Нацпроект по жилью: проблемы и риски

Аватар пользователя Дмитрий.

Многие отметились статьями про жилищное строительство, но все они рассматривали прошлое, кто вчерашнее, кто времена "диктатуры коммунистов" (тм), а кто и глубже смотрел во тьму веков. Обсуждения все сводились к одному - чьё прошлое лучше. Будущее же никто не рассматривал. Но оно и понятно, ведь как сказано: "В будущее смотреть могут не только лишь все, мало кто может" (с). 

В настоящей статье вниманию читателям представляется взгляд на будущее от ЦБ в вопросе жилищного строительства. 


Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда – 120 млн кв. м к 2024 г. (+30% к 2018 г.). Реализация таких масштабных планов может столкнуться с рядом ограничений как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса, проанализировали эксперты департамента исследований и прогнозирования Банка России. 

Ограничения предложения

Планы по увеличению объемов строительства наложились на переход жилищной отрасли на кредитную модель финансирования, которая призвана решить важную социальную задачу – минимизировать риски покупателей жилья на первичном рынке. Это предполагает уход с рынка финансово слабых застройщиков и подрядчиков, и процесс, видимо, будет непростым: без дополнительных мер по повышению эффективности деятельности строительной отрасли он может привести к сжатию предложения на рынке жилой недвижимости в среднесрочной перспективе.

Несмотря на развитие ипотеки, объемы ввода жилья снижаются В 2018 г. было введено 75,3 млн кв. м жилья, что на 4,9% меньше, чем в 2017 г., и на 6,1% меньше, чем в 2016 году. Это стало результатом снижения ввода многоквартирных домов застройщиками и ввода жилья населением (индивидуального жилищного строительства – ИЖС). Отрицательная динамика строительства многоквартирных домов наблюдается последние три года (Рисунок 5). Это связано с последствиями кризисных явлений в жилом строительстве в 2014–2015 гг., когда в условиях низкого спроса на жилье, дорогих кредитов для застройщиков и подорожания стройматериалов темпы запуска строительства новых многоквартирных домов снизились. В 2018 г. объемы сдачи готового жилья застройщиками упали на 7,4% по сравнению с 2017 г. и на 11,6% по сравнению с 2016 годом. Наблюдающееся снижение объемов ввода жилья происходит на фоне высоких темпов роста ипотеки, превышающих 20% в год. Поэтому само по себе ипотечное кредитование неспособно обеспечить рост объемов ввода многоквартирного жилья в предстоящие годы.

  • Финансирование строительных проектов может столкнуться с кредитными ограничениями. 

За шесть лет банки должны будут нарастить объем кредитования жилищного строительства более чем в 10 раз. Это сделает строительную отрасль крупнейшим банковским заемщиком, при этом банки возьмут на себя ее кредитные риски. Без существенного улучшения финансового состояния отрасли вливание в нее новых кредитных средств может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы и создать риски для вкладчиков.

Кредитный механизм жилищного строительства предполагает достаточность банковских средств для требуемого объема кредитования застройщиков по финансово окупаемым проектам. В 2018 г. общий объем финансирования строительной отрасли составлял 4,7 трлн руб., из них 0,6 трлн руб. – кредитные средства банков, 3,7 трлн руб. – средства дольщиков, остальные 0,4 трлн руб. – собственные средства застройщиков (Рисунок 3). По мере запуска новых проектов и перехода на эскроу-счета привлеченные средства дольщиков будут замещаться банковским кредитованием. На горизонте 2–3 лет объем кредитных средств, необходимых для финансирования отрасли, должен вырасти до 4,5 трлн руб., а к 2024 г. – до 6,4 трлн руб. Таким образом, предполагается значительный рост банковского финансирования застройщиков – за 6 лет в 10 раз. Это сделает строительство крупнейшим заемщиком банков среди всех остальных отраслей экономики, по крайней мере в части рублевого кредитования. В связи с этим возникает вопрос: сможет ли банковский сектор своими кредитами полностью заместить долевое финансирование, чтобы избежать снижения объемов жилищного строительства?

  • Низкая кредитоспособность строительной отрасли 

Низкая кредитоспособность строительной отрасли делает проблематичным наращивание отраслью темпов строительства жилья в период адаптации к новым источникам финансирования. В корпоративном кредитном портфеле банков ссуды, предоставленные строительной отрасли, отличаются низким уровнем кредитного качества: так, на 1 апреля 2019 г. уровень просроченной задолженности по кредитам строительным предприятиям составлял 21,7%. По данным ДОМ.РФ, только 64% проектов могли бы претендовать на получение банковского финансирования, остальные имеют «слабый» либо «удовлетворительный» уровень кредитоспособности (на них приходится около 40 млн кв. м из строящихся 130 млн кв. м). При переходе на новую модель финансирования себестоимость строительства увеличится, по оценкам, на 10%, в результате чего в зоне риска может оказаться уже 45% строящегося жилья, что аналогично эффекту снижения цен (см. Рис.1 и Рис.2).

​​​​​​​

  • Планируемое увеличение объемов строительства жилья ограничено оснащенностью отрасли.

В последние годы средний уровень загрузки производственных мощностей в строительстве достигал максимума (64,8%) в 2015 г., когда объемы ввода многоквартирного жилья выросли до пиковых значений за всю историю с советских времен; но с 2016 г. ввод жилья ежегодно снижался. К 2017 г. степень износа основных фондов на крупных и средних предприятиях выросла до максимальных значений (52,1%) за десятилетие. Потенциал роста ввода жилья, исходя из максимального уровня загрузки мощностей в 2015 г., может составить не более 50 млн кв. м ежегодно, в то время как в нацпроекте предусматривается рост до 54,8 млн кв. м в 2019 г. и 64,9 млн кв. м в 2020 г., а к 2024 г. – до 80 млн кв. м. Дополнительные объемы строительства могут быть реализованы только благодаря созданию новых мощностей, на что потребуются время и финансовые ресурсы.

Вывод: Если предложение жилья в новостройках резко просядет при переходе к новым условиям финансирования и недостатка строительных мощностей, а спрос возрастет за счет масштабных программ субсидирования ипотеки, это может привести к быстрому росту цен на жилую недвижимость.


 

Ограничения спроса

Цели, поставленные в нацпроекте, предполагают сохранение и даже ускорение темпов роста ипотечного кредитования. Однако, во-первых, основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на приобретение квартир в новостройках. Во-вторых, дальнейший быстрый рост ипотеки без накопления рисков для финансовой стабильности, без чрезмерного роста долговой нагрузки населения возможен лишь при значительном ускорении роста доходов населения одновременно с замедлением роста потребительского кредитования и снижении ставок по таким кредитам.

  • Стимулирование ипотеки может привести к росту спроса на вторичном рынке, а не на новостройки. 

​​​​​​​Для выхода на целевой ориентир 2024 г. по объему строительства жилья, профинансированному за счет ипотечных кредитов (53 млн кв. м), задолженность по ипотеке должна ежегодно расти не менее чем на 22–23% в год в течение 6 лет, при условии что треть ипотечных кредитов будет выдаваться на покупку жилья в новостройках (в 2018 г. – 28%). Нацпроект предполагает увеличение доли ипотеки на покупку в новостройках до 50%. В реальности эта доля может не вырасти и даже снизиться: повышение доступности ипотеки ведет к переориентации спроса на готовое жилье. В 2018 г. почти 56% сделок в новостройках и 49% на вторичном рынке совершались с помощью ипотеки, однако доля сделок с ипотекой на вторичном рынке стремительно растет: в 2018 г. – на 43%, тогда как на первичном рынке – на 18%.

  • Темп роста цен на жилье будет выше темпов роста доходов населения. 

​​​​​​​Это может стать естественным ограничителем роста спроса на жилье. В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6% в год (в 2019–2022 гг. – на 9%), что гораздо выше ожидаемых инфляции и динамики доходов населения. В случае роста цен на жилье, опережающего рост доходов, жилье станет недоступным для части потенциальных покупателей. Например, с точки зрения ипотечного платежа выигрыш от снижения ставки по ипотеке на 1 п.п., с 10 до 9%, компенсируется ростом номинальной цены недвижимости на 6%. К тому же ускоренный относительно инфляции рост цен на жилье потребует больших накоплений для выплаты первоначального взноса при покупке жилья в ипотеку.

Косвенно высокая чувствительность спроса к изменению цен подтверждается текущей динамикой рынка жилья. В середине 2017 г. рост объема предложения на рынке новостроек прекратился (Рисунок 12), что на фоне постепенного снижения ставок по ипотеке и роста спроса положило начало волне повышения цен предложений в новостройках (Рисунок 13). Но уже в начале 2019 г. спрос на первичном рынке стал снижаться: в I квартале количество выданных ипотечных кредитов под залог прав требования по ДДУ снизилось на 17% по сравнению с I кварталом 2018 года14. Скорее всего, снижение спроса на первичном рынке было вызвано как снижением объема рефинансирования кредитов и ростом цен, так и небольшим повышением ставок по ипотеке под залог ДДУ (+0,3 п.п. по сравнению с I кварталом 2018 г.). При этом часть спроса, вероятно, перешла с первичного рынка на вторичный, где цены ниже. Так, по оценке ДОМ.РФ, в I квартале число выданных новых ипотечных кредитов (за вычетом рефинансированных) выросло на 6% г/г. Отметим, что даже при значительном повышении уровня доступности жилья в последние годы объем его строительства снижался. Это ставит под сомнение наличие потенциала значительного роста спроса на жилье в ближайшие годы, особенно если цены будут расти темпами, опережающими инфляцию и доходы населения.

  • Платежеспособный спрос на ипотеку постепенно исчерпывается. 

​​​​​​​В I квартале 2019 г. в выданных новых кредитах с 28 до 40,6% выросла доля ипотечных кредитов с невысоким первоначальным взносом – от 10 до 20% (рисунок 18). Это косвенно указывает на распространение ипотеки на менее платежеспособные категории населения.

​​​​​​​При сохранении или ускорении текущих темпов роста ипотеки совокупный платеж по всем кредитам физических лиц может вырасти к 2024 г. с текущих 10 до 11% от доходов (при отсутствии роста задолженности по другим кредитам, кроме ипотечных, и снижении средней ставки по кредитам физлицам на 2 п.п.). То есть превысит максимальный уровень долговой нагрузки, достигнутый к концу 2014 г. (10,2%). Это либо еще сильнее снизит норму сбережений, либо будет сдерживать рост потребительского спроса. Для сохранения долговой нагрузки на уровне 2018 г. реальные доходы населения в 2019–2024 гг. должны будут расти в среднем почти на 4% в год – в два раза быстрее, чем предполагается в прогнозе Минэкономразвития.

Субсидирование ставки по ипотеке для определенных категорий заемщиков может стать дополнительным стимулом для спроса на первичном рынке. Снижение ставки по ипотеке с 8 до 6% уменьшает аннуитетный платеж по кредиту на 10–12% в зависимости от срока, что позволяет семьям купить большие по метражу квартиры, чем при ипотеке по рыночной ставке. Опрос ВЦИОМ и ДОМ.РФ показывает, что дополнительно около 5 млн семей готовы взять ипотеку при снижении ставки до уровня 6–8%. Впрочем, количество семей, попадающих под условия программы субсидирования ипотеки, гораздо меньше26, поэтому мы не ждем значительной прибавки объема спроса на ипотеку от программ субсидирования.

Заложенные в нацпроекте ориентиры подразумевают рост объема строительства в том числе и за счет собственных средств населения – на 30% за 6 лет. Согласно прогнозу Минэкономразвития, за 6 лет до 2024 г. кумулятивный рост реальных располагаемых доходов населения составит 12,7%. Планируемый рост спроса на жилье, обеспеченного собственными ресурсами, требует ускоренного формирования накоплений, что малореально, особенно учитывая планируемое увеличение долговой нагрузки по ипотечным кредитам, обслуживание которых будет уменьшать возможности для сбережений.

  • Обеспеченность жильем

Реализация национальной программы в запланированном объеме приведет к повышению обеспеченности населения жильем с 25,1 кв. м на душу населения в 2018 г. до 27,6 кв. м в 2024 г.27 (с 1995 г. обеспеченность выросла на 40%, на 1,5% ежегодно; Рисунок 19 выше). ​​​​​

В среднем на одно домохозяйство в 2018 г. приходилось больше одной квартиры – 1,1, обеспеченность жильем распределена по регионам достаточно равномерно. Часть «избытка» квартир может объясняться неразвитостью рынка аренды: собственники квартир могут годами продавать свою недвижимость, покупавшуюся в инвестиционных целях, квартиры пустуют, фактически уменьшая доступный объем жилищного фонда. При наличии более развитой инфраструктуры рынка и большего доверия к институту аренды происходило бы более эффективное перераспределение жилья от тех, у кого излишки, к тем, у кого нехватка (в том числе через ипотеку), без создания дополнительного спроса на первичном рынке. Единственным мотивом значительного повышения спроса на первичное жилье выступает увеличение площади жилья, находящегося в собственности. Однако жилой фонд амортизируется достаточно медленно, поэтому на квартиры, освобождаемые при покупке более просторных, тоже должен найтись покупатель или арендатор, так как продажа или  дача в аренду имеющегося жилья служит источником оплаты нового. При прогнозируемых неблагоприятных демографических тенденциях это будет проблематично, что естественным образом может сдерживать рост спроса на новое жилье.

  • Некоторый потенциал роста спроса на новостройки есть в регионах с высокой долей ветхого и аварийного жилья.

Спрос на новое жилье может появляться вследствие необходимости расселения ветхого и устаревшего жилья. На уровне страны эта проблема обострилась в 2000-е годы (Рисунок 21, Рисунок 22), однако в последние годы доля ветхого и аварийного жилья стала снижаться. Данная проблема начала решаться благодаря реализации майских указов Президента Российской Федерации в 2012 году. В 2015 г. ветхий и аварийный жилищный фонд составлял 88 млн кв. м, что при равномерном расселении в течение 6 лет потребует строительства нового жилья объемом 15 млн кв. м в год. Более чем в четверти регионов доля ветхого и аварийного жилья в жилищном фонде превышает 3%, а в некоторых регионах31 – 10%. Там программы расселения могут стать значимым источником спроса на новое жилье. 

 

 

Авторство: 
Копия чужих материалов
Комментарий автора: 

На мой взгляд, вывод однозначный: решение проблем обеспечения населения России жильем, и выполнения госпрограммы, не возможно за счет личных средств граждан (ипотека тоже в конце концов это личные средства), поэтому промелькнувшая тема про социальное жилье наиболее предпочтительный вариант, который не только удовлетворит потребность населения в жилье, но и будет способствовать развитию смежных отраслей. При этом развитие социального жилья минимизирует риски раздувания пузырей на рынке жилья, в отличие от программ льготного кредитования.

Я бы систему соцжилья доработал в плане: родился второй (или третий) ребенок - квартира передает в собственность без выкупа.

Комментарии

Аватар пользователя qdsspb
qdsspb(10 лет 2 недели)

Т.е. без понятной промышленной политики и роста доходов населения строительство жилья в кредит бессмысленно и беспощадно.

Аватар пользователя перелётная флора

Так и есть.

Вообще всё что сейчас творится с администрированием строительства жилья производит впечатление тотальной некомпетентности на всех уровнях управления отраслью.

На фоне падения доходов населения, снижения спроса, снижения объемов строительства прилетела реформа законодательной базы и переход на проектное финансирование.

Финансовая братия решила позащищать дольщиков за их же счёт.

Аватар пользователя Георгий Рихтер

Нет, простите, кидки дольщиков к второй половине десятых приняли массовый характер. Су155, Урбан Групп, Пинкевич, куча региональных застройщиков. Причём проблему пытались замолчать на всех уровнях, но в итоге всё же было принято решение уйти от долевого строительства. Более того, при имеющемчся предложении готового жилья в нём уже нет смысла.

Комментарий администрации:  
*** Вой из параши ***
Аватар пользователя перелётная флора

Кидки дольщиков такой же "массовый характер" носили и в нулевые и даже в девяностые, когда их обзывали инвесторами, пайщиками, кредиторами и т.д.

За время действия закона о долевом строительстве новые квартиры приобрели около 5 млн. семей. Сравните с количеством обманутых.

Зато сейчас отрасль в 4 трлн. руб. в год от недообманутых дольщиков дарится эффективным финансистам. При этом от ошибок застройщика или плохой компетенции строителей, ни покупателя, ни банки не защитит ничего.

Аватар пользователя bbrat2
bbrat2(5 лет 9 месяцев)

Платежеспособный спрос на ипотеку постепенно исчерпывается. 

Этим все сказано. 

Аватар пользователя Дмитрий.
Дмитрий.(3 года 10 месяцев)

видать поэтому и хотят восстановить спрос на ипотеку путем льгот по процентам

Комментарий администрации:  
*** отключен (невменяемое общение) ***
Аватар пользователя МГ
МГ(7 лет 4 месяца)

льготы по процентам не возможны. ограничитель - ключевая ставка ЦБ РФ

почему низкая ставка на западе? потому что спрос исчерпан. не может население брать ипотеку и иные кредиты под высокий процент. мы ещё этот "пик кредитования" не прошли. но Орешкин обещает в 2021 :-)

субсидировать возможно лишь прямыми дотациями: а) на первоначальный взнос, б) перенос затрат по процентным выплатам на государство (это и есть социальное жильё).

есть ещё одно решение, которое не видят или не хотят видеть. передача застройщику муниципальных земель "безвозмездно", но с обязательством передачи %% доли квартир государству. или же вообще государству выступать в роли генподрядчика :)

Аватар пользователя Niss
Niss(8 лет 3 месяца)

Можно ещё добавить про тупых совков, которые бы посчитали искусственным интеллектом оптимальное расселение, транспортные развязки,  торговые площади и прочий идеальный город, где экономические потери в разы меньше, а доходы - в разы больше. А потом взяли и построили это.

Аватар пользователя Kvazar_Old
Kvazar_Old(8 лет 4 месяца)

Чад кутежа: доходы падают, а цены ростут. При этом, ряд клоунов прогнозирует рост в отрасли 

Аватар пользователя Дмитрий.
Дмитрий.(3 года 10 месяцев)

ну так, легко построить апроксимирующую кривую, а вот сделать верную экстрополяции сложно.

Комментарий администрации:  
*** отключен (невменяемое общение) ***
Аватар пользователя voenpred63
voenpred63(7 лет 3 месяца)

Причем деньги на нацпроекты будут изыматься из эффективных отраслей и вкладываться в отрасль со спросом, падающим за счет угнетения эффективных отраслей. 

Требую немедленно остановить сумасшедших экспертов, дающих правительству советы по нацпроектам!

Аватар пользователя barmalej
barmalej(6 лет 8 месяцев)

Тема строительство жилья интересна тем что она является хорошим показателем благосостояния и доходов населения. При нормальных исходных (пузыри и покупка для сдачи в аренду)

Аватар пользователя информация
информация(3 года 5 месяцев)

Здравствуйте. Существует прототип альтернативного ипотеке инструмента, который при должной реализации способен помочь в решении государственных задач. Может быть у Вас будет мнение по этой инициативе? https://aftershock.news/?q=node/764124 

Аватар пользователя Дмитрий.
Дмитрий.(3 года 10 месяцев)

альтернатива  - это социальное жилье, по примеру стран Европы, если советский опыт не подходит

Комментарий администрации:  
*** отключен (невменяемое общение) ***
Аватар пользователя информация
информация(3 года 5 месяцев)

Социальное жильё не предполагает участия в его создании населения, если я правильно понимаю. Это забота государства. Но может быть, что при определённо заданном алгоритме взаимодействия людей и циркуляции денег, население само себя, хотя бы в определённой части, сможет обеспечить жильём.

Аватар пользователя Дмитрий.
Дмитрий.(3 года 10 месяцев)

Как в Европах. Если ты в силу тех или иных причин голытьба, тебе дадут социальное жилье. Но жить в социальном жилье, это как печать "неудачник", и люди стремятся, как ситуация выправляется, оттуда съехать.

Смотря какие задачи ставит государство. Как показывает практика, да и цифирки, население себя в массе своей обеспечить не может, так как в рыночной стоимости жилья половина это прибыль банков и застройщиков.

Как иная альтернатива - продажа в рассрочку по себестоимости строительства.

Комментарий администрации:  
*** отключен (невменяемое общение) ***
Аватар пользователя информация
информация(3 года 5 месяцев)

Президент буквально на днях дал поручение по социальному жилью https://tass.ru/ekonomika/6679479

Аватар пользователя Vlad1m1R
Vlad1m1R(9 лет 11 месяцев)

Заголовок звучит так, как будто Путин решил эту проблему. Нет, он просто сказал своим подчинённым "ну вы подумайте там, прикиньте что к чему..." А правительство такое "ну типа мы в прикинули и посчитали, что к 2039 году исполним ваше поручение, только надо пенсии совсем убрать у населения".. Зато какой заголовок. "Путин дал поручение по социальному жилью". Неужели люди до сих пор хавают такое от СМИ?)

Комментарий администрации:  
*** Лучше иметь дочь проститутку, чем сына - работника Роскомнадзора (с) ***
Аватар пользователя Ya
Ya(7 лет 2 недели)

Государство и госкомпаниии контролируют 70% российской экономики. И именно государство за исключением слуг народа и руководства, платит нищенские зарплаты на которые невозможно приобрести жилье.

"А кому не хватает доходов - идите в бизнес." - Медведев.

Аватар пользователя Просто Владимир

Я бы систему соцжилья доработал в плане: родился второй (или третий) ребенок - квартира передает в собственность без выкупа.

Производительность матки как критерий общественной пользы ? Очень спорный критерий ))

 

Я не против и даже за большие семьи. Но нельзя общество заставить платить за желания других. Дети это ведь не только дети. Это ведь и ответственность родителей. Одинокая мать в большем несуразном положении чем алкаши детопроизводители.

 

Когда работал с детскими домами столкнулся с повсеместными  фактами, что многие родители детдомовцев, живут через дорогу от детского дома. И строгают уже пятого ребёнка.

Пришли в детский дом и смотрят, как их будущий ребёнок будет жить. Где спать будет, что кушать будет.... Пипец полный.!

Вы их ещё квартирами обеспечьте за счёт общества...…  Пропьют же всё и потом ещё настрогают больных и недоразвитых...frown

А что...имею право говорят.

 

Комментарий администрации:  
*** Отключен (возбужденная политота в ассортименте) ***
Аватар пользователя griver
griver(6 лет 4 месяца)

В чистом виде такое предложение, будет только вредительством.

Аватар пользователя Сергей Капустин

Но нельзя общество заставить платить за желания других.

желания других? А стране уже не нужны рабочие руки и пулеметные расчеты? Или хотите как ЕС лет через 10-15 "свежую кровь" завозить?

Это только кажется, что рождаемость дело личное. На самом деле вполне себе общественное.

Аватар пользователя griver
griver(6 лет 4 месяца)

Только в таком предложении будут плодиться люмпены.
В основном не рожают не потому что что-то не хватает, а потому что просто не хотят.

Аватар пользователя Scahor
Scahor(6 лет 6 месяцев)

Люмпенами не рождаються. Люмпенами становяться. 

А станет ребенок гражданином или люмпеном - зависит от государства. 

Аватар пользователя griver
griver(6 лет 4 месяца)

А где ответственность родителей?

Аватар пользователя Scahor
Scahor(6 лет 6 месяцев)

Гражданин нужен больше государству или родителям? 

Родителеи люмпенов и дите люмпен вполне устраивает

Аватар пользователя griver
griver(6 лет 4 месяца)

Тогда в таких семьях необходимо сразу изымать детей при рождении?

Аватар пользователя Scahor
Scahor(6 лет 6 месяцев)

Изьять - как нефиг делать. Кое где раньше так и делали. Кое где делают и сейчас. 

В россии тоже в опрелеленных ситуациях так делают. Например если нет свежеи еды в доме при желании могут ребенка отобрать у любои семьи. 

Самое главное - определиться с четкими критериями когда, что, где, у кого изымать и тд. 

Важен баланс и четкость. 

 

Аватар пользователя katu
katu(10 лет 6 месяцев)

а есть статистика, кого из изъятых больше вырастает - люмпенов или пулеметных расчетов?

Аватар пользователя Scahor
Scahor(6 лет 6 месяцев)

А вы считаете что изьял и дело сделано? Изьятие - это всего лишь фрагмент процесса. 

Задача - воспитать в нужном русле. 

А изымать только в том случае если существует угроза не получить нужный результат. 

Аватар пользователя katu
katu(10 лет 6 месяцев)

Не, не считаю. И вообще есть мнение, что с воспитанием изъятых у государства получается не очень и раздача алкашам жилья, за рождение детей, которых потом придется изымать, не лучшая идея.

Аватар пользователя Scahor
Scahor(6 лет 6 месяцев)

Как они пропьют? У нормальных людей при появлении ребенка тут же появляються веселые проблемы с продажеи жилья.

А тут в квартире сразу будут детские доли. Которые сложно продать уже сейчас. А если добавить обязанность органам опеки проверять сделки на предмет ухудшение жилищных условии то это вообще непроходимый квест будет

Аватар пользователя Галс
Галс(5 лет 6 месяцев)

Спасибо за своевременную статью. Хороший обзор. Пока не имею времени прочитать аналитическую записку от Банка.

 Хочу кратко поделиться подобным опытом составления и запуска программы строительства низкобюдежтного жилья на Украине в 2012 году. Прежде хочу отметить, что программа получила финансирование со стороны Китайского государственного экспортно-импортного банка, то есть прошла экспертизу в 2-х странах. Под неё было выделено финансирование в размере 15 млрд. долл. (первая очередь),  подписантом от Украины, в декабре 2013г. был бывший президент Янукович В,Ф,. При пересчёте по текущему курсу в рублях РФ это 960 млрд. рублей. 

 Немного об условиях китайских займов, они как правило долгосрочные на более чем 15 лет, как правило в долл. США, с процентной ставкой на 1-2 процента выше LIBOR и обязательно с наличием гарантий правительства страны заёмщика, с льготным периодом. Присутствуют обременения, это обязательное участие китайского генподрядчика и распределения  инвестиционных  затрат между исполнителями со стороны КНР и страны заёмщика в размере 50 на 50%. Все остальные условия такие как по кредитам МФК, ЕБРР, JIBIC и ряда других.

 Идея проекта родилась в 2010 году после опыта в проекте строительства низкобюджетного жилья для нативных арабов в ОАЭ, где за счёт средств правительства планировалось построить 22500  2-х этажных вилл площадью 650м2 каждая. По формуле - каждой арабской семье одна вилла. К сожалению этот проект был заторможен.

Хотя в ОАЭ  выполнено большое количество проектов, из того что видел, например отдельное поселение для работников полиции, для каждой семьи дом 230м2.

 Концепция для Украины была сформулирована значительно скромнее, на одну семью от 120 до 130 м2,, 2-х этажные таунхаусы.  (Так как сегодня в Африке.) Планировалась застройка небольшими городками, с количеством домов соответствующим запросу, преимущественно вне крупных городов, в тех районах где построены и работают новые (или старые) предприятия и есть реальная потребность.

 Ключевым элементом проекта была технология строительства, которая бы отвечала требованиям по высокой долговечности, надёжности (например имела сертификат на торнадо устойчивость, высокую сейсмику) и всё необходимое другое. 

 Не сомневаюсь, что эта программа при другом ходе истории была бы успешной. Так как процентная ставка низкая, долговременная, программа создаёт большое количество реальных рабочих мест, генерирует весь перечень налоговых отчислений. Наличие у семьи отдельного дома  даёт возможность развивать семью и рожать детей. Роль государства в этой программе регулятора и транзитера, взять заёмные средства и возвратить, при более менее стабильной национальной валюте население самостоятельно будет вносить платежи по займу.

 Важнейшим моментом является возможность людям жить вне больших городских центров, что резко снижает протестную активность и не позволяет манипулировать населением с применением различных известных технологий воздействия.

 Важное дополнение к программе - строительство жилья, которое не будет передаваться в собственность, может быть реализовано по выше приведенному сценарию, но понятно, что заёмщиком и собственником жилья будет государство.

Аватар пользователя Дмитрий.
Дмитрий.(3 года 10 месяцев)

интересная информация не знал, а нет ссылок про программу по подробней или за давностью лет уже все растерялось?

А людям по какой ставке предполагалось давать, т.е. льготировалась ли ставка?

Комментарий администрации:  
*** отключен (невменяемое общение) ***
Аватар пользователя Корректор
Корректор(5 лет 4 месяца)

преимущественно вне крупных городов, в тех районах где построены и работают новые (или старые) предприятия

Чертовски важный момент. Но только в том случае если одновременно производится локализация производств в непосредственной близости. Тогда нет смысла говорить о протестной активности и устойчивый демографический прост. Кроме того, получаем отличную мобильность населения за счет социального найма. Но опять же, только в случае избыточности жилья и нормальном производственном планировании. Как бы без производств вся эта затея только стимулируют социальные противоречия и дисбалансы.

Аватар пользователя griver
griver(6 лет 4 месяца)

Цена квадратного метра в разы выше его себестоимости.
Вот от этого и надо отталкиваться, а не субсидировать банковскую отрасль через строительную.

Аватар пользователя Дмитрий.
Дмитрий.(3 года 10 месяцев)

В Москве разница в 3-4 раза между себестоимостью строительства и продажной ценой, в регион победней разница небольшая.

Но в продажной цене сидит не только прибыль банков, а вернее сказать не столько, а большей частью  там. как принято толерантно называть, административная рента.

Вот знаю одну контору в Москве, большую. которая решила часть производственной площадки запустить под жилье, просто технологии и время поменялось и одноэтажные цеха не нужны, да и некоторые производства (свой деревообрабатывающий цех) так же стали не нужны, потому что можно купить. 7 лет они пытались запустить проект безрезультатно. А вот прошлом году продали участок правильным людям, и строительство закипело.

Комментарий администрации:  
*** отключен (невменяемое общение) ***
Аватар пользователя griver
griver(6 лет 4 месяца)

Так я про это и говорю.
Есть большой запас для снижения стоимости жилья.
По поводу вашей ситуации, сам видел как конторы где персонала числится  2 человека  и уставной капитал 10 000 р являются застройщиками многоэтажек.

Аватар пользователя Scahor
Scahor(6 лет 6 месяцев)

Тоже видел. И не одну

Аватар пользователя voenpred63
voenpred63(7 лет 3 месяца)

И я такую видел у нас, объект жилой комплекс: застройщик - уставный фонд 10 тысяч, юридический адрес - комната в коммуналке (дом соседний, потому в кусе), два работающих муж 22 года и жена 21 год, продажа жилья через уступку права требования.

И ведь справились! wink

Аватар пользователя Корректор
Корректор(5 лет 4 месяца)

Да понятное дело, что платежеспособность населения будет и дальше снижаться, а строительная отрасль будет монополизироваться ударными темпами, что в конечном итоге делает бессмысленным кредитование, а все строительство может развиваться только за счет государственных дотаций.

Тут вопрос совсем другой действительно важный. Что именно строить и где строить по государственному заказу. И ответ на этот вопрос будет совсем не очевидным.

Аватар пользователя Галс
Галс(5 лет 6 месяцев)

Хочу дополнить. Вы представили график, что примерно 40% существующего жилого фонда построено с 1946 по 1980 года, на этот период приходится строительство "Хрущёвок" и подобных проектов, которые требуют немедленной реконструкции с одновременной тепло-модернизацией. Ранее несколько раз различными авторами с сайта объяснялось, почему население проживающее в подобных домах не имеет и не будет иметь в ближайшем будущем возможности купить новое жильё, очень хорошо эта тема рассматривалось на примере США. Соответственно в национальной программе жилищного строительства должно быть дополнение по модернизации существующего жилья. Без преувеличения остаточный ресурс на исходе. Потом будет в 6- 8 раз дороже.

 Иногда бываю в Санкт Петербурге, периодически вижу, что капитальный ремонт "Хрущёвок" там сводится к ремонту межпанельных швов, замене окон и покраске, но это не отвечает даже тем требованиям, которые были разработаны и требуют исполнения по программе энергосбережения в ЖКХ в РФ. 

 

Аватар пользователя Галс
Галс(5 лет 6 месяцев)

Дмитрий, отвечаю на ваш вопрос. Программа в 2013 году не афишировалась - не выводилась в публичную плоскость. Это был выбор команды Януковича. 

Я не интересовался возможными льготами по программе для людей, но в тот момент действовала гос. программа поддержки молодых семей. Кроме этого предполагалось, что предприятия в интересах которых (их работников) должны были строиться дома будут участвовать в со финансировании.

 Могу ответить за свои предприятия, за исключением одного сотрудника, все кто проработал более пяти лет получали бесплатное жильё в собственность.

Аватар пользователя Галс
Галс(5 лет 6 месяцев)

Дмитрий, отвечаю на ваш вопрос. Программа в 2013 году не афишировалась - не выводилась в публичную плоскость. Это был выбор команды Януковича. 

Я не интересовался возможными льготами по программе для людей, но в тот момент действовала гос. программа поддержки молодых семей. Кроме этого предполагалось, что предприятия в интересах которых (их работников) должны были строиться дома будут участвовать в со финансировании.

 Могу ответить за свои предприятия, за исключением одного сотрудника, все кто проработал более пяти лет получали бесплатное жильё в собственность.

Аватар пользователя Серый волк
Серый волк(5 лет 10 месяцев)

Я бы систему соцжилья доработал в плане: родился второй (или третий) ребенок - квартира передает в собственность без выкупа.

Предложение замечательное.

Кто то получит двушку в условной Печоре ценой в лям, а кто то получит двушку в условном Петербурге ценой в четыре ляма.

Однако граждане таки не дураки. И года через два-три  все условные Печоры , Бежецки и Камызяки рожать поедут  в Москву и СПб. Ну или хотя бы Ростов и Краснодар  . Хоть тушкой, хоть чучелком.

Аватар пользователя Scahor
Scahor(6 лет 6 месяцев)

По программе утилизации было владеть авто не менее полгода.

Ничто не мешает плставить такие же барьеры. 

Кривым исполнением можно запороть любую, даже самую гениальную идею

Аватар пользователя Серый волк
Серый волк(5 лет 10 месяцев)

По программе утилизации давали жалкие сорок тыщ.

И то! находились индивидуумы, готовые купить ржавую развалину за десятку и ждать нужное время.

О каких барьерах можно говорить, когда на кону - квартира в Мск?

Запретите  молодым зажопинцам покупать халабуды в Подмосковье? 

Аватар пользователя Scahor
Scahor(6 лет 6 месяцев)

Это б ыл просто пример барьера. 

То что у вас фантазии не хватает на решение этои проблемы - совсем не знасит что решенич нет.

Помню такая же проблема была с жильем для военных. То же кричали всякое. И тоже воровали. И тоже мухлевали. И тоже как квартиру получали сразу рвали контракт ...

А потом придумали вариант с ипотекои и все вопли стихли... 

Кстати. А почему военные в москве квартиры не берут? На халяву то? 

Аватар пользователя Дмитрий.
Дмитрий.(3 года 10 месяцев)

Ну вот молодые зажопинцы приехали в Москву, прописались, живут в съемной квартире, встали в очередь, получили соц.жилье. Что дальше с квартирой делать по соц.найму? А где они работают?

А., план же не закончен -  быстро родили 2, продали квартиру и вернулись обратно в свой Зажопинск через 2-3 года (быстрей двоих не заделать)?

гениальное решение

 

Ну а самое главное, люди в массе своей честны (ну мне такие попадаются в основном), не нужно Вам по себе судить остальных.

Комментарий администрации:  
*** отключен (невменяемое общение) ***
Скрытый комментарий Повелитель Ботов (без обсуждения)
Аватар пользователя Повелитель Ботов

Перспективный чат детектед! Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за последние 4 часа.

Комментарий администрации:  
*** Это легальный, годный бот ***

Страницы