Очень здорово следовать естественному ходу вещей. Зимой кататься на лыжах, летом загорать на пляже, а не наоборот. Жизнь превратится в ночной кошмар, если мы будем действовать наперекор её естественному течению.
Очень не здорово, когда государственные институты, призванные формировать для всех остальных этот самый естественный ход вещей в масштабе отрасли, оказываются внутри ситуации вместо того, чтобы определять её снаружи.
Для всех участников девелоперского рынка нормально работать в удовлетворение существующего спроса – строить жилой фонд в локациях, где этот спрос имеет место быть. Это настолько нормально, что изменить постановку задачи просто невозможно.
Хороший спрос на жилье существует в мегаполисах и крупнейших городах. В остальных локациях он либо плохой, либо очень плохой, либо отсутствует вовсе. Таким образом, действия девелоперов, так или иначе, стимулируют миграцию в мегаполисы и крупнейшие города.
Профессиональное сообщество единодушно в оценке раздувания флюса мегаполисов за счет малых городов – это очень плохо. При этом нет лучшего способа прослыть маргиналом, как высказаться по поводу возможных изменений текущего положения дел. Цунами миграции в крупнейшие города и мегаполисы принимается как неизменяемая данность, как стихия, как явление природы.
Такая миграция вызывает массу проблем не только в пустеющих малых городах. Например, к 2019 году правительством Москвы были утверждены проекты планировки в пределах Новой Москвы на 8 млн. новых жителей. И на такое количество новых жителей –менее 30 тысяч новых рабочих мест. Когда свели общие данные этой вакханалии – ужаснулись и утверждения проектов планировки отозвали. Стало окончательно понятно, что существующие подходы использовать нельзя даже в Москве.
Представьте себе землекопа, который копает яму без всякого смысла. Не траншею для укладки трубы, не геологический шурф, не выкапывает пруд. Просто копает яму. Потому что так надо. Сегодня у нас целая отрасль находится в таком положении.
Ключевая проблема отечественного стройкомплекса заключается в том, что он сфокусирован именно на решении задач застройки при том, что задачи развития городов вообще и градостроительного развития в частности, не решаются ни одним общественным институтам. Целеполагание отсутствует. Другого смысла, как собственно строить, нет.
Кто виноват?
Очевидно, что застройка должна проводиться в контексте комплексного проекта развития города. Новый жилой фонд нельзя строить без новых рабочих мест и синхронного решения множества не менее важных задач.
Отечественное градостроительство было сформировано в эпоху СССР как элемент планового народного хозяйства. При этом задачи комплексного содержательного наполнения новых городов и микрорайонов решали другие элементы ГосПлана. С развалом СССР были утрачены ключевые функции градостроительного развития, определяющие его цели, смыслы и содержание. Осталась только функция застройки.
Упования реформаторов на то, что «рынок сам все порешает», не оправдались.
Что делать?
В настоящее время территориальные органы власти вводят дополнительные обременения на проекты застройки – обеспечить не менее половины жителей трудоспособного возраста рабочими местами. Но как это сделать? Очевидно, что сама по себе застройка промышленной территории не приведет к её ожидаемому наполнению. И, кстати, Московские власти убедились в этом на собственном опыте.
Механизмы ГосПлана сегодня тоже не применимы. У нас нет рычагов принуждения людей к определенным действиям. Мы не можем построить людей в шеренги и маршем направить их в сторону светлого будущего.
В 2014 году в Головном проектном и научно-исследовательском институте РАН начался поиск решения ключевой задачи – как обеспечить естественное развитие города вообще и градостроительное развитие в частности. При этом город определялся как сверхсложная система, элементы которой находятся в физическом и социальном пространствах. После развала института работа продолжается в специализированном научно-методическом центре. Были определены некоторые физические и общесистемные закономерности, на основе которых сегодня разрабатываются прикладные методики.
Очевидно, что решение задачи может быть выражено исключительно в инициативных действиях множества интересантов, которые действуют в собственных интересах. Дело за малым – сформировать в масштабе отрасли такие условия, которые послужат появлению этого самого множества интересантов в комплексном развитии городов, а также вооружить их прикладными методиками.
С некоторыми результатами научной работы вы можете познакомиться в публичном пространстве. Например, недавно были опубликованы Принципы разработки проектов социо-территориального стратегирования.
Постановка задачи
В течении последних лет в отечественных профессиональных сообществах разгорается нешуточная баталия. Ведущие эксперты подвергли сомнению общепринятый подход к постановке градостроительной задачи, а также некоторые ключевые понятия. Например, город в действующих нормативных документах определяется как территориальное образование, другими словами – застроенная территория.
С точки зрения отечественного градостроительства, развитие города – это застройка новых территорий, а проект развития – это проект застройки. В Градостроительном Кодексе РФ именно в этом заключается содержание Генерального плана города. Определяется, где в городе будут строиться жилые кварталы, где промышленные территории, транспортная и инженерная инфраструктура.
А как же люди? Ведь города без людей не бывает. Пришло время дать такое определение городу, которое больше соответствует действительности. Если понятие предмета деятельности, города, изменится, тогда автоматически изменится все остальное. «Проект застройки» перестанет быть синонимом «проекта развития города».
Тогда вместо Генерального плана (проекта застройки) в градостроительстве нужен совершенно другой документ, определяющий будущее развитие города во всей его многомерной полноте и сложности. Профессиональное сообщество договорилось о названии такого документа – Мастер-план. Содержание остается пока предметом дискуссий.
Проблема заключается в том, что принципы архитектурного проектирования оказались неприменимы. Вероятность проектируемых событий в традиционном градостроительстве принимается за 100%. Комплексный проект развития города неизбежно затрагивает его социальные системы и общественные институты. Вероятность таких проектируемых событий нельзя принимать за 100%. Обычное планирование в такой ситуации теряет всякий смысл.
При желании более глубоко погрузиться в тему, по ссылке вы найдете наиболее глубоко проработанное на сегодняшний день определение состава проекта Мастер-плана.
Заключение
Стройкомплекс бьет рекорды по объему застройки жилого фонда. Подавляющее большинство новых микрорайонов не обеспечено местами приложения труда и вообще не имеют отношения к действительному развитию городов. Это просто застроенные домами территории.
Сегодняшнее строительство ради строительства завтра приведет города к неразрешимым проблемам. Практически все участники процесса это хорошо понимают. Пришло время набраться смелости и пересмотреть ключевые подходы к постановке и решению градостроительных задач.
Комментарии
Верно, эти человейники при первом серьёзном кризисе станут мрачным гетто, где вниз в магазин за хлебом надо будет с пестиком выходить ....
А насколько серьезный "кризис" Вы ожидаете? Калибра атомной войны?
В 90-е кризис был или они святые были?
Не раскрыта тема промышленного и специального строительства.
Незачёт.
Это к китайцам. В Москве работают удаленно и/или творчески. С появлением цифровых технологий им даже мусорные корзины стали не нужны.
Эм, а давайте пойдем дальше и зададимся вопросом, а с чего это хороший спрос существует именно в мегаполисах? Уж не потому ли, что туда текут деньги?
Тогда все встанет на свои места: капитализм ведет к концентрации капитала, концентрация капитала тянет за собой концентрацию населения.
В пределе вся собственность в одних руках, а все остальное население - прислуга, живущая, разумеется, поблизости от хозяина.
Ой, да легко! Но вот знаете ли вы, где это светлое будущее?
Эм, а что вы ожидали? У СССР были бескрайние природные ресурсы, которые в плановом порядке осваивались: строились шахты, заводы, жилье, социальная инфраструктура.
Когда эти бескрайние ресурсы подошли к концу, СССР и развалился. Больше нет необходимости строить новые заводы. Новых массовых рабочих мест нет и не будет. Деньги есть только у тех, кто занимается продажей сырья на Запад. Все остальное население концентрируется в нерезиновой для удовлетворения разнообразных потребностей новых феодалов.
Ну фиг его знает... Проблема актуальна для Москвы и возможно Питера. А в других городах, строить дома в пустоте можно, и иногда их там и строят. Но потом такие умники их продать не могут, и разоряются нафиг. Точнее уже разорились, и больше такой фигнёй почти никто не страдает.
Но, как видимо, вместо "людей" можно построить в шеренги 5 миллионов трудовых мигрантов и маршем их направить в сторону Минпромстроя.
Шаг вправо, шаг влево - попытка к бегству, что карается пожизненной высылкой на родину.
Но, как видимо, вместо "людей" можно построить в шеренги 5 миллионов трудовых мигрантов и маршем их направить в сторону Минпромстроя.
Тащемта это капитализм. Ща придёт сщетовод и расскажет, чт от сейчас строится на а 15 процентов больше. Правда говно, но это мелочи.
А при Сталине- то сталинки строили! )))
эта проблема в рамках капитализма и рынка нерешаема в принципе
А вот при тотальном госпланировании - можно запланировать и новые заводы и инфраструктуру и жильё, целые новые города можно строить вместо старых, (в старых все трубы сгнили за 30 лет отсутствия плановой замены труб)
Тотальное не нужнО. Нужно планирование инфраструктурных проектов на глубину минимум 30 лет. И, естественно, неуклонное исполнение. Госплан должен быть законом.
Существуют Генпланы городов. Но они начинают нарушаться уже через месяц после принятия. В итоге всё идёт как идёт, назревает проблема до боли и крови, городские власти ищут хоть какие то деньги, что то находят, но мало, проблема частично решается и ждём следующего обострения. Так и живем, причем предыдущее решение проблемы напрочь перекрывает варианты решения проблемы следующей.
Вроде слова умные, но никакой конкретики....никакой проблемы не в МСК нет. Миллионники растут не особо (а то и наоборот с учётом сокращения населення страны), поэтому новые кварталы не для новых людей, а на улучшение жилищных условий уже существующих. Школы-сады-поликлиники строить обязали. Желание иметь еще один новый завод рядом с жилыми кварталами довольно странное и думаю не понравится потенциальным жителям этого квартала. Другое дело, что надо развивать транспортную инфраструктуру от новых районов (а мы понимаем, что это бюджетное жилье, ибо в самом городе "новые районы" не возникают, максимум ЖК из нескольких домов) до старых мест работы.
Если бы строили для улучшения условий строили бы 3-5 комнатные квартиры. А сейчас лупят до 70% однушки, остальное в основном двушки. При этом в старом фонде преобладают 2-3 комнатные квартиры. При этом в тех же миллионниках квартир на 10-15% уже больше, чем домохозяйств. Т.е. эти однушки нафиг для жизни не нужны, это просто замороженные деньги. Если цена на квартиры пойдет вниз, то хана всем контрорам ориентированным на массовую стройку.
До половины площади Омска - это частный сектор на печном отоплении и с водой на колонке.
Площади - да. Но количества товарного там нет. Сейчас много перемещают на левый берег.
Да и частный стали застраивать. Северные, Амур, Подгорные (даже).
С центральным кластером малоэтажным непонятно что будет, правда. Там слишком много стало богатых домов на частной территории.
Да давно уже пора. Этот пузырь ничего кроме перекосов как экономических, так и социальных, не даёт.
Типа однушка вместо "ничего" это не улучшение условий? Да и процент однушек завышен раза в 2 у вас...что покупают - то и строят, съехавшим от родителей тоже где-то надо жить. Ну и сдать однушку проще простого.
Не наблюдаю в Самаре переизбытка, проблемы (и то не особые) только у дурных застройщиков, строящих плохо/дорого/в плохом месте (самое главное).
Ерунда. Может, лучше, как раньше, жить семьями по общагам и баракам, зато прямо возле завода? Зажрались. Жильем их обеспечили, так теперь им, видите ли, работу подавай, чтоб можно было на лифте на нее ездить.
ну если наладить дружбу с головой, то окажется, что время это очень ценный ресурс
Ну отлично. Тогда предлагаю впредь строить так : новый микрорайон строится в виде квадрата, а в центре квадрата строим химзавод, металлургический комбинат и ТЭС. Квартиры в новых микрорайонах выдавать тем, кто как вы, ценит свое время.
Процессом рулит инвестор, государство планово уходит от строительства социальной инфраструктуры, отдавая в руки инвестора/застройщика всё больше и больше и больше функций. Собрался застраивать квартал, делай всё включено. О каком планировании развития может идти речь, все процессы идут от желания инвестора взять то или иное пятно и освоить с максимкльной прибылью. Бессмысленно обсуждать такие вопросы в данной государственной парадигме, ну разве что для развлечения.
Хорошее выражение у коллеги - "флюсы городов". С ужасом представляю, что будет, когда эти флюсы сдуются. Когда не будет в транспортной доступности хороших рабочих мест (парикмахерские и фастфуды не считать, это вторичный сервис). И в этих проклятых рамках капиталистического устройства недвига обесценится (нельзя же всю заселить пенсионерами и иммигрантами - или можно?). Всё в рамках существующей государственной парадигмы, как пишет Петрович. Получим тогда российские детройты.
Автор правильно сделал, что зазвонил в тревожный колокол. Если бы мы услышали этот набат ещё лет двадцать назад. Но, похоже, ещё и сейчас не слышим. Ведь надо куда-то вкладывать (или заставлять вкладывать) "лишние" деньги, чтобы инфляцию не разогнать. Да дотации строителям из госбюджета давать, чтоб не вздумали стройки остановить.
Перспективный чат детектед! Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за последние 4 часа.
Наверное, сперва следует в ГрК РФ дать внятное определение объектам местного, регионального, федерального значения, прежде чем о будущем думать.
А вот и отгадка появившегося внезапно рынка жилья (и ипотеки) по всей стране и в любом городе, которого так не хватало в Союзе.
Поуезжали, поумирали, вот вам и жилье. И строить ничего не надо, все уже тридцать-шестьдесят лет назад построено. Теперь можно покупать-продавать, да совок заодно ругать ))
Какой-то очередной полубред по достаточно злободневной и насущной проблеме.
Пока строительная область (в части жилья) будет в свободном плавании, то ситуация будет такая же или ещё хуже. Без гос. участия именно в строительстве, нет никакой перспективы. И всякие там "рабочие места", "развитие ген. плана с учётом того и сего" - всё это мёртвому припарки. Надо искать взаимовыгодную кооперацию государства и бизнеса, а именно - госзаказ. и начать можно с реновации по всей России.
Нужно,чтобы кто-то видел на большую глубину перспективу развития,а не только сиюминутные нужды.Поэтому не обойтись в России без сильной государственной власти,которая давила бы с одной стороны своекорыстные хотелки капиталистического хищника- частника,а с другой стороны своекорыстные хотелки демагогов-популистов.И выстраивала бы некий консенсус интересов,а иногда кое-кому крепко давала бы по ж...,в общем крепко.Поэтому без некого Госплана в масштабах всей страны и его подразделений в регионах все равно не обойтись.Иначе анархия.А мастер-план ли,генеральный план ли-это дело десятое,словеса и не более того.
Статья ставит правильные вопросы, но ответы не получить, пока не отвечены главные вопросы - камо грядёши? и сопутствующие. Многие задают эти вопросы, уже ясно, что чистый капитализм не сработал, ничего рыночек не порешал. Что делать-то? Не случайно Шойгу сказал про новые города. Только вот кто генпланы городов будет делать? Тёма в бургерной, той, что рядом с барбершопом?
На тему строительства планирую написать статью.
Согласен с автором.
Вопросы подняты правильные, но хотелось бы увидеть лайт-версию "мастер-плана".
Сходил по ссылке - там в общем и целом. Стремление к "Силиконовой долине" тоже понятно, но кроме как одном месте это не работает. Ни кто не смог повторить. Да и надо ли повторять?
Глобальный исторический контекст
Технологические уклады определяют ключевые факторы градостроительного развития. Так, например, в течении двадцатого века появлялись и росли индустриальные города, моногорода и мегаполисы. Таким образом индустриальное общество буквально материализовалось в физическом и социальном пространствах.
Сегодняшний глобальный общественный запрос исторически неизбежно приводит к появлению систем расселения постиндустриального уклада (аналогов Кремниевой долины). Что характерно – такие системы расселения возникают на каркасе агломерации малых городов, а не в мегаполисах.
Многие великие города средневековья с развитием индустриального общества стали провинциальным захолустьем или исчезли. Не исключено, что с развитием постиндустриального общества мегаполисы потеряют большую часть населения и превратятся в обычные по масштабу города. По крайней мере, в обозримом будущем они послужат донорами для агломераций нового, постиндустриального, уклада.
Мне кажется Вы делаете системную ошибку, приводя в пример компьютерных задротов.
Это очень незначительная часть населения. Осмелюсь предположить что их значительно меньше чем работников общепита.
Все таки я не услышал ответ. Что есть мастер-план. Простым и понятным языком.
Возьмите например моногород, который достался в наследство от СССР, на расстоянии 20 км от областного центра, с хорошей экологической обстановкой, убитой в гавно инфраструктурой и лежащем на боку заводе, который раньше кормил этот моногород, а теперь на нем производят крышки для унитазов.
Даже предположим что бабок он зарабатывает так же, но виду автоматизации там уже не треубется 500 рабочих, а достаточно 40 человек цехах и 50 человек в офисе, из которых 5 человек компьютерных задротов, меняющих краску в принтерах и поддерживающих сеть с базами данных.
Как сделать конфетку?
Я лично вижу что надо сносить все к хренам и се строить заново. Но кто будет там жить?
Потужиться создать "Силиконовую долину"? Нахиба? Она даже на США сего одна, собственно как и на весь мир.
Разверните вопрос. Мне лично очень интересно.
Если совсем коротко, Мастер-план - это планировочные решения + определение общественных механизмов, обеспечивающих содержательное наполнение проектируемой территории.
Как решить задачу с развитием малых и моногородов? Вот здесь (https://urbansite.ru/seepubl/72/) основные принципы разработки проектов социо-территориального стратегирования.
А насчет количества ИТ-шников, по данным института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ (https://russoft.org/analytics/shestnadtsatoe-ezhegodnoe-issledovanie-rossijskoj-industrii-razrabotki-programmnogo-obespecheniya/), в 2018 году 8 млн. россиян были заняты на рабочих местах, где им требуется интенсивно применять навыки в сфере информационно-коммуникационных технологий (11% от всех трудоустроенных граждан по стране).
Опросы показывают, что более половины столичных программистов готовы сменить место жительства на профильный территориальный анклав, при этом географическое местоположение принципиального значения не имеет.
Предварительные расчеты показывают, что сегодня переселиться готовы 2,6 млн. человек (всего, а не только из Москвы). Подробнее - https://urbansite.ru/seepubl/39/. Это - более 6 трлн. рублей только рынок застройки, платежеспособный запрос со стороны целевой аудитории имеет место быть.
Надеюсь, в обозримом будущем сможем проверить гипотезу о том, что малые города можно возродить переселенцами ИТ-шниками.
Базовый доход в крупных мегаполисах решит все проблемы.
Мне, пожалуйста, базовый доход в тройном размере. Всё же в Питере живу. Москвичам не давать, пока не перестанут неправильно называть поребрики бордюрами.
Страницы