Круп­ней­шие пен­си­он­ные фонды Ни­дер­лан­дов не могут поз­во­лить себе про­ин­дек­си­ро­вать пен­сии от­но­си­тель­но ин­фля­ции, ко­то­рая до­стиг­ла наи­выс­ше­го уров­ня за 40 лет

Круп­ней­шие пен­си­он­ные фонды Ни­дер­лан­дов хо­те­ли бы уве­ли­чить пен­сии, но пока не могут этого сде­лать.

Их фи­нан­со­вое по­ло­же­ние в конце про­шло­го года все еще было слиш­ком скуд­ным для этого.

Фонды по­де­ли­лись этим бо­лез­нен­ным со­об­ще­ни­ем в своих еже­квар­таль­ных от­че­тах. "В то время, когда про­дук­ты пи­та­ния ста­но­вят­ся все более до­ро­ги­ми, а цены на энер­го­но­си­те­ли быст­ро рас­тут, это тя­же­ло вос­при­ни­ма­ет­ся", - ска­за­ла Джо­ан­на Кел­лер­манн, пред­се­да­тель прав­ле­ния фонда по­мо­щи PFZW.

По­ли­ти­ка ис­поль­зо­ва­ния Ко­эф­фи­ци­ен­та фи­нан­си­ро­ва­ния (по­ка­за­тель, по ко­то­ро­му фонды ре­ша­ют, можно ли уве­ли­чить пен­сии) остал­ся на уровне 99,7% в PFZW. Это озна­ча­ет, что у фонда есть чуть мень­ше од­но­го евро на­лич­ны­ми на каж­дый евро бу­ду­щих пен­си­он­ных обя­за­тельств. Со­глас­но пра­ви­лам, этого слиш­ком мало. "По­это­му мы на­де­ем­ся на даль­ней­шее быст­рое вос­ста­нов­ле­ние, ко­то­рое вер­нет ча­стич­ную ин­дек­са­цию пен­сий в кар­ти­ну."

Фонд го­су­дар­ствен­ных слу­жа­щих ABP на­брал немно­го боль­ше бал­лов - 102,8 про­цен­та, но при­шел к тому же вы­во­ду, что не может поз­во­лить про­ин­дек­си­ро­вать пен­сии быв­ших гос­слу­жа­щих. ABP на­де­ет­ся, что в бли­жай­шее время пра­ви­ла будут несколь­ко смяг­че­ны.

Если си­ту­а­ция в фи­нан­со­вом плане будет бла­го­при­ят­ной, то вско­ре может по­явить­ся воз­мож­ность уве­ли­че­ния пен­сий. "С 1 июля этого года ми­ни­маль­ный Ко­эф­фи­ци­ент фи­нан­си­ро­ва­ния, ко­то­рый нам раз­ре­ше­но уве­ли­чи­вать, ско­рее всего, сни­зит­ся со 110 про­цен­тов до 105 про­цен­тов", - по­яс­нил пред­се­да­тель ис­пол­ни­тель­но­го со­ве­та Хар­мен ван Вей­нен. "Как толь­ко нам раз­ре­шат по­вы­сить пен­сии, мы на­ме­ре­ны это сде­лать. Мы изу­ча­ем, с какой даты мы смо­жем ре­а­ли­зо­вать это, если ко­эф­фи­ци­ент фи­нан­си­ро­ва­ния по­ли­ти­ки пре­вы­сит 105 про­цен­тов в те­че­ние этого года ".

"Ме­тал­ли­че­ский" фонд PME за­явил, что хо­ро­шо по­ни­ма­ет разо­ча­ро­ва­ние пен­си­о­не­ров (и это до­ро­же любой пен­сии). Ко­эф­фи­ци­ент фи­нан­си­ро­ва­ния там в на­сто­я­щее время со­став­ля­ет 103,2 про­цен­та. Дру­гой круп­ный фонд ме­тал­лов, PMT, немно­го ниже этого по­ка­за­те­ля и со­став­ля­ет почти 100,8 про­цен­та. "Мы не хотим быть слиш­ком оп­ти­ми­стич­ны­ми в от­но­ше­нии ин­дек­са­ции в бли­жай­шее время, но при неиз­мен­ных про­цент­ных став­ках и до­ход­но­сти скоро мы снова смо­жем на­чать ин­дек­са­цию, ведь наши кли­ен­ты остро нуж­да­ют­ся в этом", - ска­зал Джос Бро­кен, пред­се­да­тель PMT employee, NOS.

Все круп­ные фонды за­ме­ча­ют, что их фи­нан­со­вое по­ло­же­ние улуч­ша­ет­ся. В про­шлом квар­та­ле у них был хо­ро­ший биз­нес с ин­ве­сти­ци­я­ми. Фонды также вы­иг­ра­ли от по­вы­ше­ния про­цент­ных ста­вок на фи­нан­со­вых рын­ках. "Для мно­гих 2021 год был труд­ным годом из-за пан­де­мии ко­ро­на­ви­ру­са. Но это был хо­ро­ший год для фи­нан­со­во­го по­ло­же­ния ABP", - ска­зал Ван Вей­нен NOS. Таким об­ра­зом, опа­се­ния по по­во­ду воз­мож­но­го со­кра­ще­ния пен­сий, ко­то­рых ранее опа­са­лись, ис­чез­ли.

Из более круп­ных фон­дов толь­ко bpfBOUW на­хо­дит­ся в хо­ро­шей форме в те­че­ние более дли­тель­но­го пе­ри­о­да. Ко­эф­фи­ци­ент фи­нан­си­ро­ва­ния его по­ли­ти­ки в на­сто­я­щее время вырос до более чем 119,3 про­цен­та. bpfBOUW также несколь­ко уве­ли­чил пен­сии в этом году. Од­на­ко это была лишь ча­стич­ная ин­дек­са­ция, в ре­зуль­та­те чего пен­сии вы­рос­ли мень­ше, чем резко уско­рив­ша­я­ся ин­фля­ция. BOUW -  стро­и­тель­ство, ко­то­рое из-за пан­де­мии и цен на энер­гию  раз­ви­ва­ет­ся ре­корд­ны­ми тем­па­ми: изо­ля­ция жилья, ко­то­рое в стране в сред­нем нено­вое, необ­хо­ди­ма при таком росте энер­гии, и стро­и­тель­ные ком­па­нии за­ва­ле­ны за­ка­за­ми дъуже до сле­ду­ю­щей осени.

Цены на изо­ля­цию: за­ме­на 8 узких вы­со­ких окон, 9 мет­ров длины стек­ля­ных две­рей и 3 метра длины окна плют 3 метра двери внут­ри дома стоит 40,000 евро.При этом раз­ни­ца между 2 и 3 стек­ла­ми на все это - 1340 евро. Алю­ми­ни­е­вые рамы со­се­ди по­лу­чат тоюе из Бель­гии, но поль­ско­го про­из­вод­ства. Уста­нов­ка стек­лян­ной двери внут­ри дома - 2300 евро. По­это­му пен­си­он­ные стро­и­тель­ные фонды пока в по­ряд­ке.

Жилья тре­бу­ет­ся все боль­ше в связи с ро­стом на­се­ле­ния, при­чем это боль­ше на­се­ле­ние неква­ли­фи­ци­ро­ван­ное, ко­то­ро­му нужно более де­ше­вое жилье.

Но все не так про­сто.

Круп­ные ин­ве­сто­ры, часто аме­ри­кан­ские, ску­пи­ли в Ни­дер­лан­дах домов на сумму более 15 мил­ли­ар­дов евро в пе­ри­од с 2013 по 2021 год, со­глас­но ис­сле­до­ва­нию роли ин­ве­сто­ров на ев­ро­пей­ском рынке жилья, про­ве­ден­но­му по за­ка­зу Зе­ле­ных в Ев­ро­пей­ском пар­ла­мен­те.

Эти пен­си­он­ные фонды и стра­хов­щи­ки по­ку­па­ют дома, от ко­то­рых они ожи­да­ют хо­ро­шей от­да­чи. Зе­ле­ные об­ви­ня­ют их в стре­ми­тель­ном росте цен на жилье и аренд­ной платы в сво­бод­ном сек­то­ре, со­об­ща­ет Het Parool.

По дан­ным ис­сле­до­ва­те­лей, ин­ве­сто­ры (те, кто дивет в доме не сам, а сдает его в арен­ду) вла­де­ют недви­жи­мо­стью в Ев­ро­пе на 1,8 трил­ли­о­на евро.

Аме­ри­кан­ские ин­ве­сти­ци­он­ные ком­па­нии и пен­си­он­ные фонды ку­пи­ли ев­ро­пей­ские дома на сумму 579 мил­ли­ар­дов евро.

Аме­ри­кан­ская фирма Blackstone, ко­то­рая также вла­де­ет мно­ги­ми до­ма­ми в Ни­дер­лан­дах, в на­сто­я­щее время яв­ля­ет­ся одним из круп­ней­ших арен­до­да­те­лей в Ев­ро­пе с 117 000 домов. Для срав­не­ния, это в два раза боль­ше домов в Дор­д­рех­те.

Ин­сти­ту­ци­о­наль­ные ин­ве­сто­ры, в ос­нов­ном по­ку­па­ют жилье в круп­ных го­ро­дах. За по­след­ние де­сять лет ин­ве­сто­ры ку­пи­ли домов на сумму 5,7 мил­ли­ар­да евро в Ам­стер­да­ме, 4,1 мил­ли­ар­да евро в Рот­тер­да­ме, 2,4 мил­ли­ар­да евро в Гааге, 1,1 мил­ли­ар­да евро в Эйн­д­хо­вене и 960 мил­ли­о­нов евро в Утрех­те.

Но в Ни­дер­лан­дах они также на­це­ле­ны на дома в неболь­ших му­ни­ци­па­ли­те­тах, по­ку­пая дома общей сто­и­мо­стью 659 мил­ли­о­нов евро в Амер­с­фор­те, 103 мил­ли­о­на евро в Ден Бош и 6 мил­ли­о­нов евро в Тил­бур­ге.

"Они иг­ра­ют в Мо­но­по­лию с на­ши­ми до­ма­ми, и они толь­ко на­чи­на­ют. Дома рас­смат­ри­ва­ют­ся как ин­ве­сти­ци­он­ный объ­ект для по­лу­че­ния при­бы­ли, а не как жилье", - ска­зал де­пу­тат Ев­ро­пар­ла­мен­та от GroenLinks Ким ван Спар­рен­так. "Самое шо­ки­ру­ю­щее - это то, как неве­ро­ят­но быст­ро ин­ве­сто­ров ста­но­вят­ся все боль­ше и боль­ше и как они за­хва­ты­ва­ют весь рынок жилья. Это толь­ко на­ча­ло. Идет дождь объ­яв­ле­ний о новых ин­ве­сти­ци­ях на рынке жилья. Это тре­вож­ный сиг­нал для нас; нам, дей­стви­тель­но, нужно что-​то сде­лать, чтобы оста­но­вить это", - ска­зал Ван Спар­рен­так. "Люди по­ку­па­ют, чтобы по­лу­чить как можно боль­ше при­бы­ли, в то время как ты­ся­чи людей бо­ят­ся, что они не смо­гут поз­во­лить себе аренд­ную плату. Ста­но­вит­ся все мень­ше и мень­ше со­ци­аль­ных арен­ду­е­мых домов, ПО­ТО­МУ ЧТО МЫ ПРИ­ШЛИ К ОБ­ЩЕ­МУ УБЕЖ­ДЕ­НИЮ, ЧТО РЫНОК РЕ­ША­ЕТ ВСЕ. Жилье - это ос­но­во­по­ла­га­ю­щее право, и мы долж­ны его обес­пе­чить".

Но пока не видно вы­хо­да из си­ту­а­ции, ведь все бо­льое ми­гран­тов при­ез­жа­ет в Ни­дер­лан­ды, а ковид дал при­рост рож­де­ний детей.

В де­каб­ре цены на жилье в Ни­дер­лан­дах вы­рос­ли наи­бо­лее зна­чи­тель­но за по­след­ние 40 лет, как и ин­фля­ция в целом.

Цены под­ско­чи­ли более чем на пятую часть - по край­ней мере, самый силь­ный рост с тех пор, как Ста­ти­сти­че­ское управ­ле­ние Ни­дер­лан­дов (CBS) на­ча­ло от­сле­жи­вать эти цифры в 1995 году.

Это слож­но срав­нить с более ста­ры­ми дан­ны­ми, но, по сло­вам эко­но­ми­ста CBS Пи­те­ра Хайна ван Мал­лин­ге­на, в по­след­ний раз дома ста­но­ви­лись на­мно­го до­ро­же в конце 1970-х годов.

Су­ще­ству­ю­щие дома, за­ня­тые вла­дель­ца­ми, были про­да­ны в сред­нем за 400 000 евро в де­каб­ре 2021. Это на 20,4 про­цен­та боль­ше, чем годом ранее, и яв­ля­ет­ся ре­кор­дом, ос­но­ван­ным на те­ку­щей серии дан­ных.

Для срав­не­ния, ко­то­рое идет глуб­же 1995 года, нужно брать толь­ко квар­таль­ные дан­ные. В по­след­ний раз цены росли более чем на 20,4 про­цен­та за квар­тал в 1977 году. Цены на жилье резко вы­рос­ли в 1970-х годах, по­то­му что пра­ви­тель­ство пы­та­лось сти­му­ли­ро­вать до­мо­вла­де­ние.

По мне­нию экс­пер­тов, ны­неш­нее безу­мие на рынке жилья также свя­за­но с лег­ким фи­нан­си­ро­ва­ни­ем. Про­цент­ные став­ки по ипо­теч­ным кре­ди­там дол­гое время были очень низ­ки­ми (уже 1,26-1,22%). Кроме того, по­ку­па­те­ли жилья по-​прежнему поль­зу­ют­ся на­ло­го­вы­ми льго­та­ми, та­ки­ми как вычет про­цен­тов по ипо­те­ке. Тот факт, что пред­ло­же­ние домов на про­да­жу зна­чи­тель­но со­кра­ти­лось, также иг­ра­ет важ­ную роль. В ре­зуль­та­те ис­ка­те­ли жилья со­рев­ну­ют­ся друг с дру­гом, и найти дру­гой дом ста­но­вит­ся все труд­нее.

Это также видно из дан­ных о ко­ли­че­стве пе­ре­се­ле­ний, со­глас­но Ста­ти­сти­че­ско­му управ­ле­нию Ни­дер­лан­дов. В де­каб­ре толь­ко 20 559 домов пе­ре­шли из рук в руки - почти на 22 про­цен­та мень­ше, чем в том же ме­ся­це 2020 года.

Ван Мал­ли­ген счи­та­ет, что цены на жилье вско­ре могут вы­рас­ти еще быст­рее. Ас­со­ци­а­ция ри­эл­то­ров NVM недав­но опуб­ли­ко­ва­ла новые квар­таль­ные дан­ные, ко­то­рые по­ка­за­ли рост цен на 20,7 про­цен­та. Эти цифры ос­но­ва­ны на мо­мен­те под­пи­са­ния до­го­во­ра купли-​продажи дома. Ста­ти­сти­че­ское управ­ле­ние Ни­дер­лан­дов об­ра­ба­ты­ва­ет сдел­ки толь­ко после того, как но­та­ри­усы за­ре­ги­стри­ру­ют их в Зе­мель­ном ре­ест­ре. Это все­гда про­ис­хо­дит немно­го позже. Ван Мал­ли­ген также от­ме­тил, что бро­ке­ры NVM кон­тро­ли­ру­ют боль­шую часть, но не весь рынок жилья, по­это­му ре­аль­ная ин­фля­ция может быть и боль­ше.

Кроме жад­ных ин­ве­сто­ров и де­ла­ю­щих иметь дачу, в жи­лищ­ном кри­зи­се в Ни­дер­лан­дах ви­но­ва­ты и ста­ри­ки

Ос­нов­ной при­чи­ной жи­лищ­но­го кри­зи­са в Ни­дер­лан­дах яв­ля­ет­ся огра­ни­чен­ная до­ступ­ность неболь­ших домов, в ко­то­рые по­жи­лые люди могут пе­ре­ехать, когда у них мень­ше по­треб­но­сти в боль­шей жилой пло­ща­ди, со­об­ща­ет NOS.

Более про­стор­ные дома стали бы до­ступ­ны­ми для мо­ло­дых семей, если бы по­жи­лым людям, чьи дети пе­ре­еха­ли, было легче затем пе­рей­ти в более при­вле­ка­тель­ное жилье мень­ше­го раз­ме­ра. По­жи­лые люди, пе­ре­ез­жа­ю­щие из дома на одну семью в квар­ти­ру, за­ни­ма­е­мую вла­дель­цем, пред­на­зна­чен­ную для по­жи­лых людей, могут за­пу­стить цеп­ную ре­ак­цию, ко­то­рая от­кро­ет рынок жилья, за­явил му­ни­ци­па­ли­тет Цвейн­дрех­та.

Это  про­сто бес­цен­ное за­яв­ле­ние: за­ста­вить пен­си­о­не­ров, всю жизнь пла­тив­ших ипо­те­ку на соб­ствен­ный дом, про­дать его и пе­ре­ехать в дом по­мень­ше, чтобы в их соб­ствен­ный въе­ха­ли более мо­ло­дые жи­те­ли с низ­ким до­хо­дом!

Около чет­вер­ти му­ни­ци­па­ли­те­тов за­яви­ли, что жи­лищ­ные кор­по­ра­ции рас­по­ла­га­ют слиш­ком малым ка­пи­та­лом для стро­и­тель­ства и не могут по­стро­ить столь­ко жилья, сколь­ко тре­бу­ет­ся.  Чет­вер­тый также за­явил, что в их му­ни­ци­па­ли­те­те недо­ста­точ­но земли для раз­ви­тия жи­лищ­ных про­ек­тов (Ни­дер­лан­ды раз­ме­ром с Мос­ков­скую об­лась). Около 20 про­цен­тов ука­за­ли, что, по их мне­нию, по­ли­ти­ка на­ци­о­наль­но­го пра­ви­тель­ства не со­от­вет­ству­ет си­ту­а­ции, 16 про­цен­тов воз­ла­га­ют вину на бо­га­тых по­ку­па­те­лей, по­вы­ша­ю­щих цены про­да­жи, а 16 про­цен­тов также за­яви­ли, что ча­стич­но ви­но­ва­ты низ­кие про­цен­ты по ипо­теч­ным кре­ди­там. Ка­пи­та­лизм в целом и ры­ноч­ную эко­но­ми­ку му­ни­ци­па­ли­те­ты не винят.