Строительная методичка (ИМХО)

В личке часто задают разнонаправленные вопросы по строительству, по этому хочу так скать расставить все точки "Джи" по местам.
Я не люблю вникать в чьи то проблемы и читать лекции, по этому решил написать некий алгоритм по строительству частного дома.
Сделаю это в качестве своего ИМХО. Потому что у всех тараканы разные и универсального "Дуста" для них не существует.
По этому, с буквами можно соглашаться или не соглашаться.
Сейчас весна, и этот вопрос будоражит умы не только шизофреников и разных сурвивалистов.

Постараюсь ответить на  самые основные вопросы, выдерживая последовательность этого увлекательного мероприятия.

1. Сначала определяемся что строим - дом для постоянного проживания или дачу? Это самый важный вопрос. Если нужна дача, то особо не паримся, бежим в любую шарагу и с ними о чем то договариваемся.
Дачи мне не интересно обсуждать, потому что исключительно народное творчество и там выпендриваются кто и как хочет. Если нужна дача то можно ее просто купить в каком нить садовом товариществе и не парится.
Пристальное внимание обращаем на газификацию. Это самый дешевый и эффективный источник тепла и горячей воды. Даже какие то проблемы с утеплением дома можно компенсировать дешевым газом в какое то особенно холодное время. 
Ну и вода. Делаем нормальную скважину, а не рукожопим и не занимаемся всяким абессинством. Уринотерапия тоже во благо не идет.

Дом для постоянного проживания это уже другая песня и тут надо подходить серьезно. 
Начинаем с участка. Подробно сам процесс выбора я уже описывал ТУТ, не вижу смысла повторяться. 
Хочу только сделать небольшую оговорку - иногда люди хотят большой участок, теша себя тем что могут уйти в автономию. Это миф. Себя и свою семью вы не прокормите с участка, но пошлину будете платить ежегодно. Сколько земли надо для прокорма у меня есть пост ТУТ - 6-10 Га это очень дофига. По этому не надо тешить себя влажными фантазиями. Стандартного участка в 15 соток за глаза. Что бы там поставить хороший дом, иметь зону отдыха, баню, теплицу и даже на грядки с петуньками останется много места. 
Есть еще одно убеждение, что "чем дальше от людей, тем лучше". Утверждение это спорное. Приведу свои аргументы:
- Если у вас что то случится, то помощь далеко. Меня умиляют баушки, которые с ближайшей стройки приносят блоки ФБС и перекрывают дворы, а потом удивляются "А чего это "Скорая" так долго не едет?"
- Чем дальше от распределительных узлов, тем меньше достанется и тем больше шанс остаться без электричества. На например хаз, чем дальше от компрессорной, тем меньше давление в трубе будет. Чем дальше от ТПэшки, тем больше шанс обрывов ввиду длинной магистрали.
- Дороги в Пердях тоже не торопятся делать, как и всю инфраструктуру.В первую очередь занимаются местами где есть бабло и высокая плотность населения. Ну и ремонтные работы в Пердях производят по остаточному принципу.
- Ну и для больных сурвивализмом тоже не все так гладко. Помощи не будет, а если будет, то не скоро. При этом ни кто особенно торопиться не будет. Одиночек в коллектиах не особо жалуют. Это уже из области психологии. Выстроить хорошие отношения с соседями это сложнее чем пересмотреть все сезоны "Дом-2".
Вежливость и внимание превыше всего. Как говорится - Доброе слово и скотине приятно.
"Доброе утро Аарон Моисеевич, отдых на Бора-бора гляжу пошел Вам на пользу, мы тут в Геленджик собрались, не присмотрите за хозяйством? Бутылочка превосходной пейсаховки с меня по приезду"

2. Проект.
Этот вопрос тесно связан с выбором строительной конторы, по этому раскрою вопрос пошырше.
Сразу в лоб - профессиональные строители без проекта не работают, а если берутся, то на ваш страх и риск, потому что ни какой ответственности за работы они на себя брать не будут.
Если кто то хочет строить без проекта - это его право. Косяки и проблемы гарантированы. Во что они выльются - покажет время. А косяки обязательно будут, потому что даже с проектами, строительные компании с огромным опытом умудряются делать. Человеческий фактор ни куда не денешь. 
А если нет опыта, навыков и понимания что строишь, то косяки будут плодиться везде в геометрической прогрессии.
Первое что делаем - сажаем дом на участок. Всё банально, рисуем очертания дома с регламентированными отступами от дома и двигаем этот квадратик по участку, вместе с другими квадратиками или прямоугольничками хозяйственных построек. Естественно все квадратики рисуем в одном масштабе.
Часто бытует классическая схема посадки дома на участок - "как в деревнях" (палисадник и дом, из окна которого можно доплюнуть до тротуара) . Тут на вкус и цвет как говорится, но в деревнях размещали дома так что бы выделять бОльшее пространство для картохи, капусты и брюквы. В наше суровое время, проще в "Пятерочке" купить картоху, или по сезону затариться у перекупщиков, чем самому стоять воронкой кверху окучивая и пропалывая грядки. 
Дом можно разместить в глубине участка, подальше от проезжей части, оставив место и для палисадника и для парковки на несколько машин. Гости же будут приезжать? А где парковаться?
В доме надо не только ишачить, но и жить, да еще и отдыхать. 
По этому, если собрались к архитектору, то прикиньте что за постройки у вас будут кроме дома - гараж, баня, мастерская, сарайка для инструмента, может бассейн, зона шашлыкинга, если к вам приезжают друзья то и место для парковки их машин и т.д. Лучше заранее это учесть, даже если планируете построить позже.

Чем больше вы сами подвигаете квадратики по участку, тем больше поймете что же вам надо. 
Сделать конфетку можно из любого участка, даже самого на внешний вид убогого.  

Затем приступаем к дому. К архитектору надо идти с каким то пониманием что надо. Сколько будет жить в доме людей, будут ли гости, не забываем о родителях, которые на старости тоже захотят к вам переехать, не забываем о детях, которые как только сведут подростковые прыщи свалят из дома на вольные хлеба. И самое главное - не забывайте о эксплуатации дома, сиречь эксплуатационные затраты, которые будут ежегодно и ежемесячно - отопление, электричество, пошлины и т.д. Если сегодня вы подтираете задницу тысячерублевой купюрой, то совсем не факт что это навсегда. Как гласит древне-гиперборейская мудрость - От сумы и от тюрьмы не зарекайся. Сегодня ты процветающий директор по креативу, а завтра рад дворником поработать.
Задайте себе вопрос - Готовы вы ли к снижению доходов вдвое? Втрое?
Алекс давненько приводил пример своего знакомого, у которого затраты на дом в 300 квадратов, составляли 3-3,5 тыщи ЗА ВСЁ. Это шикарные показатели. Даже работая в такси этот дом можно спокойно содержать.
Отсюда простой вывод - Дом должен потреблять минимальное количество денег на содержание, т.е. быть теплым, уютным и надежным. Если в строительной конторе вам говорят что "дом требует постоянного обслуживания", то по завещанию Гендальфа - "Бегите глупцы", вас разводят. 

По деньгам, я уже писал 100500 раз. Хороший дом для постоянного проживания стоит 30-50 тыщ за квадратный метр. Это без стоимости участка и подключений. Чисто "тепловой контур" с обычной отделкой. При этом важно - абсолютно по барабану из чего будет построен этот дом - из газоблока, кирпича, каркасник или прочие арболиты, пеноблоки и прочая хрень. Немного в сторонке топчется срубная тематика) Что бы не витали в облаках и не мрияли "як диды жылы" - срубы - это премиум сегмент. Это долго и дорого. 

Форма дома.
Тут правило очень простое - чем форма проще - тем дешевле. Т.е. простые геометрические формы, без уступов, эркеров, балконов и прочих извращений дешевле, так же как и крыши. Простая двускатная с холодным чердаком дешевле и эффективнее всяких извращений. 
Плоские крыши подороже, но со своими оговорками - их надо делать очень качественно и тщательно.
Например берем дом 9х9 по форме ровного квадрата и точно такой же дом 9х9 в углу которого будет небольшой уступ, ну например для крыльца.
Для наглядности картинка

Вот такой дом по сравнению с правильным квадратом или прямоугольником будет во первых - меньше площади, во вторых дороже как минимум на 10%. 
Доказывается банальной сметой.
Теплые гаражи - излишество. Навес + Webasto намного дешевле. 
В Цээуропах например практикуют навес с маленькой пристройкой, в которой хранят балонник, старую "резину", какой то хлам  виде троса, отверток и фантомаса и т.д. 
Прошли те времена когда сами в гаражах капиталили движок или делали сложные ремонты. Сейчас проще в автосервис заехать. 

Отсюда следствие. Перед тем как идти к проектировщику или в архитектурное бюро, надо "насмотреть" разных планировок. Хотя после работы архитектора ваши взгляды могут полностью перевернуться и конечный архитектурный проект будет совсем не таким как вы предполагали изначально.

Теперь о том как экономить на  проектировании. 
Тут тоже все просто - надо рассматривать типовые проекты. 
Я понимаю что многие хотят что бы было "Вау как круто и ваще", но чаще всего из этого получается полный отстой. Я делал пару разборов подобных подходов. Человек уверяет себя что "знает как ему надо", но по сути он просто не имеет ни малейшего понятия что делает. По этому на выходе получается малофункциональное и дорогое дерьмо, которое даже продать сложно. 

Делать проект с нуля не каждый может себе позволить - это дорого. Это все равно что придёте в салон Тойоты и скажете - Мне надо машину такую, которой у вас нет. Они сделают, но счет будет такой, что проще пару-тройку автосалонов купить. То же самое и с домами. 

Изменить какой то типовой проект на порядки дешевле и проще. 

Как тут экономить? Элементарно Уотсон...
Выбираем типовой проект, который можно изменить, а внешнюю крутизну и отпад (архитектурный облик, с посадкой дома) заказываем у архитекторов.
Тут поясню. Как выбирать типовой проект? 
Во первых, их лучше смотреть на сайтах строительных контор. По крайней мере они их строили. Смотреть не на фирмах которые продают проекты, а именно у строительных контор. Обязательно запросить что входит в типовой проект, какой пакет документации. 
Строительные компании не только строят, но и продадут готовый проект за небольшие деньги. А еще за небольшие деньги они сделают в проекте доработки или изменения. Главное что бы ваши хотелки радикально ни чего не портили. Ну там передвинуть стену, изменить расположение дверей/окон - это копеечная работа.
Как оценивать типовой проект? 
Есть простой и банальный метод. Для этого вам надо распечатать планировку и купить три разноцветных фломастера или отобрать у детей.

Каждому фломастеру соответствует какая то последовательность действий и маршрут вашего движения в трех ситуациях.
1. Обычный рабочий день - заехали на участок, поставили машину, зашли в дом с сумарями хавчика, прошли на кухню где их скинули, куда убрали, пошли в санузел помыть руки, переодеться и т.д. Алгоритм движения у всех примерно одинаковый.
2. Берем другой фломастер и рисуем тот же маршрут, но с условием что день выходной. 
3. Берем третий фломастер и рисуем маршрут когда приезжают гости. Ну типа где поставить машину, где помыть руки не заходя в семейные спальни и приватные зоны, где снять одежду, как выйти во двор к мангалу и т.д.
Проект хорош, когда маршруты движения короткие. 
Ко всем действиям надо отнестись серьезно с поправкой на погоду. Ну например приехали гости и начался дождь. Где поставить машину, как добежать до дома и не промокнуть, да банального - где очистить обувь от грязи, помыть собаке лапы и пнуть под зад коту, что бы траектория его полета была красивой и аэродинамичной.

И вот тут будет все понятно. Возможно даже кто то для себя откроет истину, что одноэтажный дом все таки функциональнее двухэтажного)

Нарисовав маршруты вы поймете насколько эта планировка удобна для вас. 
И еще один нюанс - на планировках всегда есть площади помещений. 
Отношение жилой площади к хозяйственным должно быть 70 к 30 или 80 к 20. Если отношение жилой площади к не жилой 60 к 40 или еще хуже 50 к 50 - выбросьте эту планировку и больше о ней ни когда не вспоминайте. 

Вот когда вы определились с типовым проектом и вам пообещали его изменить с небольшими доработками, то можете идти к архитектору. Это в случае если хочется иметь какую то уникальность и эффективное расположение на участке. Архитектор предложит варианты оформления фасадов, цветовые гаммы, посадку дома на участок и т.д. Т.е. наведет красоту и марафет, но сделает это за небольшие бабки, ведь ему не надо делать эскизный проект, по которому будут выполнены проектные работы. Эти бабки несоизмеримо малы с тем, что архитектор начнет все делать с нуля.

Еще нюанс - архитектор сделает вам расстановку мебели. Это надо делать обязательно. В идеале типовой проект притащить к архитектору, с ним поработать, и потом отдать проектировщику на изменение. 
Расставить мебель это не Лего сложить, у всего должно быть свое место и если расстановка изначально продумана и оптимальна, то мебель больше не передвигают, ну и инженерные сети так же делают относительно расположения мебели. Чем детальнее все будет продумано - тем меньше переделок будет в будущем. 

Резюмируя - проведя не хитрую последовательность подготовительных работ, вы снижаете риски того что вам построят говнострой, будете иметь на руках инструмент для контроля за строительством, будете иметь первичную смету и будете иметь понимание что строят вам именно то что максимально приближено к хотелкам. 
Еще раз сделаю акцент - Приобретая проект у какой то строительной конторы, совершенно не обязательно заказывать у них строительство. Проект они продадут без проблем и это будет на порядки дешевле чем делать его с нуля, даже с учетом каких изменений.

В качестве дополнения - Если пойдете к проектировщикам и архитекторам, то геологию делать обязательно, по необходимости геодезию. Если хотите оставить какие то деревья (если они есть на участке) то и их топографию.
Не надо пугаться ноу-хау. Технологии так сказать развиваются и появляются новые и малоизвестные методы. Например статическое зондирование (вдавливание в грунт конуса) или динамическое (удары/забивание конуса в грунт) зондирование.
Оба метода дешевле и намного быстрее, без грязи как после бурения и результаты можно получить тут же, не отходя от кассы. 
Иногда используют буржуйскую аббревиатуру, по этому внесу ясность - статическое зондирование - Cone penetration test или кратко CPT
Динамическое зондирование - Dynamic Cone Penetrometer (DCP). 
У нас уже прикупили и применяют установки для геологических изысканий этими методами, по этому не надо пугаться. 
Хочу отметить - это дешевле и быстрее. Хотя наши жопошники для ускорения окупаемости могут и загнуть ценник - поторгуйтесь.
Так что если видите такую хрень, то пугаться, креститься и сжигать геологов на костре не надо.

Подведу предварительный итог - с участком разобрались, проект есть, по бабкам прикинули, теперь можно начинать строить.
Самостройство я не хочу разбирать. В 99% это рукожопие и разводилово. Я не встречал хорошего каменщика, который одновременно хороший электрик или кровельщик. В "диких бригадах" стараются иметь "специалистов широкого профиля", но чаще всего это "насшибавшие верхушки". Профессии учатся, а затем долгие годы нарабатывают опыт. Опрометчиво верить в то что кто то и швец и жнец и на граблях прыгун. 

Можно нанимать какие то профессиональные бригады для выполнения каких то работ, например фундамент залить, крышу собрать и т.д. Можно и так, но если нет проекта, то возникнет конфликт. Каменщики будут бубнеть - "Какой мудак лил фундамент", кровельщики будут бубнеть "Какой мудак клал стену" и т.д. 
Когда есть проект, надо сказать - Делать так как тут. Ну и контролировать проще.

Но при любом раскладе - наемные рабочие не будут нести ни какой ответственности. Им просто не чего предъявить. И если они накосячат, то переделывать скорее всего не будут, тем более что то компенсировать. И вообще - Не задавайте глупые вопросы про деньги (цэ).

Отсюда пункт:

3. Выбор строительной компании.

Тут надо провести минимальный анализ.
Первое - смотрим сайт. 
Во первых смотрим как давно он существует. Заходим на www.archive.org, в поиске вводим домен, ставим крыжик в поле Search archived web sites и смотрим когда он зарегистрирован.
Например наш АШ в 2015 году 

Хотя впервые как ресурс он появился в 2007 году, но то была мутная история с доменным именем. И из зоны "RU" он перебазировался в зону "NEWS". Со строительными конторами чаще всего такое не происходит. 
Если сайт зарегистрирован давно, ну например в 2007 году, то это говорит о том что контора пережила кризисы и выжила, что добавляет только плюсы в их карму.
Смотрим его наполняемость. Важнее всего смотрим на Галерею реализованных проектов. 
У кого приступ паранои, могут поискать историю картинки. Иногда втыкают чужие объекты. 
Чаще всего строительные конторы креативом не блещут и очень часто фотографируют один объект на разных этапах работ. 
У некоторых есть йутуб-каналы, инстаграммы и прочие соцсети. Исследовать скрупулезно их не надо, достаточно бегло просмотреть что они есть и их пополняют периодически. 
Вот у таких контор можно посмотреть проекты. Надо быть готовым к тому, что даже у старых и проверенных контор могут быть планировки полный отстой. Строители и архитекторы у нас жили в параллельных реальностях - отсюда и этот перекос, но бывает что попадаются действительно хорошие и продуманные проекты. По ми наблюдениям сейчас как раз идет процесс спайки строителей и архитекторов. Говностроем все наелись, в Эуропах на дома насмотрелись. 
Обратите внимание что бы все они были сделаны в одном стиле. 
Так же обращайте внимание что входит в проект, его описание. 
В общем, чем больше и детальнее описано, тем лучше. Это говорит о том что к описанию и акценты на каких то достоинствах дома уделили много времени и внимания. Если под каждым проектом одно и то же описание "слово в слово", то скорее всего это халтура, либо натырили с интернетов.

Серьезные конторы, к проектам на сайтах прикладывают сметы. Эти сметы очень детальные, в них не только указывают количество "кирпичей" и кубов бетона, но "сервисные" работы, типа подъем материала, вынос осей,, штабелировка материала, работа бетононасоса, демонтаж и вывоз опалубки и т.д. и т.п. , 
Это говорит только об одном - документу уделили много времени и с вероятностью 146% по этой смете уже работали, потому что тот же разбор опалубки это деньги, да банально привезенный кирпич надо разгрузить и штабелировать - это деньги. Ни кто бесплатно или за морковку это делать не будет
Новички на такие вещи не заморачиваются, а если какие то работы в смете не учтены, то будут затыки, плавно перетекающие в конфликты.
Так называемые "открытые сметы" вообще в топку. Это когда предлагают делать сметы по факту выполнения работ. Там изначально заложено разводилово. Профессионалы такой фигней не занимаются, там точные объемы работ, материалов и т.д. по этому они не виляют когда им задают вопрос - Итого???
Идем дальше.
Надо бы посмотреть что и как строят. Для оценки надо просить посмотреть строящиеся объекты. Вот именно те которые на данный момент строят. Эти объекты больше скажут чем уже построенные. 
Построенные тоже можно посмотреть, но там уже все заштукатурено и все красиво. Владелец дома вряд ли признается что у него накосячили. Он не хочет выглядеть лохом в чужих глазах.
Что смотреть на площадке? 
Как одеты рабочие. Очень часто в серьезных конторах рабочие имеют одну униформу. 
Инструмент, которым работают. Инструмент всегда дорогой, а не ширпотреб из OBI. Тут срабатывает банальная математика - хороший и дорогой инструмент работает долго, а дешевка быстро улетает в помойку. По этому в долгосрочной перспективе выгоднее использовать дорогой и профессиональный инструмент, чем всякую китайскую дишмань. 
Если ударили по рукам, то пообщайтесь и познакомьтесь с руководством. Узнайте и запишите ФИО и телефоны ответственных, а не только одного "менеджира Миши" или прораба. Иногда живительный пинок сверху быстро решает какие то проблемы. Тем более рулиться с прорабом или менеджиром Мишей смысла особого нет - они просто не решают многие вопросы. 

Если ударили по рукам, то читайте внимательно договор. Лучше его отдать на экспертизу, может есть приятель йурист, или в какую то фирму юридическую. Помните, что написано пером - не вырубить топором. 
Вас может защитить только договор и чем он детальнее и подробнее - тем лучше. Если вам дали какую то хрень на одном листе, то можете смело использовать по назначению - подтереться им.

К сожалению у нас нет юридического понятия "дом для постоянного проживания", но есть СП и СанПины которые надо учесть в договоре, в зависимости от работ. Абсолютно все работы строго регламентированы всевозможными ГОСТами и СП. 
Помните, что будут тратить Ваши бабки и ни кто кроме Вас их не защитит. 

Так же согласуйте этапы и размеры оплаты. Строители работают по графику, а у заказчика не всегда есть вся сумма на руках. Что бы не было срывов по срокам работ и не путать график строителя, изначально "на берегу" договоритесь когда и на каких этапах какие бабки будут заплачены. 
Делайте оплату вовремя и в том объеме как договорились, тогда сможете аргументированно спрашивать за них. В этом случае для строителя вы автоматически попадаете в категорию "солидный дядько", при этом не важно сколько стоит ваш дом 5 лямов или 105 лямов. 
Если возникают проблемы, то решайте их заранее, не дожидаясь дня когда будете бубнеть - "Ну карочи тут с бабками проблема". Это вносит серьезные проблемы в график работ бригад. Кроме вас у конторы есть другие.

Да, есть еще отзывы в интернетах, но на них надо смотреть закрыв один глаз. Там очень часто пишут "на заказ", либо банально конкуренты кидаются гавном. 

Ну и на "подумать" - независимый технадзор. Кто то на него жадничает тратить бабки, но надо помнить что на кону стоят Ваши миллионы. 
Так же я часто рекомендую после того как построен "тепловой контур", продуть дом аэродверью. Цена вопроса небольшая, но на этапе черновых работа она покажет где есть косяки, которые еще можно исправить перед началом чистовой отделки. 

Ну вот как то таг.

Еще раз образу внимание - Это мое личное мнение. Если кто то думает по другому - это его право.

Спасибо за внимание.