В пятницу Центробанк повысил ключевую ставку с 13% до 15%. Это заставило кредитные организации пересмотреть предварительные соглашения, одобренные еще в августе–сентябре. По итогу россиянам начали отказывать в ипотеке по одобренным ранее условиям. Около 30% получивших положительное решение банка (по коммерческой ипотеке) в августе–сентябре не смогли взять кредит. Кредитные организации снижают сумму ипотеки, увеличивают требования к первоначальному взносу или просят дополнительно подтвердить доход.
В целом же доля отказов выросла до 60-70 процентов, утверждают эксперты. Виной всему рост ключевой ставки, величина которой за последние месяцы выросла вдвое, с 7,5 до 15 процентов. В банках на фоне этого заявляют об отсутствии возможности долго сохранять одобренные заявки по прежним ставкам, поскольку доходность по таким кредитам будет отрицательной.
Доступность жилья за первое полугодие 2020 года в целом по России снизилась, отмечается в том же документе. Если в среднем за 2019 год размер среднедушевого годового дохода равнялся стоимости 6,8 кв. м жилья на первичном рынке, то с третьего квартала 2019 года по второй квартал 2020 года значение этого показателя сократилось до 6,2 кв. м.
По данным Росстата, доступность жилья в России снизилась в 67 из 80 субъектов.
Исследователи пузырей на рынках недвижимости других стран не зря писали о том, что ипотека — явление не только экономическое, но и нейробиологическое. Вариант приобрести дом (или квартиру) в кредит сейчас, а высокие проценты отложить на потом, выглядит чрезвычайно привлекательным для нейронных сетей мозга, жаждущих мгновенного удовлетворения.
Чем всё-таки является льготная ипотека для граждан и государства — спасением девелоперов, накачиванием деньгами банков-кредиторов или реальной помощью людям? Попытаемся разобраться в том, как изменился рынок жилья благодаря субсидированным программам (льготным, семейным, сельским и другим ипотекам), и в том, какие проблемы ждут госпрограммы и заёмщиков в ближайшей перспективе.
В последние годы ипотека в России активно развивалась, но вот мы видим, что кредитные деньги стали дороги. ЦБ поднял ключевую ставку, поднял размер первоначального взноса, поднял показатель резервирования для банков-кредиторов (банки должны формировать резервы на случай невыплат по ипотеке). Эксперты называют новые условия заградительными и прогнозируют охлаждение рынка жилья, но пока этого ещё не видно. Почему?
Ипотека как нейробиологическое явление
Мы по привычке смотрим на жилую недвижимость (здесь и далее я буду иметь в виду городские квартиры как самый массовый сегмент жилья) и видим в нём имущество, которое свободно обращается на рынке; имущество, с которым продавцы и покупатели заключают сделки добровольно, за свой счёт (пусть и с привлечением кредитов), самостоятельно определяя цену передачи имущества и беря на себя риски такой сделки.
В действительности в сфере недвижимости у нас с 2020 года развивалось что угодно, но только не свободный рынок.
Квартиры часто приобретались не благодаря наличию у покупателя собственного капитала, а за счёт средств материнского капитала и значительного субсидирования (и льгот) на приобретение первичного жилья в ипотеку со стороны государства.
Самостоятельно определять цены («ставить цены») могли не все участники рынка, а лишь крупные продавцы «первички» (девелоперы) и кредитующие их банки. Они повышали цены, а прочие продавцы подстраивались, чтобы «быть в рынке». И покупатели «с деньгами» повлиять на ситуацию никак не могли, потому что толпы ипотечников с одобренной субсидированной ипотекой и маткапиталом сметали с рынка всё.
Осознавали обладатели субсидированной ипотеки риск сделки? Я думаю, нет. Их риск отложен и растянут на 20 или 30 лет.
Ипотека как механизм распределения бюджета
Откровенно говоря, базовая процентная ставка по ипотеке в России и раньше не была низкой, а теперь она по сути заградительная. Банки выдают кредиты на покупку вторичного жилья под 14-16 процентов годовых, — это не всем, это без учёта страховки и при условии, что у вас в этом банке открыта зарплатная карта.
На первичное жильё от застройщика всё ещё распространяется господдержка, поэтому ставки там ниже — сейчас банки готовы выдать кредит с господдержкой под 8-9 процентов годовых (совсем недавно, в 2020 году, они выдавали такие кредиты под 6%). Есть и другие льготные ипотеки, по которым ставка ещё ниже — семейная, сельская, дальневосточная, для айтишников… Есть, наконец, разные программы у застройщиков, стимулирующие спрос.
Что это вообще такое — льготная ипотека?
Это механизм перераспределения общих бюджетных денег, наших налогов.
Изначально декларировалась следующая логика: государство берёт деньги из бюджета и передаёт их самым нуждающимся в жилье гражданам. Постепенно таких нуждающихся категорий становилось всё больше, а затем доступ к основной программе ипотеки с господдержкой получили вообще все граждане России (в том числе профессиональные инвесторы в бетон, которые уж точно не являются самыми нуждающимися).
Произошла простая вещь: когда вы чрезмерно расширяете круг лиц, имеющих какое-то право или льготу, то вместо удобного инструмента управления и поддержки самых нуждающихся получаете уязвимую для манипуляций систему взаимоотношений, в которой богатые игроки диктуют свою волю бедным. Проводя аналогию, это чем-то напоминает трансформацию античной выборной системы в современную систему всеобщего избирательного права.
Почему бы им, в самом деле, не поднять цены, если бюджетные деньги поступают исправно, а покупатели смотрят не на цену квадратного метра, не на итоговую стоимость в виде суммы всех расходов, а только на ежемесячный платёж? Тем более рост инфляции многое спишет.
Эта музыка не будет вечной
Кажется, музыка ипотеки под допинг государственной поддержки (которая, по некоторым заявлениям, составляет уже от 50 до 70 процентов всей выдаваемой ипотеки) может играть ещё долго (если не вечно), однако на самом деле всё может измениться скоро, гораздо раньше, чем мы думаем. Дисбалансов в системе всё больше. Возникают противоречия, которые нужно оперативно решать… но как и за чей счёт их решать?
- Первая проблема, которая приходит в голову: цены на новые квартиры должны расти темпами, сопоставимыми с ростом инфляции на стройматериалы, а объёмы выдачи ипотеки (и особенно льготной ипотеки) не должны резко меняться ни в большую, ни в меньшую сторону. Возможно ли длительное время поддерживать этот сложный баланс на практике, не допуская перекосов? Сомневаюсь.
- Вторая проблема, — снижение платёжеспособного спроса. Рост срока ипотеки и рост выдачи именно льготной ипотеки говорят сами за себя. Да, спрос есть, но он недостаточно платёжеспособный. Потому что когда люди, заплатив первоначальный взнос по льготной ипотеки маткапиталом, дальше платят из своих доходов, и размер их платежа может составлять до 80% дохода семьи… то это потенциально очень опасная история для банков, чреватая ростом неплатежей.
- Третья проблема — для инвесторов в недвижимость (а это как раз платёжеспособные покупатели) стало опасно оставаться «в рынке». Потому что, видите ли, льготная ипотека распространяется только на первичное жильё, а на вторичный рынок недвижимости — нет. Ликвидность квартиры и её цена падают сразу после того, как она продана застройщиком. Кому, по какой цене и как долго её потом придётся продавать по базовой ипотечной ставке или за наличные?
- Четвёртая проблема, которая озвучивалась даже на уровне руководства страны — у застройщиков на балансе уже слишком много нераспроданных квартир, это затоваривание. Что такое непроданная квартира в нынешней системе проектного финансирования по эскроу-счетам? Ну, пока идут продажи и цена на квартиры растёт, это дорожающий актив. Но когда допинг из бюджета сокращается, а продажи жилья стагнируют, то непроданные квартиры продолжают висеть на закредитованных застройщиках и банках, принося им только убытки в виде платежей на их содержание.
Что может быть дальше
Кризис на рынке недвижимости — не уникальное явление для мира. Даже если взять постсоветскую Россию, то наш рынок жилья прошёл уже три разных кризиса. Нынешний вряд ли будет на них похож, потому что тогда не было ни такого объёма выданной ипотеки, ни масштабной господдержки ипотечных программ.
Если рублёвая инфляция будет стабильно высокой, то можно ожидать, что она замаскирует стагнацию и снижение реальной стоимости жилья (тогда цены квартир в рублях останутся высокими, а в пересчёте на золото или другие валюты снизятся).
Если же ситуация с инфляцией будет иной (стоимость денег будет расти) то у банков могут возникнуть проблемы с ликвидностью. Проблемы с ликвидностью у банков могут привести к тому, что они потребуют возврата долгов у застройщиков, перед которыми встанет выбор между банкротством и продажей квартир по сниженным ценам, себе в убыток. Если такая цепь событий реализуется, это может повлечь ощутимое снижение не только реальной стоимости, но даже и рублёвых цен на жилую недвижимость.
Не хочу рассуждать на тему ипотечного рабства каждого отдельного заёмщика, но отмечу одно важное последствие субсидированных кредитов на жильё: покупая квартиру по льготной ставке и по завышенной цене у застройщика, ипотечники в массе своей сокращали платёжеспособный спрос населения на товары и услуги. Возможно, это самое важное следствие массового субсидирования ипотеки со стороны государства: пытаясь спасти девелоперов (де-факто обогащая их и банки-кредиторы), государство надувало пузырь на рынке жилья и уничтожало будущий платёжеспособный спрос со стороны населения на всё, включая нераспроданные квартиры.
С моей точки зрения, никаким государствам в принципе не нужно спасать никаких девелоперов. Когда часть из них банкротится и уходит с рынка, их место занимают другие участники, и в целом такая система оказывается более сбалансированной и «антихрупкой», как сказал бы Нассим Талеб, чем-то, что мы видим сейчас. Но стратегической ошибкой на этом пути — на пути формирования пузыря — стало расширение субсидированной ипотеки на всех граждан страны.
***
Возвращаясь к аналогии с прошлым, сейчас в России потенциальный ипотечник подобен Одиссею, герою древнегреческого мифа. Однажды его кораблю предстояло пройти мимо острова, населенного сиренами (в нашем случае — продавцами недвижимости). Было известно, что их пение (коммерческие предложения от застройщиков) очаровывает моряков (членов семьи потенциального покупателя квартиры), которые разворачивают суда к берегу и гибнут на скалистой отмели (в нашей реальности члены семьи уговаривают её нерешительного капитана купить новую квартиру, затем следует невыплата по кредиту и банк отбирает квартиру как объект залога).
Много сходства, не правда ли?
Давайте же вспомним, что в произведении Гомера, дабы избежать опасности, Одиссей приказал своим морякам наглухо запечатать уши воском, а его самого велел крепко привязать к мачте. Так они все выжили, а Одиссей ещё и насладился пением сирен, пока корабль проходил мимо их опасного острова.
(Андрей Игнатенко)
Комментарии
Со всем вышенаписанным согласен.
Только к сожалению тех у кого есть эти воля и разум - постепенно исчезающее меньшинство.
Хомяк тут не верный термин. Это животное запасливое, а человек должен быть голодранцем без каких либо запасов.
А по-другому цивилизованно не заставить работать. Штрафбаты, шарашки и прочее рабство сейчас не в моде. Базовые потребности удовлетворены, и задешево - социальное государство. как никак.
Так что единственный реальный стимул - вечная погоня за лучшим потреблением.
С нашей инфляцией этот подход не работает. Тот, кто взял ипотеку 5-10 лет назад уже и платежи платить легче (зарплаты выросли), и стоимость их недвижимости превзошла все расходы. А описанная методика пока продвигается на западе, где человек вообще ничем не должен обладать, а брать все в аренду. Вот там точно хотят ввести новый вид рабовладельческого строя, где можно выжимать все, что человек заработает за счет управления ежемесячными платами. У нас еще можно остановиться в своем потребительстве и уменьшить обязательные платежи.
Застройщику в теории должно быть выгодно продавать раньше и с эскроу, ибо проектное финансирование у них в том же банке, что и эскроу счёт. Т.е. в теории банк должен видеть, что построено 30% и 30% проектных денег (при наличии их на эскроу счёте) давать под мЕньший процент. Как на самом деле - вопрос.
На мой взгляд с текущей инфляцией самый проигравший от эскроу это покупатель, тк в случае расторжения договора он получает деньги с эскроу, но на них уже ничего не купишь (ну или погасишь ипотеку, но проценты не вернешь), в теории убытки можно пытаться взыскать с застройщика. Но если он не построил (а под каждый жк у них свое юрлицо), то обанкротится, со всеми вытекающими.
Льготная ипотека очень сильно изменила рынок. Из хорошего, сейчас льготная ипотека без условий; 1) подорожала, 2) можно взять только одну. А вот айтишная и тп - нет. А без льготной ипотеки брать у застройщика - глупо, тк вторичка тупо дешевле. Даже в том же жк.
С ипотекой в РФ ничего не изменится. Как брали, так и будут брать
Возможно, брать будут осторожнее, и кому попало меньше давать.
В условиях инфляции и роста цен инвестиции в квартиры беспроигрышны, даже с большой ипотекой.
Инфляцию надо приструнить, чтобы доход от этих инвестиций не перекрывал рисков.
Будут брать, потому что нет выбора. В принципе нет никакого выбора.
К тому же даже самые необразованные смотрят на происходящее и все понимают - держать кэш это убытки.
Конечно если у вас 10-20 млн в банке, то это несколько другая ситуация, но когда у вас условный миллион - то вы его рано или поздно потеряете.
Вот прям не зависимо от ставки будут брать? Что по 8%, что по 17% ?
Понятно теперь, за что на Набиуллину так взъелись за повышение ставки. Она решила сдуть пузырь, пока не поздно, и придушить слегка разожравшихся банкстеров и застройщиков.
А все эти экскроу-счета и льготную ипотеку сразу ясно было, что банкиры пролоббировали. У которых уже который год рекордная прибыль, выше 2,5 трюлей рублей за последний год. При этом на них никакие повышенные налоги на сверхприбыль (как на промышленников, добытчиков и нефтяников) не распространяются.
Примечательно, что описанное в статье относится примерно к половине рынка жилой недвижимости в стране, потому что во второй половине строят частные дома несколько по другим правилам, чем квартиры в многоэтажных человейниках.
https://iz.ru/1594639/2023-10-25/grazhdane-smogut-otkryvat-eskrou-scheta-na-stroitelstvo-chastnykh-domov
Видать, банкам денег не хватает
Друзья, многие выводы в статье не совсем корректны из-за незнания нюансов. Постараюсь в недалеком будущем разложить картинку более развернуть и читаемо.
для начала важно понимать, что порой застройщик получает от банка кредит и бесплатно. Именно из-за остатков на счетах ЭСКРОУ.
все банки применяют систему плавающих ставок, ставя в зависимость стоимость кредита в объем полученных застройщиком средств относительно денег на счета ЭСКРОУ.
условно, если ты ничего не продаешь, а строишь, то ставка сегодня может быть процентов 16, а если твои продажи идут сопоставимыми с обедом загрузки темпами, то средняя ставка будет процента 3-4 от бюджета стройки (не от стоимости кв. метра). В итоге, от объема цены, средств, полученных банком за квадрат, составляют примерно процентов 5-6. При этом у банка еще теперь задача контролировать стройку от и до. Вплоть до качества бетона и количества рабочих на объекте.
Еще ОТ 10 до…. % получает землепользователь. Тот, кто каким-то хитрым способом получил земельный участок.
еще процентов 10 - местные органы власти в виде квартир для своих нужд. Еще 5-10 - затраты на разные школы/садики (даже если они строятся в рамках различных госпрограмм, застройщику проще построить их себе в прямой убыток, но отбить деньги на привлекательности своих ЖК, находящихся рядом).
ну и не забываем про застройщиков / риэлторов / рекламщиков. У них еще процентов 30-40 на всех.
Опять же все сильно колеблется от региона и от способности получить более дешевые ТУ по подключению к сетям.
что касается нераспроданных квартир - вот это самое интересное.
изначально - это прибыль застройщиков в бетонометрах.
по-хорошему, общая статистика нераспроданных метров есть в аналитике Наш Дом.Рф. Но она очень дорогая и продается в разбивке по регионам.
Но я думаю, что решения по поддержке или разгону отрасли принимаются с ее учетом.
Напишите ваше мнение - почитаем, любопытно.
Сказ про то, как банкстеры надули Путина (под бла-бла-бла про доступность жилья, разогнали инфляцию, заработали бабок на ровном месте). Интересно, простит он им это? Предыдущие семибанкиры закончили плохо.
А Вы смешной)))
Самое большее - попросит не баловаться.
проблема с доступностью недвижимости закончится тогда когда недвига перестанет быть привлекательным объектом для ИНВЕСТИЦИЙ. Для этого надо поднять налог на инвестиционную недвижимость, а то и ограничения на количество метров в одни руки.
И куда вкладывать деньги - выводить за границу? Акции, ценные бумаги?
за границу - это оригинальный способ просохатить накопленное. Именно на фондовый рынок надо выводить деньги - вот тогда промышленность сможет получить дешёвые длинные деньги. Если прикинуть сумму капиталов, которые инвесторы влили в рынок недвиги (т тем самым надули пузырь и заодно снизили доступность жилья), то, думаю, было бы просто отлично для промышленности получить доступ к этим деньгам.
Кстати, в штатах в некоторой степени это так и работает - гедвигой та заниматься менее выгодно, чем фондовым рынком (точнее, прибыль то можно и там получать - но намного сложнее), поэтому подавляющее большинство населения вкладывает свободные средства в фондовый рынок.
Полностью копировать фондовый рынок штатов нельзя ни в коем случае, само собой (иначе, результат будет один и тот же - крупный капитал приберет к рукам бОльшую часть). Но даже если население стартанет с покупки облигаций предприятий - тогда и начнется промышленный подъем (а банки пусть бамбук курят).
А вот в Австралии обратная ситуация - местный фондовый рынок - бледная пародия на американский, к тому же особенности финансирования покупки жилья делает этот бизнес более выгодным чем играть на фондовом рынке (то есть, инвестиции в недвигу гораздо понятнее для обывателя, чем фондовый рынок - и к тому же более прибыльно (не требует сильно копать эту тему)). Как результат - большинство населения в пвстрали вкладывают в недвижимость - что надувает пузырь на этом рынке (для прикола можно ознакомиться с ценами на domain.com.au или на realestate.com.au )
>Кстати, в штатах в некоторой степени это так и работает
Если внимательно пролистать список компаний, например, в S&P - их там не то чтобы до дури. Да и капитализация их сильно меньше всякой модной чухни типа эппл. От фонды США местной промке США достаётся очень мало, хорошо если единицы процентов
такая и написал что нельзя тупо копировать. Например, пусть люди для начала научатся с облигациями компаний работать. Проще чем с акциями, а доход в разы выше чем по вкладам в банках. К тому же, в России нет на фонде модной чешуи типа Эппл.
Я в рынке лет 8. ОФЗ только
вот и я о том
когда число держателей ОФЗ будет таким сколько сейчас людей дервд деньги на сберегательных вкладах в банках - тогда можно будет говорить о качественном сдвиге.
Не уверен вот, что в период нарастающего энергетического крысиса вкладывать в акции - это единственно правильное дело. Идеального рецепта нет вовсе.
акции энергетических компаний.
Но вообще спектр широкий. Биткоган хорошо в телеге пишет на эту тему.
https://t.me/bitkogan
Людям как-то привычнее вкладывать в недвижимость... И до некоторой степени их можно понять.
так людей направлять иногда надо. В данном случае, ещё и к их же выгоде.
Кстати, вот на тему жилья у того же Биткогана (вторая половина его заметки):
https://t.me/bitkogan/22875
Что изменилось в ипотеке к 2015 году?
Ставки такие же примерно. Только квадраты выпосли в цене весьма здорово. Вот их надо снижать по цене.
Население в 2015г. мечтало о низких ставках ипотеки, чтоб "как на Западе":
1) Они были недовольны 12% ипотечной ставки при, скажем так, стоимости жилья 6 млн.руб.
2) Зато теперь многие вот только что "имели возможность" оформить "льготную ипотеку" под 6% при стоимости "почти" такого же жилья (допустим, "первички" из голого бетона и перегородок из шлакоблока) за 12 млн.руб.
==============
Мечты сбываются, не так ли?
"А в чем же разница?" - спросят самые настойчивые, умеющие в проценты на листочке или хотя бы в калькуляторе.
А разница в... первоначальном взносе, его доле от общей стоимости и, как следствие, сумме кредита с увеличившимся сроком погашения...
Но ведь процент маленький, как в Европах. Здорово, правда?
Логика понятна еще с 2020 года, но рынок недвиги очень инертный и цены реагируют ОЧЕНЬ медленно. Даже на начало СВО цены упали максимум на 10-15% на вторичку, когда люди срочно сваливали и все распродавали. Сейчас ситуация спокойнее гораздо и снижения цен можно ждать ОЧЕНЬ долго. Скорее цены будут на старом уровне на фоне общей инфляции (фактически это тоже снижение цены).
Отдельный прикол - стоимость ремонт. Там абсолютное безумие какое-то, если хотите вменяемое качество (от 130 тыр за м2 в Москве)! А тут ипотечные деньги не помогут - за свои или неподъемные кредиты брать.
Это со стоимостью материалов? или без? )
Там видимо мрамор с золотом пополам в комплекте !
ага, и вкраплениями стразиков от Сваровски.
С чистовыми материалами, мебелью и техникой.
Можете прикалываться сколько хотите...только после того как сделаете ремонт.
ну, мебель и технику включать в ремонт - это такое... нифига уже не ремонт выходит, а квартира по ключ.
Главными выгодоприобретателями являются банки, они ипотечными деньгами манипулируют.
Здесь отмечу, что, при расчете ПДН (показатель долговой нагрузки), 80% - это уровень, от которого ЦБ начинает начислять банку повышенные нормативы по резервам. Поэтому, таким заемщикам принято отказывать.
И второй момент: у нас по-прежнему не умеют считать доходы и долговую нагрузку домохозяйств. Даже созаёмщиков привлекают крайне редко. Поэтому, когда в новостях пишут про какой-то уровень долговой нагрузки, 70-80%%, нужно понимать, что они не понимают, о чем пишут.
Вот здесь https://www.youtube.com/watch?v=FHeyl38QPxY&ab_channel=%D0%A1%D0%B5%D1%80%D0%B3%D0%B5%D0%B9%D0%A1%D0%BC%D0%B8%D1%80%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B8%D0%BD%D0%B2%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%B8%D0%B8%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C
замечательно разобрана афера с эскроу счетами, разобрано по полочкам, как бангстеры снимают все, не так, ВСЕ пенки с рынка недвижимости.
Замечательно описано как банки просто развернули на себя все потоки, в проигрыше только один участник этой схемы - покупатель, которому государство якобы помогает льготной ипотекой.
Все верно выше сказали: проблема не в заговоре хитрых банкиров, а в экономике. Если некуда вкладывать деньги при текущей инфляции и постоянном ослаблении рубля, их или будут выводить за рубеж, или пихать в недвижимость. Других вариантов нет. Раньше ещё доллары скупали, а теперь и этот способ "инвестирования" пропал.
В стародавние времена можно было купить золото и серебро, сложить в горшок и ждать безбедной старости. Ныне и это отняли. Только недвига, только она.
Есть ещё антиквариат и художка, но это для очень продвинутых.
Ладно, констатирующая часть статьи. Но где результирующая? Что критики ипотеки (зачастую великолепно себя чувствующие в полученном от предков жилье) предлагают взамен?
уже написал - сделать так, чтобы недвижимость перестала быть привлекательной с точки зрения получения дохода ВЫШЕ чем в других отраслях.
И тогда жильё станет стоить копейки?
тогда оно не станет расти в цене намного быстрее инфляции.
И это правильно. Долгое время давали вообще всем кому не лень. Напомнить к чему это привело в США в 2008 году ? Хотите повторить ?
Кто вообще сказал, что повышение процентов по ипотеке снижает доступность жилья? Один из главных факторов роста цен на жилье - увеличение доступности ипотеки. Без ипотеки жилье стоило бы просто вдвое дешевле.
Это надо немного в математику уметь...
Имея полстраны ипэшников, которые в девяностые и двухтысячные отстояли на рынках не заработав себе на нормальную пенсию, жать конца ипотеки и удешевления жилья - глупо. Пенсия этих людей - это арендная плата с жильцов выкупленных ипэшниками квартир.
Да, и не по своей воле эти люди ушли из "легальной" экономики. Ошибки прошлого аукаются государству (и людям естественно) сейчас.
Всякие пенсионные реформы не добавляют веры народы в светлое будущее. Поэтому как скупали недвигу - а других способов как-то сохранить заработанное нет, - так и будут скупать.
Все такие статьи описывают частную ситуацию в режиме "всё плохо", как-будто существует некая идеальная модель.))
в каждой стране, культуре, экономическом контуре формируются свои законы ведения бизнеса и свои дефекты в силу испорченности человека ведущего бизнес.
Все ведь понимают, что "скидки" на котловане, это лишь замануха что бы начать проект строительства, а потом застройщик всегда получит выгоду. А если он понимает, что слишком много продал со скидкой на стадии котлована , а остальные квартиры не раскупаются уже по завышенной цене и не хватает на достройку - появляются обманутые дольщики. Проблема -то в компетенции застройщика, в способности оценить риски, расходы, планировать финансово выручку на этапах продаж в процессе строительства.
Если маржинальность была заложена в10-15%, а скажем материалы подорожали на 7% , то всё планирование летит в трубу. Да, государство сняло с себя ответственность за эти риски и правильно сделало. Пусть частный бизнес , застройщики, банки сами регулируют процесс. Если тупые - ну тогда получайте банкротства и обманутых дольщиков.
С чего вообще все взяли, что жилье должно быть доступным? Рефлексия по временам СССР, когда квартиры "выдавали"? Ну так и бананов не было, и в Тайланд и дубаи не ездили, не говоря уже про более бытовые вещи..
Страницы