Кто может поз­во­лить соб­ствен­ное жилье в Гер­ма­нии?

 В по­след­ние годы рынок недви­жи­мо­сти в Гер­ма­нии пе­ре­жи­ва­ет стро­и­тель­ный бум. Глав­ной при­чи­ной по­вы­шен­но­го ин­те­ре­са к недви­жи­мо­сти яв­ля­ет­ся по­ли­ти­ка Ев­ро­пей­ско­го Цен­траль­но­го Банка — сни­же­ние про­цент­ных ста­вок по кре­ди­там. Ка­за­лось бы, низ­кие про­цен­ты долж­ны дать воз­мож­ность граж­да­нам со сред­ним до­стат­ком при­об­ре­тать соб­ствен­ные квар­ти­ры и дома.

О том, по­че­му этого на самом деле не про­ис­хо­дит, рас­ска­зы­ва­ет На­та­лья Мау­рер.

В Гер­ма­нии с 2010 по 2016 год сто­и­мость квар­тир и домов воз­рос­ла боль­ше, чем на 30%, осо­бен­но в таких го­ро­дах как Мюн­хен, Бер­лин и Гам­бург. До­ро­же стала не толь­ко земля, но и само стро­и­тель­ство. Стро­и­тель­ные фирмы кон­цен­три­ру­ют­ся, в ос­нов­ном, на со­сто­я­тель­ной части на­се­ле­ния, ко­то­рая может за­пла­тить за недви­жи­мость любую цену. Боль­шую роль в по­вы­ше­ние цен иг­ра­ют также и за­вы­шен­ные го­су­дар­ствен­ные нормы по энер­го­сбе­ре­же­нию. В ре­зуль­та­те, квар­ти­ры и дома пе­ре­ку­па­ют спе­ку­лян­ты или со­сто­я­тель­ные граж­дане для того, чтобы потом сда­вать в наем. Вме­сте с це­на­ми на недви­жи­мость силь­но по­вы­си­лась и сто­и­мость съем­но­го жилья. 

Съём­ные квар­ти­ры: плюсы и ми­ну­сы

В Гер­ма­нии хо­ро­ша раз­ви­та си­сте­ма до­ход­ных домов. Эта си­сте­ма по­лу­чи­ла свое раз­ви­тие после Вто­рой ми­ро­вой войны. Раз­ру­шен­ные го­ро­да надо было вос­ста­нав­ли­вать, а людей по­те­ряв­ших свои дома, где-​то рас­се­лять. В се­ре­дине пя­ти­де­ся­тых годов было по­стро­е­но боль­шое ко­ли­че­ство съем­ных квар­тир. Се­го­дня при­мер­но 57% граж­дан Гер­ма­нии не имеют соб­ствен­но­го жилья. Пре­иму­ще­ство такой си­сте­мы за­клю­ча­ет­ся в том, что че­ло­век не при­вя­зан к недви­жи­мо­сти, и при смене места ра­бо­ты все­гда может по­ме­нять место жи­тель­ства, найти съем­ную квар­ти­ру в дру­гом рай­оне или го­ро­де. В усло­ви­ях гло­ба­ли­за­ции, когда ра­бо­чие места пе­ре­но­сят­ся в стра­ны с де­ше­вой ра­бо­чей силой, нужно быть мо­биль­ным. 

Ос­нов­ной недо­ста­ток в том, что, когда че­ло­век вы­хо­дит на пен­сию, то самым боль­шим рас­хо­дом яв­ля­ет­ся плата за съем­ную квар­ти­ру. На се­го­дняш­ний день сред­няя сто­и­мость съем­ной квар­ти­ры в месяц в Гам­бур­ге со­став­ля­ет 17 евро за квад­рат­ный метр, сто­и­мость до­пол­ни­тель­ных ком­му­наль­ных услуг уве­ли­чи­ва­ет чи­стую сто­и­мость кварт­пла­ты еще при­мер­но на 40 про­цен­тов. Это до­воль­на боль­шая сумма, если учи­ты­вать, что в связи с де­мо­гра­фи­че­ским кри­зи­сом и со­вре­мен­ной пен­си­он­ной си­сте­мой раз­ме­ры пен­си­он­ных вы­плат по­сто­ян­но сни­жа­ют­ся. 

На се­го­дняш­ний день сред­няя пен­сия после вы­че­та со­ци­аль­ных вы­плат со­став­ля­ет при­мер­но 850-950 евро в месяц. Для того, чтобы оста­ва­лись день­ги на пи­та­ние, надо ис­кать очень де­ше­вую и очень ма­лень­кую квар­ти­ру, а имен­но таких квар­тир как раз очень и не хва­та­ет. В более вы­год­ном по­ло­же­нии на­хо­дят­ся се­мей­ные пары – две пен­сии в семье все­гда лучше, чем одна. Оди­но­ким пен­си­о­не­ром при­хо­дит­ся про­сить со­ци­аль­ную по­мощь у го­су­дар­ства.

Соб­ствен­ный дом или квар­ти­ра. Что вы­год­нее?

Ка­за­лось бы, что иде­аль­ный ва­ри­ант — это при­об­ре­те­ние соб­ствен­но­го жилья для того, чтобы к пен­сии у че­ло­ве­ка была соб­ствен­ная крыша над го­ло­вой, а пла­тить надо было бы толь­ко за ком­му­наль­ные услу­ги. Но не все так про­сто. Одним из глав­ных усло­вий для по­лу­че­ния кре­ди­та яв­ля­ет­ся на­ли­чие 20% соб­ствен­но­го ка­пи­та­ла и воз­раст до 40 лет. У мо­ло­дых семей с детьми, как пра­ви­ло, необ­хо­ди­мых 20% нет, а людям после со­ро­ка лет не дают кре­дит, по­то­му что су­ще­ству­ет боль­шая ве­ро­ят­ность того, что они не успе­ют его вы­пла­тить до пен­сии. 

Сред­няя сто­и­мость но­во­го соб­ствен­но­го дома пло­ща­дью в 150 кв.м на се­го­дняш­ний день со­став­ля­ет при­мер­но 400.000 евро. По­лу­ча­ет­ся, что для раз­ре­ше­ния на кре­дит необ­хо­ди­мо иметь ми­ни­мум 80.000 евро соб­ствен­ных денег, ко­то­рые долж­ны по­крыть такие до­пол­ни­тель­ные рас­хо­ды, как ра­бо­та но­та­ри­уса (1,4%), ма­кле­ра (7,5%), налог на при­об­ре­те­ние недви­жи­мо­сти (в раз­ных зем­лях от 3,5% до 6,5%) и т.п. При сто­и­мо­сти дома в 400.000 евро до­пол­ни­тель­ные рас­хо­ды могут со­ста­вить при­мер­но 60.000 евро. Остав­ши­е­ся 20 тысяч с боль­шой ве­ро­ят­но­стью уйдут на по­кры­тие оши­бок при рас­че­те общих за­трат. Что-​нибудь все­гда ока­зы­ва­ет­ся до­ро­же, чем было из­на­чаль­но за­пла­ни­ро­ва­но. Нель­зя также за­бы­вать о том, что через 15-20 лет в доме будет необ­хо­ди­мо ме­нять ото­пи­тель­ный котел, через 20-30 лет долж­ны быть за­ме­не­ны окна и крыша. А это зна­чит, что запас соб­ствен­но­го ка­пи­та­ла дол­жен быть и по­сто­ян­но по­пол­нять­ся.

В круп­ных го­ро­дах и по­сел­ках су­ще­ству­ют стро­гие пред­пи­са­ния и огра­ни­че­ния по внеш­не­му виду дома, ко­ли­че­ству эта­жей и мно­гим дру­гим па­ра­мет­рам. В Гам­бур­ге, на­при­мер, вы­со­та дома не может пре­вы­шать 7 мет­ров, а ве­ли­чи­на стро­е­ния не долж­на пре­вы­шать 25 % общей пло­ща­ди участ­ка. Ди­зайн зда­ния опре­де­ля­ет ми­ни­стер­ство стро­и­тель­ства (Bauamt), любые из­ме­не­ния тре­бу­ют обя­за­тель­но­го со­гла­со­ва­ния. Если в рай­оне ре­ше­но стро­ить дома од­но­го типа, то дру­гой ди­зайн уже не прой­дет. По­след­ние несколь­ко лет в моде квад­рат­ный ми­ни­ма­лизм. 

Стро­гие пред­пи­са­ния также могут вли­ять на сто­и­мость дома и часто не поз­во­ля­ют сде­лать его де­шев­ле на столь­ко, на сколь­ко бы хо­те­лось, учи­ты­вая се­мей­ный бюд­жет. На­при­мер, гараж внешне дол­жен вы­гля­деть также, как и дом. И если дом кир­пич­ный, то и гараж дол­жен быть вы­ло­жен таким же кир­пи­чом.

Немец­кая га­зе­та FAZ (Frankfurter Allgemeine Zeitung) в одной из ста­тей опуб­ли­ко­ва­ла при­мер­ный рас­чет сто­и­мо­сти объ­ек­та недви­жи­мо­сти в за­ви­си­мо­сти от еже­ме­сяч­ной суммы вы­пла­ты по кре­ди­ту (при про­цент­ной став­ке - 2,5 % и пло­ща­ди недви­жи­мо­сти 150 кв.м). По­лу­ча­ет­ся, что тот, кто может пла­тить каж­дый месяц за кре­дит 650 евро, может поз­во­лить себе недви­жи­мость сто­и­мо­стью в 181.000 евро. Тот, кто рас­по­ла­га­ет сво­бод­ной сум­мой в 1.500 евро в месяц, может ку­пить себе дом или квар­ти­ру за 272.000 евро. А для того, чтобы вы­пла­чи­вать кре­дит за дом сто­и­мо­стью в 400.000 евро, необ­хо­ди­мо иметь в бюд­же­те сво­бод­ную сумму не мень­ше 2.000 евро. Толь­ко по­след­няя сумма ре­аль­но со­от­вет­ству­ет сто­и­мо­сти домов на рынке. 

По усло­ви­ям банка сна­ча­ла вы­пла­чи­ва­ют­ся про­цен­ты, и толь­ко потом - сам кре­дит. Нель­зя также за­бы­вать о том, что кре­дит при­дет­ся вы­пла­чи­вать сле­ду­ю­щие два­дцать пять или трид­цать лет, а в те­че­ние этого вре­ме­ни может слу­чит­ся все что угод­но. На­при­мер, можно по­те­рять ра­бо­ту, за­бо­леть, могут силь­но по­вы­сить­ся про­цен­ты (по­сто­ян­ный про­цент по кре­ди­ту по­лу­чить на все 25-30 лет невоз­мож­но ни в одном банке), к тому же сама недви­жи­мость может со вре­ме­нем обес­це­нить­ся.

Вме­сто дома можно ку­пить квар­ти­ру, од­на­ко у вла­дель­цев част­ных квар­тир до­пол­ни­тель­ные рас­хо­ды на­мно­го выше, по­это­му в итоге по­лу­ча­ет­ся, что со­дер­жать квар­ти­ру до­ро­же, чем дом. К ос­нов­ным рас­хо­дам на воду, газ (тепло) и элек­три­че­ство до­бав­ля­ют­ся еще рас­хо­ды на убор­ку подъ­ез­да и при­ле­жа­щей к дому тер­ри­то­рии, об­слу­жи­ва­ние лифта и об­ще­го га­ра­жа (если есть), а также рас­хо­ды на ка­пи­таль­ный ре­монт и на со­дер­жа­ние до­мо­управ­ле­ния, ко­то­рое за­ни­ма­ет­ся всеми ор­га­ни­за­ци­он­ны­ми во­про­са­ми.

Ком­му­наль­ные услу­ги

Из-за низ­ких про­цент­ных ста­вок при­об­ре­те­ние недви­жи­мо­сти сей­час един­ствен­ная хо­ро­шая ин­ве­сти­ция. Недви­жи­мость рас­тет в цене, осо­бен­но в пре­стиж­ных рай­о­нах с раз­ви­той ин­фра­струк­ту­рой. Со вре­ме­нем её можно про­дать, сдать в арен­ду или оста­вить в на­след­ство детям. Од­на­ко, цен­ность квар­ти­ры или част­но­го дома за­ви­сит не толь­ко от места рас­по­ло­же­ния, но и от внеш­не­го и внут­рен­не­го со­сто­я­ния объ­ек­та. Боль­шое зна­че­ние имеют также энер­го­сбе­ре­же­ние и ком­му­наль­ные услу­ги.

Част­ные до­мо­вла­дель­цы долж­ны ре­шать все во­про­сы по ре­мон­ту и со­дер­жа­нию сво­е­го дома са­мо­сто­я­тель­но. До­пол­ни­тель­ные рас­хо­ды, по­ми­мо на­ло­га на землю и стра­хов­ки — это рас­хо­ды на воду, газ (тепло), элек­три­че­ство, вывоз му­со­ра и обя­за­тель­ный еже­год­ный кон­троль за ды­мо­хо­дом. За по­ря­док и чи­сто­ту возле дома вла­де­лец от­ве­ча­ет сам, так что, если неза­дач­ли­вый про­хо­жий слу­чай­но по­скольз­нёт­ся на снегу или мок­рой лист­ве и по­ка­ле­чит­ся, то вла­де­лец дома, возле ко­то­ро­го про­изо­шел несчаст­ный слу­чай, будет нести за это от­вет­ствен­ность.

И вла­дель­цы квар­тир и вла­дель­цы домов, а также жиль­цы съем­ных квар­тир сами изу­ча­ют пред­ла­га­е­мые част­ны­ми по­став­щи­ка­ми та­ри­фы и за­клю­ча­ют кон­трак­ты на по­став­ку газа и элек­три­че­ства. Раз­ни­ца в сто­и­мо­сти элек­три­че­ства у раз­ных по­став­щи­ков может со­став­лять до 50 про­цен­тов. Что ка­са­ет­ся воды, то здесь рынок за­крыт, и су­ще­ству­ет го­су­дар­ствен­ная мо­но­по­лия. 

В по­след­нее время изу­че­ни­ем та­ри­фов все чаще стали за­ни­мать­ся ор­га­ни­за­ции до­мо­управ­ле­ния, по­вы­шая этим ка­че­ство своих услуг. Раз­мер опла­ты за воду, газ и элек­три­че­ство в месяц рас­счи­ты­ва­ет­ся с уче­том рас­хо­дов за год. Это сде­ла­но для того, чтобы и по­ку­па­те­лю, и по­став­щи­ку услуг было проще рас­счи­тать го­до­вой бюд­жет, это также из­бав­ля­ет от необ­хо­ди­мо­сти спи­сы­вать по­ка­за­те­ли счет­чи­ков каж­дый месяц. В конце года про­ис­хо­дит пе­ре­рас­чет, и, в со­от­вет­ствии с ак­ту­аль­ным рас­хо­дом, пе­ре­счи­ты­ва­ет­ся сумма опла­ты в месяц. Если тепла, воды или элек­три­че­ства было из­рас­хо­до­ва­но мень­ше, чем в про­шлом году, то сумма платы в сле­ду­ю­щем году сни­жа­ет­ся, а раз­ни­ца воз­вра­ща­ет­ся кли­ен­ту, в про­тив­ном слу­чае необ­хо­ди­мо про­из­ве­сти до­пла­ту, а сумма еже­ме­сяч­ных пла­те­жей уве­ли­чит­ся. 

В связи с го­су­дар­ствен­ной про­грам­мой по охране окру­жа­ю­щей среды, одной из важ­ней­ших задач яв­ля­ет­ся энер­го­сбе­ре­же­ние. На обо­грев зда­ний в зим­ний пе­ри­о­ды рас­хо­ду­ет­ся боль­шое ко­ли­че­ство теп­ло­вой и элек­три­че­ской энер­гии, по­это­му го­су­дар­ство за­став­ля­ет вла­дель­цев част­ных и до­ход­ных домов мо­дер­ни­зи­ро­вать ото­пи­тель­ные котлы, утеп­лять дома и уста­нав­ли­вать энер­го­сбе­ре­га­ю­щие окна. В ре­зуль­та­те мо­дер­ни­за­ции квар­ти­ро­съем­щи­ки могут эко­но­мить на тепле, но, как пра­ви­ло, после этого сразу силь­но уве­ли­чи­ва­ет­ся кварт­пла­та. Таким об­ра­зом, про­грам­му энер­го­сбе­ре­же­ния опла­чи­ва­ют квар­ти­ро­съем­щи­ки из сво­е­го кар­ма­на. И если рань­ше они пла­ти­ли боль­ше за рас­ход тепла, то после мо­дер­ни­за­ции они пла­тят боль­ше за квар­ти­ру.

Дома могут отап­ли­вать­ся с по­мо­щью соб­ствен­но­го котла или по­лу­чать тепло от си­сте­мы цен­тра­ли­зо­ван­но­го теп­ло­снаб­же­ния. Ос­нов­ным мо­но­по­ли­стом на рынке цен­траль­но­го теп­ло­снаб­же­ния, на­при­мер, в Гам­бур­ге яв­ля­ет­ся кон­церн Vattenfall, ему при­над­ле­жит при­мер­но 82 % всего рынка. От­сут­ствие кон­ку­рен­ции в этом сег­мен­те поз­во­ля­ет кон­цер­ну кон­тро­ли­ро­вать цены на тепло и не пла­тить кон­цес­си­он­ную плату за теп­ло­вые линии на го­су­дар­ствен­ной тер­ри­то­рии. По мне­нию Об­ще­ства за­щи­ты прав по­тре­би­те­лей Гам­бур­га (Verbraucherzentrale Hamburg), мо­но­по­лия на рынке цен­траль­но­го теп­ло­снаб­же­ние долж­на при­над­ле­жать либо толь­ко го­су­дар­ству (как в слу­чае с водой), либо долж­но быть много по­став­щи­ков, кон­ку­ри­ру­ю­щих между собой (по­доб­но си­ту­а­ции с элек­три­че­ством и газом).

Так на­зы­ва­е­мые «пас­сив­ные дома» (passivhaus - энер­го­сбе­ре­га­ю­щий дом) поз­во­ля­ют своим хо­зя­е­вам стать менее за­ви­си­мы­ми от по­став­щи­ков тепла и элек­три­че­ства. За счет со­вре­мен­ной вы­со­ко­тех­но­ло­гич­ной си­сте­мы утеп­ле­ния стен, вен­ти­ля­ции, энер­го­сбе­ре­га­ю­щих окон и фо­то­воль­та­и­че­ских стан­ций на крыше дома зна­чи­тель­но сни­жа­ют­ся рас­хо­ды на энер­гию. Если до­ба­вить к та­ко­му дому еще и элек­тро­кар Tesla, за­ря­жа­ю­щий­ся от сол­неч­ной энер­гии, на­коп­лен­ной в до­маш­нем ак­ку­му­ля­то­ре Tesla Powerwall, то Элон Маск будет счаст­лив. 

К со­жа­ле­нию, стро­и­тель­ство пас­сив­но­го дома стоит очень до­ро­го, и поз­во­лить себе его могут толь­ко люди с до­ста­точ­но вы­со­ким до­хо­дом. К тому же Гам­бург — не самый сол­неч­ный город, а го­су­дар­ствен­ные нормы по энер­го­сбе­ре­же­нию со вре­ме­нем по­сто­ян­но ме­ня­ют­ся и уже­сто­ча­ют­ся. Так, через несколь­ко лет может ока­зать­ся, что со­вре­мен­ные тех­но­ло­гии ушли да­ле­ко впе­ред, и ни окна, ни си­сте­ма вен­ти­ля­ции боль­ше не от­ве­ча­ют нуж­ным тре­бо­ва­ни­ям, а пас­сив­ный дом уже не такой эко­ном­ный и тре­бу­ет новых ин­ве­сти­ций.

По­след­ствия по­ли­ти­ки Ев­ро­со­ю­за

Несмот­ря на то, что сто­и­мость жилья силь­но воз­рос­ла, ка­че­ство стро­и­тель­ных объ­ек­тов остав­ля­ет же­лать луч­ше­го. Вы­со­ко­ква­ли­фи­ци­ро­ван­ных немец­ких ра­бо­чих за­ме­ни­ли эко­но­ми­че­ские бе­жен­цы из Во­сточ­ной Ев­ро­пы и Ближ­не­го Во­сто­ка. На стро­и­тель­ных пло­щад­ках се­го­дня редко услы­шишь немец­кую речь: фирмы на­ни­ма­ют на ра­бо­ту по­ля­ков, ру­мы­нов, ли­тов­цев и дру­гих ино­стран­цев, го­то­вых ра­бо­тать за пол­це­ны. Стро­и­тель­ные ма­те­ри­а­лы они также ста­ра­ют­ся при­об­ре­сти у ев­ро­пей­ских со­се­дей по­де­шев­ле, а про­дать кли­ен­ту по­до­ро­же. 

Ре­зуль­тат: через пол­го­да стены в доме по­кры­ва­ют­ся пле­се­нью, из окон дует, а жа­лю­зи не за­кры­ва­ют­ся. По­лу­ча­ет­ся, что кли­ент по­лу­ча­ет дом низ­ко­го ка­че­ства по силь­но за­вы­шен­ной цене. Немец­кий ква­ли­фи­ци­ро­ван­ный ра­бо­чий, кон­ку­ри­руя с эко­но­ми­че­ски­ми бе­жен­ца­ми из дру­гих стран, оста­ет­ся без ра­бо­ты, и уже не может себе поз­во­лить свой соб­ствен­ный дом. А Ев­ро­пей­ский Цен­траль­ный Банк про­дол­жа­ет пе­ча­тать день­ги, по­мо­гая тем самым спе­ку­лян­там разо­рять сред­ний класс, ко­то­рый яв­ля­ет­ся ос­нов­ным на­ло­го­пла­тель­щи­ком для го­су­дар­ства.