В пятницу Центробанк повысил ключевую ставку с 13% до 15%. Это заставило кредитные организации пересмотреть предварительные соглашения, одобренные еще в августе–сентябре. По итогу россиянам начали отказывать в ипотеке по одобренным ранее условиям. Около 30% получивших положительное решение банка (по коммерческой ипотеке) в августе–сентябре не смогли взять кредит. Кредитные организации снижают сумму ипотеки, увеличивают требования к первоначальному взносу или просят дополнительно подтвердить доход.
В целом же доля отказов выросла до 60-70 процентов, утверждают эксперты. Виной всему рост ключевой ставки, величина которой за последние месяцы выросла вдвое, с 7,5 до 15 процентов. В банках на фоне этого заявляют об отсутствии возможности долго сохранять одобренные заявки по прежним ставкам, поскольку доходность по таким кредитам будет отрицательной.
Доступность жилья за первое полугодие 2020 года в целом по России снизилась, отмечается в том же документе. Если в среднем за 2019 год размер среднедушевого годового дохода равнялся стоимости 6,8 кв. м жилья на первичном рынке, то с третьего квартала 2019 года по второй квартал 2020 года значение этого показателя сократилось до 6,2 кв. м.
По данным Росстата, доступность жилья в России снизилась в 67 из 80 субъектов.
Исследователи пузырей на рынках недвижимости других стран не зря писали о том, что ипотека — явление не только экономическое, но и нейробиологическое. Вариант приобрести дом (или квартиру) в кредит сейчас, а высокие проценты отложить на потом, выглядит чрезвычайно привлекательным для нейронных сетей мозга, жаждущих мгновенного удовлетворения.
Чем всё-таки является льготная ипотека для граждан и государства — спасением девелоперов, накачиванием деньгами банков-кредиторов или реальной помощью людям? Попытаемся разобраться в том, как изменился рынок жилья благодаря субсидированным программам (льготным, семейным, сельским и другим ипотекам), и в том, какие проблемы ждут госпрограммы и заёмщиков в ближайшей перспективе.
В последние годы ипотека в России активно развивалась, но вот мы видим, что кредитные деньги стали дороги. ЦБ поднял ключевую ставку, поднял размер первоначального взноса, поднял показатель резервирования для банков-кредиторов (банки должны формировать резервы на случай невыплат по ипотеке). Эксперты называют новые условия заградительными и прогнозируют охлаждение рынка жилья, но пока этого ещё не видно. Почему?
Ипотека как нейробиологическое явление
Мы по привычке смотрим на жилую недвижимость (здесь и далее я буду иметь в виду городские квартиры как самый массовый сегмент жилья) и видим в нём имущество, которое свободно обращается на рынке; имущество, с которым продавцы и покупатели заключают сделки добровольно, за свой счёт (пусть и с привлечением кредитов), самостоятельно определяя цену передачи имущества и беря на себя риски такой сделки.
В действительности в сфере недвижимости у нас с 2020 года развивалось что угодно, но только не свободный рынок.
Квартиры часто приобретались не благодаря наличию у покупателя собственного капитала, а за счёт средств материнского капитала и значительного субсидирования (и льгот) на приобретение первичного жилья в ипотеку со стороны государства.
Самостоятельно определять цены («ставить цены») могли не все участники рынка, а лишь крупные продавцы «первички» (девелоперы) и кредитующие их банки. Они повышали цены, а прочие продавцы подстраивались, чтобы «быть в рынке». И покупатели «с деньгами» повлиять на ситуацию никак не могли, потому что толпы ипотечников с одобренной субсидированной ипотекой и маткапиталом сметали с рынка всё.
Осознавали обладатели субсидированной ипотеки риск сделки? Я думаю, нет. Их риск отложен и растянут на 20 или 30 лет.
Ипотека как механизм распределения бюджета
Откровенно говоря, базовая процентная ставка по ипотеке в России и раньше не была низкой, а теперь она по сути заградительная. Банки выдают кредиты на покупку вторичного жилья под 14-16 процентов годовых, — это не всем, это без учёта страховки и при условии, что у вас в этом банке открыта зарплатная карта.
На первичное жильё от застройщика всё ещё распространяется господдержка, поэтому ставки там ниже — сейчас банки готовы выдать кредит с господдержкой под 8-9 процентов годовых (совсем недавно, в 2020 году, они выдавали такие кредиты под 6%). Есть и другие льготные ипотеки, по которым ставка ещё ниже — семейная, сельская, дальневосточная, для айтишников… Есть, наконец, разные программы у застройщиков, стимулирующие спрос.
Что это вообще такое — льготная ипотека?
Это механизм перераспределения общих бюджетных денег, наших налогов.
Изначально декларировалась следующая логика: государство берёт деньги из бюджета и передаёт их самым нуждающимся в жилье гражданам. Постепенно таких нуждающихся категорий становилось всё больше, а затем доступ к основной программе ипотеки с господдержкой получили вообще все граждане России (в том числе профессиональные инвесторы в бетон, которые уж точно не являются самыми нуждающимися).
Произошла простая вещь: когда вы чрезмерно расширяете круг лиц, имеющих какое-то право или льготу, то вместо удобного инструмента управления и поддержки самых нуждающихся получаете уязвимую для манипуляций систему взаимоотношений, в которой богатые игроки диктуют свою волю бедным. Проводя аналогию, это чем-то напоминает трансформацию античной выборной системы в современную систему всеобщего избирательного права.
Почему бы им, в самом деле, не поднять цены, если бюджетные деньги поступают исправно, а покупатели смотрят не на цену квадратного метра, не на итоговую стоимость в виде суммы всех расходов, а только на ежемесячный платёж? Тем более рост инфляции многое спишет.
Эта музыка не будет вечной
Кажется, музыка ипотеки под допинг государственной поддержки (которая, по некоторым заявлениям, составляет уже от 50 до 70 процентов всей выдаваемой ипотеки) может играть ещё долго (если не вечно), однако на самом деле всё может измениться скоро, гораздо раньше, чем мы думаем. Дисбалансов в системе всё больше. Возникают противоречия, которые нужно оперативно решать… но как и за чей счёт их решать?
- Первая проблема, которая приходит в голову: цены на новые квартиры должны расти темпами, сопоставимыми с ростом инфляции на стройматериалы, а объёмы выдачи ипотеки (и особенно льготной ипотеки) не должны резко меняться ни в большую, ни в меньшую сторону. Возможно ли длительное время поддерживать этот сложный баланс на практике, не допуская перекосов? Сомневаюсь.
- Вторая проблема, — снижение платёжеспособного спроса. Рост срока ипотеки и рост выдачи именно льготной ипотеки говорят сами за себя. Да, спрос есть, но он недостаточно платёжеспособный. Потому что когда люди, заплатив первоначальный взнос по льготной ипотеки маткапиталом, дальше платят из своих доходов, и размер их платежа может составлять до 80% дохода семьи… то это потенциально очень опасная история для банков, чреватая ростом неплатежей.
- Третья проблема — для инвесторов в недвижимость (а это как раз платёжеспособные покупатели) стало опасно оставаться «в рынке». Потому что, видите ли, льготная ипотека распространяется только на первичное жильё, а на вторичный рынок недвижимости — нет. Ликвидность квартиры и её цена падают сразу после того, как она продана застройщиком. Кому, по какой цене и как долго её потом придётся продавать по базовой ипотечной ставке или за наличные?
- Четвёртая проблема, которая озвучивалась даже на уровне руководства страны — у застройщиков на балансе уже слишком много нераспроданных квартир, это затоваривание. Что такое непроданная квартира в нынешней системе проектного финансирования по эскроу-счетам? Ну, пока идут продажи и цена на квартиры растёт, это дорожающий актив. Но когда допинг из бюджета сокращается, а продажи жилья стагнируют, то непроданные квартиры продолжают висеть на закредитованных застройщиках и банках, принося им только убытки в виде платежей на их содержание.
Что может быть дальше
Кризис на рынке недвижимости — не уникальное явление для мира. Даже если взять постсоветскую Россию, то наш рынок жилья прошёл уже три разных кризиса. Нынешний вряд ли будет на них похож, потому что тогда не было ни такого объёма выданной ипотеки, ни масштабной господдержки ипотечных программ.
Если рублёвая инфляция будет стабильно высокой, то можно ожидать, что она замаскирует стагнацию и снижение реальной стоимости жилья (тогда цены квартир в рублях останутся высокими, а в пересчёте на золото или другие валюты снизятся).
Если же ситуация с инфляцией будет иной (стоимость денег будет расти) то у банков могут возникнуть проблемы с ликвидностью. Проблемы с ликвидностью у банков могут привести к тому, что они потребуют возврата долгов у застройщиков, перед которыми встанет выбор между банкротством и продажей квартир по сниженным ценам, себе в убыток. Если такая цепь событий реализуется, это может повлечь ощутимое снижение не только реальной стоимости, но даже и рублёвых цен на жилую недвижимость.
Не хочу рассуждать на тему ипотечного рабства каждого отдельного заёмщика, но отмечу одно важное последствие субсидированных кредитов на жильё: покупая квартиру по льготной ставке и по завышенной цене у застройщика, ипотечники в массе своей сокращали платёжеспособный спрос населения на товары и услуги. Возможно, это самое важное следствие массового субсидирования ипотеки со стороны государства: пытаясь спасти девелоперов (де-факто обогащая их и банки-кредиторы), государство надувало пузырь на рынке жилья и уничтожало будущий платёжеспособный спрос со стороны населения на всё, включая нераспроданные квартиры.
С моей точки зрения, никаким государствам в принципе не нужно спасать никаких девелоперов. Когда часть из них банкротится и уходит с рынка, их место занимают другие участники, и в целом такая система оказывается более сбалансированной и «антихрупкой», как сказал бы Нассим Талеб, чем-то, что мы видим сейчас. Но стратегической ошибкой на этом пути — на пути формирования пузыря — стало расширение субсидированной ипотеки на всех граждан страны.
***
Возвращаясь к аналогии с прошлым, сейчас в России потенциальный ипотечник подобен Одиссею, герою древнегреческого мифа. Однажды его кораблю предстояло пройти мимо острова, населенного сиренами (в нашем случае — продавцами недвижимости). Было известно, что их пение (коммерческие предложения от застройщиков) очаровывает моряков (членов семьи потенциального покупателя квартиры), которые разворачивают суда к берегу и гибнут на скалистой отмели (в нашей реальности члены семьи уговаривают её нерешительного капитана купить новую квартиру, затем следует невыплата по кредиту и банк отбирает квартиру как объект залога).
Много сходства, не правда ли?
Давайте же вспомним, что в произведении Гомера, дабы избежать опасности, Одиссей приказал своим морякам наглухо запечатать уши воском, а его самого велел крепко привязать к мачте. Так они все выжили, а Одиссей ещё и насладился пением сирен, пока корабль проходил мимо их опасного острова.
(Андрей Игнатенко)
Комментарии
Уже давно не так в России.
С 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила покупки недвижимости, денежные средства по договорам участия в долевом строительстве на время строительства от граждан могут поступать и находиться только на счетах эскроу...
Времена получения от застройщика дисконта на стоимость строящегося жилья в ответ на софинансирование стройки закончились давно. Теперь застройщик строит или "на свои, а потом продает готовое" (исчезающе малая часть), или на банковский кредит в рамках проектного финансирования.
Хороший анализ, спасибо.
Статья в целом правильная , Нас ждут изменения в жилищном строительстве , и довольно сложное время у застройщиков , либо инфляция либо снижение цен. Уже раз сталкивались , тогда заставили пересчитать ипотеку из валюты в рубли . Во что её сейчас пересчитывать ?? Поэтому нас ждет волна разочарований ипотечников , благо их процент реально небольшой от населения , и снижение цен на жилье , видимо не быстро но цены пойдут вниз . Не будет глобальных катастроф когда цена в Москве опустится с 400 тысяч за метр хотя бы к 300 тысяч . Рынок был не рыночный - новостройки составляют 2-3% от объема рынка и выступали ориентиром и драйвером роста .. Куда снижаться есть , известны цены по которым Москва выкупает жилье под реновацию , вполне проходные цены. Тут выбор застройщиков снижать цены и строить , или стоять в ценах и не строить . Даже во второй ситуации у застройщиков убыток будет не скоро , но когда он появится начнут снижать , что бы строить .. Ничего страшного рынок заставит принимать те или иные решения ..
При удорожании электроэнергии, топлива, стали и тп никакого снижения цен не будет. При потере денег функции накопления - тоже. Если нельзя накопить на квартиру из-за обесценивания накоплений, её будут брать в ипотеку. Сказки про падение спроса на жилье слышу 30 лет. Спрос даже в депрессивных регионах не упал. Аиесли спрос не падает, тоти цена не упадёт.
Вот это все что вы написали , это мудацкие рыдания . Перечисленные вами сталь , топливо .. не являются существенными при строительстве .. То что спрос не упал , это ожидаемо , так как строят в Москве в год 2-3 % от имеющегося жилья , даже если он упадет и из 3% у вас продастся 0,5% вы не скоро понесете убытки , но когда они наступят , тогда всё и начнется пока рано , А стоимость строительства существенно ниже чем 400 тысяч за метр , и 300 тысяч легко перенесут , здесь не вопрос экономики , здесь психологии -- за недополученную прибыль при снижении цен с 400 до 300 ,будут искать крайних , главное выждать и не быть первым , с точки зрения наемного сотрудника . А с точки зрения хозяина лучше быстро скинуть за 350 пока остальные бояться ( не могут ) принять решение .
Про рыдания - это ваши комплексы). 4 года назад супруга вложилась в новую квартиру за одну цену. 2 года назад вложилась в такую же, но в 2 раза дороже. Год назад взяла эпотеку на квартиру подобную, но в 1,5 раза дороже предыдущей. И где рыдать?)) Цена как росла, так и будет расти. Спрос не упадёт, так как деньгам негде кроме недвижимости парковаться.
Все кто вложились в недвигу - довольны. Всё кто выжидал, в надежде на падение спроса и цены, купили тоже, но уже дороже))
К перечисленным вами событиям не имеет отношения стоимость стали ... Вы же ссылались на них , поэтому вам и написали о мудацких рыданиях . Другие причины были. Были ключевое слов . Главное как будет , здесь сколько людей столько и мнений . У меня такая точка зрения , у вашей жены другая . Но я описывал свою точку зрения , а не вашей жены .. У вас как я понял совпадает точка зрения с главой вашей семьи .. Пожалуйста ваше право .
Энергия, сталь, дерево, цемент, бензин, сверла, скрепки, каски, кепки...- это все за счёт повышения цен поддерживает часть цены на недвижимость. Не определяет, а поддерживает. Не цепляйтесь за частности. Спрос он и складывается из совокупностей частностей. Ниже я там и другие описал).
Вы начали с перехода на личности, значит вами движет что? Правильно, не желания разобраться, а какие-то комплексы.
А технические условия присоединения к сетям коммуникаций - таки являются, и они-то не дешевеют.
Ситуация с присоединением к сетям , более чем интересная . Но если взять её верхушку , это существенное , на стоимость строительства . С другой стороны когда вы всовываете 4 дома по 35 этажей вместо двух пятиэтажек ( первой очереди) то понятно что никакие сети к этом не готовы . Поэтому последовательно долбится асфальт , по отопление , под , электричество , под воду , потом под канализацию , потом под связь . И каждый раз снимается асфальт , потом кладется новый . А в завершение , снимается ещё раз и делается уютная улица .. И мне очевидно что этой уютной улица нельзя будет проехать , когда дома заселяться .. Но всё перечисленное увеличивает стоимость присоединений , и всё бы великолепно избегалось если бы застроили не в 35 этажей а кучей домов в 7-9 этажей .. Но архитекторы у нас не знают слово деньги при строительстве , только при выдаче разрешений они вспоминают о деньгах .. так что так ..
Не в архитекторах дело, а жадных застройщиках, ну и владельцах сетей, земли и прочих смежных ресурсов.
Тут вы ошибаетесь , нужно разрешение Архитектуры , на строительство . Сколько бы не писал застройщик хочу 30 этажей , если архитектура сказала 5 по будет 5 ..
Под Архитектурой вы, надо полагать, понимаете местную администрацию с ее отделом архитектуры и градостроительства. В некотором ряде случаев для той или иной местности расписаны правила землепользования и застройки, где уже заранее известно, что, какой этажностью и плотностью застройки можно строить на том или ином участке. Правила эти можно менять - есть процедуры для этого.
Спасибо я информирован на эту тему существенно выше среднего . И что такое правила землепользования , и как их меняют . В том числе, и из моей информированности вытекает мое мнение о архитекторах , как о отдельном подвиде . Вы вроде Москвич . Если вы " активный гражданин " , то конечно знаете , что согласно закону о Реновации в г. Москве , законом разрешается не соблюдать градостроительные нормы при строительстве жилья по программе Реновации . Пока я не знал этого меня сильного удивляло , почему строят дома в 20-22 этажа , там где просто некому в них поселиться по реновации , то есть необходимо в районе расселить 60 квартир ( одну пятиэтажку ) а строят 6 домов по 22 этажа и каждый трех подъездный . Причем в тех местах где до этого выше 16 этажей ( одноподъездных ) нельзя было строить по действующим градостроительным нормам . . А когда узнал удивление и пропало и главное радость появилась , что все по закону .. И что то я смотрю , после этой отмены Москва в высь рванулась , сейчас дом в 35-45 этажей это обыденность , но сильно удорожающая стоимость коммуникаций .. Это мы ещё в Москве за воду платим не зависимо от этажа .. Что бы радость была полной надо бы ввести стоимость воды в зависимости от этажа .. Хочу заметить , что когда это сделали в Нью Йорке , то строительство жилых небоскребов сошло на нет .. Слишком мало оказалось желающих оплачивать подъем воды к себе на этаж ..
Мне сильно не нравятся жилые дома выше 30 этажей. К варианту Москва-Сити я вот как-то привык, а многоэтажным и очень плотным человейникам еще нет, а их в последнее время понатыкали много где и часто.
Любопытная статья, которая показала как полезный изначально инструмент выродился в спекулятивный...однако в статье упущен важный момент: говорится лишь о проблемах граждан, однако громадные убытки стало нести и гос-во после повышения ставки до 15 процентов...ведь теперь его расходы на компенсации банкам по льготной ипотеке стали кратно выше
1. Придется признать, что стероидная накачка ВВП ипотечными кредитами закончилась... А это уже вопрос политический.
2. А нашим кремлёвским и околокремлевским экономистам надо бы уметь во что-то кроме девальвации рубля с последующей инфляцией. А то слишком привыкли к "простым решениям в любой непонятной ситуации".
3. В принципе, понятно, от чего так тяжко Набиуллиной тормозить разогнанный локомотив "застройщиков и банков" в условиях жёсткого лоббирования их интересов... А тем тоже деваться некуда: они понимают, что торможение будет аварийным.
Р.S. Кстати, куда-то подевались певцы на тему: "Курс рубля ни на что не влияет. И моя ЗП, пенсия - в рублях. Мне всё равно."
Видимо, опять перековались в военных аналитиков и специалистов по Ближнему Востоку.
P.P.S. А ведь это только предвестники, жалкое начало... Ипотечный, банковский, финансовый "пушистый лис" ещё не прискакал. Может быть, пронесёт, а? Хотелось бы надеяться, что шарик сдуется, а не пузырь лопнет.
При кризисе главная проблема - куда впихнуть деньги, чтобы спасти. Кроме недвиги нет вариантов. Так что если что, цены ещё подрастут.
Ошибки есть накопленные , но будут решены
1.Бюджетное правило , создание резервов в валюте . Во многом предопределило , тупо правильные действия -- как проблема опускаем курс рубля получаем нужное количество рублей .. Но сейчас очевидно что резервы в валюте не все являются резервами .
2. Разогнали цены на рынке недвижимости , забыли элементарную вещь , что на рынке недвижимости , кривая равновесной цены , является не кривой , а вертикальной прямой . Что указано в любом учебнике экономикс , при этом все экономикс ругают , но это раздел явно никто не читал . Разрешили продажу и регистрацию не построенного жилья . То есть разрешили покупку - 20 этажа строящегося дома в полном объеме в момент строительства только 1-го этажа , при этом "для обеспечения безопасности " ввели счета эскроу , и тем самым передали контроль и управление за строительством банкам , которые не являются специалистами в недвижимости .. Тут банкам и поперло за одно и то же действие и счета эскроу (бесплатный депозит) и ипотека за которую лох платит процент за то что положил вам деньги на депозит , лоха оказалось мало еще государство с субсидированием ипотеки привлекли . Еще и проценты за кредит можно стричь с застройщика . Не жизнь , а банковский коммунизм . Поэтому и вариантов не осталось кроме того что имеем сегодня.
Годный срач. Ахтунг - пахнет трольчатиной! Автор, нет ли в обсуждении упырей? Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за день.
Государство продвигает рассрочку вместо ипотеки. Что сильно сокращает банкет у ростовщиков и банкирах, которые наживаются на наших людях за просто так. Хватит! Так что государство всё делает абсолютно правильно. А кто действительно хочет (надо) расширяться, покупать квартиру, те быстро найдут слово "рассрочка" и решат проблему, минуя описанные в статье "ужасы".
ну почему же....
у тех кто получение образования совмещает с работой по специальности -у тех оно лесом не пойдет
Вы забываете вот что.
Банки которые эту самую ипотеку финансируют-они у нас не частные а государственные. или полугосударственные.
Следовательно и прибыль от всех этих ипотечных операций идет в основном государству.
Государство перекладывает деньги из одного своего кармана в другой свой же. и откачивает у населения излишек денег.
Вообще это хупца с вашей стороны, причём лютая.
Сложилась уникальная ситуация:
Государство залезло своим регулированием туда, где оно нужно, и так, как нужно.
А вы - недовольны.
На самом деле застройщикам нужно продавать часть квартир до сдачи дома, но это другое.
Ни черта не понял. Но очень интересно.
Нет, это то же самое.
Искренне Ваш, КЭП.
Банк пользуется бабками от покупателей, банк пользуется процентом от ипотеки, банк берет всё. Скоро рухнет строительство, за ним потянутся куча смежников. Зато банки получают самую большую прибыль. Чтоб они уже наконец обожрались и сдохли! Но нет... дураков не будет...
Страницы