Покупаем дом. (Домостроение)

Давненько не расчесывали графоманский зуд по поводу строительства. По этому решил восполнить пробел.

Этот пост для тех кто решил не заниматься самостроем, а купить готовый дом. Ну например есть бабки и жена категорически против того, что бы ждать три года, пока муж наиграется в кирпичики. 
Грядет зима и это хорошее время для того что бы выбрать дом. Зима и ранняя весна это исключительное время, потому что видно все косяки.

По поводу выбора участка я уже писал ТУТ и по поводу планировки ТОЖЕ, по этому этот пост будет перекликаться с ними. 

В Рунете есть статьи с советами, но их видимо писал какой то менеджер или сотрудник рекламного агентства. Ну ВОТ например. Автор дает советы исходя из того что дом строил Церетели лично, а строительную экспертизу делали сотрудники Госстроя, которым к виску приставили наганы сотрудники ФСБ. 
По этому статья начинается по эльфийски - Присмотритесь, насколько вам удобно входить-выходить из дома. Насколько вас и ваших домочадцев устраивает лестница, есть ли перила и нужны ли они вообще. 
Шта???? Хорошо что крыльцо есть вообще. А семейный консилиум по поводу удобства открывания дверей и удобства дверной ручки мы дома проведем.
Или ВОТ например -  Поэтому для дома важна его правильная посадка на участке с учетом расположения сторон света и розы ветров. Не менее важен размер оконных проемов и их распределение по фасадам коттеджа. Грамотно расположенный коттедж будет радовать вас солнцем с утра и до самого заката. В таком доме не будет места сквознякам, сырости и лишним теплопотерям.

Кто вообще это писал? Сотрудник рекламного отдела, которому понизили зарплату за косяки? Какая роза ветров? Какие стороны света? Берите что дают)

ТУТ тоже жгут напалмом - Выбирая дом в первую очередь стоит обращать внимание на состояние постройки, на то, какие материалы применялись при строительстве, насколько качественно были выполнены работы и в каком теперь состоянии находится дом.

Автор видимо не в курсе, что даже самые дорогие и качественные материалы можно урукожопить так, что производитель будет всю ночь рыдать в подушку и усомниться в разумности приматов.
Тем более как автор предполагает оценить выполненные работы? - Содрать сайдинг и штукатурку? Выкопать фундамент?

Ну ладно, хватит полемики. Мы пойдем другим путем.. (ц) В.И. Крупский.

По сути, надо бы заказать строительную экспертизу, но мы же не будем каждый раз платить не слабый ценник за эту услугу. По этому для начала проведем визуально-казуальный осмотр предполагаемого объекта покупки.

По поводу расположения дома можно освежить память в посте где я писал про выбор участка, по этому не будем на этом акцентироваться чтобы не растекаться мыслью по древу.

Что возьмем с собой? - Ну для начала ручку и тетрадь - мало ли что то надо записать. Во вторых - возьмем в аренду тепловизор (смекнули почему зима или ранняя весна? - отож!! Летом не прокатит). Аренда этого мегадевайса 2-3 тыщи рублей. За один день можно посмотреть два дома. Так что затраты не велики, но главные косяки он Вам покажет. Достаточно будет какого нить Fluke или Testo. В третьих - фонарик. Не та лампочка на мобильнике, а нормальный фонарик, что бы можно было подсветить недоступные места - например на предмет мышиного помета. Ну и фотоаппарат на "ойфоне" у всех всегда с собой.
В идеале конечно взять с собой строительный лазер, что бы "стрельнуть" геометрию в подозрительных местах.
Особо дотошные могут взять с собой эксперта по всем видам работ Петровича. Пусть он и не всегда эксперт, но иногда дельную мысль может подкинуть о чем сами забыли.

Приехали на участок с домом, вежливо поздоровались с хозяевами, пропускаем мимо ушей вечную мантру "Для себя строил" и начинаем осмотр. 

Осматривать будем внутри и снаружи. Я не буду утомлять как авторы рекламных опусов по поводу дизайна ступенек и есть ли на них противоскользящее покрытие.
В процессе можно задавать вопросы хозяину, но у него будет все отлично, т.к. "строил для себя" и только обстоятельства заставили продать это произведение архитектуры.

Снаружи.

Смотрим на крышу.
Для начала смотрим свесы и водостоки. Чем больше свес тем меньше воды попадает под фундамент. Естественно задаем вопрос по отмостке, если таковая вообще присутствует.
Смотрим на наличие водостока и есть ли вообще водоотвод от фундамента. 
Очень важно обратить внимание на наличие сосулек. Если таковые есть, то надо будет лезть на чердак. А если крыша мансардная то вообще печалька - сосульки указывают на потери тепла, плохую вентиляцию крыши или проблемы с теплоизоляцией.- Смекнули еще раз, Почему зимой смотрим?
Так же пытаемся определить что с крышей. Хозяин скажет в каком году дом построен и какой материал крыши. Фишка в том что у каждого материала есть свой срок эксплуатации. Сроки службы видов кровельного покрытия посмотрите сами - это не секрет Полишинеля. Соответственно прикинете если дому 10 лет, а он покрыт расово-чистым шифером, то впереди у вас будет много интересного и занятного времяпровождения.
Смотрим дальше сверху вниз.
Стены. Чем отделаны. Чаще всего несущие стены прикрыты каким то фасадными покрытием/материалом с утплением и отрывать его, что бы посмотреть внутри Вам ни кто не позволит. Будем визуально осматривать. Обращаем внимание в первую очередь на грибковые поражения. Особенно в углах и местах стыков. Так же интересуемся что за фасадное покрытие и кто производитель. У фасадов тоже есть свои ограничения по срокам эксплуатации. Не лишним будет заглянуть в место где начинается фасад (сразу после того как заканчивается фундамент), По всей длине должна быть пробита антимышиная сетка если дом каркасный. Производители утеплителя любят заявлять что "в нашем утеплителе мыши не живут", но мы то знаем что это фуфло и мыши с удовольствием устраивают там общежития. Остановить их может только антимышиная сетка. При этом ни какого пластика, только стальная, только хардкор. А если дом стоит на свайном ростверке, то эта сетка должна быть под всем домом. 
Ну и визуально смотрим качество исполнения. Не в плане его уникального дизайна, а в плане аккуратности исполнения. Если фасад сделан с виду презентабельно, но есть небольшие косяки, то с вероятностью 146% они были и при строительстве дома. Потому что внешней отделке уделяют больше внимания, что бы скрыть косяки внутри.
Так же смотрим на окна. Отливы должны быть обязательно и естественно под углом. Окна мы еще изнутри посмотрим.

Если позволяют сугробы, пытаемся определить уклон участка. Идеально ровные участки бывают, но очень редко. Чаще всего есть уклон. По этому стараемся прикинуть куда потечет весной Ваш ландшафтный дизайн, параллельно интересуясь у хозяина - А дренаж есть вообще? Шибко не напрягайтесь, дренаж это происки буржуазии, настоящий пролетарий решает эту проблему с помощью ведер, мата и подтопления своего соседа, которому выпала участь построить дом "ниже по течению". Оглянитесь вокруг - А может это Вы?))
Поинтересуйтесь где скважина, как давно бурили, какая глубина. Где септик, если он вообще есть) Есть ли теоретическое место для заезда техники. Ну например скважина уже пришла в негодность и надо бурить новую. Хозяин Вам конечно это не скажет. И это может вырасти в неиллюзорную проблему. Знаете что такое тампонаж скважины? Нет, это не два ведра раствора залить в скважину - это процесс по цене соизмеримый с бурением новой. Это жесть. Мало того, специалистов, которые могут сделать правильный тампонаж чрезвычайно мало. Хотя по ушам будут ездить все поголовно, что это как два пальца об асфальт. 

Ну пошли в дом что ли?

Внутри.

Сразу смотрим наличие тамбура. Если он есть - радуемся.
Достаем свой тепловизор и погнали смотреть что там у нас со щелями и дырами. Если дом из бруса или рубленный - они там будут ОБЯЗАТЕЛЬНО. Грешить на строителей нет смысла - это свойство дерева такое. 
Если видите синие пятна на тепловизоре возле придвинутой к стене мебели - не возбуждайтесь - это получается в следствии нарушения теплообмена. Основной упор делаем на углы, стыки и перерубы. Смекнули опять почему зимой? Летом Вы просто это не увидите.
Можно провернуть стандартную мульку с чашкой и водой, поставленной на стол, что бы проверить пол. Попрыгать и посмотреть что будет с водой в чашке. У всех свайных ростверков, а у нас его просто обожают за дешевизну, это стандартная проблема - полы играют. Может сначала это не так привлекает внимание, но потом это будет ТБМ бесить!!! Особенно когда сидишь на диете и ночью делаешь вылазку к холодильнику-просыпаться будет весь дом.
Дальше делаем визуальный осмотр на наличие плесени и грибка. Особенно в помещениях с повышенной влажностью - кухня, санузлы. Учитывая тот факт что на вентиляцию у нас вообще не заморачиваются, то наличие грибка очень частое явление. У нас например продают готовые дома в коттеджном поселке, по традиции скупердяев - каркасные, и типа "под ключ", где вентиляция отсутствует от слова СОВСЕМ. В доме-термосе нет вентиляции - это сюр.
Обращаем внимание на окна - видите что намерз лед? 
Типа так

Это не очень приятное явление. Причин тут может быть несколько - высокая влажность в помещении, что является благотворной средой для размножения всякой неприятной бяки типа плесени, либо кто то сэкономил на стеклопакетах. Не будем показывать пальцем кто. 
Не стесняемся спросить счет за газ/электричество. Хозяин может сказать что угодно, но лучше посмотреть на квитанцию.

Не лишним будет проверить звукоизоляцию, если дом двухэтажный. Пусть кто то походит на втором этаже, а Вы послушаете внизу.

Подвал, если он есть проверяете на грибок, плесень и сырость - это ежу, ужу и тасманскому дьяволу понятно.

И чуть не забыл. Запах... У каждого дома есть свой запах. Вдохните на улице полной грудью - выдохните, зайдите в дом и потихоньку втяните в легкие воздух внутри дома. Запах может многое рассказать.
Вы заходили в подъезд, под которым постоянно в подвале что то протекает? - этот запах ни с чем не спутаешь. Именно так пахнет гниль, плесень и грибок.

Если Ваших знаний и компетенции достаточно, то можете задать вопросы по электрике, сантехнике, отоплению и т.д. 
Я специально на этом не буду акцентироваться, т.к. вопрос очень холиварный и каких то однозначных ответов нет, т.к. дома разные, какие то сделаны по проекту, какие то по "салфетке". Где то делал профессиональный электрик, а где то каменщик Вася, который по совместительству сантехник и ваще на все руки мастер.

Этого не хитрого набора инструментов ИМХО будет достаточно, для того что бы сделать первые выводы о предмете своей покупки. Без сложностей с конструкцией дома, материалами и т.д.

Спасибо за внимание.