Доступность жилья в РФ

1.Состояние дел в жилищном строительстве

Ввод жилья достиг исторического максимума в  2015  г., после чего стал постепенно снижаться. В начале 2018 г. несколько увеличился ввод индивидуальных домов населением, что в значительной степени было связано с постановкой на учет индивидуального жилья в преддверии ожидавшейся отмены «дачной амнистии»

С  начала 2018  г. наблюдается заметное увеличение площади квартир, находящихся в стадии строительства. Основная причина такой динамики  – изменения в  законодательном регулировании строительства с  долевым участием: застройщики стремились начать работы на наибольшем количестве новых объектов, чтобы получить возможность их завершения по старым правилам.

Рисунок 1. Структура строящегося многоквартирного жилья по классам качества в крупнейших регионах (По общей площади квартир, сентябрь 2019 г.)

Рисунок 2 Ввод жилья в региональном разрезе

 

Рисунок 3. Стоимость жилья на первичном рынке в регионах России в среднем за III квартал 2018 – II квартал 2019 года (Тыс. руб. за 1 кв. м)

2. Факторы спроса на жилье на первичном рынке

Согласно результатам опроса ВЦИОМ, население испытывает потребность в расширении жилой площади: 39% респондентов в качестве причины неудовлетворенности жилищными условиями указали тесноту, 16% – отсутствие своего жилья. Однако факторы со стороны спроса – динамика доходов населения, демографические тенденции, доступность ипотечного кредитования  – в  целом оказывают сдерживающее влияние на жилищное строительство.

2.1 Доходы населения

Рост доходов населения приводит к росту ввода жилья с временным лагом 2 года (срок строительства), а падение доходов сразу влияет на объем строительства без временных лагов.

Рисунок 4. Доходы и ввод жилья (прирост в% к предыдущему году)

На ограничение спроса на жилье со стороны доходов указывают результаты опросов населения. В 2018 г., по данным ВЦИОМ, 44% опрошенных не имели возможности улучшить жилищные условия, несмотря на  имевшуюся необходимость. Это примерно столько же, сколько и в 2007 г. (43%). За прошедшее десятилетие соотношение между стоимостью жилья и  доходами практически не  изменилось. В среднем по России в 2018г. размер среднедушевого месячного дохода равнялся стоимости 0,8 кв. м жилья. По этому показателю наблюдается высокая региональная неоднородность. Самая низкая доступность жилья (или покупательная способность доходов) наблюдалась во  многих регионах с крупными городами и более дорогой недвижимостью (включая Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области), а также в регионах с более низкими доходами (в том числе в Ингушетии).

2.2. Доступность ипотечного кредитования

Другим важным фактором, влияющим на  формирование спроса на  жилье, является уровень доступности ипотечного кредитования. Несмотря на  то, что в  2018  г. ставки по  ипотечным кредитам находились на  абсолютных исторических минимумах (подробнее см. подраздел 2.5), охват населения ипотечным кредитованием остается невысоким. Так, по опросам ООО «инФОМ», доля домашних хозяйств, имеющих ипотечный кредит, в  2018  г. составляла 12%. По  оценкам Банка России , вносить ежемесячный платеж по ипотеке в среднем по России было способно от 27 до 35% семей при покупке нового жилья площадью 30 и 18 кв. м в расчете на одного человека соответственно. Доля семей, для которых доступно ипотечное кредитование для расширения жилья, значительно меняется в  зависимости от  количества детей (табл. 1). Так, среди типичных семей, состоящих из  двух родителей и  одного ребенка, приобрести квартиру в  ипотеку смогут 30%, тогда как с тремя детьми – только 5%. При этом доля семей, которые могут выплачивать ипотеку, значительно варьируется по регионам в зависимости от стоимости жилья, процентной ставки и  среднедушевого дохода.

Таблица 1. Доля домохозяйств, способных обслуживать ипотечные кредиты (%)

Рисунок 5. Доля семей, способных обслуживать ипотечные кредиты (2018 г., % домохозяйств)

 

4. Задолженность населения по кредитам под жилье

Ипотечные кредиты, предоставляемые гражданам под залог договоров долевого участия в  строительстве (ДДУ), более благоприятны для строительных компаний, так как позволяют сократить привлечение кредитных средств застройщиками и, соответственно, уменьшить уязвимость компаний к  изменениям ситуации в экономике.

Для банков ипотечное жилищное кредитование также весьма привлекательно. Наличие высоконадежного обеспечения делает этот сегмент кредитного рынка наименее рискованным.

Рисунок 6. Доля просроченной задолженности в портфеле банковских кредитов (%)

 

Рисунок 7. Ставки по рублевым ипотечным кредитам (% годовых)

Одним из  важнейших трендов последних лет стало устойчивое увеличение сроков ипотечных кредитов (рис. 8), расширяющее возможности ипотечных заемщиков. С  одной стороны, увеличение сроков кредита позволяет сократить сумму ежемесячного платежа при неизменном объеме кредита. В  результате расширяется круг заемщиков, доходы которых позволяют обслуживать обязательства по ипотеке. Если в начале 2015  г. ипотечный кредит был у  3–4% российских семей, то к середине 2019 г. эта доля возросла до 10–12%, а индекс доступности ипотечного кредитования за  тот  же период вырос почти на треть. Индекс показывает, какое количество квадратных метров жилой недвижимости может купить физическое лицо с  привлечением ипотечного кредита, направляя на  его обслуживание половину заработной платы.

С другой стороны, увеличение сроков кредита позволяет увеличить объем кредита при сохранении того же ежемесячного платежа, что дает возможность приобретать жилье более высокого качества. Устойчивый рост средней суммы ипотечного кредита, наблюдаемый в последние годы (рис.8), в  том числе связанный с удлинением кредитов, на фоне слабой динамики доходов населения ведет к постепенному сокращению доли стоимости ипотечных квартир, покрываемой за счет первоначального взноса. Если в IV квартале 2016 г. кредиты с первоначальным взносом меньше 20% стоимости квартиры составляли менее 10% от  всех выданных кредитов, то  к  I  кварталу 2019 г. свыше 40% новых кредитов относились к этой категории.

Рисунок 8. Характеристики рынка рублевых ипотечных кредитов

Тенденция к удлинению сроков кредитования и росту средней суммы кредита в 2019 г. сохранилась. Но при этом срок кредита увеличивается более быстрым темпом ,чем сумма кредита. Увеличение срока ипотеки сильней чем ставка влияет на размер платежа.

Рисунок 9. Месячный платеж по кредиту в зависимости от срока и ставки (% от суммы кредита)

В  разрезе федеральных округов после ускорения роста ипотечного кредитования в 2018 г. – первые месяцы 2019 г. начала формироваться тенденция к  замедлению темпов его наращивания. К началу сентября 2019  г. годовые темпы прироста задолженности по  ипотечным кредитам находились в диапазоне от 13 до 24%. Большая часть ипотечных кредитов по-прежнему приходится на население ЦФО.

По данным АО «НБКИ», наибольший средний размер ипотечного кредита в I квартале 2019 г. (среди 30 регионов  – лидеров по  объемам данного вида розничного кредитования) был зафиксирован в Москве (4,68 млн руб.), Московской области (3,52 млн руб.), Ямало-Ненецком АО (2,96 млн руб.), Санкт-Петербурге (2,94 млн руб.) и  Ленинградской области (2,75 млн руб.). Условия ипотечного кредитования в 2018 г. смягчались во всех округах, однако уже в  I  квартале 2019  г. наметилось их некоторое ужесточение в регионах ЦФО, ЮФО и СКФО. В II квартале 2019 г. ужесточение условий продолжилось в СКФО и отмечено в ДФО. Самый быстрый рост среднего размера ипотечного кредита (среди 30 регионов  – лидеров по  объемам данного вида розничного кредитования), по данным АО «НБКИ», продемонстрировали Воронежская область (+27,7%), Республика Татарстан (+27,3%), Приморский край (+23,8%), а  также Республика Саха (Якутия) (+23,1%) и  Волгоградская область (+23,0%). Наименьшие темпы прироста размера ипотечного кредита были отмечены в  Свердловской области (+4,1%), Пермском крае (+6,5%), Ямало-Ненецком АО (+8,6%), Москве (+8,9%) и Московской области (+9,3%).

Рисунок 9. Региональная структура