Вход на сайт

МЕДИАМЕТРИКА

Облако тегов

О рынке недвижимости США: о чем не расскажут риэлторы

Аватар пользователя nemansi

В предыдущей статье (О притоке иностранного капитала в США: несколько любопытных наблюдений) мы обозначили, что иностранный капитал имеет тенденцию к выходу из фондового и долгового рынков США. Частично он, возможно, покидает страну, а частично – уходит на другие рынки, то есть туда, где у него есть возможность роста или как минимум сохранения.

Рынок недвижимости традиционно используется для аккумулирования избыточного капитала, особенно если он показывает рост после глубокого падения.

Для оценки рынка недвижимости используем ряд очевидных параметров, таких как количество сделок по продажам недвижимости, закладка фундаментов и начало строительства новых домов, средняя стоимость продаваемых домов, ипотечная активность, и т.д.

На графике ниже хорошо видно, как развивался рынок недвижимости США, как входил в кризис и как выходил из него. Пик по строительству новых домов пришелся на январь 2006г, именно с этого момента следует считать, что кризис начал свой победный ход.

В апреле 2009г. падение затормозилось, после чего возобновился рост, пусть и не такой уверенный, как до кризиса, но все же. Также возобновились и покупки односемейных домов, правда скорость роста этого показателя (голубая линия на графике) довольно условна.

Казалось бы, кризис пройден, рост в наличии. Но давайте еще немного порассуждаем. Покупка дома – дело дорогостоящее, и, как правило, рост продаж всегда сопровождался и ростом разрешений на ипотеку. На графике ниже можно увидеть, что примерно до марта 2007г. росли с практически одной скоростью как общий объем кредитов, выданный коммерческими банками, так и средняя медианная цена продаваемых домов. А вот затем началось нечто странное.

Средняя цена продаваемых домов пошла вниз. Ну это понятно, кризис все же, но банки при этим продолжали наращивать свой кредитный портфель. Кто же брал эти кредиты, если вниз шло всё, что связано с недвижимостью?

Странности продолжилось в апреле/мае 2009г. С одной стороны, вновь пошли в рост объемы строительства, пошла в рост цена продаваемых домов, с другой – начал сокращаться кредитный портфель. Как же так? Люди покупают дома, причем по все более высокой цене, а коммерческие банки снижают объем выдаваемых кредитов?

Уровня мая 2009г. удалось достигнуть только через 7 лет(!) в январе 2016г, когда совокупный ипотечный портфель составил 3.88 трлн долл. Средняя медианная цена продаваемых домов за это время выросла с 205 тыс. долл. за дом до 317 тыс. долл, то есть рост составил 55%.

Получается несуразность. Цена домов выросла на 55%, объемы строительства растут, а ипотечных кредитов выдается все меньше и меньше. Как такое может быть?

Можно, конечно, предположить, что люди стали настолько богаты, что покупают дома сразу, на личные сбережения, не прибегая к ипотеке. Но это фантастика – реальные сбережения граждан в последние 8 лет стабильно снижаются.

Так может, эти дома покупает кто-то другой, а вовсе не домохозяйства, то есть не обычные семьи обычных людей?

Да, именно так и есть.

На графике ниже красная линия – это процент домохозяйств, владеющих собственным жильём. Пик был достигнут во 2 кв. 2004г, тогда число владельцев достигало 69.4% (это как бы не совсем так, поскольку в число владельцев включаются и те, кто платит ипотеку, хотя фактически владельцем является банк). После чего процент домовладельцев пошел вниз, и нет никаких признаков того, что этот процесс обратим:

Ну, снижение до апреля 2009г. вполне естественно, кризис все же, да и объемы строительства и продаж рухнули, как мы помним. Но вот уже 7 лет кряду растет объем строительства и продаж, а процент домохозяйств, владеющих собственным жильем, снижается с той же скоростью, упав до 63.6% к 1 кв. 2016г. .

Вот этот образовавшийся крест, выделенный черным прямоугольником, и является характерным признаком образовавшегося пузыря. Ипотечный портфель банков потому и не рос, что граждане США за ипотекой не ходили – они не могут позволить себе покупку дома. Накачку по ценам (те самые +55%), по продажам и пр. обеспечивают так называемые инвесторы, то есть те самые люди, которые выводят деньги с других рынков и размещают их в секторе недвижимости. Они, понятное дело, в ипотеке не нуждаются.

Можно попробовать оценить объем вложенных в недвижимость средств. С весны 2009г. объем средств, рассчитанный как произведение средней медианной стоимости дома и объемов закладки новых домов, вырос более чем на 200%. Другими словами, ёмкость рынка недвижимости выросла более чем втрое, а количество граждан, владеющих собственным жильем, снизилось. Кто же владелец этого огромного рынка, который носит все признаки пузыря?

Вопрос риторический.

Фонд поддержки авторов AfterShock

Комментарии

Аватар пользователя SM-brain
SM-brain(1 год 11 месяцев)(12:44:40 / 18-05-2016)

)))) ждём лохматого. Он ща все объяснит

Аватар пользователя ИЮЛь Майский

Несколько непонятно. Если речь идёт о строительстве частных домов, то какой прок инвесторам вкладываться в неликвидность? Кто у них будет покупать впоследствии эту недвижимость? А ведь предпродажное содержание частного дома вряд ли дёшево: его надо отапливать, охранять, производить текущий ремонт, платить налог и т. п.

Аватар пользователя Synapse
Synapse(5 лет 1 месяц)(12:55:31 / 18-05-2016)

А некуда больше вкладываться.

Аватар пользователя nemansi
nemansi(1 год 9 месяцев)(13:01:48 / 18-05-2016)

Думаю, здесь тот самый случай, когда нет выбора. Нет объектов для вложения.

Аватар пользователя Synapse
Synapse(5 лет 1 месяц)(12:56:03 / 18-05-2016)

Не китаец ли разгулялся? Китаец нынче жирный, на недвигу в Стране Мечты хорошо клюёт.

Аватар пользователя SM-brain
SM-brain(1 год 11 месяцев)(13:07:20 / 18-05-2016)

В стране должника...Вы наверное хотели сказать. )))

Аватар пользователя alexsword
alexsword(6 лет 1 месяц)(12:56:16 / 18-05-2016)

> Кто же владелец этого огромного рынка, который носит все признаки пузыря?

Китайцы кеш сливают, а также богатые америкосы выводят кеш в недвигу для последующей сдачи в аренду.

А простые америкосы все чаще либо снимают жилье, либо эивут "в подвале у родителей", либо просто бомжуют..

Аватар пользователя SM-brain
SM-brain(1 год 11 месяцев)(13:06:26 / 18-05-2016)

+1 Я тоже подумал про китайцев. 

Аватар пользователя southnord
southnord(2 года 4 месяца)(12:57:57 / 18-05-2016)

Спасибо! Действительно интересно. Инвесторы с акций побежали в недвигу?

Аватар пользователя nemansi
nemansi(1 год 9 месяцев)(13:02:47 / 18-05-2016)

Это только предположение, построенное на простом понимании - если где-то убыло, а где-то присовокупилось, то скорее всего эти явления связаны.

Аватар пользователя Безобразие
Безобразие(1 год 6 месяцев)(14:01:35 / 18-05-2016)

Мне кажется, что у нас похожая ситуация. Хотя масштабы не сопоставимы.

Значительная доля жилых и офисных новостроек выкупаются инвесторами, с целью вложения средств.

 

Комментарий администрации:  
*** Отключен за маты ***
Аватар пользователя МГ
МГ(2 года 7 месяцев)(07:58:01 / 19-05-2016)

да, почти. только у нас, скорее, в России (не в Москве) богатые жители Златоглавой и Севера поддерживают локальные рынки от падения. Квартиры, например, покупаются "площадками". А местные жители всё что могут - это только облизываться на новостройки.

Аватар пользователя len1
len1(1 год 9 месяцев)(14:43:38 / 18-05-2016)

А не может ли исчезновение денежной массы, помимо описанного Вами варианта с недвигой, означать санацию её Федрезервом? Они периодически используют этот механизм (к сожалению, я не понимаю его).

Аватар пользователя nemansi
nemansi(1 год 9 месяцев)(14:59:26 / 18-05-2016)

Не очень понимаю, что вы имеете в виду под "исчезновением денежной массы". Если имеется в виду денежная база, то она стабильная в последнее время, а во времена описываемых событий росла как на дрожжах:

Денежная база

Все денежные агрегаты растут, как им и положено. Если же речь о некоей "тайной эмиссии", о чем ходили сообщения не так давно, то здесь уже конспирология, поэтому ничего конкретного сказать не могу.

Аватар пользователя MikhailES
MikhailES(5 лет 8 месяцев)(15:16:49 / 18-05-2016)

Бумашки меняют на деревяшки, и думают, что это надёжнее.

Комментарий администрации:  
*** Гнида ***
Аватар пользователя SkySheep80
SkySheep80(3 года 5 месяцев)(15:33:53 / 18-05-2016)

Как и следует ожидать от этого автора, статья приходит к поспешным выводам.

Если бы автор немного напряг свою голову, то наверно понял бы что рынок жилья это на какой-то однородный продукт, где все жилья взаимозаменяемо. Он сегментирован как географически, так и по качеству/предназначению жилья.

Также, автор путает строительство жилья, и продажи жилья. Не все что строится выставляется на продажу (люди могут строить для себя, или могут строить с ценью сдачи в аренду), и не все что продается было недавно построенно (вторичный рынок жилья, не слышали о таком? а зря, в 10 раз больше чем первичный.)

 

На своем втором графике человек пытается сравнить обьем кредитов, с медианной (даже не средней!) ценой дома, при этом никак не принимая во внимание КОЛИЧЕСТВО домов проданых в тот период!

 

Комментарий администрации:  
*** Начальник Генштаба либерального диванного похода против Трампа и Путина ***
Аватар пользователя nemansi
nemansi(1 год 9 месяцев)(15:40:11 / 18-05-2016)

Я тут обнаружил кнопку "удалить" под своими статьями и главное под комментариями. Получается, я могу удалять комментарии дурно пахнущих особ? Как бы не очень ясно, какая здесь практика. По идее мнения всякие важны и все такое, но звон пустой консервной банки, выдаваемый за работу мозга, все же кажется лишним, не?

Сориентируйте меня, чтобы я так сказать в тренде реагировал ))

Аватар пользователя SkySheep80
SkySheep80(3 года 5 месяцев)(15:55:10 / 18-05-2016)

Я вам привёл примеры конкретны грубых ошибок в вашем так называемом анализе   Как и во все прошлые разы, вы никогда не утверждаете себя ответами по существу  

 

 

Да вы можете удалять неугодные комментарии. Также можете блокировать неугодных комментаторов. Люди с низким уровнем интеллекта и самооценки часто прибегают к блокировке оппонентов для самоутверждения. 

Комментарий администрации:  
*** Начальник Генштаба либерального диванного похода против Трампа и Путина ***
Аватар пользователя nemansi
nemansi(1 год 9 месяцев)(16:25:56 / 18-05-2016)

Я вам привёл примеры конкретны грубых ошибок в вашем так называемом анализе   Как и во все прошлые разы, вы никогда не утверждаете себя ответами по существу  

Да я рад бы ответить по существу, только у вас даже под микроскопом не смог увидеть ничего по существу. Обычный набор глупостей, типа :

... статья приходит к поспешным выводам...  Статья никуда приходить не может. Приходит, скажем приступ меланхолии, или песец приходит, или весна приходит.

... Если бы автор немного напряг свою голову...   Личный выпад, обусловленный чувством неполноценности. Ясно же, что всякий автор напрягает голову, даже если пишет очевидные глупости. Вот вы, когда писали свой комментарий, тоже наверняка голову напрягали. Или нет?

... рынок жилья это на какой-то однородный продукт, где все жилья взаимозаменяемо ... Я долго думал над этим, но так ничего и не понял. Написано вроде по-русски, да поди пойми, о чем речь. Рынок жилья неоднородный продукт? Ну так и рынок труда неоднородный. И инфляция по разным группам товаров неоднородна. Да вообще все в нашем мире неоднородно, поскольку неизвестно, сколько содержит темной материи. Сказать-то что хотели?

... автор путает строительство жилья, и продажи жилья. ... Вот тоже характерная фраза. Содержит личный выпад и ни грамма смысла. Автор не путает "неоднородные продукты", о чем с гордостью вам сообщает.

... не все что продается было недавно построенно... Последнее слово пишется с одной "н". Что касается остального, то странно, почему автор ничего не написал о пингвинах, или о индейцах. Ведь они тоже явно имеют отношение к теме статьи, начинаю подозревать?

...человек пытается сравнить обьем кредитов, с медианной (даже не средней!) ценой дома, при этом никак не принимая во внимание КОЛИЧЕСТВО домов проданых в тот период!...   Апофеоз гиганта мысли. Учить срвнивать между собой сравнимое и не пытаться впихивать невпихуемое учат в младших классах школы. Меня, во всяком слчае, научили именно тогда, а потому удивительно, что не научили вас. Любой образованный человек понимает, что автор не сравнивает объем кредитов с медианной ценой дома, а подталкивает читателя к выводу о том, что эти два параметра указывают на уменьшение количества проданных домов, то есть ровно к тому выводу, который вы так гениально сделали. То, что любой человек понимает и так, без всякого дополнительного объяснения, вам кажется невероятным.

Вот и все ваши возражения. Ничего по существу, пустой трёп.

Вот решил поинтересоваться - вы базовое образование где получали? Неужели еще в советской школе? Не верю.

Аватар пользователя SkySheep80
SkySheep80(3 года 5 месяцев)(17:18:37 / 18-05-2016)

Я напишу отдельную статью где сделаю подробный разбор ваших ляпов. 

Комментарий администрации:  
*** Начальник Генштаба либерального диванного похода против Трампа и Путина ***
Аватар пользователя nemansi
nemansi(1 год 9 месяцев)(17:30:04 / 18-05-2016)

Да за что ж мне честь-то такая.

Давайте. Все психологи знают этот нехитрый прием, как заставить пациента провести сеанс саморазоблачения. Послужите эспонатом.

Аватар пользователя SkySheep80
SkySheep80(3 года 5 месяцев)(16:12:28 / 18-05-2016)

Затем автор путает понятия "процент" и "количество"

 

Но вот уже 7 лет кряду растет объем строительства и продаж, а количество домовладельцев снижается с той же скоростью, и к 1 кв. 2016г. упало до 63.6%.

количество владельцев растёт, так как растёт количество домохозяйств. Падает процент от общего, так как больше новых домохозяйства предпочитают арендовать. 

Комментарий администрации:  
*** Начальник Генштаба либерального диванного похода против Трампа и Путина ***
Аватар пользователя nemansi
nemansi(1 год 9 месяцев)(16:40:38 / 18-05-2016)

Ну вот и мне повезло - на четвертый день наконец-то я дождался первого замечания по существу.

Действительно, процент. Щас поправлю.

Аватар пользователя vladon82
vladon82(5 лет 6 месяцев)(19:49:17 / 18-05-2016)

Пройдите в баню. У вас арендованное жилье? У родителей? У детей, если детей нет -- когда будут, то что?

Все эти сказки венского леса я слышал давно-давно. На западе, говорили, культура -- зачем покупать, когда можно снять. С возрастом, я как-то понял, что это лажа, т.к. стареть хочется у себя дома, а не в доме престарелых (привет США).

Но ладно бы. Все, кто мне лечил про это чудное достижение и кто уехал в США или ЕС -- а таких в 90-е было много, чего скрывать -- все КУПИЛИ СЕБЕ ЖИЛЬЕ. И детям купили, моего возраста, а мне даже не 30 уже. Ибо сказки эти для романтиков и лохов. Вспоминая это, я почему-то не верю таким вот сказочникам. Т.к. свое -- это СВОЕ. И надо быть полным дебилом, чтобы имея возможность купить свое, арендовать чужое. Странным образом, график автора показывает, что это количество УМНЫХ людей, решивших, что лучше отдавать бабло кому попало, выросло недавно и внезапно. А кризис ни при чем, это сурковскаяпропагада, конечно.

Аватар пользователя SkySheep80
SkySheep80(3 года 5 месяцев)(22:30:45 / 18-05-2016)

Другой ляп, в графике вы используете Real Estate Loans, All commercial Banks, в качестве показателя ипотечных кредитов.  Хотя это совершенно другой показатель.

Если посмотреть как выглядит динамика ипотечных кредитов, то она выглядит вот так. И сравнивать ее надо не со строительством новых домов, а с продажами вторичного жилья.  Ипотечные кредиты сокращаются когда темпы выплат начинают превышать темпы выдачи новых кредитов

 

 

Вот этот образовавшийся крест, выделенный черным прямоугольником, и является характерным признаком образовавшегося пузыря. Ипотечный портфель банков потому и не рос, что граждане США за ипотекой не ходили – они не могут позволить себе покупку дома. Накачку по ценам (те самые +55%), по продажам и пр. обеспечивают так называемые инвесторы, то есть те самые люди, которые выводят деньги с других рынков и размещают их в секторе недвижимости. Они, понятное дело, в ипотеке не нуждаются.

Вот график который показывает как финансируют покупку новых домов.  Процент домов купленных за наличные, довольно стабильно держится менее 10 тысяч в квартал. Все остальные дома финансируют за счет ипотеки.  Накачку цен обеспечивает простой факт, что строители просто строят меньше дешевого жилья, и строят больше дорогого. Никакие инвесторы не покупают дома в массовом количестве, на первичном рынке жилья.

 

 

Вместо этого, инвесторы строят жилье для сдачи в аренду. Вместо домов, строятся многоквартирные жилые комплексы, которые сдаются в аренду. Вот график показывает строительство жилья для аренды.

 

 

При этом растет общее количество домохозяйств, и больше людей выбирают арендовать жилье.

 

 

Является ли это свидетельством какого то пузыря? Нет конечно, просто люди предпочитают арендовать жилье. Почему они предпочитают арендовать? Точно не из за экономии денег, так как аренда стоит как правило дороже чем покупка. Скорее всего они просто не хотят быть связаны с покупкой, и со всеми обязательствами которые это влечет. И предпочитают жить вот в таких комплексах, где есть консьерж, бассеины, спортзалы, и где они освобождены от забот о ремонте и содержании дома, и могут переехать в другое место когда захотят.

Комментарий администрации:  
*** Начальник Генштаба либерального диванного похода против Трампа и Путина ***
Аватар пользователя nemansi
nemansi(1 год 9 месяцев)(07:48:43 / 19-05-2016)

Столько энергии и вхолостую. 7 картинок, чтобы текст выглядел наукоподобно, и опять ни слова по существу. Попросите кураторов перевести вас куда-нибудь в другое место, а то не дай бог нервный срыв получите.

Нет конечно, просто люди предпочитают арендовать жилье.

- Гражданин, почему вы не покупаете масло? 

- Я предпочитаю маргарин!

Аватар пользователя SkySheep80
SkySheep80(3 года 5 месяцев)(23:07:07 / 24-05-2016)

Да, как обычно, никаких ответов по существу от вас не дождешся.

 

Комментарий администрации:  
*** Начальник Генштаба либерального диванного похода против Трампа и Путина ***
Аватар пользователя nemansi
nemansi(1 год 9 месяцев)(23:22:34 / 24-05-2016)

Вы пытаетесь рассуждать о том, в чем совершенно ничего не смыслите, и при этом еще требуете, чтобы с вами разговаривали как с равным собеседником. 

Я человек вежливый, конечно, но всему есть предел. 

Аватар пользователя SkySheep80
SkySheep80(3 года 5 месяцев)(04:31:13 / 25-05-2016)

Ну вы, в свою очередь, не очень напрягаете себя размышлениями.  

Комментарий администрации:  
*** Начальник Генштаба либерального диванного похода против Трампа и Путина ***

Страницы

Лидеры обсуждений

за 4 часаза суткиза неделю

Лидеры просмотров

за неделюза месяцза год

СМИ

Загрузка...