Бетоно-метры и эскроу счета, наблюдения практикующего аудитора

В данном тексте я попытаюсь описать ситуацию на текущем рынке жилой недвижимости со стороны застройщиков. Думаю, этот взгляд будет интересен тем ,кто собирается инвестировать в недвижимость и гадает «будет ли рынок расти»!?

Принципиальным изменением схемы финансирования строительства жилья стало введение посредника между застройщиком и участником долевого строительства. Застройщикам запретили брать деньги от инвесторов напрямую, теперь они могут использовать только деньги предоставляемые банками. Гражданам, желающим поучаствовать в строительстве того или иного объекта теперь, так же нужно идти в банк и класть деньги на эскроу счет застройщика. С эскроу счета деньги застройщик получит только после завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

На бумаге схема выглядела очень красиво, решалась проблема обманутых дольщиков.

Еще при обсуждении данного закона, все понимали, что введения посредника в виде банка чревато повышением конечной цены объекта. Но эксперты уверяли, что повышение на 1-2% рынок не заметит, а вот безопасность граждан и их инвестиций вырастет.

Спустя три года у нас есть возможность посмотреть, к чему привело введение в 2019 году поправок в 214-ФЗ.

Когда в 2019 году я общался с несколькими застройщиками средней руки среди них было несколько мнений:

1) нужно объединяться/укрупняться так как на мелкие и средние проекты банки не дадут финансирование

2) нужно срочно искать кому продать компанию/бизнес

3) уходим из строительства многоквартирных домов в другие виды строительства в том числе в малоэтажное и промышленное

Спустя три года необходимо признать, выиграли те, кто ушел с рынка многоквартирного строительства и перепрофилировался на малоэтажное и промышленное строительство.

За три года значительно сократилось количество игроков на рынке, уменьшилась конкуренция. А что происходит при уменьшении конкуренции? Правильно, цена растет!

С 2020 год Росстат включает в свои свою статистику по вводу жилья и объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Если не изменяет память, в 2021 году процент введенного жилья из графы ИЖС превысил 50% от общего числа квадратных метров введенных в эксплуатацию в России.

 

Одной из причин по которой наши сограждане охотно инвестировали в квартиры на этапе котлована было то, что скидки составляли до 30%. Думаю у многих есть знакомые которые считали себя удачливыми инвесторами купив квартиру на этапе строительства. В Москве и Питере это превратилось в своеобразный спорт, люди брали по нескольку квартир, у некоторых было по нескольку ипотек.

За прошедшие три года застройщики осознали, что модель со скидками на котловане абсолютно не работает когда стройку финансирует банк.

Скидки на этапе котлована были по сути премией за риск, застройщик ведь мог и не построить объект или просто сбежать с полученными деньгами. Полностью руководствуясь бизнес логикой застройщик предоставляя дисконт делился своей прибылью с инвестором.

В настоящий момент риск остаться без денег отсутствует, и как результат отсутствует плата за риск в виде скидки на этапе котлована.

При заемном финансировании значительно выгоднее продавать уже построенное и по полной цене, чем котлован со скидкой.

В результате, с рынка ушли самые дешевые и доступные квартиры, которые образовывались в результате скидок от застройщика.

А что происходит со средней ценой квадратного метра при уходе с рынка самых дешевых (скидочных) квартир? Правильно, цена растет!

 

Решая проблему обманутых дольщиков, которых по правде говоря было не очень много, государство решило усилить контроль за строительным сектором. Признавая факт, что среди застройщиков есть откровенные мошенники государство делегировало функцию контроля людям всем известным своей честность, неподкупность и принципиальностью в финансовых вопросах, а именно банкирам.

Фактически на одного из участников рынка была возложена функция регулятора, в этом базовое противоречие сложившейся ситуации.

Как вы думаете, банкиры имея рычаги давления на строительную отрасль будут использовать это влияние для улучшения общей ситуации на рынке недвижимости или для увеличения собственной прибыли?

 

В настоящий момент именно, в банках принимается решение о финансировании того или иного проекта. В большинстве случаев, сотрудники банка после изучения ТЭО объекта всегда выдавали рекомендации увеличить рентабельность. Способов увеличения рентабельности не так уж много:

1. уменьшение площади квартир

2. отдавать предпочтение 1-комнатным квартирам, а 3-х комнатные исключить

3. работа со стоимостью строительства путем удешевления материалов

4. увеличение цены квадратного метра

В этот момент, все те кто ругал хрущевки, за малогабаритность и плохую звукоизоляцию, должны внимательным образом посмотреть на «невидимую руку рынка» в лице банкиров, которые финансируют жилые комплексы в 25 этажей с трехкомнатными квартирами по 59 кв.м. и без парковочных мест во дворе.

Не слишком ли я сгущаю краски и возвожу напраслину на банкиров? Если жилье откровенно плохое, то его наверное просто никто не купит, рынок он ведь все правильно «порешает»!

Утверждение было бы верно, если бы у банкиров не было такого инструмента как «ипотека».

Именно на те объекты которые финансирует банк у него программа «льготной» ипотеки. В Москве около 80% объектов приобретаются с использование заемных средств. При снижении процентной ставки на 1-2% банк может обеспечить продажи на том или ином объекте по выбору.

Повторюсь, базовое противоречие сложившейся ситуации в том, что одному из участников рынка отдали функцию контроля за всем рынком. И застройщиков и покупателей банки контролируют через предоставление кредитов.

 

Теперь расскажу о еще одной важной вещи которая может сыграть злую шутку со всей отраслью.

Одной из неприятностей в будущем может быть то, что проекты которые закладывались в 2021-2022 года в своей экономической модели вынуждены учитывать динамику цен за последние несколько лет. А как мы все помним в 2020-2021 годах был просто феноменальный рост цен.

Многие проекты в своей финансовой модели заложили растущий рынок, и соответственно цены продажи.

За окном осень 2022 года, рынок недвижимости «встал», застройщики могут продать объект только со скидкой или с льготной ипотекой. Все участники всерьез обсуждают, что рынок может развернуться и цены могут пойти вниз...

А в это время, застройщики, на заемные средства строят кучу новых жилых комплексов которые будут сдаваться в 2024-2026 годах и в их прогнозах значится не падение цен, а их рост на десятки процентов.

Если рынок не вырастет на десятки процентов, то жилье сдаваемое в 2024-2026 годах может быть просто не конкурентно по цене и зависнуть на балансе банков. Когда на балансе банков образуется большое количество проблемных активов, что обычно делают банкиры?

Конечно, они продают эту проблему государству! Такое мы видели не раз и не только в США, но и у нас, когда кучу банков (2014-2015 годах) санировало государство.

 

Теперь краткое резюме по 214-ФЗ «О долевом строительстве», такое обычно не говорят со страниц СМИ, но это точка зрения со стороны работников отрасли:

Парадокс в том, что рынок долевого строительства появился в нашей стране как ответ на отсутствие проектного финансирования со стороны банков. В 90-е и начало 2000-х банки просто не решались финансировать строительство. Если говорить откровенно, то банковский сектор нашей страны просто не справился бы с это задачей, у него не было на это средств. В настоящий момент, банки просто захлебываются от денег. У банкиров стоит вопрос не в привлечении денег, а в их размещении, качественных проектов просто не хватает.

Еще одним парадоксом является то, что долевое строительство обеспечивало относительно дешевое и доступное жилье. Теперь же, новостройки, построенные по 214-ФЗ на 8-10% дороже такого же жилья на на вторичном рынке.

Таким образом, долевое строительство принципиально решало два вопроса, привлечение финансирования в стройку и доступность жилья для граждан.

В настоящий момент ни одной из исходных задач данный закон не решает. И соответственно возникает вопрос, а какие именно задачи призван решить закон в том виде в котором мы его сейчас имеем?

 

Напоследок, что бы вы не думали, что я целиком на стороне застройщиков и против банкиров расскажу вам любопытный фокус который используют застройщики. В связи с тем, что банки полностью контролируют финансирование проекта, а так же размер прибыли и время ее получение застройщиками, последним это категорически не нравится. Как с этим можно бороться? Застройщик просто приходит к своим поставщикам металла, бетона и других материалов и говорит следующее: «А давай ты мне поднимешь цену на 10-15%, а потом мы через тебя и пару контор выведем эти деньги мне на карман?» Если поставщик не соглашается, то находится более сговорчивый готовый предоставить нужные услуги. Таким образом, застройщики все равно получают свою прибыль в том объеме в котором они привыкли. Побочным следствием сложившейся ситуации становится рост цен на стройматериалы. Даже любопытно будет посчитать, какой процент роста цен на металл был вызван схемами описанными выше.

 

В свете вышесказанного, думаю очевидно, что рассматривать рынок недвижимости как объект для инвестиций в настоящий момент достаточно рискованно.