Ипотека, банки, деривативы с точки зрения здравого смысла.

Цель: понять сколько и как зарабатывает банк на ипотеке.

Небольшое введение в банковскую систему.

• Состоит из ЦБ (центральный банк) и КБ (коммерческих банков).

• ЦБ обладает монополией на создание «реальных» денег. В данном рассмотрении даже не важно, что эти «реальные» деньги ничем не обеспечены. Важно то, что эти деньги приняты обществом как платежное средство и люди готовы за них отдавать реальные ништяки. ЦБ стремится сохранять эту ситуацию. Для этого он поддерживает необходимое количество «реальных» денег в экономике. Эти «реальные» деньги обладают абсолютной ликвидностью и могут использоваться для любых целей. В экономику они попадают разными путями и один из них это через КБ. ЦБ выдает КБ «реальные» деньги в кредит под процент.

• КБ это такая организация, которая имеет право на базе «реальных» денег создавать «фальшивые» (кредитные) деньги при условии, что банк сам найдет того, кто за эти деньги возьмет ответственность. Кредитные деньги я называю «фальшивыми» потому что ими КБ не может рассчитаться по долгам с ЦБ.

• Количество фальшивых денег, которые может породить КБ, не бесконечно и определяется нормой резервирования (обычно она 5%). Суть проста: если у банка есть 100р на чьём-то депозите реальных денег, то он имеет право выдать кредит «фальшивыми» деньгами на сумму 95р при этом 5р реальных денег КБ должен положить в ЦБ в качестве резерва. Поскольку в результате этой операции возникает новый депозит на сумму 95р, то все повторяется: с 95 рублей можно выдать кредит на сумму 90.25 при этом зарезервировав 4.75. И так далее, пока сумма резерва не достигнет 100р. Если при этом сложить сумму всех открытых в результате кредитных счетов, то получится сумма приближающаяся к 2000р. Т.е. Из 100 реальных рублей при норме резервирования 5% КБ может создать до 2000 фальшивых. Прелесть для банка в том, что он не несет никакой ответственности за эти кредитные деньги (их отработать подписался человек, взявший кредит).

Ипотека

Вот теперь можно перейти к ипотеке. Некий Вася Пупкин приходит в банк (возьмем Сбербанк для примера) и говорит: хочу купить квартиру в ипотеку. Квартира стоит пусть 5 миллионов рублей, месячный доход у Васи 100000р, ипотека на 10 лет. На сайте сбербанка в калькулятор забиваем эти цифры и видим, что банк требует первый взнос 20% (1 миллион рублей), ставка 10.75%, переплата 2.5 миллиона. Вася думает: ну чё, нормально, за возможность уже завтра жить в своей хате за 10 лет переплачу 2.5 миллиона. Подписали договор, Вася отдал 1 миллион в банк, получил ключи от квартиры и вперед.

Теперь смотрим как это выглядит с точки зрения банка.

• Вася занес в банк 1 миллион реальных денег, появился депозит на эту сумму.

• С 1 миллиона реальных Васиных денег банк может выдать кредитов на сумму 20 миллионов. 4 из них идут на собственно Васин кредит. Т.е. Банк не потратил ни копейки своих реальных денег на выдачу кредита.

• Далее, на эти кредитные деньги банк купил у владельца нужную Васе квартиру. Т.е. Банк купил квартиру потратив реальных денег на 5% от ее рыночной стоимости да еще и не за свои, а за Васины деньги.

• Теперь, когда квартира принадлежит банку, банку осталось ждать пока Вася за 10 лет не принесет в клювике еще 6.5 миллионов реальных денег. После чего Вася становится владельцем квартиры.

• Пока Вася не погасил кредит банк может выдавать в качестве кредитов оставшиеся 16 миллионов. В минимальном варианте, банк может их выдать еще 4-м ипотечникам на аналогичные квартиры. Т.е. самый минимум, который банк получает благодаря Васе равен 6.5*5=32.5 миллиона. При этом банк не тратит ни копейки своих денег, и абсолютно ничем не рискует. Тут даже о норме прибыли говорить не приходится, она бесконечная. Из нуля, просто побыв посредником в покупке квартиры, за 10 лет делается 32.5 миллиона.

• Причем даже если Вася в какой-то момент окажется неплатежеспособным, то это только проблемы Васи. У банка есть квартира. Банку вообще безразлично, что произойдет после подписания договора по ипотеке. Рисков ноль.

   

  Деривативы

Однако, это не конец истории. У банка есть Вася, который обязался выплатить за 10 лет 6.5 миллионов. Для простоты расчетов будем считать что выплаты идут равномерно под 10% годовых, по 0.65 миллиона в год. Можно конечно просто ждать, но ведь банку надо делать больше денег? Верно? Решение простое. У нас есть источник регулярных платежей по 0.65 миллиона в год. Создается «ценная» бумага стоимостью 6.5 миллиона сроком на 10 лет и обязательством платить по этой бумаге 10% годовых в течении 10 лет и в конце выкупить по номиналу. В качестве обеспечения выступает Вася. Эту «ценную» бумагу покупает пенсионный фонд, в который Вася скирдует свои кровно заработанные на старость. Ну надо же откуда-то пенсионному фонду денег добывать, ведь создавать фальшивые деньги он не имеет права. В результате этой покупки у банка появляется новый депозит, на который внес 6.5 миллиона пенсионный фонд. Поскольку это депозит, то банк может на его основе опять выдать кредитов на сумму в 20 раз большую, а именно на 130 миллионов. Еще не забыли сколько денег Вася принес в банк? :) Ну банк конечно не будет так поступать, ибо надо же и личный карман не забыть. К примеру, из этих 6.5 миллионов 3.5 идут на бонусы топ-менеджерам (они на них затаривают налик или покупают виллы, яхты — главное что реальные ништяки) и только 3 миллиона идет на следующую итерацию кредитования (кредитов можно выдать на 60 миллионов). Пока удается выдать кредитов больше, чем надо оплатить обязательств банк в шоколаде. Ясно, что в какой-то момент этот процесс остановится, ибо просто некому будет выдать очередной кредит. Когда это момент наступает — банк банкротится. Заметим, что хозяевам банка это фактически безразлично. Они ни за что не отвечают, за всю эту интересную игру подписывались Васи и Пети. Банк не тратил своих денег, зато поимел себе реальные ништяки в виде тех же вилл и яхт. Если правительство спасет банк (читай тупо выдаст реальных денег) то игру можно продолжать, если нет — банк закрыли и поехали на своей яхте на свой остров, оставив Васю без квартиры и без пенсии (ведь пенсионный фонд за «ценную» бумагу отдал реальные Васины деньги). А через недельку можно открыть новый банк с чистой историей.

Левая ипотека

Однако, пока обрушения не произошло, банку же надо еще больше денег, верно? Все платежеспособные граждане уже сидят на ипотеке. Что делать? Решение простое. Ведь один дериватив мы уже втюхали пенсионному фонду и проканало. Что, пенсионный фонд будет сам выяснить кто из ипотечников платежеспособен? Конечно нет. Выдаем ипотеку безработному бомжу. Поскольку в рамках первого дериватива пенсионный фонд уже регулярно какое-то время получает платежи, то поверит и во второй, который основан на платежеспособности бомжей. Через некоторое время правда выяснится, что бомжи не платят. Заявлять о своей неплатежеспособности (изза бомжей) пенсионный фонд не хочет и начинает придумывать как бы выкрутиться. Банк ему радостно предлагает вариант: давайте объединим эти 2 дериватива в один и продадим кому-то другому. Получается вторая производная дериватива (наполовину токсичная — божми в основе), за которую отвечает уже пенсионный фонд. Вырученные при продаже деньги пенсионный фонд тратит на латание текущих дыр в бюджете. А у банка появляется новый депозит на сумму 2-х деривативов первого уровня. И мы не забыли, что с этого депозита банк может выдать кредитов еще в 20 раз больше. И это все в рамках закона. Несчастного Васю уже и не видно под этой грудой фальшивых денег.

Пока не случился коллапс, все заняты тем, что скрывают насколько у них все плохо и стремятся избавиться от токсичных «ценных» бумаг всеми средствами. Когда с небес раздается «стоп игра» все подводят итог: у кого сколько реальных денег. По подведению итогов ЦБ может спасти тех, кого считает полезным. Для ликвидации из экономики фальшивых денег создается банк-помойка, туда переводятся все токсичные бумаги и банк ликвидируется. Всё, финансовая система готова к следующему раунду :)

Выводы:

• не надо брать кредиты вообще :)

• если уж решаете что без кредита петля, то не надо брать кредит в банке. Лучше уж пойти в ломбард, но там вам выдадут реальные деньги и вы не будете своими руками уничтожать свой же пенсионный фонд