Школьные сливки, или сколько стоит сделать себе хуже

Аватар пользователя Старый Грек

Посчитаем немного деньги, извлекаемые  из новостроек. Для начала упростим ситуацию и уберем элемент времени.  Мы проигнорируем разницу цен при закладке, сдаче и перепродаже. Вместо этого мы сделаем моментальную фотографию текущих цен и распространим её на все площади.  Так мы поймем о каких суммах идёт речь. 

При стоимости квадратного метра в 150 тыс. руб. вся жилая площадь уже построенная и проданная в Кудрово (2,4 млн кв м на 220 га), обошлась покупателям в 360 млр. руб.  Или, иначе говоря, с одного га было снято 1,6 млрд руб только на жилье, не считая коммерции и парковок.

Но мы знаем, что это переуплотненная застройка, в которой не хватает социалки. Самые крупные участки нужны под школы и садики.  Существующую ситуацию описывает такая таблица[i] :

Жителей в Кудрово, тыс чел

Жилая площадь в Кудрово, млн. м2

Площадь застройки, га

В том числе, площадь школ и садиков, га

Процент занимаемый школами и садиками

86

2,4

220

22.34

10.15

Всего под садики и школы надо 65 га. Следовательно, нехватка составляет 43,7 га. Если добавить эти площади к площади поселения, то они будут составлять уже не 10%, а почти 27%. Из этого можно сделать первый важный вывод. Если оставить эту застройку со всеми её проблемами, как они есть, и выправить норматив по школам и садикам, то их участки заняли бы четверть всей территории. На первый взгляд это кажется очень много. Но если представить себе на месте каждого 25-ти этажного дома пять штук 5-ти этажных домов, то мы увидим привычную картину квартала из «хрущевок», где через каждые 300 метров можно увидеть образовательное учреждение.

Теперь проделаем обратную операцию и посмотрим, сколько жилья было бы построено на той же территории, но при соблюдении норматива. В этом случае мы получим такую таблицу:

Жителей в Кудрово, тыс чел

Жилая площадь в Кудрово, млн. м2

Площадь застройки, га

В том числе, площадь школ и садиков, га

Процент занимаемый школами и садиками

69.8

1,9

220

59

26.8

Отсюда видно, что за счет экономии на участках школ и садиков было построено 0.5 млн м2 жилой площади для ~18 тыс. человек. При покупке по 150 тыс за м2 эти люди отдали 75 миллиардов рублей. Много это или мало? Желающие могут сами перевести эту сумму в доллары, мосты, пособия по материнству или крепкий алкоголь.  Не будем гадать, по каким закоулкам делового мира  растеклись эти средства.  Волнует другой вопрос. Почему нельзя было ставить дома менее плотно? Никаких физических преград для этого нет. Земли в стране навалом и принадлежит она народу. 

И несколько дополнительных пояснений, для тех, кто интересуется темой более глубоко.

 Кажется соблазнительной мысль посчитать «правильное» поселение по всем показателями, добавив парковки, скверы, дороги и магазины. Однако решение этой задачи выводит на такое количество вариантов, что лишается практической ценности. Проблема в том, что показатели взаимно перекрываются. Так, озеленение школьных участков включается в показатель озеленения всей территории. Парковки можно закапывать под землю и делать это в разной пропорции к наземным стоянкам, а также закладывать в расчет разный уровень автомобилизации и т. п.  Торговля может размещаться как на отдельных участках, так и на первых этажах жилых домов. Всё это даст разные цифры земельной потребности, которыми несложно манипулировать. Этим как раз и занимаются застройщики, и нет никакого смысла проделывать тот же путь, пусть даже и другой целью.  Совсем безнадежно обстоят дела с парками и скверами. Роскошная норма 6 м2 на человека позволяет утопить в зелени любой город. В реальности её относят ко всему поселению целиком, а для её соблюдения достаточно проложить пару дорожек в лесу на окраине, превратив его таким нехитрым способом в лесопарк.  Поэтому, строго следуя нормам можно послать всех горожан в лес, оставив километры застройки с горсткой чахлых деревьев.

Также можно заметить, что все расчеты основаны исходя из официальных данных по жилой площади на человека, 27,9 м2 на 2019 год. Малейшие колебания этой цифры вызывают серьезные изменения результатов. Однако с ней тоже все сложно. С одной стороны не всегда ясно как она вычисляется. Есть подозрения, что иногда в неё включают не только площади квартир, но и такие части дома,  как лестничные клетки и кладовки в подвале. Не исключено, что иногда записывают площадь дома целиком, включая магазин на первом этаже. Еще хуже обстоит дело с численностью горожан, так как статистика считает только зарегистрированных людей. Но зарегистрированные имеют устойчивую привычку не жить на месте регистрации. Например, официально в Санкт-Петербурге живет 5,3 млн человек . А заказанное властями исследование показало 7 млн.[ii] Но исследование это не было опубликовано.  Если принять цифру 7 млн, то жилая площадь на горожанина окажется около 20 м2 ,что выявит еще более критическую ситуацию с социальной инфраструктурой.

 


[i] Цифры получены следующим образом. По кадастровой карте была подсчитана вся земля под образовательными учреждениями, включая незастроенный резерв. Норма необходимой земли и количество детей брались из СП42.13330.2016 прил. Д. Общее население Кудрово принято по жилой площади всего города умноженной на среднюю жилую площадь приходящуюся на одного жителя Санкт-Петербурга. 

[ii] https://spb.mk.ru/social/2020/02/27/naselenie-peterburga-prevysilo-7-mln...

Авторство: 
Авторская работа / переводика

Комментарии

Аватар пользователя alexsword
alexsword(12 лет 8 месяцев)

Интересно еще понять, сколько на нужды фронта перечислено всеми причастными к схеме. 

Аватар пользователя Старый Грек

тут легко ответить. если бы они  сказали, что что-то перечислили, надо было бы проверять, так ли это. А так как заявлений нет (какой слоган пропадает: "покупайте студии у патриотического застройщика!") то значит и младенца не было.

Аватар пользователя BorisAT
BorisAT(10 лет 1 месяц)

Не удивлюсь, если перечислено много, но в сторону ВСУ.

 

Комментарий администрации:  
*** У нас слава богу не СССР, можно снимать что хочешь. В этом и заключается свобода (с) ***
Аватар пользователя ShadowCat
ShadowCat(8 лет 4 месяца)

Учитывая что это Питер, то на нужды фронта чиновники СПб планируют провести себе индексацию на повышение ЗП на 8%, закупку мебели в Смольный на 6,8 млн согласно неправительственным Петербургским Телеграмм - каналам.

Аватар пользователя Старый Грек

насчет зарплат не знаю. насчет мебели смольный ну оочень большая структура. в тут надо количество единиц знать. в принципе закупки мебели гос учреждениями (на общежития и т .п.) весьма коррупмированный процесс. рассказывали бизнесмены из причастных.

Аватар пользователя Лукич
Лукич(7 лет 5 месяцев)

закупку мебели в Смольный на 6,8 млн

сущие копейки. Мы в офисе недавно новую мебель поставили. Почти что самую дешевую. Мой стол 7 штук стоит. Всего в кабинете на двоих мебели на 220 тысяч. 

6,8 млн - это на 30 таких кабинетов.

Аватар пользователя ShadowCat
ShadowCat(8 лет 4 месяца)

❗️Смольный закупит мебель на 6,8 миллионов

Недавно Беглов заявил, что "чиновники должны каждый рубль экономить", чтобы помочь восстановить Мариуполь. Однако при этом Администрация губернатора решает обновить интерьеры в кабинетах Смольного на 6,8 миллионов рублей. 

Чиновники собираются купить более 110 предметов мебели: столы, тумбы, столы для заседаний, шкафы, гардеробы, кресла и диваны. Самый дорогой диван обойдется в 228 тысяч рублей, а шкаф и вовсе купят за 325 тысяч рублей!

Отмечается, что мебель будет сделана из недорогих материалов. Интересно, сидя на мягких диванах, чиновники станут продуктивнее работать над восстановлением города?

gorodperemen_spb

Аватар пользователя Coman2der
Coman2der(12 лет 5 месяцев)

еще интересно сколько в кудрово добровольцев

Аватар пользователя ContinentalistX
ContinentalistX(7 лет 8 месяцев)

У Мамонтова был фильм "золотой Телец", так вот там один из граждан, объясняя выгоду мэра одного из городов, который за муниципальный счет подвел коммуникации к сторикам фирм аффилированных с ним самим, сообщил, что подвести коммуникации к дому в 9 этажей и к дрму в 20 этажей составляет одну и ту же сумму- 1 млрд рублей.Вот и выгода.

Аватар пользователя Nameless
Nameless(9 лет 9 месяцев)

Это объясняет почему здания высокие, но не почему между ними не поставлены школы. 

Аватар пользователя Medved075
Medved075(6 лет 5 месяцев)

Вы аккуратнее там, ато тут кто-то сходил посчитал стоимость квадрокоптеров "от главы администрации", на выходе его ждал военком.

А с вашими "нафденными" суммами светит сразу звание капитана и танковый биатлон на третий день после призыва.

Аватар пользователя Helg
Helg(4 года 1 месяц)

Особая веселуха когда лифт на первые 9 этажей бесплатный, выше 9 этажа платный.

Аватар пользователя feodor89
feodor89(6 лет 3 месяца)

В РФ такого вроде нет

Аватар пользователя Helg
Helg(4 года 1 месяц)

В МСК в высотках.

Аватар пользователя Nameless
Nameless(9 лет 9 месяцев)

А как это реализовано? 

Аватар пользователя Helg
Helg(4 года 1 месяц)

Карточкой. Перенимают опыт стран СНГ (Грузия, Украина).

Аватар пользователя Старый Грек

В жилье? Дайте хоть один адрес для примера. Очень интересная информация.

Аватар пользователя feodor89
feodor89(6 лет 3 месяца)

Можно поподробнее ? Или высотки это Москва-сити ?

Аватар пользователя Антон Шилов
Антон Шилов(4 года 10 месяцев)

Есть подозрения, что иногда в неё включают не только площади квартир, но и такие части дома,  как лестничные клетки и кладовки в подвале. Не исключено, что иногда записывают площадь дома целиком, включая магазин на первом этаже.

Лет двенадцать назад попали в руки документы местного модного застройщика - у товарища только что ими нанятого кое-что не сходилось по математике, вдвое. Расчеты площади были выражены множеством красивых формул и таблиц на трех десятках страниц. Математический подход позволил провести упрощение выражений механизмами шестого класса. В итоге все свелось к формуле произведения внешней длины дома, внешней ширины и количества этажей, включая верхнего и нижнего технических, плюс площади всех балконов. То есть площадь, занимаемая стенами и перегородками тоже была учтена как жилая. 

Аватар пользователя Старый Грек

Это интересно. Можете дать наводку какую-нибудь? Потому как даже в тех случаях, когда методика опкбликован, я, например, докопаться до истины не могу. Думаю, что записывают общую площаь дома из таблицы ТЭП. Но она в разные времена считалась по разному. Понятно, что никто не персчитывает. Но чтобы еще и наружные стены включали, это пять баллов! Даже мне в голову не пришло. 

Аватар пользователя ильдар
ильдар(9 лет 10 месяцев)

<Письмо> Минэкономразвития России от 01.02.2017 N ОГ-Д23-1002 "О рассмотрении обращения"

Сообщается, в частности, что площадь здания (жилого и нежилого) для целей государственного кадастрового учета определяется с учетом положений пунктов 2, 3, 5, 6, 8, 9 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90, согласно которым площадь, занимаемая перегородками, учитывается в площади этажа, а соответственно и в площади здания (жилого и нежилого).
https://www.consultant.ru/law/hotdocs/48861.html/

при подсчете площади жилого дома в целях кадастрового учета никого не интересует, жилая это площадь или нежилая, отапливаемая или не отапливаемая, балкон это или спальня – учитывается всё с коэффициентом 1, в том числе, площадь, занятая внутренними перегородками и стенами.https://www.forumhouse.ru/journal/articles/9762-kak-schitaetsya-ploshad-zhilogo-doma-v-celyah-kadastrovogo-ucheta

Аватар пользователя Старый Грек

это да. в кадастровую площадь даже эксплуатируемые кровли стали включать (таким образом газон надо парковкой можно записать) Но не ясно что берут люди, когда выводят "жилую площадь" для отчета."Жилая площадь" и "площадь дома" это разные показатели.

Аватар пользователя ильдар
ильдар(9 лет 10 месяцев)

мне неделю назад доки на дом пришли. считалось по наружним стенам общая площадь:(

Аватар пользователя Старый Грек

так это частный или многоэтажка? Они недано новые редакции выпустили, но там осталось "по внутреннему контуру наружных стен". перегородки всегда входили в общую площадь. по другому и быть не может.

Аватар пользователя ильдар
ильдар(9 лет 10 месяцев)

 

  • Все стены и перегородки входят в площадь здания. Да, налог за площадь под стеной тоже придется платить. Объясняется это тем, что при любой перепланировке дома (снос и возведение перегородок) его площадь останется неизменной.

 http://spartaboxingclub.ru/nalogovoe-pravo/2511-chto-vkhodit-v-obshhuyu-ploshhad-chastnogo-doma.html

1. Для многоквартирных домов площадь застройки определяется СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Эти определения обычно используются и для частных жилых домов. Приложение В:

В.1 Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными, в площадь помещений не включаются.

В.2 Площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.

В.4 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки.

В.5 При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются. При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.

Аватар пользователя an-
an-(5 лет 8 месяцев)

не уверен что так.

у меня вообще только отапливаемая площадь вошла, не то, что  перегородки,  но даже сени и тех. помещения не учитывались.

полностью официально делалось.

Аватар пользователя Фортификатор

Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 утратил силу пару лет назад

Аватар пользователя Антон Шилов
Антон Шилов(4 года 10 месяцев)

Это было начало программы гос поддержки застройщиков, город вот с этим мэром. Сегодня контора называется Новы Век.

Было давно, и документ был внутренний. Но сегодня в регионе наблюдается, скажем так, некоторые признаки сомнительной адресной государственной помощи разнообразным странным конторам со стороны главы ГД господина Володина-он местный. Так что если покопать, можно много чего найти, я полагаю. Но бесперспективно.

Пример. Выпущено и действует постановление в нашей области. Установление льготной ставки регулирует. Так вот, до 1.07.2022 стоимость типового подключения к электроснабжению была 550 руб. Сегодня точно такое же льготные 47000. Я прекрасно понимаю, что 550 это субсидированная ставка, но смысл в том, что я, оформляющий заявки на подключение порядка десятка в год узнал об этом два дня назад, все тщательно скрывается. И в области зарегистрирован резкий рост отключений по фиктивным/частично фиктивным причинам - повторное подключение видимо столько же стоит, 47к - как раз разбираюсь - отключили одного старого заказчика. На фоне таких фокусов, то что постановление выпущенное 15.07.2022-го определяет тариф с 01.07.2022 это жалкое неудобство нашего региона.

Это деяния сегодняшнего дня, а Вы хотите 12-летней давности разобрать...

 

Аватар пользователя Старый Грек

это интересно, спасибо. с мест информация намного понятней. так как официальные источники так пишут. что фиг разберешься иногда. прихоится изображать из себя покупателя.

Аватар пользователя SAlx
SAlx(11 лет 1 месяц)

Кем скрывалось об отмене льготного подключения за 550рэ? Об этом много кто писал, ещё в феврале)))

http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202202160009

 

Аватар пользователя Антон Шилов
Антон Шилов(4 года 10 месяцев)

Будьте внимательнее. Про постановление отменившее написал.

И у нас эта норма про 550 действовала кажется с 18 года. Вопрос именно про резкий рост отключений по странным, на первый взгляд легко оспариваемым в судебном порядке основаниям.

Тут у нас электрики очень много мутят. Типовая схема, действующая не первый год - по документам меняют счетчик, планово меняют. В основном у пенсионеров, без каких-либо оповещений. Пожилые люди в большей степени чем остальные ручками подают показания. Ничего не ведая так и подают данные реального счетчика. Но цифры реального совсем не совпадают с цифрами фиктивного. Далее фиксируются ошибочные показания. Энергосбытовая контора по какому-то основанию переводит абонента на нормативный учет, вместо счетчика. Разумеется это происходит, из того что я видел, только у абонентов, которые потребляют среднегодовое количество кардинально меньше чем норматив. Я несколько раз пытался выяснить на каком основании реализуется такая схема перевода, чтобы определить регламент и найти, где именно они нарушают либо не нарушают его. Отказываются даже назвать наименование нормативно-правового акта, ссылаясь что я не являюсь их абонентом. Доверенность требуют.

Есть еще несколько наглых схем ограбления населения, но их, в отличие от вышеуказанного, я пока не могу подтвердить документально.

Аватар пользователя SAlx
SAlx(11 лет 1 месяц)

Многие юридически безграмотны и этим ушлые очень активно пользуются.

Шеф сегодня показал "писюльку" от рск-энерго.. об замене электросчётчиков без даты и номера... в относительно новом доме))) Немного посмеялись с неё.., а ведь многие поведутся, т.к. не знают об межпроверочном интервале)

Аватар пользователя DenSkipper
DenSkipper(8 лет 10 месяцев)

Все гораздо хуже. Теперь за подключение (если частный дом) будут считать ВСЕ работы, которые проводит россеть. Это на минуточку, гос контора. Именно таким образом одному домовледальцу счастливому пришел счёт на 12 млн. руб.за подключение. А что, столбы же вкапывали? Плати! Естественные, неестественные монополии в кап.государтсве - чистое зло. 

Аватар пользователя Антон Шилов
Антон Шилов(4 года 10 месяцев)

С клевым ценником за счетчик 0,4 в 43 т руб. Который свободно продается за 15 тр.

К слову по приведенному постановлению у нас получается 3 тр за 1 кВт до 15 кВт до 500 метров, и плюс 50% от сметной стоимости работ при длине свыше 500 м. Кто живет до 500 м все равно будет стоить 45 тр за 15 кВт, не зависимо от стоимости столбов и тд. Им выгодно.

Аватар пользователя СергиоПетров3

 

о есть площадь, занимаемая стенами и перегородками тоже была учтена как жилая.

Супер.

Комментарий администрации:  
*** отключен (клон, инфомусор) ***
Аватар пользователя Rinat Sergeev
Rinat Sergeev(7 лет 5 месяцев)

Почему нельзя было ставить дома менее плотно? Никаких физических преград для этого нет.

Есть. Почти все крупные города РФ построены по принципу транспортной досягаемости до центра города. Ибо там расположены все физические офисо-работы. Отсюда - уродливые человейники, теснящиеся вокруг крайних станций метро.

Какое-то решение возможно либо если все перейдут на удалёнку, либо если все пересядут на личные авто, а всю Россию закатают в асфальт...

Аватар пользователя Старый Грек

Так разве это физическая преграда? Стройте дома менее плотно, а метро почаще и будет тот же праздник, за то же время.

Аватар пользователя Pavel_patrokl
Pavel_patrokl(7 лет 9 месяцев)

сети. точки подключения. необходимость магистралок. ТП, РП и пр. а когда все гуртом - затрат меньше. все Ваши расчеты конечно занимательны, но самое интересное это себестоимость. приблизительно вычисляется просто -  нужно найти открытые данные по налогу на прибыль от застройщика и налоги на ФОТ (при жилищном строительстве доля оплаты труда и ИТР почти постоянна).  пара математических операций и станет ясна реальная стоимость м.кв

 

Аватар пользователя Старый Грек

ну понятно. деньги нужны. это не физическая преграда, а социальная организация. 

Аватар пользователя Rinat Sergeev
Rinat Sergeev(7 лет 5 месяцев)

Метро "почаще" проблемы не решает.
Решило бы проблему если бы метро было длиннее и быстрее.
Но первое развивается медленно. А второе - и вовсе жестко упирается в технологии.

Аватар пользователя Старый Грек

нет . это не так. метро даже с пригородными линиями соединяют. делают в нем транзитное движение и достигают впечатляющей скорости. расписывать это подробно я тут не могу, но как один из примеров парижская агломерация. в городе метро через ~300 метров, и пригородное поезда проезжающие город насквозь.

Аватар пользователя Rinat Sergeev
Rinat Sergeev(7 лет 5 месяцев)

Ну, так для этого город должен внятную транспортно-инфраструктурную стратегию иметь. А застройщики - вынуждены работать с тем, что есть.

Питерские человейники - классический пример именно вышесказанного. Метро дошло до конца, планов продлевать или сшивать нет. В результате - массовая суперплотная застройка конечных станций.

Аватар пользователя Старый Грек

конечно, да. чтобы застройщика держать в узде, надо внятный генплан иметь. в СПб он написан по принципу: чего изволите, приносите, мы подпишем.

Аватар пользователя Rinat Sergeev
Rinat Sergeev(7 лет 5 месяцев)

В СПб он написан по принципу "лишь бы поболтать, но ничего не делать".
В полном соответствии с картинкой на вашем аватаре :)

Аватар пользователя felixsir
felixsir(8 лет 4 месяца)

Жилстрой на месте Севкабеля)))) не будет там счастья, на обмане зиждется.

Аватар пользователя andimay
andimay(3 года 5 месяцев)

Как маленькие, право слово. Вы реально думаете, что плотно строят просто так? Дело все в том, что земля теперь не общенародная, а конкретно чья- то СОБСТВЕННОСТЬ.  Ни см2 ничейного.  А там где строят ЧАСТНЫЕ  застройщики земля ОЧЕНЬ дорогая. Вот и лепят муравейники. Тут простой вопрос - жадность одних и других. А если вы приоткроете для себя инфу, чьи деньги крутятся в этом бизнесе, то  настроения позитивного не прибавится......

Аватар пользователя Старый Грек

вы как-то очень горячо все воспринимаете. я в этой отрасле всю жизнь работаю и примерно в курсе. вот и иронизирую...

Аватар пользователя Lokki
Lokki(9 лет 3 месяца)

Только индивидуальный телепорт!

Аватар пользователя Rinat Sergeev
Rinat Sergeev(7 лет 5 месяцев)

Ну да. Многие, почему-то, до сих пор не понимают, насколько строение городов завязано на транспорт и инфраструктуру...

А с телепортом - было бы значительно проще :)

Аватар пользователя -UMS-
-UMS-(9 лет 2 месяца)

Никаких физических преград для этого нет. Земли в стране навалом и принадлежит она народу. 

Эм, нет. Земля под застройку принадлежит либо частникам, либо государству. Государство будет продавать землю по рыночной цене. В Москве есть такая штука как смена вида разрешенного использования. Застройщик просто отстегивает государству за то, чтобы землю можно было использовать по жилищное строительство. Все, город ничего не делает, это просто "налог". Так что нет для вас бесплатной земли. Увы. 

Страницы