Опыт посуточной сдачи квартиры в центре Петербурга

Мои знакомые математики из Петербурга открыли небольшой гостиничный бизнес. На зарплату, которую математикам платили в ходе выполнения работ по научным грантам, они купили две квартиры в центре города, чтобы сдавать их посуточно через «Букинг» и «Айрбнб». Одна квартира уже вовсю сдаётся, во второй ремонт только начинается, первые жильцы заедут в неё не раньше осени.

Возможно, более интересным вложением денег была бы покупка облигаций или что-нибудь в этом роде, однако к квартирам в России отношение особое. Считается, что квартира в собственности — это надёжнее, чем что бы то ни было. В конце концов, именно недвижимость осталась чуть ли не единственным легальным активом, который одинаково высоко ценился и при советской власти, и после 1991 года.

Первая квартира площадью в 42 квадратных метра обошлась в 6,2 миллиона рублей. Куплена она была в новом доме на Кременчугской улице, в 10 минутах неспешной ходьбы от Невского проспекта. Ещё в 1,8 миллиона ушли на ремонт. Конечно, в Петербурге можно было бы сделать ремонт гораздо дешевле, однако тогда квартира выглядела бы хуже, и её пришлось бы сдавать за меньшие деньги. Конкуренция в этой области сильная, приходится соответствовать рынку.

На июнь установлены цены от 6500 до 7000 рублей за сутки. Это немного выше среднего, сайт «Эйрбиэнби» советовал сдавать по 6200. Интересно, что по мере приближения дня сдачи цены не растут, как это бывает с авиабилетами, а падают: владельцу квартиры выгоднее сдать её дешевле, чем не сдать вовсе.

Так как лето ещё впереди, а квартира работает только с декабря, спрогнозировать доход пока что сложно. Данные по апрелю показывают, что при загрузке в 50% получилось примерно 54 тысячи рублей за месяц. Летом цены выше и выручка, конечно же, также должна быть больше. Загрузка также должна быть повыше: достаточный набор отзывов уже накоплен, а с хорошими отзывами квартиру снимают охотнее.

Если ещё и снизить цены, наверняка получится добиться загрузки в 70-80%, это увеличит выручку. Однако хозяева пока что опасаются сдавать квартиру чересчур экономным клиентам, чтобы те не испортили ремонт. Пока что после четырёх месяцев эксплуатации квартира выглядит как новая — клиенты попадаются ответственные.

Впрочем, времени портить ремонт у постояльцев обычно нет: в квартире они только спят, а всё дневное время проводят в прогулках по городу и в разъездах по своим делам. Кухонные принадлежности типа микроволновки остаются обычно неиспользованными. Сходу владелец квартиры вспомнил только один заезд, в котором готовили еду — там трое россиян из другого города приезжали на несколько дней на лечение. Стиральную и посудомоечные машины, напротив, запускают регулярно.

Типичный клиент — москвич, желающий посмотреть на выходных Петербург, или иностранец, у которого могут быть в нашем городе самые разные дела. Иногда квартиру в романтических целях снимают и петербуржцы. Кстати, на одни сутки квартиру теперь не сдают: раньше многие забирали себе выходные, а на буднях из-за этого квартира простаивала. Сейчас желающим зацепить субботу и воскресенье приходится брать «в нагрузку» и будние дни.

Технически заселение проходит так. За полчаса до назначенного времени один из трёх математиков приезжает в квартиру и делает в ней лёгкую уборку. Клиенты, повторюсь, пока что попадаются аккуратные: почти не свинячат (и, кстати, вообще не воруют). При выезде клиент возвращает ключи: иногда лично, а иногда просто бросает в почтовый ящик. В будущем есть план поставить кодовый замок, тогда можно будет сэкономить время и на встрече с клиентом.

Сдаётся квартира через два ресурса — «Букинг» и «Айрбнб». «Букинг» старше, но неудобнее — комиссия у него вместе с налогом составляет аж 18%, при этом самостоятельно размещать описание объекта «Букинг» не даёт, копирайтеры «Букинга» делают описание на основе присланных фотографий. «Айрбнб» берёт комиссию в 3-4% и не вводит ненужных ограничений. Это, конечно же, выгоднее.

Арендный бизнес оформлен на ИП, с полученных денег официально платится налог в 6%. На квартиры, которые сдаются таким образом, не распространяются налоговые льготы для физлиц, поэтому когда-нибудь 6% придётся заплатить ещё и при продаже квартиры — однако математики в ближайшие годы продавать квартиру не планируют. Ещё раз в год надо платить налог на имущество — 2350 рублей.

Из мебели сейчас в квартире полностью оборудованная кухня, стиральная машина, кровать с диваном (которые дают вместе четыре спальных места), столы-стулья и телевизор с гугл-хромкастом. На длинной тумбочке под телевизором лежат настольные игры, но ими никто не пользуется: напомню, постояльцы предпочитают использовать квартиру исключительно для сна. Также по просьбам клиентов на кухне теперь оставляют большую бутыль с питьевой водой. Денег за неё не берут.

Курить в квартире запрещено. Возможно, какие-то постояльцы и курят, но делают это они так, что следов и запаха после них не остаётся.

В конце года станет ясно, стоит ли свеч возня с большим количеством постояльцев. Возможно суточная аренда будет заменена в итоге на долгосрочную. Насколько я знаю цены, сдать такую квартиру можно будет тысяч за 60 в месяц, а коммуналку в 3 тысячи рублей в месяц будут при этом платить не хозяева, а жильцы. Если откинуть из этой суммы десятку на налоги, простои и текущий ремонт, получится 600 тысяч в год или 7,5% от общей стоимости квартиры. Вот та очищенная от инфляции рентабельность, на которую владельцы могут рассчитывать в любом случае.