Школьные сливки, или сколько стоит сделать себе хуже

Посчитаем немного деньги, извлекаемые  из новостроек. Для начала упростим ситуацию и уберем элемент времени.  Мы проигнорируем разницу цен при закладке, сдаче и перепродаже. Вместо этого мы сделаем моментальную фотографию текущих цен и распространим её на все площади.  Так мы поймем о каких суммах идёт речь. 

При стоимости квадратного метра в 150 тыс. руб. вся жилая площадь уже построенная и проданная в Кудрово (2,4 млн кв м на 220 га), обошлась покупателям в 360 млр. руб.  Или, иначе говоря, с одного га было снято 1,6 млрд руб только на жилье, не считая коммерции и парковок.

Но мы знаем, что это переуплотненная застройка, в которой не хватает социалки. Самые крупные участки нужны под школы и садики.  Существующую ситуацию описывает такая таблица[i] :

Всего под садики и школы надо 65 га. Следовательно, нехватка составляет 43,7 га. Если добавить эти площади к площади поселения, то они будут составлять уже не 10%, а почти 27%. Из этого можно сделать первый важный вывод. Если оставить эту застройку со всеми её проблемами, как они есть, и выправить норматив по школам и садикам, то их участки заняли бы четверть всей территории. На первый взгляд это кажется очень много. Но если представить себе на месте каждого 25-ти этажного дома пять штук 5-ти этажных домов, то мы увидим привычную картину квартала из «хрущевок», где через каждые 300 метров можно увидеть образовательное учреждение.

Теперь проделаем обратную операцию и посмотрим, сколько жилья было бы построено на той же территории, но при соблюдении норматива. В этом случае мы получим такую таблицу:

Отсюда видно, что за счет экономии на участках школ и садиков было построено 0.5 млн м2 жилой площади для ~18 тыс. человек. При покупке по 150 тыс за м2 эти люди отдали 75 миллиардов рублей. Много это или мало? Желающие могут сами перевести эту сумму в доллары, мосты, пособия по материнству или крепкий алкоголь.  Не будем гадать, по каким закоулкам делового мира  растеклись эти средства.  Волнует другой вопрос. Почему нельзя было ставить дома менее плотно? Никаких физических преград для этого нет. Земли в стране навалом и принадлежит она народу. 

И несколько дополнительных пояснений, для тех, кто интересуется темой более глубоко.

 Кажется соблазнительной мысль посчитать «правильное» поселение по всем показателями, добавив парковки, скверы, дороги и магазины. Однако решение этой задачи выводит на такое количество вариантов, что лишается практической ценности. Проблема в том, что показатели взаимно перекрываются. Так, озеленение школьных участков включается в показатель озеленения всей территории. Парковки можно закапывать под землю и делать это в разной пропорции к наземным стоянкам, а также закладывать в расчет разный уровень автомобилизации и т. п.  Торговля может размещаться как на отдельных участках, так и на первых этажах жилых домов. Всё это даст разные цифры земельной потребности, которыми несложно манипулировать. Этим как раз и занимаются застройщики, и нет никакого смысла проделывать тот же путь, пусть даже и другой целью.  Совсем безнадежно обстоят дела с парками и скверами. Роскошная норма 6 м2 на человека позволяет утопить в зелени любой город. В реальности её относят ко всему поселению целиком, а для её соблюдения достаточно проложить пару дорожек в лесу на окраине, превратив его таким нехитрым способом в лесопарк.  Поэтому, строго следуя нормам можно послать всех горожан в лес, оставив километры застройки с горсткой чахлых деревьев.

Также можно заметить, что все расчеты основаны исходя из официальных данных по жилой площади на человека, 27,9 м2 на 2019 год. Малейшие колебания этой цифры вызывают серьезные изменения результатов. Однако с ней тоже все сложно. С одной стороны не всегда ясно как она вычисляется. Есть подозрения, что иногда в неё включают не только площади квартир, но и такие части дома,  как лестничные клетки и кладовки в подвале. Не исключено, что иногда записывают площадь дома целиком, включая магазин на первом этаже. Еще хуже обстоит дело с численностью горожан, так как статистика считает только зарегистрированных людей. Но зарегистрированные имеют устойчивую привычку не жить на месте регистрации. Например, официально в Санкт-Петербурге живет 5,3 млн человек . А заказанное властями исследование показало 7 млн.[ii] Но исследование это не было опубликовано.  Если принять цифру 7 млн, то жилая площадь на горожанина окажется около 20 м2 ,что выявит еще более критическую ситуацию с социальной инфраструктурой.

[i] Цифры получены следующим образом. По кадастровой карте была подсчитана вся земля под образовательными учреждениями, включая незастроенный резерв. Норма необходимой земли и количество детей брались из СП42.13330.2016 прил. Д. Общее население Кудрово принято по жилой площади всего города умноженной на среднюю жилую площадь приходящуюся на одного жителя Санкт-Петербурга. 

[ii] https://spb.mk.ru/social/2020/02/27/naselenie-peterburga-prevysilo-7-mln...