В этом году несколько раз сталкивался с услугами риэлторов. Тут уже вскользь писал. И честно скажу: мое мнение, что на текущий момент услуги риэлторов по сути не нужны. Скорее вредны. Сайты с предложением недвижимости имеют вполне себе хорошую базу. Типовой договор можно скачать из интернета. Узнать кто собственник жилья можно за 250 рублей онлайн. Но люди продолжают пользоваться услугами риэлторов. При этом, как я успел убедиться, риэлторы часто не могут оказать услуги на должном уровне.
Меня попросили сдать две квартиры родственников. Живут в другом городе, а я как раз был в Новосибирске. Квартиры в отличном состоянии, прекрасное местоположение (рядом метро, торговый центр, новый дом). Три недели у меня было в запасе. Ок. Выбираю пять крупнейших агентств в городе, обзваниваю, высылаю фотографии. первая неделя, ни одного звонка даже. Ок. Выкладываю на ngs.ru (обьявление платное). Еще неделя, один что ли звонок, да и то из агентства. Тут я начинаю нервничать, так как время уходит и мне уже улетать. Прозваниваю агентства, что да как. В одном из них мне предлагают “приоритетную сдачу”. Суть: я им отдаю 30% от первой месячной аренды, а они мои квартиры сдают в приоритетном порядке (они еще берут денгьги с арендаторов). Скажу, что сдали их за 4 дня обе.
Так вот:
Те люди, кто снял квартиры: если б зашли на нгс (очень популярный городской сайт в Новосибирске), то сэкономили и нам и себе деньги.
Самое смешное, что на обе квартиры риэлторы у меня не проверили документы (!!!). По первой квартире у меня были документы в отсканированном виде + нотариальная доверенность на мое имя. Но риэлтор не проверял и даже не читал эти документы. Уже после сдачи сказал скинуть все документы по WhatsAap арендаторам. Говорит “...мне эти документы не нужны, Вы им скиньте...”. Ни вычитывал ни доверенность, ни сами документы.
По другой у меня не было документов ВООБЩЕ!!! Ни одного документа. (В целом, сканы как были, я могу на любую квартиру сделать). По сути договор заключали на мой паспорт и на абстрактную квартиру в которой я ни прописан ни яляюсь собственником. Я абсолютно серьезно. По сути, я прекрасно понимаю, что я со своими паспортом могу сдавать так чужие квартиры. Главное чтоб на момент сдачи не было хозяев и у меня были ключи. К примеру, бригадир делает ремонт квартиры, делает дубликаты ключей. После чего еще и сдает их.
Третий инцидент со мной произошел при покупке дачного участка (опять не на меня. Меня при заключении договора не было). Писал про то, как меня порадовали риэлторы из агентства недвижимости “Созвездие Весов”. Суть в том, что они толком не знают ни законодательства, ни статей закона. А ссылаются на некие “принятые у риэлторов понятия”. Было бы время, проучил бы их (через суд взыскать убытки, которые я якобы понес из-за них в размере нескольких тысяч плюс 50-100 тр на компенсацию судебных издержек). И если руководитель офиса еще проявила некую осведомленность и прочитала по моему настоянию статьи на которые я ссылался, то директор агентства (25 лет в профессии) вообще пургу несла. Мне страшно за людей, кто у нее услуги заказывает.
Договор купли продажи не оговаривает никакие спорные ситуации. В нем толком нет ничего. Одна страница формата А4 крупным шрифтом. Там не была даже отражена фура, стоящая на участке. Да я за 20 минут сделаю более проработанный договор, чем эти риэлторы с “20-ти летним опытом” в профессии. В целом они потом попортили нервы на общение со мной и продавцом.
Что я вынес из этого опыта: да я охренел от квалификации риэлторов, от их отношения к делу. Юридическая подкованность нулевая!!! Документы не проверяют. И зачем они вообще нужны?
Ни один из них не сделал даже электронную выписку на объект недвижимости. По опыту знакомых, кто работал риэлторами - профессия это часто “возьми боже, что другим не гоже”. Не хочу обидеть квалифицированных и грамотных риэлторов (я таких тоже знаю), но знаю и тех, кто в риэлторы шел из-за того, что никуда в другое место не брали. Требований по сути ноль. Ни образования, ни отсутствие судимости, по сути ничего не требуется. Отсюда и результаты.
Если посмотреть с другой стороны: продавал квартиру 3 года назад. Соседи изъявили желание купить квартиру. Мы были не против. С оформлением я им предложил самим оформить. В целом оформили без риэлторов. Все документы я сам подготовил (сэкономил покупателям деньги). В целом:
- Ничего сложного.
- При оформлении я понял, что будь я мошенником, я бы скорей всего смог обмануть покупателя. Слишком уж покупатели мне доверяли.
Может зря я этим не пользуюсь ...
Попробую представить электронный аналог риэлторов:
Перечислю, какие функции требуется реализовать, чтоб выполнять условия лучше чем текущие риэлторы:
- На сайте госуслуги подключена база по владельцам объектов недвижимости. Так мы автоматически предоставляем право сдачи в аренду только собственникам квартиры (или прописанных в данных квартирах).
- Если бабушка не хочет изучать компьютер, требуется сделать доверенность - то это также делается на сайте госуслуг. Всегда есть конкретный список людей, кто может продавать или сдавать недвижимость (а не так, что выписал несколько доверенностей разным людям и они все сдали / продали).
- Сделать макет договора, в котором будут проработаны все моменты в соответствии с законодательством. Ну там 10-20 вопросов на которые надо внести информацию.
Плюсы:
- продает / сдает квартиру тот человек, который имеет на это право
- всегда известна история по квартире и по собственникам жилья. также как и по покупателям / арендаторам. Реальный отзыв можно даже реализовать.
- Договор всегда подготовлен корректно
- Единая база по всей стране (а не так как сейчас). На самом деле крайне существенный момент. Сейчас в разных агентствах / сайтах есть небольшой набор предложений. Единой базы нет. Поэтому владельцы недвижимости сильно зависят от риэлторов (чьи квартиры они продают / сдают).
- 13% со сдачи квартиры платятся государству автоматом. Не надо 3 НДФЛ заполнять отдельно. Тут конечно многие не будут счастливы. Но есть и положительный момент (следующий)
- Обязательства арендаторов четко зафиксированы перед арендодателем. Не абстрактные Иванов Петров Сидоров в договоре. С которым надо судится в другом регионе. А конкретный человек. Возникла задолженность - автоматом запрет на выезд из страны ну или по - другому наложить санкции.
Для подобной “роботизации” / автоматизации нет никакой фантастики. Технически все это реализовать вполне просто и высвободится колоссальный пласт людей (мне в комментариях регулярно любят писать про демографический провал, и то что Россия вымирает. Вот и такие люди в частности могут компенсировать данный демографический провал).
Да, многие потеряют кусок хлеба. С другой стороны: многим продавцам квартир будет проще продавать свои квартиры.
Базу объектов недвижимости, кстати, можно реализовать по технологии блокчейна. Я негативно отношусь к биткоинам / эфирам / прочим мракобесиям. Но кадастровый список объектов недвижимости вполне подходит для данной технологии.
Технически, уже сейчас можно выполнять сделки с обьектами недвижимости без услуг риэлторов. Но людям проще работать с конкретным человеком. Всегда проще найти специалиста, поговорить с ним. Узнать все что интересно и получить услугу. Но технически все можно сделать и без риэлтора.
На мой блог можно подпиаться тут
Комментарии
> Суть: я им отдаю 30% от месячной аренды, а они мои квартиры сдают в приоритетном порядке
Жесть :-)
> Главное чтоб на момент сдачи не было хозяев и у меня были ключи.
Непуганые идиоты. Рецепт успеха - чел делает левый паспорт, снимает квартиру на минимальный срок, сдает ее десяткам людей через агентства. Но, полагаю, это все же разовый идиот был, а не система.
По самой статье замечу, что это как раз та ниша "цифровой экономики", которая способна прекрасно развиваться без государственного вмешательства, подобно яндекс.такси и аналогам.
от первой месячной аренды. В тексте подправил. А то неоднозначно.
Ок, это меняет дело.
Справка о владельце недвижимости с указанием его ФИО стоит 4(четыре) рубля на сайте rosreestr.ru,
при наличии регистрации на госуслугах и денег на счету в Росреестре.
не могу у них на сайте найти.
Можете конкретную ссылку ?
Заранее спасибо
https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request - бесплатный онлайн-запрос сведений - выдаёт основную информацию, но без ФИО владельца,
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn - Запрос посредством доступа к ФГИС ЕГРН - это более полные сведения, с ФИО владельца,
Для формирования запроса нужно ввести код доступа, который самостоятельно генерируется в личном кабинете по ссылке https://lk.rosreestr.ru/#/my_keys
Для успешного выполнения запроса в ФГИС ЕГРН нужно предварительно пополнить счёт через https://lk.rosreestr.ru/#/finances/1/packages
Стоимость запроса - 4 рубля, при крупном опте скидки :)
Для входа в личный кабинет нужна подтвержденная регистрация на госуслугах.
Не взлетит. Ибо бумажки все равно надо таскать.
А вот при наличии соответствующей электронной подписи я могу сделать электронный запрос в Росреестр и получить выписку ЕГРН со всей инфой по объекту. И аналогично подать документы на регистрационные действия с объектом. Если увязать это все в один сервис с типовым договором - то продажи недвиги можно будет проводить в исключительно цифровом виде.
Риелторов ругают, хоронят их профессию и тд. Но когда сталкиваются с подводными камешками, трудными покупцами/продаванами или просто лень, то идут как раз к ним. Комиссии сейчас вполне адекватны.
Да, согласен. Но в целом, технически в них необхоимости нет. Но люди к ним продолжают идти.
Технически и банки не нужны (в крайнем случае 1-3 на всю страну надо) и много кого ещё можно повыкидывать как класс. Вообще эти вопросы оптимизации неизбежно натолкнутся на социальную напряжённость. Их нельзя в отрыве рассматривать.
Про банки согласен. Писал.
насчет напряженности также согласен.
Следующий шаг - снятие бухгалтерского и юридического налога на общество, что на пару порядков больше, чем все риэлторы. Далее реклама, но если её копнуть, то окажется, что она непосредственно связана с индустрией красоты, индустрией здорового образа жизни и немного герантологией (как индустрии) ... и конца и края нет оптимизации по указанному ТС параметру.
IMHO с бузгалтерией это уже происходит. Двое знакомых отказались от услуг бухгалтера для маленькой фирмы и пользуются онлайн сервисами.
Технически ни в ком необходимости нет. Зачем вам телемастер - вы можете скачать скачать документацию из интернета и заказать детали у производителя.
Зачем вам пекарь - вы можете печь хлеб сами в хлебопечке. Зачем вам ателье - можно или купить готовое, или элементарно купить ткани и сшить самому.
Зачем вам дет.сад - с ребёнком вполне посидит жена и бабушка. И т.д.
затраты на риэлтора часто вполне существенны. Для многих много выше, чем их личное время. Более того, услуги с риэлтором даже больше времени могут занимать, чем без него.
Опять же, автоматизация через госуслуги решит кучу проблем, которые риэлтор не отрабатывает или где его можно также провести
ни про ребенка, ни про пекаря вы этого не скажете. От автоматизации плюсы я описал и они существенны
А еще можно самовыпилиться - вообще никто не нужен будет.
Нет необходимости в лишних услугах(потребление).Труд-деятельность по созданию мат.ценностей.Работа(физ)-количество движения.Риэлтор-простой потребитель(нахлебник) так же как и куча других посредников(услуги).
Бывают разные риэлторы :-)
Один раз при съёме квартиры они не смогли мне предоставить договор, на основании которого я оплачиваю их услуги. Соответственно, услуги не оплатил и послал их за договором. Седьмой год ищут.
Рано или поздно все примерно так и будет. Микросхемы и механизмы заменят человеков везде где только можно. Человеков правда по человечески жалко, но с другой стороны в самом деле на кой черт эти вот например риэлторы нужны?
ну чем заняться люди всегда найдут.
Может бытьне сразу, но это всегда происходило по мере прогресса. Я здесь вижу сразу будущего бенефициара: РАН.
Да. Мало того что риэлторы это паразитарный класс и его нужно аннигилировать, так культура работы у многих на низком уровне и только крупные конторы предоставляют страховки и полное сопровождение.
Почитайте про инцеденты крупных АН. люди также остаются без денег и квартир.
Человек видимо сам никогда не сдавал квартиру. Особенно, если это касается эконом сегмента. Риэлтор берет на себя самую тяжёлую работу по приему звонков и отсеву нежелательных кандидатов.
С продажей тоже самое.
не угадали
По сути нечего сказать, да?
сказки про белого бычка. Такие риэлторы есть. Безусловно. Но вот у меня в одной квартире за год успело 7 квартирантов поменяться. Почти все через агенство. Расскажите мне сказку что они там кого - то отбирали. Я даже квартиру после этого продал.
Хотя бывает, когда есть постоянный клиент и постоянные хозяева. Но говорить об этом априори не стоит.
ну да. Про продажу участка я даже написал. Вы не заметили?
Агентство или риэлтер не снимают с вас ответственности. Я например ставил четкую задачу, кого я хочу видеть жильцами, а кого нет.
Сначала я тоже думал все сделать сам, дал объявление , и меня реально замучали звонками. Пытались давить, упрашивать и так далее, приехали один раз такие жильцы, что я немного прифигел.
Только тогда я понял, зачем мне нужен риэлтер и какой.
а. Мой личный опыт показывает что лучше сдавать через риэтора. Я с Вами согласен.
б. Те плюсы что я описал в плюсах, как раз и покрывает Ваши проблемы. Там можно рейтинги аже сделать для откликнувшихся на заявки. К примеру. Обьем выплат налогов (покрывают доходы предполагаемые расходы).
Юридическя ответственность и т.д.
с арендой - да, но с продажей... на 10 звонков в лучшем случае 1 с реальной задачей купить, а не "прицениться - а почем бы свою можно продать"...
поэтому в продажах, покупатель - вымирающая птица. тут уж не до отсева.
Продавал квартиру сначала долго сам, потом через агентство. Ушла быстро. Они просто больше ходов знают, где рекламу дать, могут предложить вариант тому, кто его вначале вообще не рассматривал.
Купил квартиру.
Сдавал 6 лет.
Продал.
И все без риэлторов.
Что я делаю не так?
Кто-то и машину сам чинит и ремонт сам делает. И я так делал.
Могу сказать, что профессионал всегда эту работу сделает лучше. Вопрос в том, как отличить хорошего риэлтера от плохого, как задачи ставить и так далее.
Я за это время пообщался примерно с 3-мя десятками риэлтеров и не увидел ни одного профессионала. Посидев пару тройку вечеров, изучив предметную область я знаю гораздо больше их.
Или это у меня выборка такая? Регион Подмосковье.
Квартира очевидно была не той ценовой категории. Обычно такими занимаются "риэлторши" со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Обычная двушка в панельной хрущевке.
Просто риэлторы приводили потенциальных квартиросъемщиков, которые не нравились мне (жители Средней Азии, Северного Кавказа и т.п.), либо им не нравилось, что я настаиваю на своем варианте договора, либо при продаже предлагали скинуть со стоимости квартиры 10% (при том, что я выставил ее ниже рынка) и при этом требовали за это себе в карман еще 150-200к.
В общем в итоге "риэлторы" никаких услуг оказать мне не смогли и денег с меня не поимели)
Имел опыт в июле. за услуги запрашивали от 30-70.000.(по телефону)
В итоге в агентстве (которое ближе к дому) предложил 10.000 , договорились. попалась компетентная . По телефону иной раз сам консультировал:)
Ощущение, что сидят племянницы -секретарши (вообще не в теме:)
Перспективный чат детектед! Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за последние 4 часа.
Ха, человеку удалось провести простую сделку без "подводных камней", и он уже считает себя специалистом, могущим всё :)
Эффект Даннинга — Крюгера
В элементарных случаях да, риэлтор не нужен. Но во-первых, многие люди просто не хотят заморачиваться с изучением этой области и предпочитают заплатить кому-либо за работу.
Во-вторых, пробовали когданить провести цепочку из пяти продаж с двумя разменами, несовершеннолетними детьми с обещанной долей в ипотеке с мат.капиталом, одна из квартир не приватизированная, а у двух еще нет техпаспорта и регистрации в кадастре плюс сделана перепланировка, два покупателя берут ипотеку, а один отдает полдома, вторая половина которого ведомственное жильё и земля в аренде?
про договор я написал. Квалификация риэлторов ниже плинтуса.
:)
Поэтому все где внедряется цифровое правительство, это где мало от желания людей зависит.
похожее было. И мат капиталл был. Был случай, когда риэлторы мне не могли ничего обьяснить по условиям продажи и я сам им обьяснял позже.
Уверен, для данной "фичи" функционал на уровне правительства (госуслуги) реализовать можно и никаких проблем. Тот же мат капитал там прямо и будет анчисляться. Более того, много опций можно проработать, когда автоматизация снимет проблемы.
Ну так риэлтор риэлтору рознь. Всякие есть - и простые разводилы, и высококвалифицированные спецы, могущие распутать самые запутанные случаи.
Весь посыл статьи тогда в том - "я нарвался на плохих спецов, их быть не должно". О, боже мой, какое открытие :)
+
если Вы не заметили, то дял меня риэлторы с арендой отработали отлично. 2 квартиры за четыре дня.
Когда мне срочно нужно было сдать, то я сдал за полдня, немного снизив цену)
Квалификация риэлторов в регионах тотально ниже плинтуса - это да, а вот в столицах все зависит от опыта и уровня подготовки внутри компании. По крайней мере первая пятерка пытаются соответствовать.
Что до замены риэлторов онлайн-сервисами, я вас умоляю - как раз риэлторам и станет проще работать.
Ну и что касаемо улучшений в качестве. Для начала надо решить ряд проблем в этой отрасли -
- образование - на риэлторов нигде не учат, при том что некий "аудитор недвижимости" (эксперт дающий исчерпывающие оценки инженерного состояния объекта) как в тех же штатах - был бы очень к месту везде
- риэлторы должны быть этакими нотариусами по недвижимости - с аналогичными правами, обязанностями, лицензиями и ответственностью (что без профильного образование сложно представить)
- законодательство - тут я вообще мог бы вам обрисовать около сотни полезностей использующихся в других странах весьма успешно, но хотя бы четкие условия к состоянию квартир/домов сдающихся в аренду (я про продажу даже не заикаюсь) - т.е. сертификация качества сдаваемого жилья - и то было бы не плохо. + Четкие алгоритмы того что риэлтор должен сделать. Прописанные законом.
и вот только после этого всего нужна будет эта ваша платформа на госуслугах
з.ы.
знаком с владельцами риэлторских фирм уже много лет - у них там даже какое-то свое объединение есть отраслевое - инициативы которого (а выше их хотелки как ни странно), сливаются в унитаз снова и снова законодателями различных уровней.
и я о том же. Но далеко не все.
чтоб быть риэлторам, к примеру, надо пройти сертификацию. Проф стандарты уже внедрили. Теперь только обязать.
а заче тогда риэлтор нужен? В онлайн сервисе есть
1. список квартир
2. Проверка чистоты квартиры
3. Автоматическое создание договора
4. отсутствие процентов за сделку.
вообще то учат, но крайне мало. Исчезающая величина
отменяется госуслугами. там все юридически будет оформлено.
список квартир, проверка чистоты квартиры и тд и тп - кто ж это все делать то будет?
дальше - сейчас онлайн сервисов пруд пруди в самых разных отраслях - и как-то я не наблюдаю тотального перехода населения на эти самые онлайн-сервисы, а вот появления кучи новых оболтусов - теперь уже обслуживающих эти самые сервисы - это да
з.ы.
"будет в госуслугах" - я буквально вчера читал на хабре (жена подсунула), про то как подрядчики монополизируют эти самые вроде как государственные онлайн-сервисы себе в плюс на примере школьного онлайн-дневника
и знаете что? вот что-то мне не очень хочется такого же в сфере риэлторской деятельности - получится та же хрень только в профиль и под прикрытием госуслуг, причем на рынке куда как более вкусном для любого готового на злоупотребления индивида/организации
Простите, а какой процент сделок составляют вот такие вот случаи? Одна на тысячу? На 10 тысяч? Ну ок, давайте оставим риэлторов вот на такие вот случаи (хотя,опять же, лучше бы подобные сделки проводились через жилищный фонд и т.д., создать в каждом городе отдел и делов, там-то уж точно будет всё по букве закона и прочее).
P.S. А вы не сталкивались с систуациями, когда вот такая вот сделка с 5 цепочками и прочими ништками вроде как совершалась, а после где-то в середине (после совершения сделки) оказывалось, что риэлтор забыл проверить, есть ли какое-нибудь обременение на кватире, и оп! Через 2 года суд и новых жильцов выселяют, потому что сделка пизнана недействительной. Я вот таких историй не то что с цепочками, а с простыми купи-продай заню предостаточно, и каждый раз агенство ничего не компенсирует, максимум, возвращает свой гонорар (бххх, когда люди потеряли десятки тысяч долларов, о да!).
Так что не надо сключения преподносить как общее. Риэлторы в 99.99% случаев лишь берут деньги за воздух.
Вот именно поэтому автоматизация через госуслуги приоритетна. Там можно такие проверки реализовать автоматом
Все эти агенты по недвижимости уже сейчас почти не нужны. Единственная их функция - показать продаваемую собственность интересующимся, когда сам хозяин не может. А они пытаются быть посредниками, да еще с исключительным правом. Когда мы подали объявление о продаже квартиры, они быстро налетели. Мы их всех запустили на смотрины разом. Вам надо - смотрите. Они такого поворота не ожидали. Было смущение на их лицах, обычно старающихся не пересекаться. Так им и надо. В итоге показывали квартиру покупателям сами, и продали сами, и купили другую потом тоже сами. Всё, что нужно - нанять толкового юриста при составлении договора. Но со временем и эта функция отвалится, как я понимаю. Потому что большинство сделок стандартны, и любой достаточно авторитетный посредник, типа того же нотариуса или банка, вполне может сделать это вполне буднично. К этому скоро придем.
на мой взгляд ничего сложного. Сам составлял уже два раза. Через госуслуги если сделать, то риски снижаются очень сильно
Страницы