Руководство пользователя неприменимо к имеющим ТСЖ или ЖСК многоквартирным домам. В таких домах все решает общее собрание собственников помещений. Руководство рассматривает вопросы оплаты по статьям «Содержание жилого помещения» и «Управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома». Руководство основано на реалиях Ростовской области, хотя в других регионах России, где еще не завершена Региональная программа капитального ремонта общедомового имущества многоквартирных домов, положение, вряд ли, чем-то отличается.
Итак, вперед.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. А по ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Как показывает мой опыт, управляющие компании и органы Правительства Ростовской области полагают, что раз нормы ЖК РФ возлагают на собственников жилых помещений многоквартирного дома расходы по содержанию и ремонту общедомового имущества (далее ОИ), то собственники помещений автоматически становятся его собственниками, и в силу ст. 210 ГК РФ обязаны нести расходы по его содержанию и ремонту.
Однако возникает вопрос - являются ли собственники помещений собственниками долей ОИ МКД? А если нет, то кто по закону является собственником общедомового имущества?
Действующее законодательство имеет четкий ответ – собственником общедомового имущества МКД являются органы местного самоуправления – муниципалитет.
Так, пункт 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 к объектам муниципальной собственности относит - жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации). То есть государственный и ведомственный жилой фонд СССР передан на баланс муниципалитетов местной администрации.
Статья 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в ред. от 20.12.2017 г. сохраняет за бывшим заимодателем обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
Областной закон «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области» от 11 июня 2013 года № 1101-ЗС указывает на принадлежность общедомового имущества многоквартирных домов к муниципальной собственности. И, действительно, с чего это местная власть будет проводить капитальный ремонт частного жилого фонда?!
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2-й квартал 2007 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007, (ред. от 5 февраля 2014), говорит о нахождения общедомового имущества многоквартирных домов на балансе местного органа самоуправления – муниципалитета, которое может быть передано в собственность собственникам помещений в МКД только после завершения капитального ремонта общедомового имущества. Это правило отражено и в п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 12.04. 2016 г. N 10-П.
Но в Ростовской области расходы по содержанию и ремонту ОИ МКД несет не собственник этого имущества - муниципалитет, а собственники квартир, не имеющие в собственности какой-либо доли общедомового имущества.
Поясняю на собственном примере.
Я собственник квартиры в МКД, не имеющим ТСЖ или ЖСК, и которым управляет ООО УК «Согласие».
В квитанции на оплату услуг ЖКХ указаны статьи «Содержание жилого помещения, в том числе управление, содержание и технический ремонт общего имущества». А в столбце 4 «Индивидуальное потребление» указана общая площадь квартиры в кв.м.
Таким образом, мне начислена оплата услуг по двум позициям:
- содержание жилого помещения, то есть принадлежащей мне квартиры;
- управление, содержание и технический ремонт общедомового имущества.
При этом начисление платежей осуществляется из общей площади квартиры.
Но «жилое помещение» - это квартира. И договор о содержании принадлежащего мне жилого помещения квартиры с управляющей компанией я не заключал. Кроме того, ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004) принадлежащие на праве собственности квартиры относит к частному жилому фонду. А пункт 15 Правил «Содержания общего имущества в многоквартирном доме» к Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018) исключает ремонт и обслуживание квартир собственников силами Управляющих компаний и оплату собственниками квартир таких услуг. ГОСТ Р 51617-2000 Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия (с Изменением N 1) не содержит в себе жилищно-коммунальной услуги как «ремонт и содержания жилого помещения, с учетом ее общей площади».
Кроме того, ст. 154 ЖК РФ устанавливает обязанность платы за жилое помещение для НАНИМАТЕЛЯ жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. К находящимся же в собственности граждан жилым помещениям ст. 154 ЖК РФ не имеет никакого отношения. Но Управляющая компания, руководства Государственной жилищной инспекции и Министерства жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области, тем не менее, полагают, что плата по статье «содержание жилого помещения» основана на ст. 154 ЖК РФ и правомерна.
Получается, что местные органы власти не признают за гражданами зарегистрированное в Ростреестре право собственности на приватизированные или купленные ими квартиры, по-прежнему считая нас нанимателями принадлежащего муниципалитету жилого фонда.
Неправомерно и начисление платежей по позициям «Управление, содержание и технический ремонт общедомового имущества».
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает только после регистрации в установленном законом порядке. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.
При покупке квартиры доля общедомового имущества МКД в собственность мне не передавалась, право собственности на неё в Госреестре не регистрировалось, свидетельство о регистрации не выдавалось. Но поскольку я не являюсь собственником доли ОИ МКД, то и не обязан возмещать расходы управляющей компании на управление, содержание и ремонт общедомового имущества.
К тому же в платежной квитанции не указывается размер якобы принадлежащей мне доли ОИ. И это указывает на то, что собственник – орган местного самоуправления, а соответственно и ООО УК «Согласие», не имеют исчерпывающей и документально подтвержденной информации:
а) об объекте управления (многоквартирного дома, в целом и общедомового имущества в частности);
б) о размере долей собственников помещений в праве общей собственности. Но если общедомовое имущество не определено в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, то не представляется возможным:
а) сделать оценку технического состояния многоквартирного дома;
б) зарегистрировать право общей долевой собственности в ЕГРП;
в) передать в долях общедомовое имущество собственникам квартир, зарегистрировать в ЕГРП это право и выдать подтверждающий регистрацию документ.
То есть, не выполнены условия, обязательные для признания меня собственником пропорциональной доли ОИ МКД. Но согласно ст. 39 ЖК РФ собственник помещения несет бремя расходов, определяемого ЕГО ДОЛЕЙ в праве общей собственности на общее имущество в МКД. Вывод: раз нет доли ОИ в МКД, то и нет обязанности расходов по ее содержанию.
Многоквартирный дом, в котором я проживаю, до сих пор числится на балансе местной администрации. При этом объект недвижимого имущества МКД со всеми его коммуникациями и оборудованием НИКАК не оформлен документом, который подтверждал бы общую долевую собственность на данный объект у собственников отдельных помещений. Мне до сих пор принадлежит только квартира, прошедшая регистрацию в Росреестре. А все остальное, что есть в МКД, - числится на балансе местной администрации и управляется ею же назначенной ООО УК «Согласие». У меня же, собственника отдельного жилого помещения в МКД, НЕТ ОБЪЕКТА РАСХОДОВ.
У читателей может возникнуть вопрос – что делать и как добиться справедливости?
Действительно, в большинстве мы все хотим справедливости, но искать ее, не зная законов, все равно, что против танка идти с рогатиной. Вот я и написал это руководство, чтобы мы не были безоружны перед произволом чиновников и не кормили чужого дядю из своего кошелька. Желаю всем читателям успешной борьбы за свои права и законные интересы.
Комментарии
Для начала ознакомитесь с 36 статьей ЖК,
И не надо будет писать всякую чепуху на 1000+ знаков.
Любое недвижимое имущество. не зарегистрированное в Ростреестре, не является вашей собственностью. А регистрация собственности регулируется не ст. 36 ЖК РФ, а ст. 219 ГК РФ. Вы очень невнимательно читаете статью. Если с чем и не согласны, то сначала прочитайте те статьи законов, на которые сослася автор.
да ладно, а вот ЖК утверждает обратное:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно.....
Тут небольшая неувязка. Законодательная власть приняла ЖК РФ так, как надо. А местная власть не торопилась. Например, региональные программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов были приняты только в 2013 году. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2-й квартал 2007 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007, (ред. от 5 февраля 2014) говорит, что органы местного самоуправления, проведя полный капитальный ремонт общедомового имущества, могут передать это общее имущество собственникам помещений многоквартирного дома. Естественно, эта передача должна быть зарегистрирована в Рестреестре, и каждому собственнику помещений выдано удостоверении о регистрации его конкретной доли общего имущества. Именно это и подразумевает ст. 36 ЖК РФ. А раз не зарегистрирована ни целая доля, ни доля каждого собственника, то и нет предмета расхода. Вы же соседу не оплачиваете услуги ЖКХ. На кого зарезервировано недвижимое имущество тот и должен нести расходы по его содержанию.
Вобще то там говорится совершенно о другом, об обязанности бывшего собственника в лице муниципалитетов и т.п и провести капитальный ремонт, так как в свое время деньги за это были уплачены.
При чем вы тут вы приплели Росреестр и содержание жилья не понятно.
Дело в том, что вы должны нести расходы по содержанию принадлежащего вам недвижимого имущества, например, доли общедомового имущества. А принадлежность вам недвижимого имущества, в том числе и доли общедомового имущества, удостоверяется в Ростреестре, о чем вам выдается соответствующий документ. Нет регистрации, нет и имущества, а значит, и обязанности нести расходы по его содержанию
Должны и в силу закона, а именно ст. 36 ЖК РФ вы их и несете. Именно она устанавливает, что вы являетесь "общедолевым" собственником , а не ст 219 ГК РФ.
Повторяю ещё раз. Право собственности устанавливается и регистрируется не ЖК РФ, а ГК РФ - ст. 219.
Да что вы со мной спорите спорите со статьей 36 из ЖК РФ, она устанавливает право на общедолевую собственность или вы тут верите ЖК РФ тут не верите , а тут в обще колбасу заворачивали, так что ли?
Считаете, что 36 статья ЖК РФ противоречит законодательству добивайтесь ее отмены в установленном порядке., но в лучшем случае ,я думаю, вы добьетесь уточнение ст 219ГК РФ .
Для непонятливых :)
ГК РФ Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
И как это регистрируется:
Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
А вас не смущает что ст219 вобще относится только к вновь создаваемому недвижимому имуществу.?
Нисколько не смущает. Вы купили квартиру и идете в Ростреесть регистрировать свое право собственности на квартиру, то есть на имущество, которого у вас не было.
да идете, но причем тут статья 219 ГК РФ, она относится только к новым объектам недвижимости, купленная квартира на вторичке или полученная по наследству ни разу не вновь создаваемый объект недвижимости хотя внезапно у вас его не было...
Похоже это у вас там своя каша...
Я же не пишу что у вас каша в голове. А вот меня вы питаетесь унизить, несмотря на мой возраст - 78 лет, и 30-летнюю судебную практику.
30 лет судебной практики и не знаете в чем отличие от передачи права собственности и обретение права на вновь создаваемое имущество или по другому на создаваемое впервые? По вашему каждая квартира, дом участок при продаже,наследование это вновь создаваемое имущество?
Завершив капитальный ремонт многоквартирного дома, власть должна документально оформить передачу вам доли общедомового имущества. Но пока ваша доля общедомового имущества не будет зарегистрирована в Ростреестре и вам не будет выдан соответствующий удостоверяющий документ, вы не являетесь ее собственником, а следовательно, не несете расходы по ее содержанию. Читайте внимательнее руководство.
с чего это?
Власть должна была выполнить кап ремонт так как за него брала деньги с нанимателей помещений, но не сделала, то есть не оказало услугу за которую платили наниматели помещений. А собственниками вы стали в силу закона в момент принятия ЖК РФ. Но это не отменило обязанности власти по оказанию тех услуг за которое было заплачено ранее, но они не были оказаны.
А вот здесь Вы упускаете очень важный нюанс.
Поскольку с 1991 года местные власти стали собственниками жилого фонда, то и капитальным ремонтом они могли заняться уже тогда. Но главное то, что раз местная власть является собственником общедомового имущества, то она обязана выполнить капитальный ремонт общедомового имущества, независимо от того - платите ли вы взносы на капитальный ремонт или нет.
Обязана было до того как не вышел ЖК РФ, потом см ст 36. ЖК РФ. И вы не найдете в Росреестре сведений о том что муниципалитет является собственником зданий где есть и другие собственники помещений хотя по вашему такие сведения там должны быть.
Ну и путаница у Вас в голове. Читайте внимательнее руководство - на основе чего муниципалитет стал собственником жилого и ведомственного фонда СССР еще в 1991 году.
Да плевать на основе чего он стал, главное на основе чего он свое право утратил. А утратил он на основе ЖК.
Утратить какое-либо право органы самоуправления могут только путем принятия соответствующего федерального закона или на основе решения суда. ЖК РФ не решает вопросы приобретения собственности или отмены отдельных норм ГК РФ в отношении собственности, а всего лишь регулирует пользование уже имеющимся правом на недвижимое имущество. Но, как я понял. вы не способны разобраться в правовых коллизиях.
зато вы на столько способны разобраться, что права на вновь вводимую недвижимость путаете с передачей прав собственности))). Прям профессионал экстра класса))))
"Желаю всем читателям успешной борьбы за свои права и законные интересы."
Вооружившись данной информацией - куда идти то? Непонятно.
да ни куда потому как автор пихает дезу
Ну, во-первых, не деза. А во-вторых, защищают свои права через суд. Конечно, можно надеяться на совестливость местной власти. Но, по опыту автора, это к положительному результату не приводит.
Так вы расскажите как защищали права?
А это уже другой вопрос, который не был темой статьи. Или Вы желаете, чтобы я стал вашим адвокатом? К сожалению, не могу.
Так вы пишите "Руководство пользователя".
Это не руководство пользователя, а описание некой проблемы с приправой нескольких статей.
И никаким не адвокатом, а если уж вы пишите руководство пользователя - сами то пользовались? Чего добились, с кем судились?
Не только сужусь, но и с другими делюсь - на какие законы в суде надо опираться. Адвокаты нычне дороги. Я вот без них могу обойтись, а у некоторых денег на адвокатов нет. Вот и делюсь опытом :) Может, кому и поможет.
А где результаты то, можно почитать в виде решения суда.?
Разве я писал "судился"? Нет, только сужусь, и окончательного решения пока нет. Радует только то, что ввели отдельные кассационные суды, которые от местных властей не должны зависеть. Например, кассационные жалобы из Ростовской области теперь рассматривает 4-й кассационный суд в г. Краснодаре.
Значит результат своих действий вы продемонстрировать не можете, то есть "руководство" не проверенно на практике зато агитируете... Деза у вас в заголовке..
А что изучение, подбор законов для помощи в защите прав граждан и распространение полезной для других информации - это не действие? Или вы предлагаете каждому спрятаться в свою норку и тихо в ней поскуливать?
Можно в ступе воду толочь, но так вы ее не вскипятите, хотя толчение воды тоже действие и даже полезное для мышечной системы,если без фанатизма.
Перспективный чат детектед! Сим повелеваю - внести запись в реестр самых обсуждаемых за последние 4 часа.
Очень приятно.
В статье нет главного: чего и как вы пользуясь этим знанием достигли?
Главная цель размещения не желание похвастаться, мол, посмотрите какой я умный и сколь многого достиг, а желание дать другим инструмент по защите своих прав в сфере ЖКХ.
Да, я понимаю, что сужусь с системой, что этот процесс будет долгим, поскольку таких, как я, пока очень мало. Но все же продолжаю борьбу. Всегда есть кто-то первый, кому достается от власти по полной за наглость судиться с ней. Но надеюсь, со временем подобных мне будет больше, и власти придется прислушиваться к нам. В настоящее время подаю кассационную жалобу.