Земля обетованная... (Домострой)

На дворе лето и у многих начался чёс на собственный дом. 
Добавлю еще немного лопату свежего мыслей для размышления о том как не делать ошибок.

С чего начинается дом? - Естественно с выбора участка, вот об этом и поговорим.

Участков много раз, как в Нижних Пердях, так и в элитных поселках, да и просто в поле.. Поле, русское пооооле....
Как выбрать то что надо, по карману и что бы не задавать себе сакральный вопрос - "Да нахера мне этот геморой был нужен?"

Можно долго перечислять критерии выбора участка, я всего лишь предложу набросок системы по выбору участка. Каждый может ее переделать под свою "режиссерскую" версию видения мира. Тут главное подходить к вопросу системно, а не эмоционально.

За сим предлагаю некий SWOT- анализ этого мероприятия с оглашением критериев, по которым мы легкой рысью пробежимся, дабы познать дао.

И так. Перед тем как начинать вообще что то выбирать, рекомендую нарисовать себе таблицу с критериями выбора участка под будущую застройку. Поверьте, риелторы умеют очень красиво ездить по ушам, скрывая или замалчивая некоторые нюансы, которые вам могут влететь в копеечку. Их задача продать, а не сделать вас счастливым, хотя убеждать вас будут в точности до наоборот) Ну и имея в руках некий список критериев можно подойти к вопросу более системно и продумано, а не сидеть вечером вспоминая - А куда я вообще сегодня ездил???? Да и собственно зачем?

Для старта предлагаю вот такую таблицу.

Теперь пройдем по основным пунктам.

1. Инженерная разведка, геология, геодезия.

Вынес ее на первое место, т.к. это наиболее важная и значимая часть любого участка. Самый главный критерий это вода. Без воды участок лучше всего не покупать. От слова СОВСЕМ не покупать. Ходить с ведрами конечно аутентично и увлекательно, но это совсем не хорошо. Если вы присматриваете участок в поселке, то обратитесь к застройщику или в администрацию - они хоть какие то геологические исследования должны проводить. Если участок уже граничит или находится в непосредственной близости от построенного дома, то обратитесь к соседям. Постарайтесь узнать как у них. На какой глубине водный горизонт, есть ли перебои, как с водой в разное время года. Весной например ее очень много, но качество может быть такое что диарея это будет меньшее из зол. 
Геология в любом случае нужна. Вам же фундамент надо делать, а грунты у нас везде разные, с разной несущей способностью и могут иногда преподносить очень неприятные сюрпризы. Например может быть грунт сложный. Например глубина промерзания 1,8 метра как у нас. Если "по правилам", то надо закладывать фундамент на 1,8м+20%=2,15м. 
Казалось бы - проще пареной репы, но грунт может быть неоднородным и залегать пластами. Ну например на глубине от 2 до 1 метра пласт суглинка, затем полметра песка, а потом опять суглинок. Эдакий пирог. Что может быть? Песок обладает очень хорошей влагопроницаемостью, и если где то на участке уровень грунтовых вод поднимется до пласта с песком, то вся вода будет у вас в подвале. Тут надо примерять на себя роль деда Мазая и вылавливать все что плавает в подвале, а если там еще и система отопления, то все становиться очень печально.
Так же у нас очень мало уделяют внимание капиллярному подсосу. Весной грунтовые воды поднимаются на 10-20 см и могут подмочить фундамент, а учитывая что бетон все таки пористый материал, то вся влага пойдет по порам, пропитывая стену. А это плесень и грибок в лучшем раскладе. 
Ну и ни какой проектировщик без геологии не возьмется за проектирование.
Так же надо учитывать и геодезию участка - перепады высот. Идеально ровных участков очень мало, всегда есть уклоны, либо от вас, либо к вам, а есть вообще участки на склонах. Если у вас участок на склоне, то угадайте - Куда потечет талая вода весной? - Бинго! Все правильно - к вам на участок, благостно орошая своими водами ваш участок и фундамент в том числе, если вы не предусмотрели дренаж. Против гравитации не попрешь. Хотя можно будет снять видео, как ваш ландшафтный дизайн стекает вниз по склону и набрать много лайков на ютубе. Нет худа без добра)
Так что геология и геодезия необходимы. Это напрямую повлияет на затраты.

2. Удаленность от города.

Тут все просто. Мы урбанизировались донельзя. У всех машины. Как следствие пробки. Прикиньте сколько времени вы будете тратить на то что бы добрать до дома, магазина, школы. Посчитайте сколько времени на это потратите в год - Если согласны с этим, то вэлкам. Если нет, то бегите к зеркалу - Там увидите того, из за которого вы половину жизни потратили в машине слушая радио "Шансон". Этот пункт так же перекликается с другим, по этому нельзя на него забивать. 
Все таксисты знают что - Прямо ближе, а вокруг быстрее.

3. Инфраструктура

Этот критерий так же перекликается с другими. Инфраструктура это артерии по которым будет протекать ваша загородная жизнь. Чем больше она развита, тем проще будет ваша жизнь. Сидеть в канаве с водой в ожидании трактора не лучшее времяпровождение и магазин за 15 км тоже немного напрягает, особенно когда вы уже выпили и надо догнаться. тут либо отрывать парфюм жены, либо пускать слюну на закуски без выпивки. Да и элементарно пожрать тоже надо. Я молчу уже про школы для детей, детские сады и поликлинику. Обязательно узнайте где ближайший травмпункт. Частный дом это понимаешь не шутки. Много колющих и режущих предметов. Ехать 30 км заливая кровью салон из порезанного пальца или с острой болью в животе не всякий сможет. А если не знаешь куда ехать, то это мероприятие вообще превращается в увлекательный квест, который может закончиться очень тяжелыми последствиями. "Скорая помощь" конечно же может прийти на помощь, но они не всегда знают куда ехать. Не многие из водителей "Скорой помощи" владеют навыками топографии пересеченной местности. Да и могут они сесть в ту канаву, из которой вас утром вытаскивал трактор, оборвав бампер.
Необходимо поинтересоваться у аборигенов, как часто вырубают электричество, есть ли перебои с газом, что тут с органами правопорядка. Я вот приезжал каждый год в одну деревню к родственнику, где до ближайшего участкового было 40 км по очень пересеченной местности. Ну со всеми вытекающими)) 

4. Дорога.

Почему я некоторые пункты повторяю? Потому что при заполнении этой таблички будут какие то минусы, с которыми можно смириться. Если у вас внедорожник и дорога пусть и без асфальта, но хорошо отсыпана щебенкой и ее чистят зимой, то можно и смириться. А если по ней еще и какой то общественный транспорт ездит, то вообще прекрасно. Значит у вас есть шанс выбраться на работу если машина встала и не едет, даже если применил радикальные методы - попинал по покрышкам.

5. Общественный транспорт. 

Это великолепно, если он есть в шаговой доступности. Надо понимать, что 1 км в городе и 1 км в сельской местности очень сильно отличаются. Для города это "ваще чума, как я только смог столько пройти",а в сельской местности это "за 5 минут метнуться". Одно и тоже расстояние разное. На селе вы будете 5 км участок преодолевать легче чем в городе. Я проверял. 
По этому если есть регулярно курсирующий автобус или электричка - это даст существенный плюс к рассматриваемому участку. 

6. Магазин, травмпункт, школа.

Опять казалось бы повтор. Но этот пункт обязательно надо вынести в отдельный, т.к. могут преподнести сюрпризы. Например в неком строении с вывеской "Магазин" кроме бухла и "кириешек" ни чего нет. А какая то "Столовая" может порадовать очень качественным и дешевым обедом. Я такую встречал на трассе из Шадринска в Тобольск, где за какие то смешные деньги подали свиной шницель, который не умещался на тарелке и сметану, в которой погнулась алюминиевая ложка, а в борще было непонятно чего больше - мяса или картошки. 
Травмпункт и детские учреждения вообще отдельная песня. Там не будет того обслуживания как в вашей поликлинике на районе. С этим надо смириться и принять. И ни в коем случае не качать права - о том что вы "скандалист и засранец" новость быстро распространиться среди аборигенов со всеми вытекающими последствиями. Если у вас жена, а не "кукушка" то этим пунктам она уделит очень пристальное внимание.
И на этой мажорной ноте мы переходим к пункту:

7 Соседи.

К ним надо очень внимательно присмотреться. Желательно побеседовать. Я понимаю, что полного психологического портрета вы не составите, но по крайней мере можно выяснить бухают ли они. Посмотрите как во дворе. Если бардак и трешняк, то скорее всего не так все просто. Хотя они могут быть просто бардашными. Поймите, что вам с ними рядом жить. И чем адекватнее они будет, тем проще будет вам. Но вам надо будет платить той же монетой. Помогать им, ну или хотя бы делать вид, если хотите обратный эффект. В общем все по библейским заповедям - Относись так, как хочешь что бы относились к тебе. Именно они могут вызвать для тебя "скорую", "полицию" или просто помочь инструментом или продуктами. Фишка еще в том что аборигены между собой очень плотно общаются. Как говорится в конце улицы чихнул, с другой улицы "Будь здоров" кричат. Вас будут обсуждать, сплетничать - смиритесь и примите это. По другому не будет. Но и в свою зону комфорта тоже пускать нельзя. Держите рамки дозволенного. В общем для психологов это не паханная целина)

8. Форма и размер участка.

Теперь медленно перетекли к участку. Форма и размеры так сказать определяют сознание и бытие) Большой участок это конечно лучше чем маленький. Маленький участок накладывает кучу ограничений, например по размещению бани, скважины, других дворовых построек. Размер дома из этой же песни. Узкий и длинный это вообще что то с чем то. Т.к. надо будет и дом проектировать соответствующий. А если участок еще с разными высотами или склонами (смотрим геодезию) да еще и загнут, то это вообще адЪ. В идеале взять в руки калькулятор и попробовать прикинуть - Может взять участок побольше и построить одноэтажный дом, чем "изогнутую глисту"? Общие затраты могут отличаться существенно. Читали этот ПОСТ. Даже если уменьшить участок вдвое, то на нем комфортно расположиться и одноэтажный дом и пруд, много дворовых построек и вообще раздолье. У вас будет чувство собственной земли. 
А теперь сравните с этим, где ушлые дезигнеры не показали соседей.

Да, вы будете жить "окно в окно" как в городской застройке. 
Из всего ландшафтного дизайна у вас будет клумба с петуньками и парковка. Ни какой бани или летней кухни с террасой. 
Поверьте, когда живешь в частном доме - сидеть дома совсем не хочется. Хочется больше быть на воздухе. В деревне вообще домой приходят только спать и поесть.

9. Наличие рядом водоемов.

Вопрос очень интересный, но со своими "подводными камнями". Так внезапно сложилось, что все деревни строились рядом с водоемами - пруды, реки, озера. Видимо желание быть поближе к воде уже на генном уровне. Но тут надо понимать, что есть и не приятные вещи. Например вокруг водоемов существует природоохранная зона (30 метров ЕМНИП) и если вам это "забыли" сказать, то все проблемы решать вам. Так же не надо забывать что водоем это комары, которые будут грызть вас заживо. Есть даже такие что вдесятером булку хлеба уносят (шутка, но в каждой шутке есть доля шутки). Потерпеть пару дней можно, но ежедневно - это жесть. С лесом такая же петрушка, комары оттуда будут ежедневно забрасывать свои диверсионные отряды. 
Наличие водоема так же нам говорит о высоком уровне грунтовых вод, а весной водоемы еще имеют свойство разливаться, грозя превратить ваш участок в болото. 
Обратите внимание на растения на участке. Если там растут влаголюбивые растения, типа ивы, то покупать его лучше не надо. Ива растет только на очень влажных почвах, значит участок будет сырой. Хотя там можно будет выкопать неглубокий пруд и разводить лягушек для французов) Шутки шутками, но высокие грунтовые воды это не только проблемы для участка, но и проблемы для фундамента, при том очень серьезные.

10. Связь, интернет, телевидение.

Буду краток - А как жить без "вконтактиков" и "одноглазников"? Да элементарно узнать где дети и вызвать например "скорую"? Комментировать тут не чего. Связь должна быть. При этом желательно не менее двух операторов.

11. Юридическая экспертиза, межевание.

Этот вопрос лучше всего давать на откуп юристам со стажем. Они вам объяснят чем отличается ИЖС, от ЛПХ если еще не знаете. Я бы лично выбрал ЛПХ (Личное Приусадебное Хозяйство) - не факт что буду разводить скотину или выращивать брюкву, но лучше иметь такую возможность, чем ее не иметь. Так же юристы просветят что такое земли сельхоз назначения. К сожалению есть такие прецеденты, когда люди покупают землю и начинают там что то строить, при этом земля сельхоз назначения. Потом снимают ролики для ютуба и неистово проклинают чиновнегов, которые требуют соблюдать закон, т.е. снести все что понастроили. Аргумент у таких чудаков один - "Это моя земля!!!". Нет господа, земля у нас везде государственная, которую оно разделяет по разному назначению. И если вам щирый риелтор впарил землю для сельхоз назначения, то это превращается в не иллюзорные проблемы. 
Ну и требуйте межевание. Надеюсь тут все понятно. 

12. Оценка эксплуатации.

Ну и самое сладкое, что очень часто упускают. В частном доме не затраты на строительство самое главное, а оценка эксплуатации дома. Т.е. его обслуживание. Если разовые затраты на строительство можно посмотреть в смете, то затраты на эксплуатацию надо будет прикидывать самим. Они растянуты во времени на все время существования дома и являются необходимостью. 
Это цена на электричество, газ, вывоз мусора (А его вообще вывозят?), очистные сооружения, водоочистка если есть и т.д. 

Ну вот кратенько как то так. 
Если внимательно будете подходить к вопросу и приезжать на просмотр участка с подобной таблицей, которую будете заполнять на месте - это упростит выбор участка и сбережет ваши деньги.

Ну и по сложившейся традиции хочу описать небольшое "ноу-хау". Я уже упоминал несколько раз  ответах к своим постам, по этому решил чуть пошире освятить вопрос.

Как обычно - Я не занимаюсь строительством фундаментов по этой технологии, и ни чего не рекламирую. Да у нас вообще по этой технологии не строят. По крайней мере я не видел ни разу. Хотя технология применяться в крупном монолитном строительстве.

Технология называется "Пост-натяженный бетон". Т.е. бетон, который натянули (гусары молчать) сжали.
Для начала немного теории. Как вообще работает арматура и бетон.
Картинка для наглядности.

Бетон великолепно работает на сжатие и очень плохо на растяжение.
При нагрузках "на растяжение" появляются трещины и бетон разрушается. Что бы это компенсировать - применяют арматуру. Она хорошо работает на растяжение. По этому на арматуре нанесено рифление и категорически запрещено использовать всякие прутки. Этим рифлением арматура "цепляется" за бетон и при возникновении нагрузок на растяжение она их компенсирует. По этому арматуру укладывают ближе к верхнему и нижнему краю бетонной плиты. Арматура посередине бесполезна. 

Технология пост-натяжения улучшает свойства бетонной плиты, путем сжатия плиты от края к центру. Т.е. бетонная плита приобретает более высокую способность принимать нагрузки чем плита армированная арматурой. 
Армируют пост-натяженные плиты специальными тросами, которые называют - моностренды. Это трос, в  надежной пластиковой оболочке, куда вкачана смазка, т.е. трос внутри оболочки ходит свободно. На одной стороне анкер, а с другой стороны происходит натяжение.

Кратко сам процесс - Сначала выравнивается площадка и в земле прокапывают будущие ребра жесткости и проводят инженерные сети. Строят опалубку для заливки. Укладывают полиэтиленовую пленку для предотвращения капиллярного подсоса. Укладывают моностренды и заливают бетон. Через 4-7 дней производят натяжение монострендов и оставляют для дальнейшего набора прочности бетона.
В итоге получается сплошная монолитная плита с более высокими характеристиками чем при армировании арматурой. 
Этот метод экономически более выгодный, чем с арматурой. Требует меньше трудозатрат и меньшего количества бетона.

Вот так это выглядит когда все готово к заливке.

С правой стороны нет доски опалубки. Видно анкеры, которые к ней крепятся. С другой стороны будет происходить натяжение. 

После заливки это выглядит вот так.

За торчащие концы происходит натяжение. Затем их обрезают, ставят пластиковую заглушку, что бы предотвратить ржавчину и штукатурят отверстия.
Больше ни какого обслуживания плита не требует.
Подобные фундаменты много строят в стране "наших партнеров", в частности на очень сложных грунтах, где их несущая способность очень низкая. Т.е. самые сложные и не стабильные почвы.
Шаг монострендов рассчитывается, в среднем примерно 1-1,2 метра. 
Насколько применение моностренда лучше арматуры?
Один из главных параметров это предел текучести. Эта характеристика определяет способность арматуры воздействию нагрузок "на растяжение". Для арматуры классов А400 и А500 (самые ходовые для фундамента) предел текучести составляет 390-500 Н/мм2.
У моностренда он составляет 1650 Н/мм2 Так же у него выше предельная разрывная нагрузка и предел прочности.
Как говорится - Добавить мне больше не чего.

Коменты по делу приветствуются. В дискуссии будьте взаимовежливы.
Спасибо за внимание.