Схлопывание пузыря недвиги: Рынок начало трясти от Нью-Йорка до Токио

Bloomberg: Предупреждение о продаже недвижимости на сумму 560 миллиардов долларов обрушилось на банки от Нью-Йорка до Токио

Рынок коммерческой недвижимости США переживает потрясения с начала пандемии Covid-19. Но New York Community Bancorp и японский Aozora Bank Ltd. напомнили, что некоторые кредиторы только начинают ощущать боль.

Решения New York Community Bancorp о сокращении дивидендов и создании резервов привели к падению акций на рекордные 38% и привели региональный банковский индекс KBW к худшему состоянию с момента краха Silicon Valley Bank в марте прошлого года. Акции токийского Aozora Bank упали более чем на 20% после предупреждения об убытках, связанных с инвестициями в коммерческую недвижимость США. В Европе Deutsche Bank AG более чем в четыре раза увеличил свои резервы на возможные потери от потери недвижимости в США до 123 миллионов евро (133 миллиона долларов) в четвёртом квартале по сравнению с предыдущим годом.

Обеспокоенность отражает продолжающееся снижение стоимости коммерческой недвижимости в сочетании с трудностями прогнозирования того, какие конкретные кредиты могут быть аннулированы. На этой стадии происходит переход к удаленной работе, вызванный пандемией, и стремительный рост процентных ставок, из-за которых заёмщикам, испытывающим трудности с рефинансированием, стало дороже. Инвестор-миллиардер Барри Стернлихт предупредил на этой неделе, что рынок офисных помещений понесёт убытки более чем на 1 триллион долларов.

Для кредиторов это означает перспективу новых дефолтов, поскольку некоторые арендодатели с трудом выплачивают кредиты или просто отказываются от строительства.

“Это огромная проблема, с которой рынку приходится считаться”, - сказал Гарольд Бордвин, директор Keen-Summit Capital Partners LLC в Нью-Йорке, которая специализируется на пересмотре условий сделки с проблемной недвижимостью. “Балансовые отчеты банков не учитывают тот факт, что на них находится много недвижимости, которая не окупится по истечении срока погашения”.

Агентство Moody's Investors Service заявило, что оно рассматривает возможность понижения кредитного рейтинга New York Community Bancorp до "мусорного" после событий среды.

По данным поставщика данных о коммерческой недвижимости Trepp, банкам грозит примерно 560 миллиардов долларов задолженности по коммерческой недвижимости со сроком погашения к концу 2025 года, что составляет более половины общего долга по недвижимости, подлежащего погашению в течение этого периода. Региональные кредиторы, в частности, более подвержены влиянию отрасли и могут пострадать сильнее, чем их более крупные коллеги, потому что у них нет крупных портфелей кредитных карт или инвестиционно-банковских предприятий, которые могли бы их защитить.

Кредиты на коммерческую недвижимость составляют 28,7% активов в небольших банках по сравнению всего с 6,5% у более крупных кредиторов, согласно отчёту JPMorgan Chase & Co., опубликованному в апреле. Это разоблачение вызвало дополнительную проверку со стороны регулирующих органов, которые и без того находятся в состоянии повышенной готовности после прошлогоднего регионального банковского кризиса.

“Очевидно, что связь между коммерческой недвижимостью и региональными банками представляет собой существенный риск в 2024 году, и если возникнут какие-либо трещины, они могут быть в коммерческом, жилищном и банковском секторах”, - сказал Джастин Онуквуси, директор по инвестициям wealth manager St. James Place.

В то время как проблемы с недвижимостью, особенно в офисах, были очевидны в течение почти четырёх лет после пандемии, рынок недвижимости в некотором смысле находился в подвешенном состоянии: количество сделок резко сократилось из-за неуверенности как покупателей, так и продавцов в том, сколько стоят здания. Теперь ожидается, что необходимость учитывать надвигающиеся сроки погашения долга — и перспектива снижения процентных ставок Федеральной резервной системы - спровоцирует больше сделок, которые прояснят, насколько сильно упала стоимость.

Это снижение может быть резким. Aon Center, третья по высоте офисная башня в Лос-Анджелесе, недавно была продана за 147,8 миллиона долларов, что примерно на 45% меньше цены предыдущей покупки в 2014 году.

New York Community Bancorp, которая в прошлом году приобрела часть Signature Bank, заявила в среду, что 8,3% её жилищных кредитов были признаны сомнительными, что означает повышенный риск дефолта.

“NYCB был гораздо более консервативным кредитором по сравнению с Signature Bank”, - сказал Дэвид Авирам, директор Maverick Real Estate Partners. “Тем не менее, поскольку кредиты, обеспеченные многоквартирной недвижимостью со стабильной арендной платой, составляют больший процент в кредитном портфеле NYCB по сравнению с аналогичными банками, изменение в законах об аренде в 2019 году может оказать более значительное влияние”.

Растёт давление на банки с требованием снизить риски, связанные с коммерческой недвижимостью. Хотя некоторые банки воздерживались от крупных продаж кредитов из-за неопределенности в прошлом году, ожидается, что сейчас, по мере оттаивания рынка, они будут продавать больше долговых обязательств.

“Процент кредитов, о которых банки до сих пор сообщали как о просроченных, является каплей в море по сравнению с дефолтами, которые произойдут в течение 2024 и 2025 годов”, - сказал Авирам. “Банки по-прежнему подвержены этим значительным рискам, и потенциальное снижение процентных ставок в следующем году не решит проблем банков”.