Учитывая актуальность приобретения жилья в ипотеку для россиян, предлагаю взглянуть на данный процесс несколько с неожиданной стороны, что поставит вопрос о способе приобретения квартиры, несколько в другом ключе. Ипотека, у нас в стране, подразумевает немалые процентные выплаты, что в итоге приводит к значительным переплатам банку, в сравнении с изначально взятым кредитом. Предлагаю читателю способ снижения данных переплат.
Как обычно всё гениальное просто и лежит на поверхности, важно только об этом с *пристрастием* подумать. Перехожу к сути.
Возьмём за пример ипотеку от Сбера, расчёт которой вы можете провести самостоятельно тут https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house Рассмотрю два простых примера, которые актуальны для моего города Ярославль, ипотека на три миллиона рублей для покупки нормальной трёшки в готовом доме(не новостройка, ибо для себя поступил именно так если бы стоял вопрос покупки), с первоначальным взносом 500т.р.
Возьмём варианты ипотеки на 10 лет и на 5, и сравним с другим способом покупки квартиры минуя банк. Заключается этот вариант в съёме той же трёшки в течении срока предполагаемой ипотеки, а те средства, которые бы вы отдали банку в виде первоначального взноса и ежемесячных ипотечных платежей, размещаем в том же Сбере на депозит под 7% и вычитаем из этой суммы стоимость аренды квартиры. Ниже приведу две таблицы с расчётом сумм двух вариантов проживания в съёмном жилье 10/5лет, а в итоге полученной экономии, при стоимости аренды достойной трёшки у нас в городе 11тр/мес.
Поехали: Вариант1, *ипотека* 10 лет, ставка 7%, годовой платёж 420тр/год, аренда 150тр(всё чуть округлено, но сути не меняет)
500+7%+420-150=805тр набирается после 1го года эксперимента.
805+7%+420-150=1131 2ой год
1131+7%+420-150=1480 3ий год
1480+7%+420-150=1853 4ый год
1853+7%+420-150=2252 5ый год
2252+7%+420-150=2680 6ой год
2680+7%+420-150=3137 7ой год Тадам, вы уже можете купить трёшку сами
.
3137+7%+420-150=3627 8ой год
3627+7%+420-150=4150 9ый год
4150+7%+420-15=4700 10ый год кончился и Бинго, вы покупаете своим детям, ну или себе для ренты, однушку с балконом в хорошем районе и доме. Неплохо, правда.
Вариант 2, *ипотека* пять лет годовой платёж 660тр.
500+7% +660-150=1045
1045+7%+660-150=1628
1628+7%+660-150=2251
2251+7%+660-150=2920 4ый год, можем счастливые въезжать в трёшку.
2920+7%+660-150+3634 5ый год, можем купить Ладу Весту *на сдачу* 
.
Ну, как, не перехотели ипотеку брать
.
PS. Мною была приобретена трёшка три года назад, два года до этого мониторил рынок, данный расчет актуален был всё это время. Да, конечно, стоимость аренды и квартиры может расти, но это уравновесится ростом процентов по депозиту, что не изменит приведённый расчёт существенно. Ситуация по регионам разная, но думаю данный расчёт, с небольшими поправками, актуален для всей страны.
Несмотря на то, что с выводами я согласен, логика примитивная и неправильная.
Не учтены ключевые факторы, про которые отписал в комменты здесь.
Всю финансовую математику автора ещё не перепроверил.
Но статья полезна тем, что позволяют взглянуть на вопрос с другой стороны.
Для кого-то, в конкретном для него случае, такой вариант окажется более целесообразным.
Комментарии
согласен.. просто не у всех есть мозги, а кроме всего сказка про Буратина была не для детей, но не все поняли .......
спасибо за конкретику , но лично предпочитаю на вырученные построить частный дом, что б от дураков подальше быть и жить .....
шикарные аргументы
Не учтен фактор инфляции и динамики цен на жилье.
Собственно, именно в этих факторах и таятся как основные риски для лоха, так и потенциальные выгоды.
Но непредсказуемость этих факторов, - простой лох просто не знает, какой будет инфляция даже через год, не говоря уж о более длинном сроке, а также способность банков лоббировать свои интересы лучше, чем способны их лоббировать ипотечники :-) - намекает о том, что статистически эти факторы сыграют ПРОТИВ лоха. Одному повезет, грубо говоря, а три других это оплатят.
Банки, "продавая" ипотеку лоху сулят ему выгоды от этих факторов (смотри, лох, завтра твоя недвига подорожает в разы, а процент, который ты нам платишь, не такой уж и большой в сравнении с инфляцией), но потом, когда "внезапно" инфляция упадет, как и цены на недвигу - а долг и проценты по ним останутся прежними - лох тут же окажется в шкуре барана, которого стригут. Такова жизнь, хехе.
Особенно жестокий сценарий, когда обвал цен на недвигу будет сопровождаться обвалом рынка труда - это мы видели в США в 2008, когда из "своих" домов банки США выгнали десятки миллионов американцев.
Представленный расчёт, может быть поставлен под сомнение на интервале 2005-09г, когда на приходящих в экономику нефтеденьгах пёрла недвига, но и ставка была повыше. Дальнейшие пертурбации в виде ставок под 15-17% и стагнации цен, рисуют для ипотечников более безрадостную картину.
Не факт, год назад+- начался другой рост - в связи с эксроу-счетами.
Личный пример: Мск, ЗАО, метро через дорогу, брал ровно год назад в ипотеку за 5,800, из которых 2,800 - заёмные. Условия - 11 лет, 9.5%, с процентами на сегодняшний день займ стоит 4,200, т.е. стоимость квартиры 7,200. Сейчас от застройщика аналогичные квартиры от 8,400. На рынке та же цена, плюс-минус (все взяли раньше и отбивают вложения по переуступке)
Не учтены:
1) если гасить досрочно (что делаю я), то проценты будут уменьшаться, в идеале снизить стоимость до 6,800, а то и меньше
2) если год назад выбрать закинуть в банк - погоды не сделает, т.к. за такой промежуток времени такого выхлопа от депозитов не будет
3) средства заморожены, ликвидность объекта снижена до заселения
Да, квартира с чистовой отделкой, обои под покраску, ламинат, заезжай и живи (ванна/унитаз/раковина также стоит, на кухне только выходы под воду)
ЗЫ сейчас бы ипотеку уже не взял - ставки выше, объекты дороже
Только рост цен не из-за эскроу, а из-за снижения % ставок по ипотеке прошлым летом, и последующего возврата. Люди с одобренными кредитами смели весь низ рынка.Но на уровень 2014 года рублевые цены так и не вернулись.
Может где и стагнация, а в Питере пока мониторили квартиры в течении полугода на 500 тыс выросла стоимость однушки в относительно новых домах (новострой весь сейчас идет в местах бывших химзаводов и прочих предприятий с отравленным грунтом или же в крайне труднодоступных местах, где без машины жить нельзя, но и там цены будь здоров, если район хоть как-то обжитой). Что за ставки в 15-17%? Реально можно за 8-9% взять.
В Питере
питьрост, согласен.Вот именно. Твои сбережения могут в один прекрасный момент превратиться в ничто. Карета превратится в тыкву. Как уже было у нас в 1998. У меня тогда, конечно, никаких сбережений ещё не было, а вот мама рассказывала мне, что у неё на работе мужики предпенсионного возраста вешались, или инфаркты хватали. Т.е. вот работал-работал человек всю жизнь на Крайнем Севере - и вдруг за год до пенсии дефолт. И на все те деньги, что копились всю жизнь и отрывались от семьи даже сарай в деревне Гадюкино не купишь.
Чтобы в тыкву не превратилось, копить надо в той валюте, в которой будешь покупать. То есть, в квартирах. На начальный взнос покупается коммуналка и сдаётся за коммунальные услуги. На следующей итерации меняется на малосемейку и сдаётся за деньги. И далее по такому плану.
А в 1998 копили в валюте.
Неплохой вариант для снятия рисков наподобие 1998г. Как выше говорил, можно часть складывать на валютный депозит.
Про налог 13% от стоимости, если продаешь ранее, чем через 5 лет после покупки, помните?
Да и дело не в этом. Цель банков - кинуть всех раз в десять лет. Хоть в чем копите, банки заметят и сориентирутся, как вас кинуть.
Не от стоимости, а от разницы между ценой покупки и ценой продажи, если вторая больше.
А ежели вас каждое десятилетие кидают, так не имейте дел с кидалами-то.
Собственно все эти дурные подсчеты и основаны на не учете фактора инфляции. Если его учесть, то сразу окажеться что стоимость недвижимости растет, долг обесцениваеться, стоимость аренды растет, з/п растет. И вуаля ипотека становиться выгодным делом.
И риски для лоха здесь маленькие. Если конъюнктура будет в пользу лоха, банк не может пересмотреть обязательства в свою пользу. Если же инфляция будет не в пользу плательщика он может рефинансировать свой долг.
Есть еще один момент. Автор взял в качестве примера трех комнатную квартиру, аренда которой не сильно пользуется спросом. Соответственно стоимость аренды занижена. Если брать однушку будут уже другие цифры.
В 2012-13 годах я сдавал двушку за 40т.р. (цена аналогов 7500 т.р.), снимал убитую трешку за эту же сумму (цена покупки больше 12000 т.р.). Потом в 2015 г. цена моей квартиры упала 32000/месяц, снимать стал трешку в том же доме с хорошей обстановкой за 45000.
В прошлом году удлаось вернуть свою аренду на 34000. Цена моей двушки на минимуме 2018г. была меньше 6 миллионов, сейчас в районе 7. Трешки сходили к 10,5 млн. и сейчас откатились к 11,5 (не убитые).
Конец 2014 года - депозиты на 16-18-20%, были варианты на 3 и даже 5 лет.
За 5 лет - удвоение капитала.
PS ИМХО, ситуация нулевых вряд ли повториться. У зарплат уже нет такого потенциала роста - удвоение зарплат выведет Москву примерно к уровню Франции, а утроение - Германии.
> Если его учесть, то сразу окажеться что стоимость недвижимости растет
Ложь и / или незнание вопроса.
Постройте график стоимости в рублях в любом городе за 20 лет, с поправкой на инфляцию
Именно, *не знание* и извечные мантры о *росте* недвиги.
Дак те деньги что вы копите, они явно не под матрасом у вас?
Наверное тоже в банке лежат под процент?
То есть инфляция компенсируется грубо говоря почти в ноль?
Будет небольшой минус но не принципиальный.
Не каждому дано утерпеть деньги на депозите
Больше скажу, не каждому дано утерпеть наличие *халявных* денег, на раздаваемых ныне всем подряд, кредитках... Если вы создаёте себе проблемы сами, тут как грится и врач не поможет
.
Не предложение заиметь кредитку, надо сразу предлагальщиков отправлять по известному адресу 14°24′28″ ю. ш. 71°18′00″ з. д.
Фактически, подлые ростовщики стригут деньги, предоставляя людям лишь одну "услугу" - внешнюю дисциплину. Аргумент "Ну хочется же сейчас, а не потом" - полностью нивелируется фактом, что пока платишь - это не твоё.
Тут ещё надо добавить непременный стресс ипотечника, связанный с необходимостью найти определённую сумму в срок, плюс всегда есть вероятность потери работы, задержки зарплаты, форсмажор со здоровьем и тп.
Вооот! Именно!
Мой ипотечный кредит застрахован: как раз на случай потери здоровья или смерти. Если чо - семье остаётся чистая квартира.
Страховка ежегодная? Сколько сейчас стоит в СК, которые реально выплачивают, а не просто полис для комплекта выдают?
Порядка 2% от суммы остатка кредита на год (в Ингосе).
А у человека живущего на съемной квартире разве не все те же проблемы? На аренду определенную сумму в срок не надо искать? А случилось что на работе, форсмажор со здоровьем и съемщик жилья оказывается на улице и начинает тратить те самые запасенные денежки. Ипотечник в принципе может сдать свою квартиру, если припрет, а сам кантоваться у родичей (да хоть в хостеле), лишь бы аренда покрывала платеж.
Конечно не твое. За просрочку быстренько заберут эту квартиру и останешься ты ни с чем.
Подумать только ты купил квартиру. Платишь за нее. Тут форс-мажор, банк ее забирает. Ты фактически просто так отдавал свои деньги. Тут могут возразить - банк потерял. Да нихрена он не потерял. Он с бедняги поимел и сейчас еще с продажи хаты поимеет. А бедняга в лохаха гулять будет.
Те кто призывает к кредитам - суть такой же враг человечества, как и ростовщики. Их можно смело ставить к той же стенке расстрельной. Ибо они либо неизлечимо больны, либо тупы, либо просто агенты влияния на зп.
Вообще-то квартиру в ипотеке можно продать. И остаться при своих в крайнем случае. Зачем все доводить до крайностей, когда ее отбирать начнут? Опять же сдать при условии, что есть куда податься. Кратковременный кризис пережить вполне реально. Ну а если серьезная беда, так люди и квартиры в собственности продают, тут ничто не поможет.
вся сумма редко у кого есть, поэтому берут, а потому закрывают досрочно
На этих *досрочных* непременно найдутся кто и двадцать лет платит. Не надо крайностей, пять лет и есть *досрочно*.
Тогда уж правильнее говорить: "ипотека не для всех, а для тех, кто сможет закрыть досрочно". Например, продав старое жилье. Вот и еще одна категория добавляется к многодетным. Может, еще и другие есть, кому все-таки стоит брать ипотеку, и с выводами спешить не надо?
А за досрочность ещё обычно приплатить придётся. Да-да, не только за просроченность.
Ибо банкстеру неинтересно сокращать срок дойки. Об этом самым-самым мелким кеглем часто пишут)
Нахрена свои фантазии сюда постить?
Это называется «прожить чужой ужос» :)
Чего? Уже лет 10 как "штрафы" за досрочность отменили, если не больше.
У всех нету, а у особо избранных есть ;))))))
Вы отстаете от жизни, штрафы за раннее закрытие кредита (ипотеки) давно запретили. У меня двое знакомых за последние несколько лет досрочно выплатили без всяких доплат.
В 2003 с такой ситуацией столкнулся, но, видимо, Вы правы, отстал. Ибо больше в такие приключения не влезал)
Автор продолжи свой расчет. Не покупай квартиру, продолжай жить в съемной. С трех лямов и на аренду хватит и +5 примерно на сигареты останется.
Вы не понимаете глобальный замысел ипотетчиков, они рассчитываю на инфляцию! Они молятся на большую инфляцию в расчете что она сожжет часть их долгов. Но тут Сахипзадовна им серпом по яйцам, таргетирует инфляцию.
Естественно будет*таргетировать*, ибо при инфляции и ставке рефинансирования в 10% в течении пары лет делает вмиг весь ипотечный портфель банков убыточным, вплоть до банкротства банка.
Но тем не менее, при долгосрочном тренде инфляции в 4% можно консервативно учитывать, что жильё в среднем будет дорожать хотя бы на 2% в год..
Но жилье может не только дорожать но и дешеветь.
спору нет... оно более волатильное
но в долго- и среднесрочном варианте чтобы значительно меньше уровня инфляции?
Легко. Раньше был дефицит жилья теперь его нет. И если государство не будет подпирать цены на жилье то они и рости не будут. Плюс моральное устаревание жилья, пройдитесь по первой очереди алых парусов и увидите насколько убог это передовой для 90-х годов комплекс.
и что рост цен там... с 90-х... и близко не успевал за инфляцией?
Успевал. Но где гарантии что и дальше будет успевать? Сейчас он очень проигрывает новым комплексам. Цена жилья будет очень зависит от гос. политики: соц программы, развитие транспорта, коммунальные услуги и т.д.
Поэтому пока продолжу придерживаться осторожной оценки:
Только они не просчитывают вариант, что инфляция вырастет, а заработная плата нет.
Это прокатывало в те времена, когда в долларах платили, сейчас же идиотизм.
Страницы