Нацпроект по жилью: проблемы и риски

Многие отметились статьями про жилищное строительство, но все они рассматривали прошлое, кто вчерашнее, кто времена "диктатуры коммунистов" (тм), а кто и глубже смотрел во тьму веков. Обсуждения все сводились к одному - чьё прошлое лучше. Будущее же никто не рассматривал. Но оно и понятно, ведь как сказано: "В будущее смотреть могут не только лишь все, мало кто может" (с). 

В настоящей статье вниманию читателям представляется взгляд на будущее от ЦБ в вопросе жилищного строительства. 

Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда – 120 млн кв. м к 2024 г. (+30% к 2018 г.). Реализация таких масштабных планов может столкнуться с рядом ограничений как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса, проанализировали эксперты департамента исследований и прогнозирования Банка России. 

Ограничения предложения

Планы по увеличению объемов строительства наложились на переход жилищной отрасли на кредитную модель финансирования, которая призвана решить важную социальную задачу – минимизировать риски покупателей жилья на первичном рынке. Это предполагает уход с рынка финансово слабых застройщиков и подрядчиков, и процесс, видимо, будет непростым: без дополнительных мер по повышению эффективности деятельности строительной отрасли он может привести к сжатию предложения на рынке жилой недвижимости в среднесрочной перспективе.

Несмотря на развитие ипотеки, объемы ввода жилья снижаются В 2018 г. было введено 75,3 млн кв. м жилья, что на 4,9% меньше, чем в 2017 г., и на 6,1% меньше, чем в 2016 году. Это стало результатом снижения ввода многоквартирных домов застройщиками и ввода жилья населением (индивидуального жилищного строительства – ИЖС). Отрицательная динамика строительства многоквартирных домов наблюдается последние три года (Рисунок 5). Это связано с последствиями кризисных явлений в жилом строительстве в 2014–2015 гг., когда в условиях низкого спроса на жилье, дорогих кредитов для застройщиков и подорожания стройматериалов темпы запуска строительства новых многоквартирных домов снизились. В 2018 г. объемы сдачи готового жилья застройщиками упали на 7,4% по сравнению с 2017 г. и на 11,6% по сравнению с 2016 годом. Наблюдающееся снижение объемов ввода жилья происходит на фоне высоких темпов роста ипотеки, превышающих 20% в год. Поэтому само по себе ипотечное кредитование неспособно обеспечить рост объемов ввода многоквартирного жилья в предстоящие годы.

• Финансирование строительных проектов может столкнуться с кредитными ограничениями. 

За шесть лет банки должны будут нарастить объем кредитования жилищного строительства более чем в 10 раз. Это сделает строительную отрасль крупнейшим банковским заемщиком, при этом банки возьмут на себя ее кредитные риски. Без существенного улучшения финансового состояния отрасли вливание в нее новых кредитных средств может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы и создать риски для вкладчиков.

Кредитный механизм жилищного строительства предполагает достаточность банковских средств для требуемого объема кредитования застройщиков по финансово окупаемым проектам. В 2018 г. общий объем финансирования строительной отрасли составлял 4,7 трлн руб., из них 0,6 трлн руб. – кредитные средства банков, 3,7 трлн руб. – средства дольщиков, остальные 0,4 трлн руб. – собственные средства застройщиков (Рисунок 3). По мере запуска новых проектов и перехода на эскроу-счета привлеченные средства дольщиков будут замещаться банковским кредитованием. На горизонте 2–3 лет объем кредитных средств, необходимых для финансирования отрасли, должен вырасти до 4,5 трлн руб., а к 2024 г. – до 6,4 трлн руб. Таким образом, предполагается значительный рост банковского финансирования застройщиков – за 6 лет в 10 раз. Это сделает строительство крупнейшим заемщиком банков среди всех остальных отраслей экономики, по крайней мере в части рублевого кредитования. В связи с этим возникает вопрос: сможет ли банковский сектор своими кредитами полностью заместить долевое финансирование, чтобы избежать снижения объемов жилищного строительства?

• Низкая кредитоспособность строительной отрасли 

Низкая кредитоспособность строительной отрасли делает проблематичным наращивание отраслью темпов строительства жилья в период адаптации к новым источникам финансирования. В корпоративном кредитном портфеле банков ссуды, предоставленные строительной отрасли, отличаются низким уровнем кредитного качества: так, на 1 апреля 2019 г. уровень просроченной задолженности по кредитам строительным предприятиям составлял 21,7%. По данным ДОМ.РФ, только 64% проектов могли бы претендовать на получение банковского финансирования, остальные имеют «слабый» либо «удовлетворительный» уровень кредитоспособности (на них приходится около 40 млн кв. м из строящихся 130 млн кв. м). При переходе на новую модель финансирования себестоимость строительства увеличится, по оценкам, на 10%, в результате чего в зоне риска может оказаться уже 45% строящегося жилья, что аналогично эффекту снижения цен (см. Рис.1 и Рис.2).

​​​​​​​

• Планируемое увеличение объемов строительства жилья ограничено оснащенностью отрасли.

В последние годы средний уровень загрузки производственных мощностей в строительстве достигал максимума (64,8%) в 2015 г., когда объемы ввода многоквартирного жилья выросли до пиковых значений за всю историю с советских времен; но с 2016 г. ввод жилья ежегодно снижался. К 2017 г. степень износа основных фондов на крупных и средних предприятиях выросла до максимальных значений (52,1%) за десятилетие. Потенциал роста ввода жилья, исходя из максимального уровня загрузки мощностей в 2015 г., может составить не более 50 млн кв. м ежегодно, в то время как в нацпроекте предусматривается рост до 54,8 млн кв. м в 2019 г. и 64,9 млн кв. м в 2020 г., а к 2024 г. – до 80 млн кв. м. Дополнительные объемы строительства могут быть реализованы только благодаря созданию новых мощностей, на что потребуются время и финансовые ресурсы.

Вывод: Если предложение жилья в новостройках резко просядет при переходе к новым условиям финансирования и недостатка строительных мощностей, а спрос возрастет за счет масштабных программ субсидирования ипотеки, это может привести к быстрому росту цен на жилую недвижимость.

Ограничения спроса

Цели, поставленные в нацпроекте, предполагают сохранение и даже ускорение темпов роста ипотечного кредитования. Однако, во-первых, основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на приобретение квартир в новостройках. Во-вторых, дальнейший быстрый рост ипотеки без накопления рисков для финансовой стабильности, без чрезмерного роста долговой нагрузки населения возможен лишь при значительном ускорении роста доходов населения одновременно с замедлением роста потребительского кредитования и снижении ставок по таким кредитам.

• Стимулирование ипотеки может привести к росту спроса на вторичном рынке, а не на новостройки. 

​​​​​​​Для выхода на целевой ориентир 2024 г. по объему строительства жилья, профинансированному за счет ипотечных кредитов (53 млн кв. м), задолженность по ипотеке должна ежегодно расти не менее чем на 22–23% в год в течение 6 лет, при условии что треть ипотечных кредитов будет выдаваться на покупку жилья в новостройках (в 2018 г. – 28%). Нацпроект предполагает увеличение доли ипотеки на покупку в новостройках до 50%. В реальности эта доля может не вырасти и даже снизиться: повышение доступности ипотеки ведет к переориентации спроса на готовое жилье. В 2018 г. почти 56% сделок в новостройках и 49% на вторичном рынке совершались с помощью ипотеки, однако доля сделок с ипотекой на вторичном рынке стремительно растет: в 2018 г. – на 43%, тогда как на первичном рынке – на 18%.

• Темп роста цен на жилье будет выше темпов роста доходов населения. 

​​​​​​​Это может стать естественным ограничителем роста спроса на жилье. В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6% в год (в 2019–2022 гг. – на 9%), что гораздо выше ожидаемых инфляции и динамики доходов населения. В случае роста цен на жилье, опережающего рост доходов, жилье станет недоступным для части потенциальных покупателей. Например, с точки зрения ипотечного платежа выигрыш от снижения ставки по ипотеке на 1 п.п., с 10 до 9%, компенсируется ростом номинальной цены недвижимости на 6%. К тому же ускоренный относительно инфляции рост цен на жилье потребует больших накоплений для выплаты первоначального взноса при покупке жилья в ипотеку.

Косвенно высокая чувствительность спроса к изменению цен подтверждается текущей динамикой рынка жилья. В середине 2017 г. рост объема предложения на рынке новостроек прекратился (Рисунок 12), что на фоне постепенного снижения ставок по ипотеке и роста спроса положило начало волне повышения цен предложений в новостройках (Рисунок 13). Но уже в начале 2019 г. спрос на первичном рынке стал снижаться: в I квартале количество выданных ипотечных кредитов под залог прав требования по ДДУ снизилось на 17% по сравнению с I кварталом 2018 года14. Скорее всего, снижение спроса на первичном рынке было вызвано как снижением объема рефинансирования кредитов и ростом цен, так и небольшим повышением ставок по ипотеке под залог ДДУ (+0,3 п.п. по сравнению с I кварталом 2018 г.). При этом часть спроса, вероятно, перешла с первичного рынка на вторичный, где цены ниже. Так, по оценке ДОМ.РФ, в I квартале число выданных новых ипотечных кредитов (за вычетом рефинансированных) выросло на 6% г/г. Отметим, что даже при значительном повышении уровня доступности жилья в последние годы объем его строительства снижался. Это ставит под сомнение наличие потенциала значительного роста спроса на жилье в ближайшие годы, особенно если цены будут расти темпами, опережающими инфляцию и доходы населения.

• Платежеспособный спрос на ипотеку постепенно исчерпывается. 

​​​​​​​В I квартале 2019 г. в выданных новых кредитах с 28 до 40,6% выросла доля ипотечных кредитов с невысоким первоначальным взносом – от 10 до 20% (рисунок 18). Это косвенно указывает на распространение ипотеки на менее платежеспособные категории населения.

​​​​​​​При сохранении или ускорении текущих темпов роста ипотеки совокупный платеж по всем кредитам физических лиц может вырасти к 2024 г. с текущих 10 до 11% от доходов (при отсутствии роста задолженности по другим кредитам, кроме ипотечных, и снижении средней ставки по кредитам физлицам на 2 п.п.). То есть превысит максимальный уровень долговой нагрузки, достигнутый к концу 2014 г. (10,2%). Это либо еще сильнее снизит норму сбережений, либо будет сдерживать рост потребительского спроса. Для сохранения долговой нагрузки на уровне 2018 г. реальные доходы населения в 2019–2024 гг. должны будут расти в среднем почти на 4% в год – в два раза быстрее, чем предполагается в прогнозе Минэкономразвития.

Субсидирование ставки по ипотеке для определенных категорий заемщиков может стать дополнительным стимулом для спроса на первичном рынке. Снижение ставки по ипотеке с 8 до 6% уменьшает аннуитетный платеж по кредиту на 10–12% в зависимости от срока, что позволяет семьям купить большие по метражу квартиры, чем при ипотеке по рыночной ставке. Опрос ВЦИОМ и ДОМ.РФ показывает, что дополнительно около 5 млн семей готовы взять ипотеку при снижении ставки до уровня 6–8%. Впрочем, количество семей, попадающих под условия программы субсидирования ипотеки, гораздо меньше26, поэтому мы не ждем значительной прибавки объема спроса на ипотеку от программ субсидирования.

Заложенные в нацпроекте ориентиры подразумевают рост объема строительства в том числе и за счет собственных средств населения – на 30% за 6 лет. Согласно прогнозу Минэкономразвития, за 6 лет до 2024 г. кумулятивный рост реальных располагаемых доходов населения составит 12,7%. Планируемый рост спроса на жилье, обеспеченного собственными ресурсами, требует ускоренного формирования накоплений, что малореально, особенно учитывая планируемое увеличение долговой нагрузки по ипотечным кредитам, обслуживание которых будет уменьшать возможности для сбережений.

• Обеспеченность жильем

Реализация национальной программы в запланированном объеме приведет к повышению обеспеченности населения жильем с 25,1 кв. м на душу населения в 2018 г. до 27,6 кв. м в 2024 г.27 (с 1995 г. обеспеченность выросла на 40%, на 1,5% ежегодно; Рисунок 19 выше). ​​​​​

В среднем на одно домохозяйство в 2018 г. приходилось больше одной квартиры – 1,1, обеспеченность жильем распределена по регионам достаточно равномерно. Часть «избытка» квартир может объясняться неразвитостью рынка аренды: собственники квартир могут годами продавать свою недвижимость, покупавшуюся в инвестиционных целях, квартиры пустуют, фактически уменьшая доступный объем жилищного фонда. При наличии более развитой инфраструктуры рынка и большего доверия к институту аренды происходило бы более эффективное перераспределение жилья от тех, у кого излишки, к тем, у кого нехватка (в том числе через ипотеку), без создания дополнительного спроса на первичном рынке. Единственным мотивом значительного повышения спроса на первичное жилье выступает увеличение площади жилья, находящегося в собственности. Однако жилой фонд амортизируется достаточно медленно, поэтому на квартиры, освобождаемые при покупке более просторных, тоже должен найтись покупатель или арендатор, так как продажа или  дача в аренду имеющегося жилья служит источником оплаты нового. При прогнозируемых неблагоприятных демографических тенденциях это будет проблематично, что естественным образом может сдерживать рост спроса на новое жилье.

• Некоторый потенциал роста спроса на новостройки есть в регионах с высокой долей ветхого и аварийного жилья.

Спрос на новое жилье может появляться вследствие необходимости расселения ветхого и устаревшего жилья. На уровне страны эта проблема обострилась в 2000-е годы (Рисунок 21, Рисунок 22), однако в последние годы доля ветхого и аварийного жилья стала снижаться. Данная проблема начала решаться благодаря реализации майских указов Президента Российской Федерации в 2012 году. В 2015 г. ветхий и аварийный жилищный фонд составлял 88 млн кв. м, что при равномерном расселении в течение 6 лет потребует строительства нового жилья объемом 15 млн кв. м в год. Более чем в четверти регионов доля ветхого и аварийного жилья в жилищном фонде превышает 3%, а в некоторых регионах31 – 10%. Там программы расселения могут стать значимым источником спроса на новое жилье.