Некоторые факты о домах в США

Аватар пользователя MZen

Некий Сunningfox на регулярной основе постит статьи про недвижимость в США. Основные его утверждения повторяются из статьи в статью, практически не меняясь.

Поначалу я пытался отвечать ему по существу, думая, что человек не знает фактов, но он попросту игнорирует действительность. При этом его статьи собирают достаточно широкую аудиторию, которая точно так же "видит", игнорируя все, что этому видению противоречит. Это очень сильно напоминает укропитеков с их верой и ненавистью, только направленной не на Россию, а на США.

Могу выделить основные пункты вранья в его статьях:

1. По ипотеке первые годы платится только процент. Это неправда. В каждом платеже есть доля интереса и доля, направляемая на уменьшение суммы задолженности. Вы можете сами рассчитать эти суммы в простейшей программе в Экселе или в онлайн калькуляторе. Грубо прикинуть платеж можно взяв сумму остатка ипотеки, умножив на процент и поделив на 12 для ежемесячных платежей.

2. Банки владеют вашей недвижимостью. Нет. Недвижимость находится в залоге, это не является владением. Владелец вправе распоряжаться недвижимостью.

В России есть примерно такая же ипотека, так почему люди верят полной ерунде, которую несет этот персонаж? Можно ведь все проверить.

3. Дома надо сносить после 25-30 лет. Бред. Сколько уже писали на эту тему. Почитайте статьи, которые пишет k0lun, наверное самый грамотный здесь на эту тему.

Вот статистика по возрасту домов в США https://www.statista.com/statistics/1042458/home-age-usa/. Надеюсь все понятно даже без перевода?

Дома стоят до 120 лет. Есть дома, которым больше 300 лет.

Вот статистка по возрасту домов по штатам и даже подробнее https://housemethod.com/home-warranty/median-home-age-us/

Медиана возраста по всем США 36 лет. Это значит, что половина домов в Штатах старше 36 лет.

4. Они там все нищие.

 

Нормальные читатели статьи этого персонаже вероятнее всего не читают или не опускаются до дискуссий. Но не ответить на столь наглое искажение реальности не могу. Я не защищаю США и их образ жизни, я за правду стою.

Авторство: 
Авторская работа / переводика
Комментарий автора: 

Не привожу перевода, потому что в таблицах главное цифры.

Комментарии

Аватар пользователя Рашидыч
Рашидыч(5 лет 10 месяцев)

По первому пункту - зависит от кредитного договора. Есть такие договоры, по которым сначала выплачиваются проценты, а потом тело долга. Какие более выгодны кредитору - сами можете догадаться.
По второму пункту - права залога ограничивают права собственника на распоряжение. В частности, предмет залога нельзя продавать без согласия залогодержателя. Конечно, банк не владеет домом, но для банка это было бы обузой - нафиг надо это содержать. Арендодатель, к примеру, также не владеет предметом аренды, но не перестаёт быть хозяином. С банком примерно то же самое - кто оплачивает, тот и есть хозяин, остальное - чушь и манипуляции.

Аватар пользователя DonPaule
DonPaule(6 лет 10 месяцев)

Неверно ни первое, ни второе. В Сев Ам нет ипотек где сначала выплачиваются проценты. Кредитные договора да бывают такие. 

Ипотека никак не ограничивает право продать, никаких разрешений банка не требуется. Сдать - часто да. 

Аватар пользователя Мадж
Мадж(4 года 6 месяцев)

Ипотека никак не ограничивает право продать, никаких разрешений банка не требуется

А в чём тогда, простите, смысл закладной?

Аватар пользователя DonPaule
DonPaule(6 лет 10 месяцев)

В том что при продаже выплачивается кредит банку. Первоочередное требование по залогу. Оставшиеся деньги - продавцу. Ограничить продажу вообще не могут никак.

Аватар пользователя Мадж
Мадж(4 года 6 месяцев)

Я уже в Вашем ответе вижу ограничение... )

За 1000 долларов продать нельзя, да?

Аватар пользователя mse
mse(3 года 6 месяцев)

Можно. Но вы, как заёмщик, всё равно должны банку всё, что положено. А так, хоть даром отдайте.

Аватар пользователя Мадж
Мадж(4 года 6 месяцев)

Тогда каков смысл залога?

Аватар пользователя ИЮЛь Майский
ИЮЛь Майский(4 года 10 месяцев)

Я уже в Вашем ответе вижу ограничение... )

Есть у меня смутное подозрение, что с продажей залога не всё так просто. Например, банк может подать в суд на признание сделки незаконной. Суд признаёт это, банк получает в собственность это жильё, а покупатель собирает чемоданы и отправляется на поиски продавца в надежде вернуть свои деньги.

Аватар пользователя Bugger
Bugger(5 лет 6 дней)

А если продажа осуществляется ниже стоимости кредита, допустим за 1 доллар?)

Аватар пользователя Мадж
Мадж(4 года 6 месяцев)

Видится мне, что товарищ ошибается.

Аватар пользователя Victor
Victor(7 лет 8 месяцев)

Автор старательно повторяет риэлторские мантры по обуванию будущих должников по ипотеке.

Аватар пользователя shprotas
shprotas(4 года 11 месяцев)

Причем суть спора не понятна - в земельной книге стоит запись, что дом заложен в банке. Все сделки с данной недвижимостью запрещены. Нельзя ни продать, ни сдать. Только с разрешения банка. Запрет на продажу снимают после погашения суммы по договору. Продавать можно хоть за цент, но пока банк не получит свои деньги, регистрация сделки в земельной книге не состоится. Запрет на сдачу в аренду обычно прописывается банком в договоре. Многие сдают в тихаря, на свой страх и риск

Аватар пользователя DonPaule
DonPaule(6 лет 10 месяцев)

Если продается за доллар то откроют уголовное дело за мошенничество. В любом случае обременение, долг по ипотеке переходит к новому владельцу. 

Вот если ниже баланса ипотеки но за рыночную цену то действительно гипотетически вопрос интересный, никогда не слышал чтобы кто-то продавал "под водой" да еще и платил дополнительные расходы за продажу. Это ж что, кто-то будет намеренно усугублять свои проблемы? Потому что в этом случае владельцу незачем дом продавать - в большинстве юрисдикций посылают ключи банку и ничего не должны. Плюс при покупке невыплаченного дома "под водой" кто ж его купит: нужно будет заплатить рыночную цену + получить обременение, остаток баланса по ипотеке.   

Аватар пользователя Tuktarov
Tuktarov(8 лет 5 месяцев)

Долг не может перейти без участия банка в сделке. Составляется трёхсторонней договор. И покупатель сначала гасит за должность перед банком, потом остаток продавцу, и только после этого он становится владельцем.

 

Аватар пользователя DonPaule
DonPaule(6 лет 10 месяцев)

Долг не может перейти без участия банка в сделке. 

Да. Даже в случае portable mortgage банк оценивает состояние покупателя как заемщика

 

И покупатель сначала гасит за должность перед банком, потом остаток продавцу, и только после этого он становится владельцем.

Нет. Юридически и физически покупатель перечисляет всю сумму (минус задаток) в траст лоера. Лоер на основании пакета документов одновременно выплачивает деньги всем заинтересованным сторонам. 

Аватар пользователя Tuktarov
Tuktarov(8 лет 5 месяцев)

Это частности. Принцип тот же - отдай бабло банку, потом владей.О чем и спор.

Аватар пользователя Bugger
Bugger(5 лет 6 дней)

Это все прекрасно, когда недвижимость перманентно  растёт в цене. И вы привыкли к такой ситуации и даже не рассматриваете других вариантов. 

А если цена упала? То кто заставит банк взять дом ниже цены кредита? Да никто. Исполнение обязательства в натуре возможно только с согласия кредитора.

Аватар пользователя newcomer007
newcomer007(6 лет 1 месяц)

Люди настолько финансово безграмотны, что им бесполезно что то объяснять. Они открывают договор, скажем на квартиру в 1 млн рублей. ставка 15% на 30 лет. смотрят на таблицу и видят, что им надо выплачивать по 15 тыс рублей в месяц, при этом по телу кредита выходит только 3 тыс рублей(цифры примерные, взятые на вскидку). В конце наоборот, те же 15 тыс, но процентов только 3 тыс. остальное - тело кредита. И вот он начинает паниковать - я сначала плачу проценты, ой-ой. Но вот если посчитать, сколько будет эти 15%. А это 150 тыс в год или 12500 в месяц. То есть, не погашая тело кредита вы вечно будете платить по 12500 в месяц. Ну а как вы хотели? Вы же согласились на эту ставку. Но банк так же всовывает платеж по телу кредита, расчитывая таким образом. чтобы вы могли комфортно платить ежемесячно и при этом могли существовать. Вот и получилось 3 тыс рублей. Следующий платеж уже будет расчитан как процент уже не с 1 млн, а с суммы, на 3 тыс меньше. То есть на какие то рубли процент уменьшится. А чтобы получить все те же 15 тыс в месяц в качестве платежа, эти рубли уже переходят в тело платежа, таким образом медленно уменьшается ваш долг. Вы так же платите 15%, но уже каждый раз с меньшей суммы долга. Что тут не понятного то? И хватит уже нести чушь про то, что вы сначала выплачиваете проценты

Комментарий администрации:  
*** Отключен (призывы к уничтожению по религиозному признаку) ***
Аватар пользователя JAMESON1970
JAMESON1970(10 месяцев 2 дня)

Это если ты решил весь срок поддерживать еврейский бизнес. а если ты брал в расчете на  3 года, то какого хрена долг не уменьшился? должен быть выбор брать ануитетный или обычный....но выбора, то нет.... значит что???)))

Аватар пользователя newcomer007
newcomer007(6 лет 1 месяц)

Если ты брал в расчете на 3 года, то и платежи у тебя будут заоблачными. Раздели 1 млн на 36 месяцев и получишь уже только платежи по телу кредита в 27 тыс в месяц. И плюс по проценту 15. итого плати 42 тыс в месяц. Потянешь? И не надо постить тупые слова про еврейский бизнес. Не хочешь спонсировать - копи. Блин, евреи ему мешают

должен быть выбор брать ануитетный

Что значит ануитентный? Твердая сумма по платежам по телу кредита? ну так бери, че ноешь то? Не выбора, ну плати сверху каждый месяц если можешь позволить себе. Блин. как достали эти безграмотные нытики

Комментарий администрации:  
*** Отключен (призывы к уничтожению по религиозному признаку) ***
Аватар пользователя skyscr
skyscr(5 лет 5 месяцев)

Не так. 
берешь кред на 20 лет, а гасишь каждый месяц 3-5 лет суммы в 3-5 раз больше, так как эти годы по идее ты платишь только процент, а потом начинаешь платить за сам кредит, итого = есть профит и «— евреям», понял?  Или у вас другие евреи из рассказов ниже? smile1.gif

Аватар пользователя newcomer007
newcomer007(6 лет 1 месяц)

ну а как ты хочешь? ты хочешь взять лям и ничего не платить с него? Какой сейчас процент по ипотеке? 15%? 10%? Ну возьми 10%. Первый платеж у тебя будет 8333. Хочешь ты этого или не хочешь. Евреи тебе будут ссуживать или якуты. Ну потребуй в договоре столько же ложить в качестве погашения основного долга. Вот тебе и будет 50/50. Или договорись досрочное погашение без штрафов. Вот и будет тебе выплата быстрей. В чем проблема то? Если ты погашаешь по 300 рублей каждый месяц, что тебе ждать то от банка? премию за красивые глаза? Ты же ведь не сможешь погашать в месяц больше чем банк тебе расписал, ибо жить будет не на что

Комментарий администрации:  
*** Отключен (призывы к уничтожению по религиозному признаку) ***
Аватар пользователя JAMESON1970
JAMESON1970(10 месяцев 2 дня)

У меня тьфу тьфу, нет необходимости в кредитах, но иногда нужно перехватится. И я бы может и взял кредит (на долгосрок, что бы не парится с крупной ежемесячной выплатой), что бы тут же погасить его, как отпадет необходимость. И желательно по дифференцируему тарифу, что бы не выплачивать проценты, за тот период, что я им не пользовался. Увы в банковском бизнесе решили иначе. Поэтому не пользуюсь. 

А когда возникает подобная нужда, то есть возможность РЕПО кредита. Все равно бумаги есть. Тарифы отличные в любой валюте. Тело долга не платишь.

В общем я о том, что должен быть выбор, если идут рассуждения, что это сделано для УДОБСТВА клиента. Но это не так это сделано для удобства банка, что бы иметь возможность продать ваш кредит))

Аватар пользователя newcomer007
newcomer007(6 лет 1 месяц)

А когда возникает подобная нужда, то есть возможность РЕПО кредита. Все равно бумаги есть. Тарифы отличные в любой валюте. Тело долга не платишь.

У нас это называется кредитная линия. Очень удобно. Когда надо - берешь. платишь только проценты, погашаешь в любое время. Банк не спрашиваешь когда, сколько и на какое время

Комментарий администрации:  
*** Отключен (призывы к уничтожению по религиозному признаку) ***
Аватар пользователя skyscr
skyscr(5 лет 5 месяцев)

У нас первый год или несколько лет, в зависимости от времени ты гасишь только процент по кредиту (сейчас ипотека около 7%, но в 2014 с 12 поднимали ставку до 17%) по-этому когда предлагали брать в рассрочку напрмер телефон под 0%, то я брал и на следующий день гасил кредит имея банк на 15-25%, а ипотеку гасил в течении 2-3 лет почти под 0%. Недавно взял потреб кредит на 3 года и опять в платежах 1й год оплата этих 7% процентов, потом 2 года идет чистый кредит. У вас думаю такая же схема, все банки одинаковые)

Аватар пользователя newcomer007
newcomer007(6 лет 1 месяц)

по-этому когда предлагали брать в рассрочку напрмер телефон под 0%, то я брал и на следующий день гасил

Непонятна логика. если у вас были деньги на телефон, зачем заморачиваться с оформлением кредита? не проще ли принести сразу нал?

а ипотеку гасил в течении 2-3 лет почти под 0%

Как это? Банк давал отсрочку по платежам на несколько лет? Мне кажется вы лукавите

Недавно взял потреб кредит на 3 года и опять в платежах 1й год оплата этих 7% процентов, потом 2 года идет чистый кредит. У вас думаю такая же схема, все банки одинаковые)

Опять не понятно. Если вы берете потреб кредит. то вам расписывают как платить, на весь срок. включая проценты и сам кредит. У нас я не брал потреб кредит ни разу. А вот кредитная линия очень удобная в этом плане. в плане гибкости

Комментарий администрации:  
*** Отключен (призывы к уничтожению по религиозному признаку) ***
Аватар пользователя skyscr
skyscr(5 лет 5 месяцев)

Многие магазины берут на себя проценты и отдают вещи в рассрочку под 0%, а вы на следующий день гасите всю сумму и имеете эти проценты. Но сейчас процент упал до 5-7% и уже не так интересно, но например в 2013-2015 брал электронику типа в рассрочку под 0%, а потом гасил сразу в банке и делал дополнительную скидку в 15-25%.

Аватар пользователя newcomer007
newcomer007(6 лет 1 месяц)

Теперь понятно,  молодцом. Никогда не стоит пренебрегать лишний раз кинуть банк

Комментарий администрации:  
*** Отключен (призывы к уничтожению по религиозному признаку) ***
Аватар пользователя JAMESON1970
JAMESON1970(10 месяцев 2 дня)

Повторю и сюда:

У меня тьфу тьфу, нет необходимости в кредитах, но иногда нужно перехватится. И я бы может и взял кредит (на долгосрок, что бы не парится с крупной ежемесячной выплатой), что бы тут же погасить его, как отпадет необходимость. И желательно по дифференцируему тарифу, что бы не выплачивать проценты, за тот период, что я им не пользовался. Увы в банковском бизнесе решили иначе. Поэтому не пользуюсь. 

А когда возникает подобная нужда, то есть возможность РЕПО кредита. Все равно бумаги есть. Тарифы отличные в любой валюте. Тело долга не платишь.

В общем я о том, что должен быть выбор, если идут рассуждения, что это сделано для УДОБСТВА клиента. Но это не так это сделано для удобства банка, что бы иметь возможность продать ваш кредит))

Аннуитетный, это когда сначала проценты, а потом долг. естественно в процентном соотношении, но в пользу интереса. а дифференцируемый, когда поровну. Так честно. Я беру на долго именно потому что платеж хочу небольшой, но знаю что погашу сильно раньше, почему я должен переплачивать интерес?

Аватар пользователя Просто Прохожий

не надо нам заливать про добренькие банки

нам (в банке) обьяснили просто и цинично: Дебитор может свалить, решив закрыть кредит досрочно, а у нас денег жопой ешь, надо куда-то пристроить и прибыль показать, так что мы сначала заберем свой интерес, а потом дебитор никуда не денется - процент уже почти выплачен, а под околонулевые проценты он не найдет в другом месте - будет сидеть ровно на попе и платить еще двадцать лет

Аватар пользователя newcomer007
newcomer007(6 лет 1 месяц)

честно говоря, я ничего не понял из того. что вы тут описали. можете на примере? 

Дебитор может свалить, решив закрыть кредит досрочно

Имеете ввиду оплатить полностью ипотеку сразу? Ну у нас есть мимнимум годовой, который ты можешь выплатить в качестве погашения основгого долга. Дальше штрафы. Можешь продать и будут штрафы за досрочное расторжение. Если брал фиксированную ставку - там какой то сложный процент. если плавающую - то 2 месяца процентов. Ну вот у меня сейчас 1.45%, за дом в 700 тыс я плачу 600 долларов по процентам. Скажите мне, имея  лишние 700 тыс, какой дурак будет выплачивать эти деньги в счет погашения кредита. Я их лучше вложу в бизнес и получу прибыль, гораздо большую. чем эти 1.45. Это вам не 15%

Комментарий администрации:  
*** Отключен (призывы к уничтожению по религиозному признаку) ***
Аватар пользователя Просто Прохожий

Я их лучше вложу в бизнес и получу прибыль, гораздо большую. чем эти 1.45. Это вам не 15%

и при Ковид останетесь и без бизнеса, и без дома.

браво!

в банках смеются над такими лохами - они, в конце концов, всегда находят то, что искали, играя десятилетиями в игры с казино

вы из Канады? вы тоже убедитесь в опасности игр с банками - сразу после штатов

Аватар пользователя newcomer007
newcomer007(6 лет 1 месяц)

в Ковид никто не играет в игры. С банками и с государством я в азартные игры не играю. Я сам по себе

Комментарий администрации:  
*** Отключен (призывы к уничтожению по религиозному признаку) ***
Аватар пользователя ИЮЛь Майский
ИЮЛь Майский(4 года 10 месяцев)

И хватит уже нести чушь про то, что вы сначала выплачиваете проценты

В аннуитетной схеме платежа вначале выплаты тела кредита настолько ничтожны по сравнению с долей процентов в платеже, что в обиходе это и означает выплату только процентов. "Плавали, знаем"©

Аватар пользователя newcomer007
newcomer007(6 лет 1 месяц)

уже одному ответил. Посмотрите выше по ветке. Вам добавлю. Если вы берете на весь срок, то и выплата у вас будет в процентах ровно столько. сколько видно в договоре. если берете на меньший срок. то то же самое, только платежи будут больше. Если берете на 30 лет и выплатили раньше - все то же самое. Расчитывайте проценты с долга. Берете миллион - проценты с миллиона. Если не поняли - то и нечего мне пыжится перед вами

Комментарий администрации:  
*** Отключен (призывы к уничтожению по религиозному признаку) ***
Аватар пользователя ИЮЛь Майский
ИЮЛь Майский(4 года 10 месяцев)

Если не поняли - то и нечего мне пыжится перед вами

А вы и не пыжтесь, наш далёкий канадский камрад. Ибо вы тоже ничего не поняли из моего комментария.

Аватар пользователя newcomer007
newcomer007(6 лет 1 месяц)

Канада тут не причем. И все я понял. Я во всех разговорах слышу о том. что сначала ты выплачиваешь проценты. а потом долг. Вот вижу и вы мое объяснение не понимаете. А вот я как раз вашу обиду на банки и понял. Все обижаются. Один вообще еврейский бизнес приплел

Комментарий администрации:  
*** Отключен (призывы к уничтожению по религиозному признаку) ***
Аватар пользователя Tuktarov
Tuktarov(8 лет 5 месяцев)

Согласие банка не надо? Приведите документальный пример продажи ипотечное недвиги без согласия банка.

Вы считаете в банках сидят совсем идиоты?

Аватар пользователя DonPaule
DonPaule(6 лет 10 месяцев)

Я в среднем покупаю и продаю пару раз в год. Никогда не спрашивал разрешения банка smile1.gif Недочет, да? Банк просто ставится перед фактом что я продаю дом с их ипотекой. Лоерская контора оформляя сделку выплачивает банку ипотеку и доп расходы согласно банковским документам. Я эти документы: 1) на тело ипотеки и 2) штраф за досрочное расторжение ипотеки проверяю прежде чем подписываю у лоера. У банка нет никакой возможности не разрешить продажу.  

Аватар пользователя Феофан Пургелин

У нас тут бывают эпические случаи когда банки динамят сделки не отдавая залог. Вот не отдавая и всё :)

Редко, но случается.

Аватар пользователя DonPaule
DonPaule(6 лет 10 месяцев)

Похоже что это была проекция российского опыта. 

У нас же не только не надо спрашивать разрешение но и вообще даже уведомлять банк при продаже. Вот только месяц назад я подписал юридически обязывающий договор о продаже дома и получил задаток. Банк об этом даже не знает. А узнает через месяц когда лоер отправит банку уведомление о продаже и будет закрывать сделку с перечислением всех денег.  

Аватар пользователя BapBap
BapBap(6 лет 5 месяцев)

Сколько штрафы обычн ? 

Аватар пользователя DonPaule
DonPaule(6 лет 10 месяцев)

Там сложные и хитрые формулы. Минимум 3 месяца интерес, а максимум могут раскрутить на хх тысяч. Все по договору. 

Аватар пользователя newcomer007
newcomer007(6 лет 1 месяц)

вот у меня фиксированная ипотека по 2.7% По калькулятору подсчитал. что если сейчас продам дом заплачу 13 тыс баксов. Но и дом стоит 1.4 млн. Если бы та же самая ипотека под плавающий процент - то заплатил бы 6 тыс. вот разница

Комментарий администрации:  
*** Отключен (призывы к уничтожению по религиозному признаку) ***
Аватар пользователя Просто Прохожий

хм, так вы просто вернули банку все его деньги

базару нет

одно непонятно - зачем вообще брали ипотеку?

Аватар пользователя Tuktarov
Tuktarov(8 лет 5 месяцев)

Вы не ставите в известность банк, а сначала гасите задолжность. И, фактически, недвига уже не в ипотеке, и банку на это дело класть вприсядку.

Попробуйте продасть вместе с задолжностью.

Аватар пользователя Cepreu
Cepreu(4 года 8 месяцев)

Поддержу по первому пункту. В зависимости от суммы кредита, срока, процента и ежемесячного платежа человек не то что первый год, а много лет может платить одни только проценты, нисколько не уменьшая сумму основного долга.

Поддержу по второму пункту. Банк может быть и не владелец твоего дома, но он его заберёт у тебя если ты прекратишь платежи по кредиту.

Добавлю по третьему пункту. Есть дома, которые и десяти лет не простоят.

И по четвёртому. Не все нищие, но кризис 2007-го случился из-за того, что кредиты давали тем, кто однозначно не мог их выплачивать. А если случился кризис, то, получается, что это был не один и не два человека.

Аватар пользователя newcomer007
newcomer007(6 лет 1 месяц)

Поддержу по второму пункту.

Ответ не правильный. Вы можете продать свою недвижимость. когда захотите безо всяких ограничений, банк - не может. Может только в одном случае - если вы не оплачиваете кредит

Комментарий администрации:  
*** Отключен (призывы к уничтожению по религиозному признаку) ***
Аватар пользователя Cepreu
Cepreu(4 года 8 месяцев)

Я так и написал, что заберёт ваш дом, если вы перестанете платить.

Аватар пользователя newcomer007
newcomer007(6 лет 1 месяц)

Второй пункт звучал так: банк владеет вашей недвижимостью. А это не так. 

Комментарий администрации:  
*** Отключен (призывы к уничтожению по религиозному признаку) ***

Страницы