До­ступ­ность жилья в Рос­сии упала до ми­ни­му­ма

По­че­му до­ступ­ность жилья в 2024 году упала до ми­ни­маль­ных зна­че­ний? Какую роль здесь сыг­ра­ла льгот­ная ипо­те­ка? Как можно по­вы­сить до­ступ­ность жилья? В этих и дру­гих во­про­сах раз­би­ра­лись вме­сте с экс­пер­та­ми

До­ступ­ность жилья в Рос­сии в этом году упала до ми­ни­маль­ных зна­че­ний. В ЦБ от­ме­ча­ют, что за по­след­ний год ин­декс до­ступ­но­сти жилья сни­зил­ся и для тех, кто по­ку­па­ет пер­вич­ную недви­жи­мость с ис­поль­зо­ва­ни­ем льгот­ных про­грамм, и для тех, кто берет ры­ноч­ную ипо­те­ку. В по­след­нем слу­чае ре­гу­ля­тор за­фик­си­ро­вал сни­же­ние до ис­то­ри­че­ско­го ми­ни­му­ма.

Как сни­зи­лась до­ступ­ность жилья

Так, по дан­ным ЦБ:

• по льгот­ной ипо­те­ке сни­же­ние ин­дек­са до­ступ­но­сти пер­вич­но­го жилья за год со­ста­ви­ло 2 кв. м (или 4,7%). По­ка­за­тель сни­зил­ся с 43 кв. м в тре­тьем квар­та­ле 2023 года до 41 кв. м в тре­тьем квар­та­ле 2024 года;
• по ипо­те­ке на ры­ноч­ных усло­ви­ях сни­же­ние со­ста­ви­ло 9 кв. м (или 37,5%) — с 24 кв. м до 15 кв. м;
• сни­жать­ся про­дол­жил и ин­декс до­ступ­но­сти по­куп­ки в ипо­те­ку жилья на вто­рич­ном рынке. В тре­тьем квар­та­ле ны­неш­не­го года по­ка­за­тель со­ста­вил 23 кв. м. Для срав­не­ния, в тре­тьем квар­та­ле 2023 года он был при­мер­но на уровне 33 кв. м.

Ин­декс до­ступ­но­сти жилья для по­куп­ки в ипо­те­ку

Ин­декс до­ступ­но­сти жилья — это число квад­рат­ных мет­ров, ко­то­рые рос­си­я­нин со сред­ней зар­пла­той может поз­во­лить себе ку­пить в ипо­те­ку при усло­вии, что на об­слу­жи­ва­ние кре­ди­та будет тра­тить по­ло­ви­ну своих еже­ме­сяч­ных до­хо­дов. Для ипо­те­ки на ры­ноч­ных усло­ви­ях, а также льгот­ной ипо­те­ки ин­декс до­ступ­но­сти жилья ЦБ вы­чис­ля­ет от­дель­но. От­дель­но счи­та­ют­ся ин­дек­сы для но­востро­ек и вто­рич­но­го жилья. Для вы­чис­ле­ния ин­дек­сов ре­гу­ля­тор ис­поль­зу­ет дан­ные Рос­ста­та, «Дом.РФ» и фи­нан­со­вую от­чет­ность бан­ков о кре­ди­тах, вы­дан­ных фи­зи­че­ским лицам.

Почти самый вы­со­кий уро­вень недо­ступ­но­сти жилья

При этом су­ще­ству­ют и дру­гие ме­то­ди­ки оцен­ки до­ступ­но­сти жилья. На­при­мер, ана­ли­ти­ки фонда «Ин­сти­тут эко­но­ми­ки го­ро­да» ис­поль­зу­ют ко­эф­фи­ци­ент до­ступ­но­сти жилья (КДЖ), ко­то­рый от­ра­жа­ет со­от­но­ше­ние ры­ноч­ной сто­и­мо­сти жилья и до­хо­дов на­се­ле­ния. Он по­ка­зы­ва­ет, сколь­ко лет нужно семье ко­пить на квар­ти­ру пло­ща­дью 54 кв. м при усло­вии сбе­ре­же­ния всех своих до­хо­дов. КДЖ по­ка­зы­ва­ет фун­да­мен­таль­ную до­ступ­ность жилья, то есть со­от­но­ше­ние цен и до­хо­дов, и не учи­ты­ва­ет те­ку­щие усло­вия ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния. Но ис­хо­дя и из этих рас­че­тов экс­пер­ты от­ме­ча­ют сни­же­ние до­ступ­но­сти жилья в Рос­сии — рост до­хо­дов за по­след­ние че­ты­ре года не по­спе­вал за ро­стом цен на жилье.

«Дан­ных за вто­рое по­лу­го­дие 2024 пока нет, но все по­нят­но и по пер­во­му. По нашим пред­ва­ри­тель­ным оцен­кам, в 12 из 17 круп­ней­ших аг­ло­ме­ра­ций с на­се­ле­ни­ем более 1 млн че­ло­век ко­эф­фи­ци­ент до­ступ­но­сти жилья на пер­вич­ном рынке пре­вы­сил зна­че­ние 4, что озна­ча­ет почти самый вы­со­кий уро­вень недо­ступ­но­сти жилья. Та­ко­го дей­стви­тель­но не было за по­след­ние де­сять лет», — рас­ска­за­ла вице-​президент Фонда «Ин­сти­тут эко­но­ми­ки го­ро­да» Та­тья­на По­ли­ди.

По дан­ным «Ин­сти­ту­та эко­но­ми­ки го­ро­да», самое недо­ступ­ное жилье — в Мос­ков­ской, Ка­зан­ской, Санкт-​Петербургской, Крас­но­яр­ской и Вла­ди­во­сток­ской аг­ло­ме­ра­ци­ях. Это свя­за­но с тем, что обыч­но более вы­со­кий уро­вень бла­го­со­сто­я­ния, более ак­тив­ный рынок труда сти­му­ли­ру­ют спрос на жилье, сто­и­мость ко­то­ро­го обыч­но рас­тет быст­рее до­хо­дов, по­яс­ни­ла Та­тья­на По­ли­ди.

Несмот­ря на от­сут­ствие еди­ной фор­му­лы опре­де­ле­ния до­ступ­но­сти жилья, дис­ба­ланс спро­са и пред­ло­же­ния на рынке жилья стал на­столь­ко оче­вид­ным, что от­ри­цать его на­ли­чие бес­смыс­лен­но, до­ба­ви­ла зам­ди­рек­то­ра Ин­сти­ту­та на­ло­го­во­го ме­недж­мен­та и эко­но­ми­ки недви­жи­мо­сти НИУ ВШЭ Та­тья­на Школь­ная. «Улуч­шать жи­лищ­ные усло­вия стало на­мно­го слож­нее», — от­ме­ти­ла она.

О со­кра­ще­нии до­ступ­но­сти жилья до де­ся­ти­лет­не­го ми­ни­му­ма в этом году уже го­во­ри­ли ана­ли­ти­ки из Сбер­бан­ка. По их дан­ным, в этом году число квад­рат­ных мет­ров, ко­то­рые в Рос­сии может при­об­ре­сти с ис­поль­зо­ва­ни­ем ипо­те­ки по­лу­ча­тель ме­ди­ан­ной зар­пла­ты, с 2020 года со­кра­ти­лось на пер­вич­ном рынке на 6 кв. м, а на вто­рич­ном — на 9 кв. м, со­ста­вив 25,8 кв. м.

«С точки зре­ния того, что у нас сей­час стро­ит­ся, мы на­хо­дим­ся на аб­со­лют­ном дне. Так плохо не было ни­ко­гда с точки зре­ния того, что нор­маль­ный че­ло­век может поз­во­лить себе при­об­ре­сти с уче­том ипо­те­ки и всех суб­си­дий», — от­ме­чал глав­ный ана­ли­тик Сбер­бан­ка, ру­ко­во­ди­тель Цен­тра фи­нан­со­вой ана­ли­ти­ки банка Ми­ха­ил Ма­тов­ни­ков. То есть до­ступ­ность жилья ока­за­лась на более низ­ком уровне, чем она была до за­пус­ка льгот­ных про­грамм, от­ме­чал он.

По­че­му сни­зи­лась до­ступ­ность жилья

Одной из глав­ных при­чин сни­же­ния до­ступ­но­сти жилья стала мас­со­вая льгот­ная ипо­те­ка, вы­го­ду от ко­то­рый съел рост цен, от­ме­чал ЦБ. По оцен­кам ре­гу­ля­то­ра, за че­ты­ре года мас­со­вой льгот­ной ипо­те­ки сред­ние цены на но­вострой­ки вы­рос­ли в два раза, а зар­пла­ты и до­хо­ды в сред­нем в пол­то­ра раза. То есть рост цен на но­вострой­ки опе­ре­жа­ет до­хо­ды на­се­ле­ния, и это сни­жа­ет до­ступ­ность жилья, ука­зы­ва­ла глава ЦБ Эль­ви­ра На­би­ул­ли­на. «Си­ту­а­ция на рынке ипо­те­ки долж­на при­во­дить к улуч­ше­нию до­ступ­но­сти жилья, а не це­но­вым пу­зы­рям. Вы­го­ды от низ­ких ста­вок не долж­ны съе­дать­ся ро­стом цен, как это про­ис­хо­дит», — от­ме­ча­ла она.

При­чи­ну со­кра­ще­ния до­ступ­но­сти жилья в Рос­сии экс­пер­ты, опро­шен­ные «РБК-​Недвижимостью», тоже видят в мас­со­вой льгот­ной ипо­те­ке и ее дли­тель­ном дей­ствии. «Льгот­ные про­грам­мы рас­про­стра­ня­лись на всех же­ла­ю­щих, что при­ве­ло к рез­ко­му росту цен и, как след­ствие, к сни­же­нию це­но­вой до­ступ­но­сти жилья, по­яс­ня­ет стар­ший ди­рек­тор груп­пы рей­тин­гов фи­нан­со­вых ин­сти­ту­тов АКРА Ирина Но­со­ва. «Стрем­ле­ние за­строй­щи­ков про­дать объ­ек­ты, а бан­ков — под­дер­жать и уве­ли­чить вы­да­чи спо­соб­ство­ва­ло еще более ак­тив­но­му спро­су на­се­ле­ния. Цены ак­тив­но росли в те­че­ние 4,5 года, но эф­фек­тив­ных мер про­тив этого не было», — от­ме­ти­ла Ирина Но­со­ва. По ее сло­вам, при внед­ре­нии льгот­ных ипо­теч­ных про­грамм тре­бо­вал­ся такой объем стро­и­тель­ства жилья, ко­то­рый мог бы удо­вле­тво­рить спрос. «В таком слу­чае при­быль за­строй­щи­ков фор­ми­ро­ва­лась бы не за счет за­вы­ше­ния цен (в том числе путем фор­ми­ро­ва­ния ажи­о­таж­но­го спро­са на фоне де­фи­ци­та жилья), а за счет эф­фек­та мас­шта­ба», — по­яс­ни­ла Ирина Но­со­ва.

Та­тья­на Школь­ная ос­нов­ной при­чи­ной дис­ба­лан­са также на­зы­ва­ет мас­штаб­ную под­держ­ку спро­са за счет мас­со­вой ипо­те­ки. «После ее за­пус­ка темпы роста спро­са на жилье стали су­ще­ствен­но опе­ре­жать объем ввода. А темпы роста цен су­ще­ствен­но опе­ре­жа­ют ин­фля­цию и рост ре­аль­ных до­хо­дов на­се­ле­ния», — по­яс­ни­ла она. По­хо­жую точку зре­ния озву­чи­ла Та­тья­на По­ли­ди. По ее сло­вам, мас­со­вая льгот­ная ипо­те­ка под­стег­ну­ла спрос на новое жилье, но так как слож­но быст­ро по­стро­ить до­пол­ни­тель­ное жилье, по­до­ро­жа­ло то жилье, ко­то­рое уже было в про­да­же. «Од­но­вре­мен­но росли и за­тра­ты на строй­ку — де­фи­цит ра­бо­чих рук при­вел к росту зар­плат, по­до­ро­жа­ли строй­ма­те­ри­а­лы», — ука­за­ла она.

При этом про­бле­ма не в льгот­ной ипо­те­ке как в самом ин­стру­мен­те, а в том, как он при­ме­нял­ся и на про­тя­же­нии ка­ко­го вре­ме­ни, от­ме­ти­ла пред­ста­ви­тель НИУ ВШЭ. «Мас­штаб­ные ин­стру­мен­ты под­держ­ки спро­са можно ис­поль­зо­вать крат­ко­вре­мен­но и со­раз­мер­но объ­е­мам стро­и­тель­ства. Объ­е­мы стро­и­тель­ства фи­зи­че­ски невоз­мож­но на­рас­тить так же быст­ро, как предо­ста­вить льгот­ный кре­дит», — объ­яс­ни­ла экс­перт.

В этом году си­ту­а­цию с до­ступ­но­стью жилья усу­гу­бил рост ста­вок по ры­ноч­ной ипо­те­ке на фоне по­вы­ше­ния клю­че­вой. По по­след­ним дан­ным «Дом.РФ», сред­ние став­ки по ипо­те­ке до­сти­га­ют 28%. На­при­мер, для опла­ты ипо­те­ки за од­нуш­ку с пер­вым взно­сом 30% и даже при став­ке 25% в Москве нужно за­ра­ба­ты­вать свыше 364 тыс. руб. «На пер­вич­ке всю вы­го­ду от низ­ких ста­вок и по­вы­ше­ния зар­плат съел рост цен, на вто­рич­ном рынке вли­я­ние ока­зал уро­вень ста­вок», — по­яс­нял глав­ный ана­ли­тик Сбер­бан­ка.

Кре­ди­ты на 30 лет и выше

Сни­же­ние до­ступ­но­сти жилья при­ве­ло к тому, что люди стали брать кре­ди­ты на боль­ший срок. По дан­ным ЦБ, если вес­ной 2020 года сред­ний срок ипо­теч­но­го кре­ди­та со­став­лял 17,9 года, то к ок­тяб­рю 2024-го вырос почти до 25 лет. Почти чет­верть ипо­те­ки сей­час вы­да­ет­ся сро­ком на 30 лет. «Есть пред­ло­же­ния на 35 лет. Скоро мы дой­дем до того, что не толь­ко квар­ти­ры будем за­ве­щать, но и ипо­теч­ные долги», — от­ме­чал ди­рек­тор де­пар­та­мен­та бан­ков­ско­го ре­гу­ли­ро­ва­ния и ана­ли­ти­ки Цен­тро­бан­ка Алек­сандр Да­ни­лов.

Кроме того, рос­си­яне стали по­ку­пать квар­ти­ры мень­шей пло­ща­ди. «Есть фи­гу­ра речи: куплю квар­ти­ру, чтобы было куда бро­сить шляпу. Но скоро это надо будет вос­при­ни­мать бук­валь­но, по­то­му что кроме шляпы туда ни­че­го не по­ме­стит­ся, это вот эти все наши сту­дии», — по­яс­нял Алек­сандр Да­ни­лов.

Как по­вы­сить до­ступ­ность жилья

По­вы­ше­ние до­ступ­но­сти жилья за­ви­сит от ком­плек­са по­ка­за­те­лей. Во-​первых, от уве­ли­че­ния объ­е­мов и сто­и­мо­сти стро­и­тель­ных пло­ща­док, осна­щен­ных необ­хо­ди­мой ин­же­нер­ной и со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­рой, го­во­рит Та­тья­на Школь­ная. Во-​вторых, от раз­ви­тия и над­ле­жа­ще­го ре­гу­ли­ро­ва­ния здо­ро­вой кон­ку­рен­ции среди за­строй­щи­ков. «И, ра­зу­ме­ет­ся, гра­мот­ное при­ме­не­ние ипо­теч­ных про­дук­тов тоже будет иг­рать важ­ную роль в до­ступ­но­сти жилья», — до­бав­ля­ет экс­перт.

По мне­нию Ирины Но­со­вой из АКРА, по­вы­сить до­ступ­ность жилья могло бы уве­ли­че­ние ре­аль­ных до­хо­дов на­се­ле­ния и сни­же­ние ипо­теч­ных ста­вок. В то же время до­ступ­ность по­куп­ки жилья уже вряд ли вер­нет­ся к уров­ню де­ся­ти­лет­ней дав­но­сти, от­ме­ча­ет вице-​президент Фонда «Ин­сти­тут эко­но­ми­ки го­ро­да». «Это не свя­за­но с ипо­те­кой, я го­во­рю о фун­да­мен­таль­ной до­ступ­но­сти жилья (от­но­ше­ние цен на жилье и до­хо­дов граж­дан). Ипо­те­ка же обя­за­тель­но ста­нет до­ступ­ной, став­ки сни­зят­ся через год-​два точно», — по­яс­ни­ла экс­перт. «Глав­ное за­клю­ча­ет­ся в том, что на уровне го­су­дар­ствен­ной жи­лищ­ной по­ли­ти­ки нам будет нужно ре­шать за­да­чу со­зда­ния до­ступ­но­го жилья в форме на­ем­но­го жилья. Низ­кие став­ки по ипо­те­ке за­да­чу обес­пе­че­ния всех граж­дан до­ступ­ным жи­льем не ре­ша­ют ни в одной стране, даже где эти став­ки 3%», — до­ба­ви­ла она.

В Гос­ду­ме в ка­че­стве мер по­вы­ше­ния до­ступ­но­сти жилья на­зы­ва­ли ссу­до­сбе­ре­га­тель­ные кассы, по­мо­га­ю­щие на­ко­пить на пер­вый взнос, а также ли­зинг жилья — наем квар­ти­ры с воз­мож­но­стью по­сле­ду­ю­ще­го вы­ку­па. Об этом го­во­рил пред­се­да­тель ко­ми­те­та Гос­ду­мы по стро­и­тель­ству и жилищно-​коммунальному хо­зяй­ству Сер­гей Па­хо­мов. Среди ме­ха­низ­мов по­вы­ше­ния до­ступ­но­сти жилья он ука­зы­вал сни­же­ние ипо­теч­но­го пла­те­жа, ко­то­рый воз­мо­жен за счет сни­же­ния как ста­вок по ипо­те­ке, так и цен.

По мне­нию Эль­ви­ры На­би­ул­ли­ной, выход рынка жилья из со­сто­я­ния пе­ре­гре­ва, когда спрос рос вы­со­ки­ми тем­па­ми, — это пер­вый шаг к тому, чтобы до­ступ­ность жилья вновь стала расти. Еще одним шагом для по­вы­ше­ния до­ступ­но­сти жилья глава ЦБ на­зва­ла воз­вра­ще­ние до­ступ­ной ры­ноч­ной ипо­те­ки. В то же время важна не толь­ко до­ступ­ность ипо­теч­но­го кре­ди­та, но и до­ступ­ность са­мо­го жилья для людей. «Если у нас рост спро­са вы­ли­ва­ет­ся в рост цен, а у нас рост цен на жилье был боль­ше роста до­хо­дов на­се­ле­ния, то это не о росте до­ступ­но­сти жилья. А нам надо ду­мать имен­но о росте до­ступ­но­сти жилья», — за­клю­чи­ла она.