

Допустим, жилец не заплатил во-время. Лендлорд прикрепил к двери уведомление о "платеже в течение 5-ти дней, или съехать", дублирует по почте с уведомлением о вручении. Затем подал в суд на eviction за неоплату. Жилец не ответил в 5 календарных дней. Суд по дефолту принимает решение о выселении. Получив решение суда, лендлорд передает его на исполнение в службу шерифов. Те как правило сильно заняты, и с недельку ждут. Потом прикрепляют на дверь "3-х дневное уведомление о выселении" - уже от своего имени. На 4-й день шерифы стучат в дверь, просят всех кто находится в квартире, выйти на улицу (отказ - "неподчинение" и арест), лендлорд врезает в дверь новый замок, и выселение закончено. Если никого в квартире не отвечает, дубликатом ключа лендлорд выскрывает квартиру и меняет замок. Дверь опечатывается.

Если жилец успел подать возражения, в течение недели он получает письмо из суда с назначенной датой, обычно дата через 3-5 дней. Неявка - опять дефолтное решение. Явка - тоже почти наверняка проигрыш. Далее - все по вышеприведенной схеме.

В течение месяца жильца в квартире больше нет. Поскольку депозит как минимум за месяц у лендлорда еще с момента вселения, он абсолютно ничего не теряет финансово - только те самые 600 долларов на процедуру eviction.

Если знаете, как это можно годами жить в квартире, и не платить, напишите в деталях. Возможно, кому-то из иммигрантов будет весьма полезной и такая информация. ))))))))