Bloomberg: Кризис недвижимости в Китае ломает десятки тысяч жизней

Дефолт одного из крупнейших застройщиков Китая практически официально объявлен. Это усиливает страдания покупателей жилья, работников и инвесторов, испытывающих трудности, как раз тогда, когда экономика больше всего нуждается в стимулировании.

В августе, вскоре после того, как появились новости о том, что Country Garden Holdings Co. столкнулась с полномасштабным финансовым кризисом, 38-летняя Хуайлань пробралась на строительную площадку в Шаньдуне, где должен был быть почти закончен её новый семейный дом. Она нырнула под проволочный забор, поднялась на 18 лестничных пролетов на крышу соседнего дома и увидела вид, от которого у нее ёкнуло сердце. Неработающие краны. Бетонные плиты усеивают траву высотой по щиколотку. Грязевая яма.

У государственного служащего Тома Чена была только одна мысль, когда он узнал, что застройщик, ранее крупнейший в Китае, прекращает работы над своим многоквартирным домом в Чжэцзяне: “Неужели я стану бездомным ?”

Жилой проект Country Garden в Янчжоу, сентябрь.Источник: Bloomberg

Они были далеко не единственными, кто пострадал. Country Garden уже уволил около 70 000 сотрудников, когда гуандунский строитель Фу наконец объявил забастовку после двух месяцев без зарплаты. “Меня не волнует, что у них кризис”, - сказал он. “Я хочу деньги, заработанные потом и кровью”.

По словам людей, знакомых с этим вопросом, семья Енгов, основавшая компанию, находилась в тысяче миль от Пекина в надежде встретиться с регулирующими органами, чтобы договориться о вливании капитала от поддерживаемых государством компаний. Они были разочарованы.

Покупатели жилья, рабочие, застройщики и правительство - каждый сыграл свою роль в очевидном экономическом чуде. На протяжении более чем двух десятилетий недвижимость была двигателем роста, стоящим за беспрецедентным экономическим успехом Китая, преодолев подпитываемую долгами волну роста до стоимости в 52 триллиона долларов в 2019 году - полной четверти национального производства. Мировые инвесторы хлынули потоком, вложив более 180 миллиардов долларов в долларовые облигации. Но за последние три года кампания правительства по обузданию обременённого долгами сектора имела серьёзные последствия. Сектор недвижимости сократился примерно на 10%, и китайские акции теперь свели на нет все выгоды, достигнутые во время огромного роста после возобновления торгов после Covid.

Рыночная стоимость Country Garden приблизилась к рекордно низкой отметке

Источник: Bloomberg

Country Garden была ведущим действующим лицом во всём этом. На пике своего развития застройщик нанимал 130 000 человек, давал жилье десяткам тысяч семей и накопил обязательства на 240 миллиардов долларов. Сейчас ещё предстоит выплата процентов по долларовым облигациям, срок погашения которых наступил на прошлой неделе, а это означает, что дефолт практически официальный и шансы на реструктуризацию растут. Когда компания такого размера попадает в бедственное положение, боль будет глубокой и повсеместной.

“Дефолт такого крупного застройщика в сочетании с дополнительным ухудшением продаж и цен является явным признаком того, что ничто не изменит рынок недвижимости”, - сказала Алисия Гарсия Эрреро, главный экономист Natixis SA по Азиатско-Тихоокеанскому региону.

Country Garden “является жертвой модели финансирования недвижимости, разработанной в Китае”, - добавила она.

Сотни миллионов людей поверили в то, что цены на недвижимость в Китае могут только расти, соответственно связав свою карьеру, семьи, надежды, мечты и личные финансы с этим сектором. Одним из них был Хуайлан. Как и другие люди, опрошенные для этой статьи, она попросила называть её только по имени из соображений безопасности.

Основные устремления

Хуайлан выросла в сельской местности Шаньдуна в 1990-х годах, живя в глинобитной хижине, построенной её родителями. Она помнит, как в их дом просачивался дождь, а зимой она обмораживала руки. В детстве она всего один раз спала в кирпичном здании, в доме, который семья построила для её брата и его жены.

“Всё, чего я хотела, - это дом из бетона”, - сказала она.

В то время владение жильём становилось основным стремлением миллионов китайских семей. Правительство сняло десятилетние ограничения на частные продажи, заложив основы современного рынка недвижимости Китая. Country Garden был одним из новых предприятий, стремящихся заработать.

Ён Куок Кён, в центре, на строящемся проекте в Гуанчжоу, в 2019 году.Фотограф: Fang Xing / ImagineChina / AP

Ён Куок Кён основал компанию Bi Gui Yuan, известную по-английски как Country Garden, в провинции Гуандун в 1992 году. Бывший скотовод и каменщик-бетонщик, поднявшийся по служебной лестнице в местной государственной строительной фирме, Кён увеличил стоимость своих разработок, открыв в комплексах школы премиум-класса, а также клубы, тренажёрные залы и другие объекты. Он стал чем-то вроде местной бизнес-знаменитости в Гуандуне, и другие застройщики скопировали некоторые из его шагов, например, основали сервисную управляющую компанию для обслуживания жилищных проектов.

Рынок недвижимости Китая был полностью коммерциализирован в 1998 году, а три года спустя страна была принята во Всемирную торговую организацию. К 2005 году его ВВП вырос более чем вдвое.

Строительный бум усилился. Когда миллионы людей хлынули в крупные города, местные органы власти получили доход, продав больше земли застройщикам. По всей стране поля исчезли под совершенно новыми жилыми комплексами высокого класса с такими названиями, как Палм-Спрингс, река Сена и Парк-авеню.

Потенциальные покупатели на Пекинской выставке по продаже жилья в 1998 году.Фотограф: Стивен Шейвер / AFP / Getty Images

Фу, выходец из бедной провинции Гуйчжоу, был одним из миллионов рабочих, которые отказались от деревенской жизни в поисках лучшей работы на стройках и заводах. Семья Тома Чена начала строить резиденцию своей мечты, потратив около 2 миллионов юаней (273 000 долларов) на ремонт шести соседних пятиэтажных домов в провинции Чжэцзян.

Выручка Country Garden выросла более чем в пять раз за три года до 2007 года, превратив компанию в самого прибыльного застройщика Китая. Первичное публичное размещение акций в Гонконге в том году привлекло 14,8 млрд гонконгских долларов (1,9 млрд долларов) и превратило 25-летнюю Ян Хуэйянь, дочь Кёна и будущего председателя компании, в богатейшего человека страны.

Даже когда финансовый кризис охватил остальной мир, темпы урбанизации в Китае оставались бешеными. "Кантри Гарден" начал распространяться на небольшие города по всей стране. К 2012 году Хуайлан, которая сейчас замужем и имеет двоих детей, также была готова к переменам. Её муж в одиночку переехал в более крупный город в поисках более высокооплачиваемой работы, и паре удалось купить квартиру за 290 000 юаней, причем их родители внесли 35% первоначального взноса.

Она не видела тёмных туч на горизонте недвижимости. Этого не видели и глобальные инвесторы. Долговые обязательства китайских компаний, занимающихся недвижимостью, становятся одной из самых популярных сделок в мире: банкиры способны заключать многомиллионные сделки за час или два, а некоторые инвесторы получают доходность в 50% в год.

Угроза ликвидности

Когда экономика Китая замедлилась в 2015 году и основное внимание в строительстве было сосредоточено на модернизации старых городов, семейная собственность Тома Чена оказалась в числе тех, которые должны были быть снесены. Но местное правительство предложило компенсацию: шесть загородных садовых участков, строительство которых должно быть завершено к концу 2023 года, и стипендию на аренду, чтобы прокормить семью до тех пор. Они согласились на сделку.

Даже государственные служащие, такие как Чэнь, в основном не заметили тонкого сдвига, о котором сигнализировало замечание президента Си Цзиньпина о том, что “дома предназначены для проживания, а не для спекуляций”.

Сектор недвижимости Китая переполнен крупными застройщиками

Источник: Статистическое бюро Китая

Экономика Китая стала сильно зависеть от сектора недвижимости, на долю которого к 2020 году приходилось почти 80% активов домохозяйств. Но цены выросли намного выше возможностей многих молодых людей, бросая вызов кампании Си Цзиньпина по сокращению сохраняющегося разрыва в национальном благосостоянии. Старение населения и низкий уровень рождаемости также означали, что Китаю грозит переизбыток предложения.

“Политика правительства поощряла застройщиков, компании и домохозяйства вести себя так, как будто в секторе есть только положительные стороны”, - сообщил Джордж Магнус, автор книги Red Flags: почему Китай Си в опасности.

“В течение 20 лет все их балансы структурировались на основе постоянно растущих цен и объёмов сделок, но в конце концов этому должен быть положен конец”.

Рабочие на строительном проекте в Пекине, 2005 год.Фотограф: Го Чай Хин / AFP / Getty Images

Банки уже сокращали финансирование девелоперов в конце 2020 года, когда нехватка ликвидности у другого гиганта, China Evergrande Group, привела к ещё более жёстким ограничениям. Политика “трех красных линий” в стране, направленная на сокращение задолженности по недвижимости, еще больше ограничила финансирование 105 000 застройщиков страны. Продажи домов начали замедляться в следующем году, а карантин из-за Covid только усугубил ситуацию.

"Кантри Гарден", тем временем, по-прежнему прочно вошёл в историю.

‘Настоящий дом’

В мае 2021 года застройщик прибыл в родной город Хуайлань в уезде Цзюйе провинции Шаньдун. Агенты хвастались, что их комплекс станет самым дорогим, обещая Хуайлань ”пятизвездочный дом". В их брошюрах были представлены визуализированные изображения высоток с французскими окнами и таунхаусов с садами на крышах.

“Мне было хорошо благодаря французским окнам”, - сказала Хуайлань. “Я думала, вот это настоящий дом”. Она была взволнована тем, что у двух её дочерей — тогда им было семь и три года — наконец-то будут отдельные спальни.

В тот день, когда она купила свою квартиру не по плану, строительная площадка была увешана красными фонарями, а толпы были такими большими, что потенциальным покупателям было рекомендовано не ездить туда на своих автомобилях. Квартиры были быстро распроданы.

Но на заднем плане бушевал кризис ликвидности. В декабре того года Evergrande объявила дефолт вместе со множеством других компаний по недвижимости. Держатели облигаций по всему миру, которые были основным источником финансирования недвижимости, были напуганы тревожными темпами кризиса. В конечном итоге рынок облигаций на недвижимость стоимостью 200 миллиардов долларов практически исчез.

Из-за отсутствия банков, инвесторов и небольшого числа покупателей даже ведущие фирмы начали сталкиваться с проблемами.

Недвижимость в Китае превращается из двигателя роста в тормоз

Источник: Статистическое бюро Китая, расчеты Bloomberg

Среди них был Country Garden. Многолетняя стратегия компании по сосредоточению внимания на небольших городах привела к обратным результатам — города третьего и четвёртого эшелонов, на которые приходится более двух третей выручки компании, гораздо более восприимчивы к снижению цен, чем их более крупные аналоги.

Компания изменила стратегию, сократив свой баланс. По словам людей, знакомых с ситуацией, региональных менеджеров попросили активнее продавать квартиры и избавляться от активов, в то время как сотрудники, не выполнившие целевые показатели по наличности, были понижены в должности. Застройщик также обратился к правительству провинции Гуандун за помощью в продаже своих земельных участков в небольших городах по сниженным ценам организациям, поддерживаемым государством, сообщил один из источников.

В июне 2022 года президент компании Мо Бинь призвал сотрудников проявлять новаторство и использовать ограниченные ресурсы для увеличения денежной массы. Тем не менее, рынок продолжал падать. Вскоре разгневанные покупатели бойкотировали выплаты по ипотечным кредитам по более чем 320 незавершенным строительным проектам в 100 городах, которыми управляют девелоперы, включая Country Garden.

В октябре цены на жилье в Китае упали больше всего за семь лет. Власти выступили с планом из 16 пунктов по поддержке ликвидности застройщиков в течение нескольких недель, но этого было слишком мало и слишком поздно.

В ноябре основатель Country Garden Кён выступил с часовой речью перед своими сотрудниками, заверив их, что они “видят луч надежды в конце темного туннеля”. Однако худшее было ещё впереди.

Негативные спирали

В сентябре этого года контрактные продажи Country Garden упали на 81% по сравнению с предыдущим годом. За первые восемь месяцев года продажи недвижимости в Китае уже снизились примерно вдвое быстрее, чем у аналогичных компаний.

Личное состояние Кёна резко сократилось с 2021 года — на 86% до 4,6 миллиарда долларов, согласно Индексу миллиардеров Bloomberg.

Рабочему-строителю Фу трудно смириться с тем, что такой гигант, как Country Garden, не в состоянии выплачивать ему зарплату. Он ждет 10 000 юаней, которые, по его словам, ему должны, после чего планирует вернуться в Гуйчжоу.

“Многие люди из моего родного города предпочли бы остаться, чем уехать работать”, - сказал он. “Я просто больше не хочу перезжать”.

Истории, подобные истории Фу, Хуайлань и Чена, разворачиваются по всему Китаю. На Douyin, китайской версии TikTok, строители и домовладельцы призывают власти принять меры против Country Garden за остановку проектов и задержку платежей. Некоторые протестовали у здания правительства и офисов Country Garden - и говорят, что теперь они находятся под наблюдением полиции.

Проект Country Garden в Хэйюане, сентябрь.Источник: Bloomberg

“Предприниматели в сфере недвижимости стремились построить империи, которые слишком велики, чтобы обанкротиться”, - сказал Кристофер Маркиз, профессор китайского менеджмента в Кембриджской школе бизнеса имени Джаджа Синьи и соавтор книги "Мао и рынки". “Крах, дефолт нанесут значительный ущерб банкам и частным лицам и могут создать негативные экономические спирали”.

Семья Кён дала понять, что готова платить из своего кармана, чтобы поддержать Country Garden, недавно предоставив беспроцентный кредит в размере 300 миллионов долларов, сообщают местные СМИ.

Глобальные кредиторы остались в неведении и пытаются взять дело в свои руки. Некоторые стремятся сформировать специальную группу для укрепления своей коалиции в преддверии возможной реструктуризации, которая с непогашенными долларовыми облигациями на сумму 9,9 млрд долларов станет одной из крупнейших в истории Китая.

Проблемы продолжаются во всём секторе недвижимости страны. Правительство не проявляет особого желания спасать застройщиков, даже несмотря на то, что падение цен на недвижимость ускоряется, а инвесторы продолжают держаться подальше. По состоянию на конец октября, около 100 миллиардов долларов, или более половины, непогашенного долларового долга китайских застройщиков находятся в состоянии дефолта или реструктуризации, согласно данным, собранным Bloomberg, burning investors, включая Pacific Investment Management Co. и Fidelity International Ltd. Evergrande, девелопер с наибольшей задолженностью в мире, похоже, всё ближе к ликвидации.

Тем временем стипендия государственного служащего Чэня на аренду заканчивается, а его новая квартира и близко не готова. Он говорит, что в его округе также не хватает наличных сейчас, когда продажи земли прекратились, а некоторые школы даже испытывают трудности с оплатой труда учителей.

Хуайлань потеряла работу в начале этого года, и теперь ежемесячная ипотека стала тяжким бременем. Её муж ездит на работу инженером, поэтому его нет дома до 22:30 вечера. Проект загородных садов, который она купила, уже потерял в стоимости 25%, хотя никто всё равно ничего не покупает.

Проект загородных садов в Нинбо, август.Фотограф: Килай Шен / Bloomberg

Иногда она посещает строительную площадку по три раза в день. 

“Когда мои дочери спрашивают меня, когда они смогут переехать в новую квартиру, я не знаю, что ответить”, - сказала она.

“Если бы мне дали ещё один шанс, я бы не доверяла ни одному застройщику, даже такому крупному, как Country Garden”.

При содействии Донг Цао, Селины Сюй и Перл Лю