Экономика демографической катастрофы. Цена недвижимости

В комментариях к предыдущей статье меня спрашивали, а что будет с ценой? В статье я этот вопрос обошел, конкретных прогнозов давать не стал, лишь обозначил тренд:

Недвижимость я обозначил как один из тех активов, куда вкачены триллионы "майнинговых", то есть не обеспеченных ничем, кроме веры, что актив будет дорожать, денег. Это значит, что данный актив серьезно пострадает. 

Как? Думаю, что дело не ограничится снижением цен, хотя и это будет.

Но вот недавно появилась статья камрада GrAG что "Цены на квартиры в России не будут расти 10 лет..", где предпосылки обозначены верно, а вот расчеты и выводы не выдерживают никакой критики. Но раз критикуешь, то надо что-то предлагать. Попробую дать свою картину происходящего с ценами на недвижимость. 

Предпосылки GrAG выделил верно, уходит многочисленное поколение 50-60-х годов рождения. Он описал это так:

На территории России с 1950 года, по 1960 год рождалось по 3 миллиона человек.

Средний возраст в России сейчас 75 лет.

Сложим 1950+75= 2025 год.

То есть с 2025 года в России будут умирать по 3 миллиона человек и будут освобождается по 3 миллиона квартир после их смерти.

Конечно, не по 3 млн будет умирать, потому что до 75 лет доживают не все - 70% женщин и лишь 30% мужчин. И не по 3 млн квартир освобождаться, т.к. среднее домохозяйство - это 2-3 человека. Но есть одна важная черта, которая делает данное поколение особенным, уход которого действительно принципиально поменяет ситуацию в сфере недвижимости. 

Поколение сегодняшних 75-летних - это первое многочисленное поколение именно "городских бабушек". Предыдущие поколения поставляли "бабушкины квартиры" своим наследникам в ограниченном количестве по той простой причине, что большинство бабушек более ранних годов рождения жило в деревне, а вот родившееся в 50-60-х - это как раз те, кто массово покидал родные избы и переезжал в город. А еще это поколение было первым кому массово, миллионами квадратных метров в год, выделялись квартиры советским государством. И почти каждый эту квартиру получил. 

Они держатели актива вторичной недвижимости, который сложно оценить, но это точно будут миллионы квартир. Городских квартир, иногда не в лучшем состоянии, но при этом в основном в элитных центральных районах. И эти миллионы перейдут по наследству. 

Фактор 1. На каждую родившуюся за последние 15-20 лет внучку/внука будет приходится в среднем (!) по 1 бабушкиной наследственной городской (!) квартире. Что создаст околонулевой спрос на жилье у нового поколения на следующие 10-15 лет. 

А теперь посмотрим с другой стороны. Что у нас с текущей ценой на недвижимость? Все просто - она давно оторвалась от своей реальной ценности и превратилась в очередной "биткоин". Подробнее в другой статье: 

Майнинговые деньги стерилизованы в определенных отраслях и активах - в недвижимости, на рынке ценных бумаг, в стоимости услуг обучения и медобслуживании (на западе), а также в предметах искусства, особенного современного (а-ля банан с изолентой) и другом престижном потреблении. В общем, везде, где стоимость на порядок и более превышает себестоимость или адекватную потребительскую ценность.

И дело не в заговоре застройщиков, а скорее в психологии.

Во-первых, в советское время метры считались нужными в любом количестве, чем больше квартира, тем лучше! Ведь содержание стоило копейки. К каким только ухищрениям не прибегали. Даже диссертации защищали зачастую по той простой причине, что успешному кандидату (или доктору, не помню) наук полагалась +1 комната для, так сказать, спокойной научной деятельности за закрытой для прочих домочадцев дверью. 

Во-вторых, уже в 00-20-е сложился стереотип о постоянно растущей ценности жилья. И сейчас ко мне в комментарии каждый раз приходят с заявлением, вроде: "я уже три квартиры купил и три продал - и все с прибылью!". С намеком, мол также теперь будет всегда. С тем что так было спорить не буду, плюс-минус да (хотя если придираться, то в долларах нет, да и с учетом инфляции тоже лишь редкие короткие периоды). 

Ну а про то, что так будет всегда - спорить глупо. У людей тут просто отказывает логика. Отношение к недвижимости больше напоминает экстаз сектантов. Пока у человека в голове сидит стереотип о "сверхценности" жилья, состоящий из 2 компонентов - что больше метров всегда лучше и что цена всегда растет, с ним говорить бессмысленно. 

Фактор 2. Цена недвижимости оторвана от ценности. Она раздута, зачастую в несколько раз за счет того, что в общественном сознании недвижку наделили "сверхценностью" - это и ключевое средство сбережения, и исполнение родительского долга (купил каждому ребенку по однушке!), и "пенсия" от сдачи лишних метров. 

Выводы

Мы видим, что в ближайшее время нас ожидает сочетание 2 мощных факторов - задранные, оторванные от всякой реальности и доходов граждан цены и критическое, почти до нуля падение спроса от той группы (молодежь), которая всегда является драйвером рынка. 

Поговорку "Деревья не растут до небес" придумали на Нью-Йоркской бирже еще в 20-х годах прошлого века. Цена на недвижимость будет не просто стоять, она станет снижаться и очень сильно - в разы. Выбор будет у молодежи такой - отремонтировать наследственную квартиру бабушки или купить новую. 

Цена средней двушки в брежневке, например, в СПБ - 8-10 млн.руб на вторичке и охулиард на первичке. 

Цена капитального ремонта этой же двушки не совсем эконом, но и без изысков и перепланировки - 2-3 млн. 

В этом диапазоне и будет падать цена на квартиры. Динамику, как и прочие факторы предугадать сложно, увидим. 

Но это еще ничего, дешевле текущего продать даже в 2 раза - это еще будут цветочки. А после придут ягодки - квартиры станут раздавать просто бесплатно. 

Цены на квартиры в России не будут расти 10 лет, до 2035 года (GrAG)

На территории России с 1950 года, по 1960 год рождалось по 3 миллиона человек. Средний возраст в России сейчас 75 лет. Сложим 1950+75= 2025 год. То есть с 2025 года в России будут умирать по 3 миллиона человек и будут освобождается по 3 миллиона квартир после их смерти. .Добавим, к этим 3 миллионам ещё 3 миллиона новых квартир, которые ежегодно строят строители. Получаем 6 миллионов...