Почему-то никто не отметил очень знаковое событие: попытка Сбера получить доп доход с застройщиков вылился в публичный бунт.
возможно, еще многие не осознали последствия, но они будут системными.
Иллюстрация из публичных источников (первый попавшийся) https://www.metrtv.ru/news/17774
теперь суть простыми словами:
после повышения ключевой ставки, изменения в программах господдержки ипотечных кредитов и еще ряда непубличный движений глобально ипотека встала. Все это мы увидим в отчетах во 2-м квартале, но сейчас ситуация всем ясна. Покупать за кэш могут не только лишь все. Причём мы говорим про ипотеку на первичку. Ипотека на вторичку уже стоит.
что в этой ситуации придумал Сбер - все очень просто, если портфель сжимается, а план по доходам стоит, нужно меньше выдавать, но больше получать. И они вводят систему аккредитации застройщиков, на объекты которых они готовы делать акцент при выдаче ипотек с господдержкой, прежде всего. Но за красивым фасадом кроется требование по аккредитации, суть которого в том, что застройщик гарантирует дополнительный доход банку по тем объектам, которые бди проданы за счёт ипотеки. Т.е. кэш-бэк от застройщика банку. Оценочно от 5 до 10% от стоимости квартиры.
учитывая, что застройщики нюхом чувствуют непростые времена и понимают, что платежеспособного спроса для дальнейшего роста цены реализации в ближайшем будущем не хватает, то им нужно эти денежки оторвать от себя. (Все заявления о перекладывании на плечи покупателей - пустые. Если бы плечи могли вынести - переложили бы и не бузили. Сейчас покупательную способность выкрутили и выжали на максимум.).
в общем, ситуация крайне непростая: остановить стройку нельзя/ продать невозможно/прибыль оторвать от себя нельзя.
вслед за этим, внимательное смотрим за вторичнкой, особенно в городах, кто преобладает инвестиционный характер вложений. Момент очень знаковый! Особенно, если понимать мультипликативность отрасли и реальный расклад по стоимости СМР.
не испытываю пиетета ни перед жадными застройщиками, ни перед банкирами, но Сбер просто поразил в самое сердце :)
да, все что описано - мое оценочное мнение и мне приснилось!
Комментарии
На вторичке не было льготной.
Да и условий на льготную на новостройку не мало и не сильно глубокую историю имеет такой кредит,
Наверняка есть подобные истории, но не думаю, что массово.
Основные продажи шли именно по этим программам. А 23 год - вообще бум продаж и кредитов.
Не спорю. Факт. Но до сдачи купленного в 23 и извлечения прибыли от этого ещё годик-другой.
Со стороны видится, что конфликта нет. Хайпует пишущая братия.
Сторонние застройщики жалуются на банки, с которыми нет партнёрских отношений. Но это действительно жёсткая связка банк/застройщик. Субсидирование разницы не безлимитно. Это вопрос не в компетенции кредитора и он просто обязан гарантировать партнеру продолжение отношений а не всем подряд.
Разборки были под ковром. Это только сейчас вылилось наружу.
Уже много лет, как платежи по ипотеке сильно далеко уехали от платежей за аренду такой-же.
Схема дохода не в формате сдаем - гасим за счет аренды, а в получении льготного кредита по 3%, и переуступке через 2 года с ростом базовой цены на 30-40%.
Это работало до конца 21 года.
После того как льготная ипотека набрала силу, разница между ставкой на первичке и вторичке сделала это нереальным.
Уже больше года цены стоят на одном уровне.
Не один только Сбер, но и Альфа, и ВТБ. И речь только о льготной ипотеке, так что цены на неё вырастут, минимум на половину этого повышения. А остальные банки по-неволе пойдут тем же путем, так что ожидается рост цены на жильё, и это на стагнирующем рынке.
"Я в банкиры бы пошел, пусть меня научат"!
Вот, Вы единственный кто сделал правильный вывод. Логика тут именно такая - любые движения между застройщиками, банками, ЦБ - ведут ТОЛЬКО к росту цен на недвигу в рублях. Исключений не бывает.
Недвижимость — это в основном актив, и допустить его падение гораздо менее выгодно, чем настроить чего-то без возможности продать, но зафиксировать стоимость.
1. Жабогадюкинг. "Сталина на них нет..."
2. Население сокращается за счёт низкой рождаемости (на 25% ниже нормы) и по причинам СВО. Поэтому на вторичке много лишних квартир, у кого нет денег купить - снимают.
и по причинам СВО
а можно поподробнее про это?
почему не ДТП или алкоголь
ДТП и алкоголь были всегда, например в 2023 году в ДТП погибло 12 668 человек
а теперь ещё добавилось СВО, Шойгу сказал что русских гибнет в 10 раз меньше чем укрофашистов - сам посчитай
последние 9 лет численность населения топчется у одной и той же цифры, видимо за счёт мигрантов, но мигранты обычно снимают, значит квартиры от вымирающего коренного населения достаются местным (родственникам)
энто понятно, просто у тебя категорично весьма написано
Перспективный чат детектед! Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за последние 4 часа.
Пфе-ф-ф, об этом я говорил год назад и меня опплевали.
Поучите и распишитесь. Ждем очередных "падений" застройщиков.
Падений цен на жилье можно пока не ждать. Куча жилья висит на балансе банков и застройщиков, а эти деньги уже "попилены". Роста тоже не будет. Дальше просто некуда.
Посмотрите на канады америки. Есть куда. А у нас недвига дешевая сравнительно, за 20 лет квартирка на вторичке арендой отбивается, вполне разумные цены. Ожидаю умеренный рост.
По доступности уже нихрена не дешевая.
Да и по номиналу нифига не дешево. В 2022 году по цене квадратного метра сравнялись с США, правда потом рубль рухнул, так что сейчас по номиналу где-то на треть дешевле, но совсем не в разы.
В космосе не догнали,зато в цене жилья перегоним.
Так победимЪЪЪ!
Тут стоит добавить: в номинальном выражении. Переоценку залогов при падении цены никто не допустит, ростараются аккуратно спустить ценник за счет инфляции.
НО!!! Пока еще не было (вроде) случаев возврата денег с эскроу счета по просрочке сдачи/банкротству. Если пойдет, будет несмешно.
Было в Сочи.
Не знал. Но правда Сочи это редкий заповедник, там половину под снос надо )
Так вот как раз вы верно сказали о сносе.
Построили, но не ввели в эксплуатацию. Есть решение суда о сносе.
Бабки вернули покупателям.
Это еще нет серьезного ипотечного пузыря, но думаю все впереди т.к. объем просроченной задолженности россиян по ипотеке растет ежегодно на 5-7%)
Впереди стагнация. Цены не будут падать или упадут незначительно, при довольно высокой общей инфляции.
Пузырь в однушках и студиях, их поналепили полно за последние пару лет и сейчас в стройке еще почти все в них. Так что тут вряд ли можно говорить в общем, краткосрочно все может немного просесть, а так наиболее вероятный сценарий в среднесроке, что многокомнатные квартиры будут только дорожать, цены на студии рухнут, двушки в стагнации.
Казалось бы, какая инфляция при такой ставке? Но инфляция нужна. Поэтому вижу только 1 вариант - курс доллара 120.
Тогда всем будет хорошо.
Недвига на балансах ОК
У строителей рублей ОК
У ЦБ инфляция в пределах (там зависимость не прямая + задержка полгода-год на ценники)
Плохо только у тех, у кого деньги есть, то есть у меньшинства населения.
Но все равно ронять рубль надо после выборов.
Возможно - но кеш тоже нужен - для оплаты труда сотрудников, налогов. Содержать в конце концов жилье. Придется перекладывать эти "активы" в еще более мусорные активы, и на фоне роста жизни - просто инфляция сожрет исходный ценник. А пузырь на рынке недвиги потянет за собой системный риски - в т.ч. и схлопывание банков, накопивших на балансе немалое число "непрофильных активов". Насколько слышен голос ЦБ - после вляпывания в санацию "Открытия" - больше вкладывать гос.деньги в спасение санируемых банков - они не намерены, пусть акционары сами думают как увеличить уставник, или возвращают банковскую лицензию -обратно на Неглинку..
Падений цен, точно не будет, никому это не нужно. Практика откатов, уверен, была давно. За каждым жилым комплексом закреплен банк с эскроу-счетами, поэтому говорить тут не о чем, выбираете квартиру, и вам говорят в какой банк идти за ипотекой.
Капитализм это когда денег нет ни у кого.
Финансовому капиталу все мало.
Сбербанк с трудом сводит концы с концами?
А вы подумайте товарищи, сейчас изъятые у населения денежки за кап ремонт как крутятся.
А как прокручиваются деньги изъятые на ОСАГО.
Просто финкап деньгипылесосит всеми возможными способами задешево и впаривает за дорого.
Та же ипотека под 10 процентов это продать 1 рубль за 3 рубля.
На эти 2% и живут)))
Вы забыли про деньги которые крутятся у НПФ - там тоже все максимально мутно)
а процент по вкладам 13-16 это что? если выдавать ипотеку по 10...
Сожрите друг друга (с)
Разница между квадратом в резиновой и в регионах наводит на мысли, что на рынке присутствует пузырь. Ждём-с когда надутый позырь лопнет. В РФ такого ещё не происходило.
Скорее всего, сейчас все встанет (новые проекты). Вопроса 2: расширится ли перечень застройщиков на балансе у банков и поедет ли вниз вторичка?
для затравки скажу, что снежный чек на СМР жилья бизнес-класса 100 тыс.руб. (С запасом). Теперь сравните с начальной стоимостью в москвовских человейниках и оцените уровень разогнанности рынка.
Это строительная цена 1 кв.метра с МОПами, долей города, стоимостью участка, с техусловиями, детсадами/школами, банковскими % и прочая прочая?
Это как считать :)
но грубо, это стоимость 1 метра реализуемого жилья, с ТУ, соцнагрузкой (если через аренду) / либо приобретение и удалось уйти от соц обязательств. Это так же без подземного паркинга, но с вентфасадами.
понятно, что куча возможна вводных, особенно с КРТ и т.п.
чтобы не было иллюзий, среднее удорожание за счет банковского процента до недавнего времени составляло 4-5% максимум.
А город какой - Москва? А чего тогда тут 300к и выше у ценника на продажу?
Так к этому и вопрос: вариантов, куда идёт маржа - не сильно много. И все они уже не про стройку.
А шо за паника? Рыночная ручка усе порешает.. Кинут того кого ну на кинуть.. Хехе
Когда жилье подешевеет, автору так и не приснилось 🤣
Как только кто-то выплеснет данные об объеме нереализованных и инвестиционных квартир в той же нерезинке и сопоставит их с реальными потребностями, сразу будет понятно, льется все через край, или стакан пуст. Вот здесь и начнется ралли. Но это все сны и мечты :)
В Госдуме вроде уже раздались голоса о продаже квартир в рассрочку, без предоставления ипотеки банками. Потерявших всякие берега так или иначе будут ставить в стойло.
Смех ситуации как раз в том, что начал все банк с госучастием :(
Надоедает весь этот балаган,если честно.
У нас в стране нехватка денег на промышленность,а мы тратим миллиарды на то,чтобы застройщики продолжали купаться в сверхприбылях.
Пора бы уже устроить ковровые национализации в единый РосГосСтрой.
Вас Космодром "Восточный" ничему не научил?
С очередным Госстроем - в Москве квадратный метр будет по 800-1000 тыр за м2.
Как в Пекине и Шанхае.
Цикличность она такая. 26 год интересен будет. Типа 18-19
Кстати, на Западе ипотечный пузырь поддерживается за счет бешеной миграции. Они миллионы черножопых и всяких латиносов импортируют как раз для того, чтобы был рост численности населения (при вымирающем собственном населении в Европе и стагнирующем в США). А рост численности населения - это спрос на жилье. У нас этим путем пойти не получится, хоть весь Узбекистан сюда пересели. Желающих переехать в холодные ебеня будет слишком мало, пособия у нас не платят, зарплаты в долларах низкие. А свое население вымирает. Квартир от померших бабушек молодым скоро будет достаточно. Значит спрос будет падать.
Страницы