В Берлин может прийти экспроприация

На первом этаже коричневого оштукатуренного здания в районе Schillerkiez Берлина находится анархистский бар под названием "Синдикат" . Его окна обклеены антинацистскими и антигосударственными наклейками. Motörhead и немецкие панк-группы играют по очереди, а небольшой бокал разливного пива там стоит менее €2.

С 1985 года бар Syndikat служит своего рода прокуренной гостиной для маргиналов, студентов, иммигрантов и престарелых соседей. Однако в сентябре 2018 года по почте появилось уведомление о выселении от арендодателя Firman Properties. Именно тогда менеджеры Syndikat взяли на себя удивительно сложную задачу, выяснить, кому же принадлежит их здание и заглянуть в его бессовестные глаза

По адресу, указанному в договоре аренды бара, они в Люксембурге нашли ничем не примечательное коммерческое здание, в котором располагались обувной магазин и солярий, а также забавный почтовый ящик. На листе бумаги, расположенном в витрине рядом с ящиком, был размещен список из 76 компаний, связанных с этим почтовым ящиком, большинство из них, фирмы по управлению имуществом. Среди них был и хозяин синдиката.

Примерно через две недели поиска фактов, команда барменов идентифицировала фактических владельцев - Firman Properties, а именно Марка, Дэвида и Тревора Пирса, трех братьев-затворников из Лондона, которые владеют большей частью частной собственности William Pears Group property company. По данным The Sunday Times эти богатеи имеют состояние размером около $ 4 млрд. “Они очень скрытные, вы не найдете ни где их фотографии - говорит один из барменов.

Вскоре журналисты пронюхали об этой истории. В мае берлинская газета Der Tagesspiegel совместно с немецкой следственной группой Correctiv подтвердила сообщение барменов "Синдиката". Используя информацию из "Панамских документов", они также показали, что братья William Pears собрали по меньшей мере $53 млн арендной платы и доходов от продаж в Берлине в 2017 году.

Так выглядит бар "Синдикат"

Используя стандартные юридические лазейки и подставные компании на Британских Виргинских островах, Кипре и Люксембурге они сообщили об уплате налогов на сумму $197 000 с этого дохода. Бармены из "Синдиката" также обнаружили, что различные берлинские компании William Pears выселили детский сад, гончарную мастерскую и попытались выселить цветочный магазин и магазин скобяных изделий, чтобы взимать более высокую арендную плату. William Pears не ответили на просьбы прокомментировать эту историю.

В Берлине откровения о сделках William Pears с недвижимостью раздули настоящий ревущий костер ярости против крупных владельцев недвижимости и спекулянтов недвижимостью. С 2009 года арендная плата в городе выросла более чем в два раза. А в 2017 году, стоимость недвижимости подскочила на 20,5%. Это был самый высокий рост среди крупных городов в мире, по данным консалтинговой фирмы по недвижимости Knight Frank. И тут мнения в городе радикально разделились, один лагерь утверждает, что рост цен на жилье вызван гигантским притоком новых жителей и нехваткой жилья, а другой склонен поднять на вилы жадных арендодателей. В городе страсти накалились до предела. Ни один город не ненавидит своих владельцев недвижимости так, как Берлин.

Соответственно, столица Германии принимает крайние меры, чтобы остаться (относительно) доступной и не пойти по пути Сан-Франциско или Лондона . Начиная с 2020 года, правительство Берлина, в котором большинство левых планирует заморозить арендную плату на пять лет . Арендодатели будут обязаны показать новым арендаторам самые последние договоры аренды, чтобы доказать, что они не поднимают цены. Они также должны будут следовать новым правилам арендной платы, что для многих арендодателей может означать снижение арендной платы на целых 40%. Те, кто не соблюдает его, будут оштрафованы на сумму до 500 000 евро за каждое нарушение.

Сбившиеся в стаи обиженные арендаторы и тысячи активистов требуют поступить еще более радикально. Они требуют изгнать из города крупных корпоративные арендодатели а их собственность экспроприировать. Цель состоит в том, чтобы заставить правительство выкупить примерно 250 000 объектов недвижимости, это почти одна восьмая жилищного фонда Берлина и превратить их в государственное жилье. И хотя этот шаг может показаться невыполнимым, он получил поддержку от 29% до 54% жителей Берлина, согласно различным опросам. Две из трех правящих политических партий города даже одобрили проведение общественного референдума о том, следует ли заставить крупных владельцев недвижимости продать свою недвижимость правительству. Социал-демократическая партия или СДПГ, выступает против этого шага вместе с Христианско-демократическим союзом канцлера Германии Ангелы Меркель. Они заявили о своем намерении оспорить новые правила в суде.

Так выглядит занимательный почтовый ящик для "помоек" в Люксембурге

Берлинские владельцы недвижимости, большие и малые, чувствуют себя очень не уютно. Публичные компании недвижимости города, чьи акции падали большую часть лета после того, как правительство объявило о запланированном замораживании в июне, жалуются, что новые правила Берлина отпугнут инвесторов. Меньше компаний будут инвестировать в модернизацию, чтобы сделать здания более привлекательными или энергоэффективными, говорят они, и строительство новых объектов может пострадать, что усугубит дефицит жилья в Берлине. "Почти через 30 лет после падения Берлинской стены, некоторые люди хотят вернуть социализм", - заявил Майкл Цан, главный исполнительный директор крупнейшего публичного арендодателя Берлина, Deutsche Wohnen SE.

Еще около 15 лет назад Берлин был невообразимо дешев. Несмотря на то, что город был ярким и любимым художниками и студентами за свою культуру великолепных ремесленников, пульсирующую техно-сцену и культурные учреждения мирового класса, в нем было мало промышленности, мало рабочих мест и множество заброшенных квартир. Все начало меняться, когда Берлин стал столицей и стартап-хабом в континентальной Европе. Сюда переехали крупные компании, в том числе Amazon, Daimler, Sanofi, Sony и другие иностранные инвесторы.

Сегодня Берлин все еще доступен по международным стандартам. Приличная квартира в хорошей части города стоит примерно вдвое меньше, чем сопоставимое место в Нью-Йорке. Поскольку коммерческая аренда также относительно недорогая, город сохранил процветающий ландшафт независимых книжных магазинов, кофеен, мастерских художников и дизайнеров и тысячи других малых предприятий.

Протестная культура, скваттерные движения и прогрессивные группы по защите прав арендаторов, более укоренились в Берлине, чем где-либо еще, но и бедственное положение с ценами не является уникальным. На большей части территории США цены на жилье растут в два раза быстрее уровня заработной платы, и почти половина арендаторов тратит на это более 30% своего дохода. В 1960-м году таких было всего 24%.  Арендатор, работающий 40 часов в неделю и зарабатывающий минимальную зарплату, не может позволить себе трехкомнатную квартиру в любом округе США. Отчасти в результате этого растет бездомность. В Окленде число бездомных выросло на 47% за последние два года. В Нью-Йорке число бездомных школьников выросло на 70%, до 114 000, за последнее десятилетие.

В других местах цифры доступности выглядят также ужасно. Во всей Испании средняя арендная плата подскочила на 49% за последние пять лет, в то время как средняя зарплата выросла только на 4,3%. В Торонто в отчете за 2019 год было обнаружено, что расходы на жилье за последнее десятилетие выросли в четыре раза быстрее, чем доходы.

Основной причиной проблемы является нехватка жилья, так как все большее число людей переезжает в города. По данным ООН, 68% населения земного шара будет жить в городских районах к 2050 году, по сравнению с 55% сегодня. Например в Берлин ежегодно переезжает более 40 000 человек. В ноябре более 1 700 человек были вынуждены 12 часов ожидать своей очереди, что бы посмотреть квартиру средней цены в желаемом районе. Расширение сферы деятельности Airbnb а другие площадки краткосрочной аренды только усугубили дефицит.

В Берлине правительство частично отвечает за доминирование крупных риэлторских фирм. До воссоединения Германии в 1990 году Восточный Берлин был коммунистическим, а Западный Берлин крошечным капиталистическим островом в советском блоке и жил за счет субсидий от правительства Западной Германии. После падения стены субсидии закончились, и Берлин накопил миллиарды долларов долга, которые местное правительство пыталось погасить, продавая все, что можно, частным компаниям. В период с 1997 по 2004 год это включало в себя и водоканал города, половину его производителей электроэнергии и более одной трети его государственного жилья, это около 200 000 квартир.

Почти сразу же появились международные корпорации. В сделке, оспариваемой общественностью, американская частная акционерная компания Cerberus Capital Management, при поддержке Goldman Sachs купил Берлинскую общественную жилищную ассоциацию, заплатив $ 448 млн за 66,7 тыс. единиц жилья, это около $6 700 за единицу. В 2013 году владения Cerberus Capital стали частью того, что теперь является крупнейшим и, возможно, самым наглым владельцем недвижимости в Берлине - Deutsche Wohnen.

Сегодня штаб-квартира Deutsche Wohnen находится в гигантском, тщательно отреставрированном бывшем нацистском правительственном здании в районе Вильмерсдорфа на окраине Берлина. В настоящее время Deutsche Wohnen владеет более чем 110 000 квартир в Берлине. Компания по управлению инвестициями BlackRock Inc.является ее крупнейшим инвестором. В течение многих лет газеты обвиняли компанию в увеличении арендной платы, неоднократно оставляя сотни арендаторов без тепла или горячей воды во время ледяных берлинских зим. В 2017 году генеральный директор, Майкл Цан, нанял трех телохранителей после получения угроз убийства. Совсем недавно Deutsche Wohnen создала крупнейшую в городе группу по защите от экспроприации, которая называет себя Expropriate Deutsche Wohnen & Co.

С 2012 по 2018 год акционеры Deutsche Wohnen получили годовую прибыль в размере 24,5%, а в 2018 году чистая прибыль компании составила около $2 млрд. Ожидание заморозки арендной платы, однако, вычеркнуло примерно $ 5,3 млрд, или 31%, от рыночной стоимости компании прошлым летом.  Deutsche Wohnen говорит, что он может потерять $363 млн дохода в течение следующих пяти лет из-за замораживания и возможного сокращения арендной платы. В июле город запретил Deutsche Wohnen купить более 670 квартир вдоль Берлинской Карл-Маркс-аллеи, неоклассического бульвара в стиле Сталина, который когда-то использовался для коммунистических демонстраций и парадов в Восточной Германии.

Если будет принято решение об экспроприации, то по оценкам мэрии, правительству придется заплатить от €29 млрд до €36 млрд за около 250 тыс. квартир. Более радикальные сторонники экспроприации заявляют, что цена не должна превышать €8 млрд, то есть выплатить сумму за которую текущие владельцы недвижимости ее приобрели 15 лет назад. 

Ну а пока идут арендные войны между гигантами, суды потихоньку изгоняют мелких арендаторов с насиженных мест - бар "Синдикат" через месяц, по решению суда, должен покинуть помещение.