Строительный рынок и ставка 6,5 процентов…

Каким образом сейчас государство поддерживает простых граждан  в обеспечения их жилым фондом и стимулирует развитие рынка строительства? Как изменить механизм акций, что бы он не приводил к росту цен?

Последняя такая акция заключалась (все еще продолжается) в предоставлении льготной ипотеки под 6,5% годовых. Цель данной акции была вполне понятной – простимулировать расширение строительного бизнеса и предоставить гражданам возможность купить жилье по более доступным ценам. А насколько ожидания совпали с реальностью?

Суть проводимой акции в субсидировании пониженной ставки представляемой банками, а в бюджете выделение средств на возмещение банкам разницы в процентной ставке при оформлении ипотек на первичном рынке.

Давайте  попробуем осмыслить, как реагирует рынок на подобные акции и насколько это совпадает с тем, что мы наблюдаем. Действительно на первом этапе, часть граждан смогли сэкономить на покупке квартиры, взяв ипотеку с более комфортным процентом, уменьшив переплату за весь период ее использования.

Но в целом такая политика субсидий пролонгированная на значительные сроки начинает действовать на устоявшийся рынок не так однозначно.

Что из себя представляет такое субсидирование? Пониженная процентная ставка по ипотеке делает кредитные деньги более доступными, уменьшая порог принятия решения об участии в процессе покупки квартиры для населения и увеличивая спрос. Спрос растет,  как за счет увеличения количества покупателей, так и за счет  величины денежной массы, участвующей в покупке недвижимости за счет ее роста в среднем на одного покупателя.

Для граждан существуют следующие критерии  принятия решения о покупке квартиры, которые зависят от процентной ставки:

1. Порог входа на рынок – определяется ежемесячным доходом, исходя из которого, банк принимает решение об одобрении ипотеки заемщику.  Чем выше зарплата (подтвержденный доход), тем больше доступная сумма при получении кредита. Как правило, банк ориентируется на то, какую часть зарплаты может ежемесячно выделить гражданин для погашения кредита. В разных банках эти критерии могут отличаться, но итоговая сумма, при прочих равных условиях, напрямую зависит от процентной ставки. Чем меньше ставка, тем меньший порог величины дохода, при котором банк даст положительное решение о предоставлении ипотеки, так как снижается ежемесячный платеж.
2. Параметры покупаемого жилья – в случае достаточности средств, для получения ипотеки по существующим ценам, покупатель готов купить жилье с лучшими параметрами (удаленность от центра, количество комнат, качество жилья) при уменьшении процентной ставки кредита. Это обусловлено тем что  при тех же затратах (срок, ежемесячный платеж) он получает от банка большую сумму кредита, которая позволяет купить более дорогое жилье. Желание купить жилье возрастает, когда за те же деньги появляется возможность купить более привлекательную квартиру, чем рассматривал до этого.
3. Временной критерий – ограниченный срок акции подталкивает принять решение, не откладывая покупку на долгий срок, так как после завершения предоставления субсидии, доступность жилья для покупателя резко снизится.

При использовании акции субсидирования «для всех покупателей» на рынке недвижимости увеличивается, как количество покупателей способных взять ипотеку (за счет снижения порога ежемесячного дохода с положительным решением банка), так и величина денежной массы участвующей в покупке жилья на рынке (примерно на величину субсидий выделенных государством).  Т.е. для сектора рынка нарушается текущий баланс - повышая спрос и денежную массу при существующем сохранившимся объеме предложения.

Увеличение денежной массы начинает давить на цену и тянуть ее вверх. Увеличение количества покупателей и увеличение цены начинает мотивировать расширение строительства для существующих на рынке компаний, и привлекает на данный рынок новых игроков.

Но в этих изменениях более динамичен рост цен. Рост строительства более инертен и сильно запаздывает, так как является вторичным фактором, зависимым от роста цен. В свою очередь рост цен одновременно начинает  поднимать планку показателя №1 (порог входа на рынок).  В результате рынок приходит в новую точку равновесия, где в первую очередь размер субсидий распределяется на повышенную стоимость представленной на рынке недвижимости, а малая часть вызывает некоторое дополнительное расширение рынка строительства. 

Таким образом, вполне обоснован и ожидаем  рост стоимости квартир  через некоторое время после начала действия акции, что мы и можем наблюдать на практике.

Для строительных компаний это выражается в увеличении выручки при тех же затратах, а следовательно к увеличению прибыли.

Для покупателей:

-  в выигрыше будут только те, кто успел «на волне» поучаствовать в акции на начальном периоде ее действия, т.е. до того как цена отреагировала на повышение спроса и  пошла сильно вверх.

- ничего не выиграли  те, кто берут ипотеку на максимальный срок и у которых повышение стоимости  квартиры компенсировалось уменьшением заложенной банком переплаты по процентам (уменьшилась ставка, а следовательно переплата).

- в частичном проигрыше те, кто готовы были брать и взяли ипотеку с небольшими сроками/или с большей частью первичного платежа, когда на ипотеку приходиться меньше доля от стоимости квартиры. Т.е. при снижении процентной ставки роль субсидии меньше, чем рост стоимости квартиры

- максимальные потери у тех, кто не успел купить квартиру до акции и купил ее без привлечения банков за собственные средства, переплатив за нее величину повышения стоимости.

Замечу, что данное повышение стоимости связано не с общей инфляцией рубля, а именно с привлечением на рынок дополнительной денежной массы.

Казалось бы, столь необходимая и важная акция, направленная на помощь простым гражданам, привела к прямо противоположному эффекту.

Т.е. прямое участие гос.компании в рыночных отношениях деньгами нарушает существующий баланс и лишь приводит к новой точке равновесия, которая может быть не лучше, а даже хуже предыдущей.

А можно ли было что то сделать иначе, что бы получить нужный положительный эффект.

Давай те представим следующее развитие событий:

1. Выделенная сумма на акцию из госбюджета  направляется на создание гос.компании призванной строить и продавать квартиры на рынке недвижимости. Причем продажа жилья осуществляется по рыночным ценам, которые установились на рынке. 

Т.е. прямые инвестиции идут на увеличение предложений на рынке недвижимости, что при сохранении остальных условий начинает давить на цену рынка вниз.

2. Реализация квартир по гос.программе осуществляется по коммерческой равновесной цене. Сама по себе гос.компания является прибыльной в рамках существующего строительного сектора. Т.о. образом первоначальные инвестиции – это не потерянные для бюджета траты, а инвестиции, возвращающиеся в бюджет с процентами (либо идущие на дальнейшее развитие гос.компании).

3. Гос.компания продавая квартиры на рынке обладает возможностью снижения цены для конечного покупателя (та самая заявленная акция, гос.поддержка) с разной величиной для разных категорий граждан. Т.е. государство  в лице гос.компании может осуществлять ту самую объявленную поддержку населения, продавая квартиры ниже рыночной цены. Пари этом можно менять величину субсидии для покупателя в широком диапазоне, где конечная стоимость квартиры ограничена снизу себестоимостью строительства жилья, а сверху рыночной ценой (цена по которой сейчас рынок готов их покупать и по которой их продают коммерческие компании).

4. Предоставляемая гос.скидка не только не вызывает подъема цена на коммерческое жилье на рынке , но дополнительно давит на эту цену вниз. Можно назвать это «мягким демпингом»  со стороны государства. Но «мягким» называю его потому, что его цель не вывести игроков с рынка загнав их в зону убыточности, а лишь сгладить аппетиты и снизить сверхприбыли до разумных пределов.

5. Что бы более эффективно использовать выделенные на акцию бюджетные средства, можно вывести деятельность гос.компании из под действия закона об использовании эскроу-счетов при долевом строительстве. Т.о. можно будет оформлять продажу жилья гос.компанией на начальных стадиях строительства дополняя инвестиционные средства из бюджета долевыми средствами граждан (в том числе и с использованием ипотеки). В данном случае государство является гарантом окончания строительства и передачи дольщику жилья, поэтому риски связанные с недобросовестными или мошенническими  действиями застройщика отсутствуют. Необходимости в эскроу-счетах нет.

Итоговый результат от  предложенной реализации:

1. Со стороны государства требуется лишь первоначальное инвестиционное финансирование, которое капитализируется в деятельности гос.компании. Бюджет не несет никаких потерь в долгосрочной перспективе.
2. Возникающий гос.сектор строительства жилого фонда находится на самофинансировании и расширяется за счет прибыли.
3. Цены на коммерческое жилье на рынке снижаются.
4. Цены для конечных граждан попадающих категорию субсидирования снижаются значительно
5. Общий рынок строительства растет
6. Количество граждан купивших квартиры увеличивается.

Таким образом государство получает инструмент управления рынком недвижимости, который не «ломает»  рынок попыткой фиксации цен или не нарушает равновесие денежными вливаниями, а позволяет гибко управлять ценой жилья в сторону снижения без нарушения баланса. При этом не требуется постоянное вливание средств из бюджета. Выделенные из бюджета суммы  сохраняются в виде капитализации гос.компании , а предоставляемые скидки покупателям обеспечиваются из части прибыли компании. Остаточная прибыль идет на дальнейшее расширение рынка строительства  (регионы, расположение фонда квартир относительно центров, класс квартир), а следовательно и на степень его управления.

По мере роста гос.компании требуется ее дробить и осуществлять деятельность составляющих  в соревновательной манере. Это позволит использовать законы рынка в приложении к гос.сектора и добиваться стремления к эффективности жизненного цикла и снижению издержек.

Такой способ управления можно использовать не только для рынка строительства , а фактически для любых товаров, особенно социально значимых.