Опыт по­су­точ­ной сдачи квар­ти­ры в цен­тре Пе­тер­бур­га

Мои зна­ко­мые ма­те­ма­ти­ки из Пе­тер­бур­га от­кры­ли неболь­шой го­сти­нич­ный биз­нес. На зар­пла­ту, ко­то­рую ма­те­ма­ти­кам пла­ти­ли в ходе вы­пол­не­ния работ по на­уч­ным гран­там, они ку­пи­ли две квар­ти­ры в цен­тре го­ро­да, чтобы сда­вать их по­су­точ­но через «Бу­кинг» и «Айрб­нб». Одна квар­ти­ра уже вовсю сда­ёт­ся, во вто­рой ре­монт толь­ко на­чи­на­ет­ся, пер­вые жиль­цы за­едут в неё не рань­ше осени.

Воз­мож­но, более ин­те­рес­ным вло­же­ни­ем денег была бы по­куп­ка об­ли­га­ций или что-​нибудь в этом роде, од­на­ко к квар­ти­рам в Рос­сии от­но­ше­ние осо­бое. Счи­та­ет­ся, что квар­ти­ра в соб­ствен­но­сти — это на­дёж­нее, чем что бы то ни было. В конце кон­цов, имен­но недви­жи­мость оста­лась чуть ли не един­ствен­ным ле­галь­ным ак­ти­вом, ко­то­рый оди­на­ко­во вы­со­ко це­нил­ся и при со­вет­ской вла­сти, и после 1991 года.

Пер­вая квар­ти­ра пло­ща­дью в 42 квад­рат­ных метра обо­шлась в 6,2 мил­ли­о­на руб­лей. Куп­ле­на она была в новом доме на Кре­мен­чуг­ской улице, в 10 ми­ну­тах неспеш­ной ходь­бы от Нев­ско­го про­спек­та. Ещё в 1,8 мил­ли­о­на ушли на ре­монт. Ко­неч­но, в Пе­тер­бур­ге можно было бы сде­лать ре­монт го­раз­до де­шев­ле, од­на­ко тогда квар­ти­ра вы­гля­де­ла бы хуже, и её при­шлось бы сда­вать за мень­шие день­ги. Кон­ку­рен­ция в этой об­ла­сти силь­ная, при­хо­дит­ся со­от­вет­ство­вать рынку.

На июнь уста­нов­ле­ны цены от 6500 до 7000 руб­лей за сутки. Это немно­го выше сред­не­го, сайт «Эйр­би­эн­би» со­ве­то­вал сда­вать по 6200. Ин­те­рес­но, что по мере при­бли­же­ния дня сдачи цены не рас­тут, как это бы­ва­ет с авиа­би­ле­та­ми, а па­да­ют: вла­дель­цу квар­ти­ры вы­год­нее сдать её де­шев­ле, чем не сдать вовсе.

Так как лето ещё впе­ре­ди, а квар­ти­ра ра­бо­та­ет толь­ко с де­каб­ря, спро­гно­зи­ро­вать доход пока что слож­но. Дан­ные по ап­ре­лю по­ка­зы­ва­ют, что при за­груз­ке в 50% по­лу­чи­лось при­мер­но 54 ты­ся­чи руб­лей за месяц. Летом цены выше и вы­руч­ка, ко­неч­но же, также долж­на быть боль­ше. За­груз­ка также долж­на быть по­вы­ше: до­ста­точ­ный набор от­зы­вов уже на­коп­лен, а с хо­ро­ши­ми от­зы­ва­ми квар­ти­ру сни­ма­ют охот­нее.

Если ещё и сни­зить цены, на­вер­ня­ка по­лу­чит­ся до­бить­ся за­груз­ки в 70-80%, это уве­ли­чит вы­руч­ку. Од­на­ко хо­зя­е­ва пока что опа­са­ют­ся сда­вать квар­ти­ру че­рес­чур эко­ном­ным кли­ен­там, чтобы те не ис­пор­ти­ли ре­монт. Пока что после че­ты­рёх ме­ся­цев экс­плу­а­та­ции квар­ти­ра вы­гля­дит как новая — кли­ен­ты по­па­да­ют­ся от­вет­ствен­ные.

Впро­чем, вре­ме­ни пор­тить ре­монт у по­сто­яль­цев обыч­но нет: в квар­ти­ре они толь­ко спят, а всё днев­ное время про­во­дят в про­гул­ках по го­ро­ду и в разъ­ез­дах по своим делам. Ку­хон­ные при­над­леж­но­сти типа мик­ро­вол­нов­ки оста­ют­ся обыч­но неис­поль­зо­ван­ны­ми. Сходу вла­де­лец квар­ти­ры вспом­нил толь­ко один заезд, в ко­то­ром го­то­ви­ли еду — там трое рос­си­ян из дру­го­го го­ро­да при­ез­жа­ли на несколь­ко дней на ле­че­ние. Сти­раль­ную и по­су­до­мо­еч­ные ма­ши­ны, на­про­тив, за­пус­ка­ют ре­гу­ляр­но.

Ти­пич­ный кли­ент — моск­вич, же­ла­ю­щий по­смот­реть на вы­ход­ных Пе­тер­бург, или ино­стра­нец, у ко­то­ро­го могут быть в нашем го­ро­де самые раз­ные дела. Ино­гда квар­ти­ру в ро­ман­ти­че­ских целях сни­ма­ют и пе­тер­бурж­цы. Кста­ти, на одни сутки квар­ти­ру те­перь не сдают: рань­ше мно­гие за­би­ра­ли себе вы­ход­ные, а на буд­нях из-за этого квар­ти­ра про­ста­и­ва­ла. Сей­час же­ла­ю­щим за­це­пить суб­бо­ту и вос­кре­се­нье при­хо­дит­ся брать «в на­груз­ку» и буд­ние дни.

Тех­ни­че­ски за­се­ле­ние про­хо­дит так. За пол­ча­са до на­зна­чен­но­го вре­ме­ни один из трёх ма­те­ма­ти­ков при­ез­жа­ет в квар­ти­ру и де­ла­ет в ней лёг­кую убор­ку. Кли­ен­ты, по­вто­рюсь, пока что по­па­да­ют­ся ак­ку­рат­ные: почти не сви­ня­чат (и, кста­ти, во­об­ще не во­ру­ют). При вы­ез­де кли­ент воз­вра­ща­ет ключи: ино­гда лично, а ино­гда про­сто бро­са­ет в поч­то­вый ящик. В бу­ду­щем есть план по­ста­вить ко­до­вый замок, тогда можно будет сэко­но­мить время и на встре­че с кли­ен­том.

Сда­ёт­ся квар­ти­ра через два ре­сур­са — «Бу­кинг» и «Айрб­нб». «Бу­кинг» стар­ше, но неудоб­нее — ко­мис­сия у него вме­сте с на­ло­гом со­став­ля­ет аж 18%, при этом са­мо­сто­я­тель­но раз­ме­щать опи­са­ние объ­ек­та «Бу­кинг» не даёт, ко­пи­рай­те­ры «Бу­кин­га» де­ла­ют опи­са­ние на ос­но­ве при­слан­ных фо­то­гра­фий. «Айрб­нб» берёт ко­мис­сию в 3-4% и не вво­дит ненуж­ных огра­ни­че­ний. Это, ко­неч­но же, вы­год­нее.

Аренд­ный биз­нес оформ­лен на ИП, с по­лу­чен­ных денег офи­ци­аль­но пла­тит­ся налог в 6%. На квар­ти­ры, ко­то­рые сда­ют­ся таким об­ра­зом, не рас­про­стра­ня­ют­ся на­ло­го­вые льго­ты для физ­лиц, по­это­му когда-​нибудь 6% при­дёт­ся за­пла­тить ещё и при про­да­же квар­ти­ры — од­на­ко ма­те­ма­ти­ки в бли­жай­шие годы про­да­вать квар­ти­ру не пла­ни­ру­ют. Ещё раз в год надо пла­тить налог на иму­ще­ство — 2350 руб­лей.

Из ме­бе­ли сей­час в квар­ти­ре пол­но­стью обо­ру­до­ван­ная кухня, сти­раль­ная ма­ши­на, кро­вать с ди­ва­ном (ко­то­рые дают вме­сте че­ты­ре спаль­ных места), столы-​стулья и те­ле­ви­зор с гугл-​хромкастом. На длин­ной тум­боч­ке под те­ле­ви­зо­ром лежат на­столь­ные игры, но ими никто не поль­зу­ет­ся: на­пом­ню, по­сто­яль­цы пред­по­чи­та­ют ис­поль­зо­вать квар­ти­ру ис­клю­чи­тель­но для сна. Также по прось­бам кли­ен­тов на кухне те­перь остав­ля­ют боль­шую бу­тыль с пи­тье­вой водой. Денег за неё не берут.

Ку­рить в квар­ти­ре за­пре­ще­но. Воз­мож­но, какие-​то по­сто­яль­цы и курят, но де­ла­ют это они так, что сле­дов и за­па­ха после них не оста­ёт­ся.

В конце года ста­нет ясно, стоит ли свеч возня с боль­шим ко­ли­че­ством по­сто­яль­цев. Воз­мож­но су­точ­ная арен­да будет за­ме­не­на в итоге на дол­го­сроч­ную. На­сколь­ко я знаю цены, сдать такую квар­ти­ру можно будет тысяч за 60 в месяц, а ком­му­нал­ку в 3 ты­ся­чи руб­лей в месяц будут при этом пла­тить не хо­зя­е­ва, а жиль­цы. Если от­ки­нуть из этой суммы де­сят­ку на на­ло­ги, про­стои и те­ку­щий ре­монт, по­лу­чит­ся 600 тысяч в год или 7,5% от общей сто­и­мо­сти квар­ти­ры. Вот та очи­щен­ная от ин­фля­ции рен­та­бель­ность, на ко­то­рую вла­дель­цы могут рас­счи­ты­вать в любом слу­чае.