В первом полугодии 1999 г. на рынке жилья городов России наметилисьзначительные изменения тенденций по сравнению с кризисным периодом осени-зимы 1998 г.

Цены (в долларовом выражении) на рынках недвижимости   практически всех городов продолжали снижаться. В среднем по выборке из 12 городов, являющихся центрами субъектов Федерации, средневзвешенная цена предложения 1 кв. м жилья в июне 1999 года составила 443 долларов США, снизившись относительно декабря 1998 г. на 26%, а за год – на 36%. Диапазон снижения цен в различных городах за первые 6 месяцев 1999 года составила от 15-20% (Омск, Тюмень) до 46% (Нижний Новгород).

При этомв весенне-летние месяцы темпы снижения цен уменьшились, составляя 2-3% в месяц, а в некоторых городах снижение прекратилось вовсе. Стало отмечаться повышение цен на отдельных сегментах рынка (на ряд типов квартир, в отдельных районах некоторых городов). Объемы продаж остановились на достаточно высоком уровне (75-80% от докризисного), что явно указывало на возможность перехода к депрессивной стабилизации рынка.

Во втором полугодии окончательно стало ясно, что кризис на рынке недвижимости закончился. В III- IVкварталах рост цен на недвижимость был зафиксирован примерно в половине городов выборки, еще в ряде городов произошла фактическая стабилизация цен (при наличии очень незначительных колебаний).

Вместе с тем, в целом 1999 год на рынке недвижимости был достаточно напряженным.

По характеру протекающих на рынке частного жилья (вторичное жилье и новое жилье частных застройщиков) процессов в Москве и других городах с долларовой номинацией цен  (Россия-1) его можно разделить на три периода.

В период кризиса снижение цен было относительно небольшим, что привело к сокращению спроса и объема продаж и повышению предложения. Поэтому в первом периоде (январь-апрель) продавцы, осознав необходимость снижения цен для поддержания объема продаж, увеличили темпы их снижения. Наряду с резким спадом цен наблюдалось и падение объема продаж. Второй период (май-август) характеризовался замедлением темпов снижения цен и медленным восстановление объемов продаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизацией, а местами (Нижний Новгород, Тверь) даже и некоторым подъемом цен, ростом спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня.

В итоге в 1999 году в Москве долларовые цены предложения упали более чем на 26% (в т. ч. в первом полугодии 1999 г.  на 23%, а за июль-декабрь 1998 г. - только на 9%). В городах России-1 средневзвешенная цена предложения 1 кв. м квартир за год упала на 34% (в основном за первое полугодие прошлого года, за июль-декабрь 1998 г. – на  13%).

Таблица 3. Изменение средней цены предложения жилья в Москве и городах России-1 в 1998-1999 гг.

Город	Декабрь 1998 г.	Июнь          1999 г.	Сентябрь  1999 г.	Декабрь 1999 г.
USD/  кв. м	USD/  кв. м	Индекс к декабрю   1998 г.	USD/    кв. м	USD/   кв. м	Индекс к Декабрю   1998 г.
Москва	890	685	0,77	655	656	0,74
Санкт-Петербург	565	388	0,69	370	380	0,67
Калининград	470	335	0,71	315	330	0,70
Н. Новгород	450	245	0,54	255	265	0,59
Екатеринбург	335	220	0,66	215	220	0,66
Тверь	265	170	0,64	180	186	0,70
Россия-1	488	322	0,66	313	322	0,66

На рынках частного жилья в городах с рублевой номинацией цен (Россия-2), а также на рублевых рынках муниципального жилья городов России-1 в период кризиса 1998 года наблюдался достаточно резкий рост рублевых цен (не достигавший, впрочем, темпа инфляции) и обвал их долларового эквивалента. Реакцией рынка в таких условиях было повышение спроса (вплоть до ажиотажного) и вымывание предложения. По мере девальвации рубля и постепенного падения покупательной способности населения спрос сократился, не достигнув докризисного уровня.

В I полугодии 1999 г. в условиях относительно стабильного курса рубля и умеренной инфляции, рост рублевых цен  прекратился, а их долларовый эквивалент снизился в меньшей степени, нежели в городах долларовой группы. Во II полугодии он был достаточно стабильным при наличии тенденции некоторого роста рублевых цен.

В результате в целом за 1999 г. прирост рублевых цен на недвижимость был равен 23% от темпа инфляции (годовой индекс инфляции составил 1,37), а уровень цен предложения 1 кв. м квартир в долларовом эквиваленте снизился всего на 18% (за первое полугодие прошлого года - на 17%, за июль-декабрь 1998 г. – на  46%).

Таблица 4. Изменение средней цены предложения жилья в городах  России-2 в 1998-1999 гг. (числитель - в рублях,  знаменатель – в долларовом эквиваленте)

Город	Декабрь    1998 г.	Июнь 1999 г.	Сентябрь     1999 г.	Декабрь 1999 г.
	USD/ руб./кв. м	USD/руб./  кв. м	Индекс  к декабрю   1998 г.	USD/ руб./  кв. м	USD/ руб./ кв. м	Индекс к декабрю   1998 г.
Новосибирск	5600 / 280	5100 / 210	0,91 / 0,75	5490 / 215	5590 / 210	1,00  /  0,75
Барнаул	3500 / 175	4100 / 170	1,17 / 0,97	4200 / 165	4380 / 163	1,25  /  0,93
Тюмень	3600 / 180	3500 / 144	0,97 / 0,80	3700 / 145	3900 / 146	1,08  /  0,81
Астрахань	3000 / 150	2500 / 110	0,83 / 0,73	3880 / 150	3800 / 145	1,27  /  0,97
Ульяновск	2900 / 135	3300 / 135	1,13 / 1,00	3400 / 135	3600 / 134	1,24  / 0,99
Омск	3440 / 170	3470 / 145	1,01 / 0,85	3550 / 140	3500 / 130	1,02  /  0,77
Россия-2	3940 / 195	3880 / 161	0,98 / 0,83	4190 / 165	4275 / 160	1,085 / 0,82

В результате действия всех вышеуказанных тенденций фактические индексы цен (в долларовом выражении) в трех группах городов к началу 2000 г. по сравнению с докризисным уровнем июня 1998 г. сблизились, составив соответственно 0,67 по Москве (в конце 1998 г. – 0,91, в июне  1999 г. – 0,70), 0,58 по России-1 (в конце 1998 г. – 0,87, в июне  1999 г. – 0,58) и 0,44  по России-2 (в конце 1998 г. – 0,53, в июне  1999 г. – 0,44).

Напомним, что в конце 1998 г. индекс IGS – показатель изменения реальных цен относительно базового периода (декабря 1997 г.) на рынке жилья Москвы вырос до 1,71, городов России-1 (Санкт-Петербург, Калининград, Тверь, Нижний. Новгород, Екатеринбург) – до 1,58, а на рынке городов России-2 (Астрахань, Ульяновск, Барнаул, Новосибирск, Омск, Тюмень) снизился до 0,86. Такое расслоение явилось следствием возрастания на 82% покупательной способности доллара в России (относительно динамики потребительских цен).

Исходя из итоговых данных за 1999 г. по 12 вышеуказанным городам, индекс IGS на рынке жилья Москвы составил 1,23 (в середине года - 1,29), городов России-1 – 1,03 (в середине года – 1,03), городов России-2  – 0,70 (в середине года – 0,70). В целом по имеющейся выборке городов России индекс IGS составил 1,05, т.е. почти вернулся к исходному значению декабря 1997 г. – единице (в конце 1998 г.  1,49, в июне 1999 г. снизился до 1,07).

    Таким образом, расслоение по степени изменения стоимости жилья (в сопоставимых ценах декабря 1997 года) между этими тремя группами городов за минувший год существенно сократилось, стабилизировавшись к началу 2000 года на уровне +23%, +3% и –30% соответственно, а в целом по выборке увеличение относительной стоимости жилья составило +5%.

 Тенденции на рынках коммерческой недвижимости занимают промежуточное положение между двумя описанными. После значительного падения долларовых цен и арендных ставок в 1998 году, весной снижение продолжалось меньшими темпами, летом произошла стабилизация, сменившаяся к концу года некоторым подъемом цен и спроса.

 Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации.

Переход от этапа депрессивной стабилизации к этапу нового подъема рынка недвижимости может начаться вместе с началом общего подъема экономики России – через 1,5-2 года.