Ведомости: "Эксперты подсчитали число неликвидных квартир в новостройках Москвы"
Доля нераспроданных квартир в жилых комплексах старой Москвы, сданных более трех лет назад, составляет 5,2% от общего количества квартир в продаже на сегодняшний день и четверть от сданного в эксплуатацию объема. Такие данные содержатся в исследовании компании «Метриум».
В данный момент на первичном рынке жилья в старых границах Москвы во всех сегментах сегодня представлено 90 жилых комплексов, целиком или частично сданных в эксплуатацию. На долю этих проектов приходится 20,6% всех квартир в столичных новостройках, находящихся в продаже.
Учитывая объемы «свежего» предложения и регулярный выход на рынок новых жилых комплексов, строящихся по современным стандартам, проекты, возведение которых началось 5 и более лет назад, а разрешение на ввод в эксплуатацию было оформлено больше трех лет назад, постепенно переходят в разряд неликвидного продукта и могут никогда не найти покупателя, говорится в исследовании «Метриум».
Больше всего в зоне риска проектов бизнес-класса – 11 жилых комплексов. Так, в ЖК «Триколор» спустя два года после ввода в эксплуатацию доля непроданных квартир составляет 35,1%. А жилой комплекс «Донское Подворье» можно назвать самым старым проектом на столичном рынке, в котором до сих пор не распродано четверть всех квартир, хотя разрешение на ввод в эксплуатацию было оформлено в 2009 г.
Второе место занимает элитные новостройки - здесь выявлено 9 ЖК с большими объемами нераспроданных остатков. К примеру, в сданном в эксплуатацию в 2012 г. ЖК Novel House до сих пор находится в продаже ровно половина квартир. Еще один элитный проект, который явно испытывает трудности с реализацией - «Клубный дом на Космодамианской». Здесь продажи стартовали уже после ввода в эксплуатацию в конце 2016 г. И до сих пор по объекту не было заключено ни одной сделки – на текущий момент на реализации находятся все 100% квартир.
В массовом сегменте эксперты «Метриум» обнаружили только два проекта-старожила с большими объемами нереализованного жилья. Так, в жилом комплексе «Загорье», сданном в эксплуатацию почти 5 лет назад, продается 41,9% квартир (1100 лотов). По этому показателю данный проект является абсолютным лидером среди всех новостроек «старой»
Пузырь на рынке недвиги (особенно в Москве), о котором так долго говорили большевики Alexsword стал настолько заметен, что "не замечать" его и далее стало решительно невозможно даже "экономистам" и "риэлторам". Ура, товарищи! Скоро и другие явления, о которых мы пишем на АШ станут "заметны" и остальным нашим согражданам!
P.S. Возможно, я злоупотребил подчёркиванием и болдом при оформлении новости, но это нереальный жЫрЪ!
Вспомнилась картинка из уже далёкого 2016 года:
Хочется спросить: "Ау! Ребята! Вы с какой планеты?"
Update
Камрад Kolkhoznik ценно откомментил пост.
Вот ссылка от него на ЦИАН - хатЁнка за скромные 24 ляма рубасов площадью 137 м2 (дешёвые 175 килорубасов за квадрат!). Без отделки. В доме 2000 года постройки!!! Это шедевр, ящетаю!
Под спойлером картинки со скринами объявления (11 скринов).
Гы, знаковая новость. Стоит напомнить новость 2014 и мой коммент к ней:
ЦБ РФ: "На рынке недвиги пузыря нет!"
Подскажите этому куску невежества (а точнее - лоббисту интересов ростовщического олигархата) два факта:
1. Признаком пузыря является вовсе не "качество заемщика", а соотношение цен на жилье в регионе к доходу граждан в этом же регионе.
2. На следующем этапе суперкризиса, доходы будут стремительно меняться, а с ними изменится и "качество заемщика".
Формулирую еще раз критерий "пузыря":
Независимо от желаний спекулянтов и мнений чиновников, когда приток лохов в пирамиду завершается, пирамида рушится. Долгосрочный (нормальный) ценовой тренд будет таков (он хорошо известен в мире, и обусловлен статистикой) - типовое жилье в регионе = 2-3 среднегодовых семейных дохода в этом регионе. Что примерно в наших условиях, равно следующему - 1 квадрат типового жилья = 1 среднемесячный доход гражданина.
Рынок неизбежно захватят люди ориентированные на этот тренд, остальные - вымрут. Не только бизнесмены, подчеркну - но и чиновники. Их сметут либо другие чиновники, либо народ, история - объективные законы развития общества они изменить не в силах. В общем, поддержка чиновников может лишь по историческим меркам незначительно замедлить процесс, но не развернуть его - примерно так как сейчас США задерживает крах своей экономики. Задержать могут. Остановить - нет. Ибо нельзя в пирамиду закачать больше, чем средств у лохов. Это закон. Потом она рушится.
Сколько именно этот процесс обрушения времени займет? Какая разница? С точки зрения истории 1 месяц или год - не имеет особого значения, это совершенно мизерный срок.
Комментарии
Средний по Ф0 - тоже странный показатель. В Питере одна цена, в Сланцах или Кандалакше - другая.
Конечно, странный. Но цифры по Мск - дикие!
Трудно спорить - действительно дикие. Но ведь находятся люди, готовые столько платить. Просто их число оказалось меньше, чем думали чиновники, банки и строители.
Ключевое слово "внезапно"! Велика Россия, но "богатые буратины" кончились, а новых взять неоткуда. Да и занять их в Москве вообще-то нечем. Вернее есть чем их занять, но они вряд ли согласятся на это добровольно.
имхо, но для работы на станке или аппаратчиком на хим.заводе мозгов нужно поболе чем в офисе рядовым клерком. Плюс проблемы с "гумунитарным складом ума".
Простейшие операции под присмотром опытного
надзирателянаставника способен выполнять каждый!Особенно - за пайку!
закончились не только , и не столько "богатые буратины", сколько "злобные". Которые в 2000 разгоняли спираль, скупая все подряд, чтобы через 2-3 месяца выставить дороже на 20%, а имеющие возможность подождать 2 года получали 100% прибыли. При такой доходности любые ипотечные проценты казались мелкой помехой.
А в 2012 году система дала сбой...Сначала ушли в прошлое аукционы при покупке, затем появились скидки от заявленной цены, а далее они сами пошли вниз.
Тут больше говорит о неликвиде. Вы этот "Триколор" глянули? Больница мрачная вкупе со скворешником! Цены при этом в районе 170 000 за м2, пусть даже 150 000. В общем есть шанс, что за такие деньги оно не распродастся никогда, а купившие там квартиры дождутся очередного падения стоимости и пофиксят убытки, как сделали это валютники.
Учитывая, что в регионах аналогичное жилье строится за 40, а продается за 65 - цена в Москве задрана безумно. При том средняя ЗП там около 65-80 тыр. Ну с поправкой на столицу адекватной считаю как раз стоимость в районе 100 для бизнес и 60-80 для кофортэконома.
я не против таких цен :).
Мне и жене, впрочем, "триколор" снаружи нравится. И парк рядом отличный. Какие там сейчас горки для катания организовали -мечта.
Пожалуйста, никуда не уходите ближайшие 10-15 минут! За Вами уже выехали!
Ну имеется ввиду же по поводу "не против таких цен" вот это"адекватной считаю как раз стоимость в районе 100 для бизнес и 60-80 для кофортэконома."
Я тоже не против таких цен в Москве, но таких ещё долго не увидим
Впрочем, мне в Москве и не надо.
Ладно-ладно! Следователь разберётся. Потом.
Следующий и неминуемый этап - сокрашение возможностей сегодняшних "буратин".
Боюсь что этап "сокращение поголовья буратин" тоже неминуем.
Слышал от одного строителя байку, он какраз отделкой этих "илитных" партаментов занимается давно, о том что их продавать - не цель застройщика. Это чистой воды _отмыв_ денег, собственных же заработанных на разных схемах, при этом они переводятся в офшоры изначально по всяким левым контрактам, а потом якобы берутся неким застройщиком _взаймы_ у какогото кипрского банка. Или вообще у никому неизвестной Рога LLC. так что продавать дешево - смысла нет, потеряешь % на легализации, а он известен заранее без всякого строительства, Потому и не увидим никогда "скидка 55%, лучше пусть пустые дома стоят, когданить продадутся. Или допетрят в аренду сдавать приезжим работягам.
Еще занятнее выглдит то как управление гос имуществом (типа росимущества-мосимущества и тп) отказываются даже раасматривать заявки на участие в аукционах от никому не известных контор, с деньгами из ниоткуда. Казалось бы - какая разница кому продать? Как замети один из "продавцов" - их за это отконтролируют кто надо.
Я знаком с такими схемами. Строительство всегда - это капиталоемкая сфера. Никто не будет зарывать и отмывать деньги через реальный бетон/цемент/коммуникацию и пр. Это все равно нужно обернуть в деньги. А прежде нужно физически построить. Так что конечная цель - продать тем, кто покупает. Другое дело, что схема выстраивается таким образом, чтобы финансировать эти проекты через финансовые центры за рубежом. Т.н. "низконалоговые" юрисдикции, с которыми у России заключены двусторонние соглашения об избежании двойного налогообложения. Раньше гоняли через Кипр, потом лазейку закрыли, и стали гонять через более дорогие варианты. Те же Нидерланды. Но с учетом глобальной деоффшоризации и проблем, возникающих для владельцев сугубно бумажных компаний (уже за рубежом, про нашу деоффшоризацию я уже молчу) не уверен, что еще долго смогут гонять по таким схемам:). Скорее всего, или будут создавать реальные офисы в разных "голландиях" и переводить туда много персонала, или будут закрывать схемы (особенно те, у кого обороты не позволяют все это содержать).
Собственно, это наследие 90-х и 2000-х. Все застройщики так работали и многие продолжают работать. Иначе не получат своей прибыли и не смогут конкурировать с теми, кто использует оффшоры. Тут нужно или разом закрывать подобные схемы для всех, или все продолжат работать так, как и другие на рынке. Иначе те, кто сработает без оффшоров - будут менее конкурентоспособны.
" Пузырь на рынке недвиги (особенно в Москве) "
Дня 3-4 назад заметил на эту тему, что "московские порядки" Лукашенко решил простым постановлением - Или вы за 2 месяца продаёте или государство заберёт квартиры по ГОСЦЕНЕ\СЕБЕСТОИМОСТИ.
Помогло, однако.... И лишнего не строят.
но-но-но!!!!
Вы тут нам "сисилизЬм" не разводите! Ишь чо удумали! На "священную корову" замахнулсо! НиггаДяй!
" но-но-но!!!! "
Действительно.... Чо энто я .... Рымсы попутал, однако...
За такие слова и идеи "уважаемые бизнесЬмЭны" вспомнят "свои корни" и призовут к ответу, чиста конкретна!
Критерием перегретости является превышение стоимости площади над 10-15 летней стоимостью аренды.
При нынешней стоимости аренды для квартиры в Москве вполне нормально стоить 100-300 тысяч баксов.
ну они так и стоят :)
PS хотя ваша методика расчета не понятна совсем.
В нормальном рынке стоимость аренды должна равняться или на 1-2 процентных пункта превосходить доходность банковского депозита.
В нынешних усовиях при долгосрочной аренде по однушкам доходность ~6% годовых. Это 16,5 лет условной окупаемости.
По первому абзацу вопросов нет. Мелкое замечание - доход от аренды "на руки" должен равняться или на 1-2 процентных пункта превосходить доходность банковского депозита.
За МКАДом как правило квиток ЖКХ идет довеском по умолчанию, но в Москве наниматели обычно платят только переменную часть.
О какой окупаемости говорится во втором абзаце - не понял. Квартиру у собственника никто не отбирает.
То, что доходность от сдачи в найм ниже доходности от депозита говорит исключительно о завышенной стоимости такого жилья.
Считаю рынок аренды лучшим индикатором, т.к. на нем невыгодную сделку разорвать намного проще. Т.е. каждый день люди подтверждают верность цен тем, что не разрывают текущий договор. Итого в Москве несколько миллионов сделок по найму и штук 400 по купли-продаже.
Отсюда кстати следствие - по мере снижения % по банковским вкладам, цены на квартиры становятся все более "справедливыми".
Это не моя методика расчёта. Это, вроде как, психологический барьер доходности, ниже которого которого на устоявшемся, не-спекулятивном рынке сдавать бессмысленно - выгоднее продать. Сильно выше - тоже не выйдет, иначе все свободные деньги пойдут на рынок недвижимости (выгодно купить квартиру, а потом иметь 7-10% стабильного почти-пассивного дохода с минимальными рисками).
Поскольку в нормальной экономике доходность пропорциональна рискам и заморокам получения прибыли, а риски и замороки примерно одни и те же везде, этот критерий (10-15 лет) почти универсален.
Если он нарушается, то система - в одном из двух переходных состояний, описанных выше: явного спекулятивного пузыря или недооценённости.
Первые переселенцы по реновации в Москве поехали ! Но там пока есть вопросы .надеюсь со временем разберутся .!а это крдык ценам и пузырям ! Блин, чиновники так и не поняли что вчерашний день кончился !
Алекс о том и талдычит который год. Но "профессиональные участники рынка" и те кто "в теме" не заинтересованы в снижении цен никак ибо они "на проценте от суммы сделки".
Ничо, "невидимая рука рынка" отравняет многих зарвавшихся.
всё гораздо проще - люди продают квартиры в основном с целью увеличить жил площадь, а не продать любой ценой, вот и висят на вторичке квартиры по много лет, доходит до смешного - сейчас новострой в москве можно купить по цене вторички в области
Но Вы не будете спорить что цены в Мск и МО неадекватны?
Ну и большинство людей имеют конечный срок жизни и вполне нормальный жизненный опыт, что позволяет им корректировать свои первоначальные хотелки.
очень много риэлторов, адекватных, уже давно практикуют фиксированную стоимость своих услуг.
В Питере - аналогично. Иногда вспоминают о проценте - ну если уж очень жЫрная сделка, а так называют прайс типа такого: "не меньше 100(150, 200) тысяч или 1,5% от суммы сделки!"
В Москве нормальная цена сейчас около 50 тысяч за сопровождение покупки (проверки оплачиваются отдельно) или продажи. Сопровождение значит, что риэлтор не занимается поиском квартиры на покупку или активной продажей моей.
По поводу знаний, тут каждый решает сам. Я точно буду обращаться к профессионалам при покупке-альтернативе, ради:
1. Их умения торговаться за меня. Не дать прогнуть себя при продаже, и поступить наоборот с продавцом
2. Знаний, что именно надо смотреть в истории покупаемой квартиры. Я не верю в проверку банка-ипотекодателя, т.к я в любом случае буду должен ему денег. Случаи выплаты страхования титула исчезающе редки.
3. Отстаивания моих интересов при финальных процедурах: оформление договора, передача денег, подписывание актов.
Классические заблуждения
1. Риэлторская деятельность нелицензируемая. Риелтор не отвечает НИ ЗА ЧТО
2. Не будет Риелтор отстаивать Ваши интересы. У них сейчас тоже тест на выживаемость.
Ему важно совершить сделку ЛЮБОЙ ценой
3. Исходя из п. 2 риелтор даже зная косяки квартиры не предупредит Вас об её недостатках, а скорее
даже специально дезинформирует. Проверено лично.
Я знаю, что он ни за что не отвечает. Репетитор тоже ни за что не отвечает. И врач (кроме самых запущенных случаев)
Поэтому те ценные кадры, которые умеют достигать положительных для заказчика услуг результатов, очень ценятся, и передаются "из уст в уста"
Да, по крайней мере в аренде такая ситуация, много через знакомства делается.
В Краснодаре рынок аренды через АН практически мёртв. Абсолютное большинство снимает или напрямую либо через бабушку-посредника за 1000-1500 р/сделка
Надо различать сдающую и снимающую стороны.
Арендатор (да я знаю, что формально наниматель :) ) редко обращается к риэлтору с просьбой найти ему жилье. Хотя, нет, как раз арендаторы (юр. лица) в основном обращаются в поисках жилья для сотрудников.
А простой человек смотрит объявления, подбирает подходящее и начинает обзвон и просмотры. Но так как Москва большой город, и есть большой пласт людей, у которых есть квартира-другая под сдачу (наследство, или собственная инвестиция прошлых лет), но нет времени ее пересдавать, т.к. они еще и работают.
Вот такие хозяева со спокойной душой сдаются риэторам-частникам или АН. До 2013 года хозяевам это было как правило бесплатно (ну, до определенной цены - тысяч до 100). Сейчас все чаще риэлторы берут оплату (комиссию) с обоих сторон. Хорошим тоном среди них считается подбирать новый вариант бесплатно, если в течение первого года сделка найма досрочно расторгается.
Двойная комиссия за сдачу???!!! Я такие шоколадные времена даже и не помню уже. Вы точно в этой сфере крутитесь? Ну или Москва жирует... У нас народ без риелторов залог на 2 месяца растягивает....
В смысле двойная?
Комиссия риэлтору от нанимателя сейчас составляет 25-50%, некоторые ( не все) берут еще процентов 25-30 от наймодателя. Типа как "гарантия серьезных намерений"
Разбить залог на 2-3 месяца - нормально. Более того, все больше готовых сдавать вообще без залога.
PS я в этой сфере кручусь как сдающий и снимающий квартиру.
МКАД? Питер?
Что бы я, Арендодатель, 25-30% отдал за сделку? Арендосъемщик проживет может
месяц-три (сплошные нищеброды последние 2 года). Максимум агенту неофициально
1000р могу подбросить.
Да, Москва.
При таких случаях следующих жильцов нормальный риэлтер подберет бесплатно.\
Но это не догма. Есть разные варианты. До сих пор существуют риэлторы, которые выплачивают из своей комиссии вознаграждение сдающему. Но в этом случае обязательно эксклюзивное право на сдачу вашей квартиры. И комиссия со снимающего может быть те самые типовые 100% месячного платежа.
Мы живём в разном мире практически. Нормальный риелтор по аренде в Краснодаре? Года 3 как вымерли, там выпускники вузов неустроившиеся.
ну я выше описал, кем они востребованы.
может быть что-то поменялось, но отказался от услуг риелторов по причине неуемных аппетитов в 100% (данные двухлетней давности). я понимаю что труд должен быть оплачен, но выставлять 100% когда на вопрос о квартире получаешь ответ "я там еще не была" (через полчаса поиска нашел прямое объявление от собственника с теми же фотками).
Правильно сделали. Мифические эксклюзивные ьбазы данных, отсек неадекватных звонков и прооча лабуда. Моё мнение риелтор оправдан при продаже-сдачи квартиры в одном случае: если Вы работаете вахтой или в другом городе. Тогда да - эксклюзив и ключи риелтору для показов.
Банкам тоже интереса нет (в снижении) Ипотечные квартиры под залогом -на балансе "плюсовом".
О! Это мощнейшая группа лоббистов!
> Блин, чиновники так и не поняли
какие "чиновники"?
Москва это сильно не Россия. Это место где концентрируются фин.потоки со всей России, распределяются, часть разворовывается.
В результате этот фин поток сильно непостоянный как по объему, так и по размазыванию по слоям населения. В результате зам.министра незнает на что потратить пару лямов. А препод или инженер ЖКХ даже не интересуется ценами на недвижку. Для него только в следующей жизни.
Страницы