Недавно в комментариях к статье о недвиге проскочило утверждение о том, что аренда квартиры якобы получается дороже, чем ипотека. Ничего удивительного в этом нет - пропаганда банкстеров работает довольно качественно. Но меня насторожило то, что никто из камрадов этого утверждения не опроверг, несмотря на то, что проверка этого заявления является довольно простой житейской задачкой.
На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных.
Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.
Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Мурманск. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. "свободный рынок" уже практически везде "сам отрегулировал" соотношения между стоимостью жилья и его арендой.
Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.
Дано:
2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.
Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир - 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.
Стоимость аренды квартиры - 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.
Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё.
Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг
Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).
Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.
Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.
Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку - нет.
В моём случае хозяин квартиры заявлет, что коммулка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.
Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатноый квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.
Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.
Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.
Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и... берём квартиру в аренду.
Берём квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде"
Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц. НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.
Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!
Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.
Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!
И вот что мы получаем в результате.
В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:
Год 1:
(43,062 - 17,000) * 12 = 312,744 накоплений + 375,000 = 687.744 рублей
или
(35,635 - 17,000) * 12 = 223,620 накоплений + 375,000 = 598,620 рублей
Год 2:
687,744 + 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 + 223,620 = 822,240
Год 3:
1,000,488 + 312,744 = 1,313,232
или
822,240 + 223,620 = 1,045,860
Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки".
Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет,
вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.
С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).
При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!
Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению
Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.
Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).
Вся лирика вроде "живём в своём жилье", "не надо ютиться по съемным квартарам", "зато уже можем делать ремонт", активно навязываемая банками - не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.
Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по котому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.
Ещё немного о росте цен и процентах
Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов... Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.
Короче говоря - если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.
Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.
Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.
Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 * 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)*12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 + 312,744 = 725,244
или
412,500 + 223,620 = 636,120
Год 2:
725,244 * 1,1 + 312,744 = 1,110,512
или
636,120 * 1,1 + 223,620 = 923,352
Год 3:
1,110,512 * 1,1 + 312,744 = 1,534,308
или
923,352 * 1,1 + 223,620 = 1,239,307
Год 4:
1,534,308 * 1,1 + 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307 * 1,1 + 223,620 = 1,586,858
Год 5:
2,000,482 * 1,1 + 312,744 = 2,513,151 - Оно?
или
1,586,858 * 1,1 + 223,620 = 1,969,164
Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).
Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.
Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.
Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.
P.S.
Большое спасибо камраду R407C за статью "Как человек бросил пить", которая стала для меня последним стимулом к тому, чтобы окончательно выяснить отношения с алкоголем и направить освободившиеся деньги и время на решение жилищного вопроса.
Комментарии
Все бы ничего, толкько цена за квадратный метр за десять лет выросла в разы.
В народе этот процесс называется "не угонишся".
По личному опыту. В нашем городе десять лет назад метр стоил 15 т.р. На данный момент - 40-45 т.р.
И теперь, в свете увеличения стоимость кв.метра попробуйте пересчитать. Я считал, реально "не угонишся", если доход не позволяет купить квартиру за 2-3 года.
И именно поэтому люди берут ипотеку. Потому, что десять лет назад 10 тыщ - это деньги, а сейчас покупательная способность этой "десятки" упала в три раза. И именно поэтому берут "длинные" кредиты.
9 лет назад метр стоил 15. 7 лет назад - уже 45. Причём, за одно лето 2006 года, как раз, когда объявили о материнском капитале, цены скакнули с 18 до 42. Полагаю, цель маткапитала заключалась именно в возможности и обосновании этого скачка. Сейчас - 55. Так что угонишься, ещё как.
С другой стороны, проблемы по ипотеке иногда имеют обыкновение возникать в первые 5 лет кредита. Человек попал в аварию, 2 месяца проболел, потерял на больничных и на премиальных. Вместо 50 тысяч получил, например, 10. И, собственно, всё, приплыли.
Пришёл кризис. Премии урезали (а они составляют более 50% зарплаты, например), сдавать квартиру в аренду можно только за четверть ежемесячного платежа, коммуналка выросла. Продать квартиру невозможно, она в залоге. Снова приплыли?
Я не говорю, что ипотека это очень хорошо. Сам кредитов отродясь не брал. Но для многих людей - это единственная реальная возможность получить жил площадь в собственность.
У нас цены тоже скакнули за полтора зода в два раза. Но беда в том, что заранее не определиш, когда скачок будет. Копит чел, думает, вот еще годик, и вот оно, счастье. А тут бац, цена взлетела.
Собственно динамика стоимости метров коррелируется с другими показателями: стоимость валюты, золота, металлов. Я смотрел с 2000 года, и получаются графики как братья близнецы одинаковые.
приобретение в кредит - это компромисс, необязательно покупать квартиру, имея только 15% от нее, тут 2 критерия
- купить квартиру и иметь возможность ею распоряжаться
- платить поменьше
обычно более оптимальный процент первоначального взноса где-то 50% от квартиры, тогда платеж примерно равен стоимости аренды
Да, всего-то и нужно - каких-то 50% стоимости. У каждого же есть.
так в статье предлагается все 100% накопить, я лишь предлагаю так долго не ждать
Добавлю несколько замечаний:
1) в случае серьезного кризиса существует не только риск потери работы (и последующей конфискации квартиры за неуплату кредита), но и риск очень серьезного обесценивания накоплений в случае резкого увеличения инфляции (не говоря уж о гипере)
2) живя в съемной квартире невыгодно вкладываться в ее улучшение, вложения же в жилье, которое станет собственным, оправданы.
3) если нет желания кормить "банкстеров", ипотеку можно и в Сбербанке взять (как, собственно, в свое время и сделал)
4) как уже говорили, какой вариант выгодней, очень сильно зависит от региона. Если рассматривать Павшинскую пойму (р-н между Москвой и Красногорском), то при текущем соотношении цен на аренду и покупку жилья ипотека все же выгоднее (текущая цена 3-х комн. кв 6.5 млн (8 лет назад была 3 млн), аренда аналогичной (для того же района и типа дома) ок. 40000 р в месяц)
Одобряю и поддерживаю. Ещё нужно учесть, что в случае критического повышения аренды всё-таки есть шанс переехать на другую квартиру или вообще в другой населённый пункт. А в случае резкого снижения стоимости аренды ты ещё и в выигрыше.
Словом, тому, для кого немалый такой риск потерять всё неприемлем, сегодняшние условия ипотеки оставляют только одну возможность - аренду.
если можно, сделаю "вброс на вентилятор":
для всех, кто "не хочет кормить банкстеров" - почему кормить банк (тем более, при желании, государственный) хуже, чем кормить частное лицо, купившее квартиру (ну пусть даже получившее по наследству или от Советской власти) с целью извлечения прибыли ?
Если риски наступили, всегда можно найти более дешёвое съёмное жильё. А вот удешевить ежемесячный платёж практически невозможно. Ипотека сейчас хороша для тех, кто может выложить 50% первоначального взноса. И всегда хороша для тех, кто может её взять под 0-2% годовых. Под 0 - лучше всего. Такая возможность есть и в России. Что же делать тем, кто с трудом наскребает 15% первоначального взноса, кому дают под 15% и у кого после выплаты ежемесячного взноса остаётся только на самое необходимое, и при этом зарплата во многом зависит от премиальных?
ув. dormendo, в описанном случае и накопить, к сожалению, не получится, т.к. все приведенные расчеты проводились для случая, когда неукоснительно откладывается сумма, равная разнице между платежом по кредиту и арендой. Если денег остается только на самое необходимое, то вероятность залезания в отложенные деньги крайне велика. И еще одно: В предыдущем посте я говорил о сравнении данных вариантов исключительно в моральном плане, потому как нежелание кормить ростовщиков тут регулярно встречается (и я с ним полностью согласен), но чем лучше кормить аналогичного ростовщика в виде арендодателя, совсем не понимаю
если риски наступили, то не факт что более дешевое съемное жилье найдется
Кормить частное лицо это хорошо. Очень приятно получать арендную плату.
Расчет полезный - как образец того, что надо думать прежде. чем тратить. Кроме того, аренда жилья имеет неоспоримое преимущество в более простом перемещении с места на место, транзакционные издержки на смену жилья при наличии ипотеки пока что кратно выше.
Но есть пара методологических замечаний.
В расчете участвуют 3 ценовых фактора:
- ежемесячный доход;
- цена квартиры;
- стоимость аренды;
и 2 процентных:
- ставки по вкладам;
- ставки по ипотеке.
В текущий момент сочетание этих факторов таково, что цена аренды+накопления средств ниже цены ипотеки. Причина - в склонности инвестиций в недвижимость как наименее рискованного актива для большинства граждан (как поступил Ваш арендодатель). Когда эта склонность изменится, то и ситуация изменится (хотя предпосылок к этому нет).
Второй момент: банковские ставки определяются ценой привлеченки (т.е. ставок по вкладам, депозитам и т.п.) плюс ценой хеджирования рисков. Ставки по аренде определяются тупо рынком, на цену недвиги они практически никак не заявзаны. Так как механизм формирования цен принципиально разный, то и разница между вроде бы связанными вещами - разительная.
Как-то так
Огромная просьба к автору, либо к читателям сделать формулы расчета с графиками в Экселе, учитывающие параметры, указанные в посте выше:
- выделенный ежемесячный доход (все-таки не ежемесячный доход, а его какая-то часть, например 0,5 или 0,7. Кушать, одеваться и обуваться тоже на что-то надо);
- цена квартиры;
- стоимость аренды;
- ставки по вкладам;
- ставки по ипотеке.
Сам файл с формулами выложить куда-либо и дать в комментария ссылку на него.
Таким образом, статья будет иметь целостный вид и учитывать все возможные варианты.
Кроме того, любой желающий сможет сам для себя все рассчитать.
Тут не учтено что в РФ очень высокая инфляция, за последние десять лет стоимость квартир как минимум удвоилась (исключая депрессивные районы), а во-вторых, рассмотрен весьма специфический случай, когда коммуналка входит в стоимость аренды.
В Перми, насколько я знаю, похожие квартиры обычно сдаются по другой схеме: около 15 т.р. + коммуналка (около 4 т.р.) + газ + э/э + ... Итого больше 20 т.р.
Дельная статья. Но в расчетах не учтена годовая инфляция. Как следствие - повышение стоимости аренды. И повышение стоимости квартиры.
Почему-то автор сосчитал теплое с мягким...
Аренда- это только проживание
Ипотека -Это проживание + квартира в собственности... Разница собственно в стоимости квартиры.
Для сравнения сравнивайте только проживание.
Всё не настолько однозначно.
Ипотека - это в том числе способ зафиксировать для себя "сегодняшнюю" цену на жильё, и "копить" эту фиксированную сумму (с учётом переплаты, естественно).
Например, реальный случай: квартира была куплена в 2006 за 65000 USD. При этом был взят ипотечный кредит на 35000 USD. Переплата составила 14000 USD. То есть фактическая стоимость квартиры получилась 79000 USD, или 2650000 рублей по сегодняшнему курсу.
Однако, за то время пока платилась ипотека, надулся пузырь, и эта же самая квартира сейчас стоит порядка 4500000 рублей. Ипотека, как видим, обошлась почти в 2 раза дешевле, чем если бы на эту квартиру копили. (Возможен и обратный сценарий - если бы ипотека бралась на пике цен, а затем цены начали падать, а ипотечный долг остался прежним.)
Поэтому тут не только калькулятором считать надо, но и общую обстановку оценивать.
Все это очень круто и верно, за исключением рисков долговременных накоплений. Все мы тут предвещаем большую беду. И даже в самом лучшем исходе все ваши накопления превратятся в фантики, на эти 2,5 условных миллиона пойдете мяса прикупите на обед (а-ля как это случилось в начале 90-х). Я не голословен, т.к. уже скопил обозначенный первый взнос почти 400к. Вы еще учтите инфляцию элементарную, пожалуйста. Долг по ипотеке будет неизменен на момент получения кредита. А через даже 10 лет эта сумма уже сильно изменится и обесценится. А вот съем, как раз, будет дорожать год от года следуя за инфляцией и ростом тарифов ЖКХ.
Мое мнение такое - лучше ипотека, чем съем, резюмируя
1. Накапливать сумму на покупку при обозначенных доходах с длительными сроками крайне рискованно из-за нестабильной экономической ситуации (или искать варианты накопления "не только в рублях"), т.к. держать налом под подушкой - инфляция все равно "съет" часть этих денег, а депозитом на банковском счете - ну про Кипр (к примеру) мы все знаем, да?
2. Цена на приобретенное жилье будет следовать за рынком (расти или падать), однако ипотечный кредит будет все равно обесцениваться следуя за инфляцией.
3. За пропуск платежа в России вас не выкинут из вашей квартиры с большой вероятностью, ибо Закон обязывает это делать через суд (http://www.consultant.ru/popular/ipot/68_9.html#p688), а судебная практика, как мне удалось погуглить, далеко не всегда становится на сторону ростовщичков.
4. "Дядя", сдающий тебе жилье вправе изменять условия аренды, и тебе (сколько раз за 10-то лет) придется менять арендодателя, это доп затраты на переезды, перепривыкание к новому месту, ну и так далее.
PS: я уже 6 лет снимаю. Крайне надоело, и хочется свое. Пусть даже на таких драконовских условиях.
Уважаемый автор, в расчете не учтены 2 КЛЮЧЕВЫХ фактора:
1. Ежемесячный платеж по ипотеке будет зафиксирован до конца договора, а платеж по аренде будет увеличиваться. Если предположить, что инфляция будет 6% годовых, то через год аренда с 17 000 увеличится до 18 000; через 5 лет - до 22 750; через 10 лет - до 30 450; через 20 лет - до 54 500.
2. Стоимость квартиры в будущем будет не 2,5 млн., а больше из-за той же инфляции. Так, с учетом той же инфляции в 6% годовых, уже через год она будет стоить 2 650 000; через 5 лет - 3 345 000; через 10 лет - 4 480 000; через 20 лет - 8 000 000.
С учетом этого ответ может получиться противоположным.
> а платеж по аренде будет увеличиваться
Только пока растет пузырь на недвиге.
Есть и другой сценарий - США-2007 - когда недвига резко обесценилась, долги естественно при этом никто не пересматривает.
Между тем, у тебя останется свое жилье, и хозяин не скажет тебе "Завтра платишь на 20% больше". Сегодня пузырь сдуется, завтра инфляция надует ценник до уровня покупки и так далее.
Оценивая все риски и общую экономику - ипотека остается единственным выходом для людей с достаточным доходом, но без достаточного финансового ресурса купить жилье за кэш.
> Между тем, у тебя останется свое жилье
Опыт США-2008 как бы намекает, что из "своего жилья" вышвыривали десятками миллионов только так.
Соглашусь, что возможны кризисы и колебания. Они могут негативно отразиться как на стоимости недвижимости, так и на сохранности сбережений. Мы рассматриваем модель (схематичное описание реальности с рядом допущений). Поэтому необходимо:
1. Либо учитывать большее количество факторов. Но тогда хорошо бы указать конкретно, что, почему и в какой степени учитываем, какие допущения делаем. Это сильно усложнит модель, отвлечет от основной цели исследования и вызовет множество дополнительных вопросов но вспомогательным факторам.
2. Либо исходить из того, что пузырь останется на текущем уровне и недвижка будет расти только на уровне инфляции - как и ГСМ, зарплаты, продукт питания, стоимость аренды, энергия и прочее. Тогда результат модели вполне может измениться.
1. Требовать от простого человека умение предсказывать движуху спекульских капиталов - серьезное требование.
2. Увы, такое предположение не соотвествует действительности.
*****
Вывод - в рамках существующей системы, ростовщики всегда снимут пенку с общества, одной рукой надувая пузыри на недвиге, другой - загоняя туда лохов.
Поэтому я сторонник варианта 3 - национально ориентированному государству имеет смысл принять меры к уничтожению (в экономическом смысле) паразитов, промышляющих на всех вопросах стратегической важности. Демография, очевидно, один из ключевых.
А еще государству следовало хорошо подумать о возвращении к строительству доходных домов и предоставления жилья по социальному найму.
Оставаясь убежденным в наличии критических изъянов в модели автора данного топика, полностью поддерживаю тезис о том, что "Национально ориентированному государству имеет смысл принять меры к уничтожению паразитов, промышляющих на всех вопросах стратегической важности. Демография, очевидно, один из ключевых."
По поводу недвижимости в РФ:
Сдутию пузыря и повышению доступности аренды и покупки недвижимости способствовало бы введение соответствующего прогрессивного налога. Каждая последующая квартира должна облагаться в разы большим налогом.
Это привело бы к снижению эффективности вложений в недвигу, как инвестиционного инструмента. А следом - к снижению спроса на новый фонд и продаже значительной части рентных квартир старого фонда. Это, в свою очередь, создало бы устойчивый тренд на снижение цен на недвижимость и повышение ее доступности.
Но это уже, по всей видимости, оффтоп =)
Так как банкиры очень хорошо умеют считать деньги и осведомлены о предстоящих событиях в сфере финансов намного лучше многих обычных граждан, то будет логичным предположить, что их расчёты верны.
То есть, можно сделать вполне логичное допущение, что банкиры, при назначении ставок по ипотечным кредитам уже учли и инфляцию и возможный рост недвижимости и, конечно же, добавили к этому свою прибыль.
Если бы недвижимость гарантированно росла в цене быстрее, чем стОит ипотечный займ, то для банкиров не было бы смысла выдавать населению ипотеку. Им в этом случае было бы выгоднее самим скупать квартиры сразу после постройки и перепродавать их через некоторое время.
А банкиры это и делают. Только в виде ипотеки:
Сегодня они покупают квартиру по текущей цене и собирают с тебя платежи в течение 20-ти лет. То есть, фактически ты покупаешь у них через 20 лет квартиру в 3 раза дороже (с учетом переплаты). Тот самый рост цен, о котором ты говоришь взимается в форме процентной ставки по ипотеке.
А тезис о том, что банкиры прогнозируют стоимость и на соответствующий уровень поднимают ставки, не соответствует действительности. Как бы быстно не росла недвижка, банк ограничен в увеличении ставок альтернативными предложениями и ограниченным спросом.
.
Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).
при стоимости квартиры 2,500,000 сумму кредита нужно вбивать 2,125,000
вообще ситуация от города будет зависеть, у нас например аренда в среднем 21 тысяча, платеж за ипотеку однокомнатной хрущевки, правда с первоначальным взносом в 25-30%, составит 30 тысяч
а у кого-нибудь есть статистика по доле заемных средств в стоимости приобретаемого жилья? Хотелось бы узнать официальные данные с каким первоначальным взносом берут ипотеку? У меня знакомые и родственники кто брали имотеку, или родители дали деньги на первоначальный взнос 50% или просто меняли меньшую квартиру на большую....
Если у тебя есть 50% - ты счастливый человек в данных условиях. А статистики... не знаю. Могу попробовать поспрашивать в знакомых агентствах недвижимости.
если верить сайту АИЖК, раздел статистика ИЖК, то получается что почти половину стоимости заемщики вносят своими деньгами....т.е. все-таки сначала копят
Я думаю там львиная доля тех, кому помогли родители/родственники. В офисе у меня, например, все, кто купили квартиру так или иначе имели финансовую помощь от кого-то.
автор, ты проверь, согласна ли твоя жена рожать детей на съемном жилье.
на моей практике, съемщики болльше 3х лет в одной квартире не живут, хоть ты тресни.
а там начинаются вопросы садика/школы....
Ну не знаю, я уже 6 лет в съемном живу и пока не планирую съезжать, т.к. хозяин квартиры человек обеспеченный, и всем своим близким родственникам квартиры купил, я живу в квартире матери хозяина, которая покинула сей бренный мир.
Но такие случаи как правило исключение из правил, когда доход получаемый от сдачи квартиры - это единственный доход в семье, вот тут я не позавидую снимающему, т.к. все время будут донимать повышением платы.
научите как учесть такой параметр в расчетах )
Классная ветка! Получился увлекательный спор "правильных и математически грамотных теоретиков" и "виноватых практиков - купивших в ипотеку квартиры и дома".
Есть хоть один пример "накопившего" на квартиру в крупном городе? Про малые города не надо - сам с перехватом у друзей купил трёшку в своё время.
Вообще-то таких примеров несчётное количество.
Представь, есть даже такие люди, кто не копили специально на жильё, а вполне честными путями за разные сроки "подняли" нужные суммы и живут в собственных особняках в тихих центрах мегаполисов или годами снимают пентхаусы в дорогих гостиницах, в зависимости от своего вкуса.
Вопросы о том, кто "правильный" а кто "виноватый" в тексте вообще не поднимались.
Все правы по-своему, т.к. каждый сам знает, что ему лучше подходит:
1) Имея на руках деньги, располагать относительной свободой действий и знать, что у тебя есть место для манёвров не только на пути к приобретению своего жилья, но и вообще по жизни. Спокойно менять место жительства; спокойно менять работу; войти дольщиком в чужой, или открыть свой бизнес; поискать другие объекты для инвестиций (вместо депозита) и т.п, или
2) "Обезопасить" себя от роста цен, взяв на себя обязательство заработать банкирам ещё одну квартиру, вдобавок к своей (причем, сначала -- банкирам). Потратить на отработку этого обязательства всю свою молодость и постоянно, круглосуточно, с годами по нарастающей, всё сильнее бояться потерять свою старую работу вместе со "своим" уже совсем не новым жильём.
С последними пунктами полностью согласен. Сам всегда трепетно и опасливо относился к долгам, но в последние годы отношение стало меняться под примерами (успешными) друзей и знакомых. Некоторые из них сходили по 2-3 раза в ипотеку с досрочным погашением, выплатив по моим представлениям не грабительский, а вполне разумный итоговый процент за реализацию принципа "здесь и сейчас".
Мой опыт за последние 1,5-2 года накопления (с попыткой вложить в "надёжные" источники роста) принёс убытки, да и цены на жильё выросли больше, чем я бы без убытков накопил.
Есть. Ваш покорный слуга. Двушка на вторичке в дальнем Подмосковье. Срок 2,5 года.
При этом правда, к счастью, снимать ничего не надо было.
Я тоже знаю примеры. У меня друг на премию в конце прошлого года купил новую трёшку бизнес класса в центре Ярославля. Однако он работает там, где такие премии дают и дают не за красивые глаза ...
Наверняка уже написали, но добавлю по собственному опыту:
Стоимость аренды растет, каждый год поднимают плату.
Стоимость квартир растет - многих это коробит, многие называют это "пузырем" и пророчат "лопанье" уже на протяжении десятка лет, но отрицать объективную реальность при подобных рассчетах нельзя - недвига растет в цене и весьма значительно.
Но с другой стороны и зарплата тоже растет, хоть и не такими темпами, как предыдущие два пункта.
Добавлю еще одну стратегию:
После накопления определенной суммы гораздо разумнее будет ее не держать в банке, а купить квартиру в строящемся доме, на этапе котлована в рассрочку. Не в ипотеку с процентами, а в беспроцентную рассрочку от застройщика. Не все ее предлагают - это правда, но тут уж придется поскрипеть мозгами и пораскинуть интернетом - несколько вариантов найдется.
Если денег не хватает на покупку в мегаполисе - можно обратить внимание на обласные центры, для Питера актуальны Новгород, Псков, Петрозаводск кое-кто даже Вологду осваивает - там и цены у застройщиков ниже, и условия по рассрочке лучше. А после достройки - ее можно продать и тем самым еще немного продвинуть себя к заветной цели.
И еще добавлю:
в данный момент загородный дом по стоимости/площади вне конкуренции - да, придется некоторое количество времени потратить на дорогу, возможно даже придется сменить работу, но если хотите получить не студию-малосемейку, а комфортную площадь позволающую размножаться - загород. За стоимость однушки можно купить дом 100 квадратов с участком, со всеми городскими удобствами, радом с магистралями.
Первые "дешевые" доходные дома появятся в России уже в этом году
Аренда жилья скоро станет дешевле. Первые дома с некоммерческим наймом появятся в Арзамасе и Новосибирске уже в конце этого года. Снять там "двушку" обойдется в 3-10 тысяч в месяц.
http://www.rg.ru/2013/06/14/kvartiri.html
Некоммерческая аренда предназначена, в первую очередь, для тех, кто стоит в очереди на получение жилья. Снять двухкомнатную квартиру для них будет стоить от 3 до 10 тысяч рублей в месяц плюс коммунальные платежи.
http://www.rg.ru/2013/06/14/kvartiri.html
Как справедливо заметили многие комментаторы, автор зря не учитывает инфляцию. Можно самостоятельно провести расчеты с помощью калькулятора времени покупки недвижимости (http://realty-calc.halfthework.com/).
Страницы